住在北四環(huán)北小營已三年有余，變化很大。但印象最深刻的還是沿街大大小小商鋪經(jīng)營的變遷。粗略考察了一下，一個(gè)十字路口，延伸四條街道，共約30個(gè)商鋪，除了兩個(gè)銀行、一個(gè)藥店、大小兩個(gè)超市、兩個(gè)煙酒店、兩個(gè)發(fā)廊等基本的社區(qū)便利店一直在經(jīng)營之外，其他都經(jīng)歷了多次易主，裝修——開張——關(guān)門——再裝修，三年來從未消停過。經(jīng)過三年的反反復(fù)復(fù)，目前大體形成了三個(gè)主流區(qū)：一個(gè)以時(shí)裝為主，一個(gè)以飯店為主，另一個(gè)以休閑娛樂健身、美容美發(fā)為主。但還有一些商鋪的經(jīng)營利潤怎樣，經(jīng)營壽命如何，筆者尚持懷疑態(tài)度。

其實(shí)伴隨著98年的住房制度改革，我國的商業(yè)經(jīng)營模式已經(jīng)從昔日的“馬路市場”步入了商鋪時(shí)代，“一鋪養(yǎng)三代”的承諾曾經(jīng)讓無數(shù)投資者熱血沸騰，商鋪成為一個(gè)引人注目的投資項(xiàng)目。然而，當(dāng)近年眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目步入經(jīng)營期，“承諾難以兌現(xiàn)”、“低回報(bào)、負(fù)回報(bào)”、“開發(fā)商熱銷后卷錢走人，后期經(jīng)營無人打理，業(yè)主損失慘重”等問題逐漸顯山漏水，人們開始冷靜下來：商鋪并不是一個(gè)人人都能得利的香餑餑，它很有可能成為一個(gè)燙手的山芋。在我國，隨著城市建設(shè)加快，房地產(chǎn)項(xiàng)目的相繼出爐，“商業(yè)地產(chǎn)銷售好經(jīng)營難”開始困擾地產(chǎn)界和商界。大家都紛紛把目光轉(zhuǎn)到“如何走出商業(yè)地產(chǎn)后期經(jīng)營困境？如何造就一批商業(yè)化的商鋪運(yùn)營家？”等相關(guān)問題上來。

的確，這些問題是房地產(chǎn)市場化過程中難以避免的，因?yàn)樽?998年我國房地產(chǎn)市場全面放開，開發(fā)商、房地產(chǎn)管理部門等相關(guān)主體都是在實(shí)踐中才慢慢成長起來的。急功近利的開發(fā)商不重視后期經(jīng)營，直接將商鋪產(chǎn)權(quán)出售或者出租，剩下的工作就是清潔、保衛(wèi)、收費(fèi)；政府部門對城市街區(qū)的經(jīng)營布局不聞不問，由市場優(yōu)勝劣汰，工作職責(zé)就是收繳稅費(fèi)。這樣將遍布城市大大小小街區(qū)的商鋪推向市場，由一些散戶商家自主決策經(jīng)營方向。

常規(guī)的認(rèn)為，這樣沒什么不好，現(xiàn)在是市場經(jīng)濟(jì)了，經(jīng)營問題理應(yīng)交給市場，通過市場優(yōu)化來解決問題。優(yōu)勝劣汰本來就是一種市場機(jī)制，市場規(guī)律如此，沒有什么可埋怨的。

但問題并不這么簡單，完全的市場優(yōu)化是滯后的。除非商鋪的外部條件相當(dāng)好，一般的都需要很多開張、關(guān)張的反復(fù)考驗(yàn)，最終形成相對固定的商業(yè)格局。但是，這個(gè)周期太漫長，代價(jià)高昂，沒有合理的引導(dǎo)可能使街區(qū)商鋪很長時(shí)間都無法走出反復(fù)的怪圈，最終導(dǎo)致物業(yè)貶值，業(yè)主損失，經(jīng)濟(jì)增長放緩。其實(shí)，筆者居住的小營路這幾年就處于一個(gè)激烈的市場優(yōu)化過程中，且不說業(yè)主的租金損失，單就一批批的經(jīng)營投資者被淹沒在這里就令人惋惜。觀察發(fā)現(xiàn)，商鋪每一次易主，從來沒有直接繼續(xù)經(jīng)營的，都是大動(dòng)干戈，重新裝修，重新招兵買馬，大把的錢砸了進(jìn)去。有人說做生意就得投資，是的，但是每當(dāng)準(zhǔn)備妥當(dāng)，充滿希望的開門迎客，才發(fā)現(xiàn)這個(gè)繁榮的街道并沒有好運(yùn)，苦苦支撐幾月，只好匆匆落幕，而商鋪又等待著下一個(gè)循環(huán)。如此的惡性循環(huán)是資源的一種極大浪費(fèi)。

那么，如何才能走出這種困境呢？首先要明確什么是商鋪經(jīng)營的決定因素。筆者認(rèn)為，第一是需求，第二也是需求，第三還是需求。街區(qū)商鋪的需求肯定是存在的，問題的關(guān)鍵是如何鎖定這些需求。一個(gè)辦法是如前所說的等待市場的優(yōu)化，這是一個(gè)被動(dòng)的方式。另一個(gè)辦法就是主動(dòng)的商鋪經(jīng)營規(guī)劃。

但遺憾的是我們現(xiàn)在只有城市規(guī)劃，從城市發(fā)展的角度對城市的用地、建設(shè)、布局等做了系統(tǒng)的規(guī)定，卻還沒有成熟的城市經(jīng)營規(guī)劃。雖然自2001年以來，國家相繼頒布了城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的相關(guān)文件和通知，如《關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見》、《關(guān)于進(jìn)一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》、《關(guān)于加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》和《加快商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局的規(guī)劃》等，以期全面啟動(dòng)各級城市大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作，但從目前來看，城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃仍然沒有搞好。普通的街區(qū)商鋪更是處于無序狀態(tài)，經(jīng)營方向和規(guī)模完全靠市場優(yōu)化，這對商鋪業(yè)主和中小經(jīng)營者帶來很多變數(shù)，風(fēng)險(xiǎn)難以控制。

如何進(jìn)行商鋪經(jīng)營規(guī)劃呢？簡單的說，經(jīng)營規(guī)劃可以作為城市規(guī)劃體系里增設(shè)的一個(gè)專題性規(guī)劃，在城市功能分區(qū)以及市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)一步完成經(jīng)營分區(qū)，這種經(jīng)營分區(qū)要根據(jù)城市的大小、服務(wù)半徑等技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行分級分區(qū)。一個(gè)街區(qū)不一定面面俱到，但主要經(jīng)營項(xiàng)目要有規(guī)模，其它的可以和鄰近的街區(qū)互補(bǔ)。今年6月北京市頒發(fā)的《北京市商業(yè)街區(qū)改造資金管理實(shí)施辦法》中規(guī)定：“特色商業(yè)街區(qū)內(nèi)經(jīng)營同類商品或提供相關(guān)服務(wù)的店鋪數(shù)量或經(jīng)營面積，應(yīng)占全部店鋪數(shù)量或經(jīng)營面積的50%以上”。就已經(jīng)體現(xiàn)了這種規(guī)模經(jīng)營的思想。

具體到街區(qū)的經(jīng)營規(guī)劃模式、實(shí)施主體等可以多樣化，比如鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行中長線投資，商鋪只租不售，或在前期只租不售，統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，待商業(yè)氛圍形成后，再行出售并限定經(jīng)營范圍等等。

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