愛(ài)華網(wǎng)近年，隨著商業(yè)地產(chǎn)的飛速發(fā)展，商鋪投資市場(chǎng)持續(xù)升溫。一鋪養(yǎng)三代，商鋪運(yùn)營(yíng)中孕育的巨大利潤(rùn)吸引了眾多投資客的目光和資金，時(shí)至今日，“商鋪是金”的說(shuō)法已經(jīng)深入人心，每個(gè)在售的商鋪物業(yè)都吸引了大量準(zhǔn)備開(kāi)店的投資者。然而，由于缺乏專業(yè)指導(dǎo)和對(duì)市場(chǎng)的盲從，在商鋪投資方面普遍存在很大的失誤，給投資人帶來(lái)較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。在投資過(guò)程中，投資者只有對(duì)投資對(duì)象有一個(gè)全面、真正的了解，才能在投資熱潮中掘到“真金”
投資商鋪還是有發(fā)展前景的，時(shí)機(jī)隨時(shí)都存在又隨時(shí)會(huì)消失，如何抓住投資時(shí)機(jī)，關(guān)鍵還是要分析投資的商鋪品質(zhì)。綜合分析商鋪品質(zhì)，其實(shí)正是與城市規(guī)劃發(fā)展動(dòng)態(tài)、區(qū)塊行情變動(dòng)信息、商業(yè)定位、商鋪回報(bào)率、以及商鋪本身屬性是否有升值空間緊密相關(guān)。
1、區(qū)域：
商鋪投資對(duì)區(qū)域的選擇是重中之重，投資者必須對(duì)商鋪所在區(qū)域的人氣、商業(yè)環(huán)境、周邊配套等進(jìn)行綜合考察。商業(yè)地產(chǎn)按區(qū)域主要可劃分為三種類型。一是已有多年的發(fā)展歷史、商業(yè)成熟、配套完備、人氣聚集、具有較大輻射力的中心商圈；二是各個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的商鋪；三是近年正在發(fā)展壯大的城市新商圈；一般來(lái)說(shuō)，具有升值潛力的商鋪基本上是剛開(kāi)發(fā)的地區(qū)，即是城市規(guī)劃將要重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)，如成熟的西陵區(qū)或未來(lái)的中心城區(qū)。但這種商鋪并不是一買下來(lái)就可以升值，而是要等上一段時(shí)間，頭幾年甚至可能會(huì)虧本，因此投資客要有一定的經(jīng)濟(jì)條件才可以。2、地段
對(duì)以零售為主的商鋪來(lái)說(shuō)，選擇具體地點(diǎn)是關(guān)鍵的第一步。通常情況下，繁華商業(yè)區(qū)商圈范圍較廣，人流量大，營(yíng)業(yè)額必然較高；人口密度高的大中型居住小區(qū)，需求旺盛，而且客源穩(wěn)固，可保證店鋪的穩(wěn)定性；郊區(qū)住宅社區(qū)配套商鋪則有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿Γ谎亟值赇伨哂薪煌ㄒ赖牡乩韮?yōu)勢(shì)，客流量最多，商鋪經(jīng)營(yíng)面較廣，又不易貶值，是比較可靠的地點(diǎn)之一。3、規(guī)劃：
隨著城市建設(shè)步伐的加快，一些區(qū)域?qū)⑸婕暗礁脑臁?dòng)遷等問(wèn)題。在回避投資風(fēng)險(xiǎn)方面，商鋪的投資必須緊密結(jié)合國(guó)家、地方政府的城市規(guī)劃，關(guān)注城市規(guī)劃發(fā)展動(dòng)態(tài)、區(qū)域行情變動(dòng)信息，避免短期行為造成的不必要損失。要分析與了解此商鋪周邊居民區(qū)、商場(chǎng)、交通等發(fā)展趨勢(shì)，如果城市建設(shè)規(guī)劃發(fā)展的主要方向，是趨向于所在商鋪地帶，或者說(shuō)，所看中的商鋪附近有土地空間，并且，今后居民區(qū)、道路建設(shè)都可能偏向此塊地皮，可及早選購(gòu)。4、定位：
投資商業(yè)，還要看其市場(chǎng)定位是否明確科學(xué)、業(yè)態(tài)規(guī)劃是否合理。一個(gè)好的業(yè)態(tài)規(guī)劃要完全符合商業(yè)區(qū)的市場(chǎng)需求，并且需要科學(xué)有效的管理；也只有完善的商業(yè)管理，才能確保商業(yè)物業(yè)的繁榮和增值。目前許多商業(yè)街已經(jīng)形成了自己的產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位可使商鋪投資事半功倍。5、性價(jià)比：
不同的地理位置、周邊環(huán)境、交通條件、建筑結(jié)構(gòu)的店面，鋪位的價(jià)格會(huì)有很大出入，有時(shí)甚至相差十幾倍。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)考慮整個(gè)店鋪的性價(jià)比問(wèn)題。比如沿街店鋪，有一定的高度，能夠自由分割，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)更容易經(jīng)營(yíng)和出租，比較有利。對(duì)進(jìn)駐商業(yè)區(qū)的投資者來(lái)說(shuō)，鋪位的租金價(jià)格很重要，但整個(gè)商場(chǎng)的管理經(jīng)營(yíng)更為重要，好的商家并非將鋪位成功賣出或租出后就大功告成，后期的經(jīng)營(yíng)管理、保證投資者有得賺是一個(gè)長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)過(guò)程，因此創(chuàng)業(yè)者必須把商家的后期運(yùn)營(yíng)操控重視起來(lái)。6、回報(bào)
回報(bào)率是投資者最為關(guān)心的問(wèn)題?？梢哉f(shuō)，回報(bào)率的多少直接決定了商鋪投資是否成功。投資商鋪，就需要對(duì)商鋪未來(lái)的租金價(jià)格水平、適用商業(yè)業(yè)態(tài)、相對(duì)的投資收益率以及地區(qū)可能的商鋪數(shù)量增減等作出調(diào)查分析，再確定合理的投資價(jià)格。切忌頭腦發(fā)熱、盲目跟隨。商鋪投資的特點(diǎn)
1、穩(wěn)定性 租約的穩(wěn)定性是商鋪的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。承租戶對(duì)商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。一般情況下，住宅的租約期限為半年至一年，相對(duì)較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更久。承租戶對(duì)商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。 2、增值性 商鋪的投資是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，他不僅不會(huì)因時(shí)間增長(zhǎng)而降低其自身價(jià)值，而且相反地，處在具有商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ牡囟沃械纳啼?，?huì)隨著周圍商業(yè)氛圍的逐步發(fā)展和成熟使其價(jià)值不斷提升。 3、回報(bào)率較高 據(jù)分析，商鋪的投資回報(bào)率單租金收益則可能達(dá)5%~10%，有的甚至達(dá)到10%以上。 4、靈活性 商鋪是不動(dòng)產(chǎn)，借款人無(wú)法轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)實(shí)物，而且商鋪擁有的增值屬性可以確保還貸人的償還能力。因此，憑借商鋪向銀行進(jìn)行抵押貸款具有很高的信譽(yù)度，商業(yè)融資能力比較強(qiáng)，這些都保證了融資渠道的相對(duì)暢通。同時(shí)，商鋪的變現(xiàn)能力也是比較強(qiáng)的。由于市場(chǎng)上商鋪的稀缺，如果業(yè)主急需用錢或是打算退出投資，用較短的時(shí)間就能實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)。 ?
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