??? 根據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)全國(guó)的商鋪鋪?zhàn)庾龅囊粋€(gè)調(diào)查，上海的租金是增長(zhǎng)最快的，高達(dá)30％，廣州在中間，也達(dá)到10％的幅度。

??? 在這次調(diào)查中，在北京，有73％的受訪者認(rèn)為在2007年其商業(yè)營(yíng)業(yè)收入將上漲，其中85％廣州的零售商相信營(yíng)業(yè)收入將繼續(xù)增長(zhǎng)，而上海的零售業(yè)也處在高速增長(zhǎng)階段，有99％的受訪者認(rèn)為利潤(rùn)率將在來(lái)年保持穩(wěn)定或者提高。

??? 有63％的零售商認(rèn)為他們會(huì)從未來(lái)的供應(yīng)中受益，但是整體調(diào)查卻反映出未來(lái)商鋪的缺乏約束了他們的經(jīng)營(yíng)，一些零售商表示一些新建的商業(yè)設(shè)施能夠帶來(lái)新的機(jī)會(huì)，但是這些新增的供應(yīng)不能完全滿足他們的擴(kuò)張需求。

??? 雖然商鋪的租金在不斷地漲，但是要經(jīng)營(yíng)下去唯一的辦法是不斷地開(kāi)店，相對(duì)于鋪?zhàn)馍蠞q帶來(lái)的困難，有近九成的內(nèi)地零售商表示在尋找合適的門店時(shí)遇到的阻力更大些，也就是有錢都找不到好鋪位。

??? 其中，在仲量聯(lián)行的調(diào)查中，廣州和北京零售商認(rèn)為優(yōu)質(zhì)物業(yè)的供給缺乏是造成選址困難的最大原因，廣州幾乎所有的零售商都認(rèn)為合適的門店供給缺乏。北京是78％，而上海這個(gè)比率最低，只有52%的零售商認(rèn)為租金過(guò)高是選址中遇到的主要困難，56％的北京零售商認(rèn)為租金成為門店選址中遇到的障礙，廣州有40％的零售商認(rèn)為租金問(wèn)題值得考慮。

??? 高漲的租金是造成零售業(yè)擴(kuò)張陣痛的一個(gè)原因，但是田強(qiáng)認(rèn)為這個(gè)代價(jià)還在零售商可以承受的范圍之內(nèi)，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)還是大于鋪?zhàn)庾饨鹪鲩L(zhǎng)的速度。相比之下，對(duì)優(yōu)質(zhì)商鋪的競(jìng)爭(zhēng)則顯得更為激烈。

??? 三地誰(shuí)是鋪王

??? 根據(jù)調(diào)查，在北京、上海、廣州三地，其中廣州的商業(yè)物業(yè)價(jià)值是位居前列的，而廣州的商業(yè)物業(yè)標(biāo)桿，又非天河城莫屬。

??? 田強(qiáng)認(rèn)為，廣州缺乏優(yōu)質(zhì)物業(yè)，特別是位置佳、管理完善的優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)，是導(dǎo)致廣州個(gè)別商業(yè)物業(yè)租金居高的主要原因。高端零售市場(chǎng)的發(fā)展與優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)的供給，以及可供給的商業(yè)面積息息相關(guān)，據(jù)了解，ZARA曾在廣州多處踩點(diǎn)，并跟天河城談了多次，終因沒(méi)有合適的鋪?zhàn)佣舆t進(jìn)入廣州。

??? 廣州的主要商場(chǎng)供給量從2004年開(kāi)始就一直持續(xù)減低，2006年的供給量不足20萬(wàn)平方米，2007這個(gè)數(shù)據(jù)有所上漲，上升到25萬(wàn)平方米。在調(diào)查采訪中，有不少零售商認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)，如果真的是好地段，價(jià)格貴點(diǎn)也是可以接受的，優(yōu)質(zhì)商鋪的缺乏是在廣州開(kāi)展業(yè)務(wù)最大的憂慮。

??? 廣州的優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹗袌?chǎng)好到什么程度？一位業(yè)內(nèi)人士介紹，今年年底正佳準(zhǔn)備調(diào)高租金，已經(jīng)有很多品牌在排隊(duì)。而在過(guò)去的一年，廣州商鋪的租金已經(jīng)上漲10％了。

??? 其實(shí)物業(yè)的租金也是有彈性的，第一商業(yè)網(wǎng)CEO 黃華軍提到，正佳廣場(chǎng)的租金就是一個(gè)例子，處于華南第一商圈的天河城和正佳廣場(chǎng)是兩個(gè)孿生姐妹花，醞釀在上個(gè)世紀(jì)。當(dāng)時(shí)的天河城崛起于農(nóng)田村舍，購(gòu)物中心的功能元素、客群定位等條件全都談不上，在開(kāi)業(yè)后先求旺場(chǎng)再作調(diào)整的艱辛過(guò)程中，逐步摸索和清晰租金價(jià)格，它也是跟著一步一步漲起來(lái)，能做到現(xiàn)今首層1200元/平方米，做到中國(guó)商業(yè)物業(yè)的頂端，可謂來(lái)之不易。

??? 由于天河城的標(biāo)桿作用，使得正佳廣場(chǎng)在2005年籌備開(kāi)業(yè)的時(shí)候，就備受各方矚目，正佳身處已是商業(yè)極地的孤本黃金地塊，從高端切入，從容揀客。因此一開(kāi)始正佳的租金定位就比較高，剛開(kāi)業(yè)招租，達(dá)到7成以上，主要是大品牌。

??? 但是市場(chǎng)需要一個(gè)培養(yǎng)的過(guò)程，所以之后一些中小租戶因?yàn)閴毫Υ?，鬧了一些聯(lián)手抗租的風(fēng)波，正佳的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)也有一些變動(dòng)。經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的調(diào)整，最關(guān)鍵還是認(rèn)識(shí)到租賃政策必須保持彈性和靈活程度，必須根據(jù)場(chǎng)地的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行靈活調(diào)整。在這個(gè)過(guò)程中，租金并不是由物業(yè)主一家決定，而是物業(yè)主與商家經(jīng)過(guò)市場(chǎng)博弈的一個(gè)過(guò)程。

??? 外資品牌入駐拉高上海鋪?zhàn)?/p>

??? 優(yōu)質(zhì)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是十分激烈的，仲量聯(lián)行廣州公司戰(zhàn)略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人田強(qiáng)介紹，隨著商鋪物業(yè)市場(chǎng)的成熟，購(gòu)物中心開(kāi)始采用抽成的方式來(lái)收取租金，這種模式鼓勵(lì)業(yè)主投入更多的資源創(chuàng)造更適合和有利的購(gòu)物環(huán)境，營(yíng)造高端購(gòu)物的氛圍，這樣做每平方米可以收取更高的租金。這也是全國(guó)各地的商業(yè)物業(yè)紛紛升級(jí)的一個(gè)誘因。

??? 高端服裝零售對(duì)上海的優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹄瓌?dòng)是顯而易見(jiàn)的。今年3月15日，ZARA在陸家嘴正大廣場(chǎng)開(kāi)設(shè)它在上海的第三家分店，同時(shí)，C&A在上海萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)開(kāi)設(shè)它的第二家分店，繼去年10月C&A在上海開(kāi)設(shè)第一家分店僅6個(gè)月時(shí)間，可見(jiàn)這兩年還是國(guó)際品牌在國(guó)內(nèi)的擴(kuò)張年，對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的需求將形成一波高峰。

??? 于是很多地方紛紛出現(xiàn)造MALL工程，以上海的五角場(chǎng)為例子，上海五角場(chǎng)是上海市政府繼徐家匯之后打造升級(jí)的又一商圈。

??? 2002年五角場(chǎng)商圈的主要項(xiàng)目有：亞繁商廈、大西洋百貨（2002年2月開(kāi)業(yè)）、華聯(lián)商廈（后改為東方商廈）并有零星面積的街鋪。仲量聯(lián)行的上海研究部主管何凱恩表示，估計(jì)當(dāng)時(shí)服裝的街鋪?zhàn)饨饍r(jià)格約為RMB6元/平方米·天。而升級(jí)之后五角場(chǎng)地區(qū)服裝的街鋪（小于200平方米）租金約為RMB25元/平方米·天。其中位于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的巴黎春天由于是百貨，并不涉及租金，而是用營(yíng)業(yè)額抽成的方式計(jì)算。

??? 何凱恩將五角場(chǎng)商圈和南京西路商圈的鋪?zhàn)馍蠞q原因作了一個(gè)比較，他認(rèn)為像南京西路和其他諸如南京東路、淮海路這樣的傳統(tǒng)商業(yè)街，作為上海著名商業(yè)街已有很長(zhǎng)歷史，其商業(yè)街的地位不管在人們心中，還是零售商、業(yè)主都已根深蒂固。消費(fèi)者早已形成到這些地方消費(fèi)的習(xí)慣。

??? 其中，梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)、中信泰富、恒隆廣場(chǎng)一起帶動(dòng)了南京西路商業(yè)的品質(zhì)提升。這些寫(xiě)字樓白領(lǐng)云集，收入高，具有先進(jìn)的消費(fèi)理念，也為南京西路形成了強(qiáng)有力的消費(fèi)群。這成為眾多品牌，尤其國(guó)際一線高檔服飾品牌選擇南京西路的主要原因。

??? 相對(duì)而言，五角場(chǎng)雖然不是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，在地位上自然不能和南京西路相提并論。但是，政府的規(guī)劃確實(shí)是推動(dòng)其轉(zhuǎn)型的重要因素，徐家匯就是很好的例子。在政府對(duì)五角場(chǎng)的規(guī)劃中，不僅計(jì)劃通過(guò)軌道交通改善其交通便利性，新江灣城、周邊眾多大學(xué)及居民區(qū)，也為五角場(chǎng)提供了很大的消費(fèi)群。

??? 何凱恩預(yù)計(jì)，餐飲、娛樂(lè)及一些大眾消費(fèi)品牌會(huì)在這里找到相對(duì)應(yīng)的消費(fèi)者。加之，這些類型的客戶通常需要很大的面積，而在市中心，供應(yīng)非常緊張，五角場(chǎng)會(huì)是這類型客戶非常合適的市場(chǎng)。目前已經(jīng)入駐五角場(chǎng)的萬(wàn)達(dá)和百聯(lián)集團(tuán)，都有一定的商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，有助于提升自身項(xiàng)目的品質(zhì)，從而提升五角場(chǎng)商圈的地位。

??? 不斷出現(xiàn)的新商業(yè)物業(yè)正在形成一股新的商業(yè)終端勢(shì)力，但可怕的是，經(jīng)過(guò)重組、改制后的新百貨公司，尤其是部分合資百貨公司，幾乎都不太愿意讓雅戈?duì)栠@樣土生土長(zhǎng)的品牌進(jìn)入，因?yàn)橄印皺n次不夠”。

??? 正如雅戈?duì)柕母笨偛美钊鐒傇诮邮苊襟w采訪談到渠道的時(shí)候，話中有話地說(shuō)——在商場(chǎng)開(kāi)店中店是最好，但前提必須是“雙方配合得好”。然而，讓李如剛這樣的企業(yè)主感到郁悶的是，有時(shí)鋪?zhàn)鉂q了不是最主要的問(wèn)題，更重要的是他們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中顯得越來(lái)越被動(dòng)。

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