愛華網(wǎng)大型購物中心，主力店一般是百貨、超市，或者是大型家居超市，這主要是根據(jù)前期整體定位為依據(jù)。次主力店可以是大型酒店，休閑娛樂，也可以是自選電器超市等?？傮w來看，主力店支付租金的能力一定是最低的，因為他們肩負的不僅是給開發(fā)商帶來租金收益，關鍵是他們成熟穩(wěn)定的經(jīng)營模式，降低了經(jīng)營風險，他們穩(wěn)定的客源號召力，可以給購物中心引來有效人流，加速市場的培育。次主力店的租金支付能力雖然較強于主力店，但是與專賣店和品牌連鎖店以及個體戶和小零售比較，還是扮演低租金的角色。散戶經(jīng)營雖然租金承受能力較高，但是他們經(jīng)營風險較高，可能隨時因失敗而退出。由此可見，選擇合適的次主力店，對于購物中心整體的租金平衡顯得至關重要。本期，重點推介購物中心次主力店組合。?? 商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)重要的環(huán)節(jié)之一，就是合理的業(yè)態(tài)配置，不同業(yè)態(tài)租金的平衡和協(xié)調(diào)。一般情況下，主力店租金承受力低，但卻經(jīng)營環(huán)境穩(wěn)定，而非主力店則恰好相反。相比之下，次主力店雖然租金較低，但卻能提供長期穩(wěn)定的租金收入。因此，購物中心只有把握好主力店和非主力店的配置比例，使利潤和風險在一個合理的平衡點上相得益彰，依據(jù)租戶的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，綜合考量定制以利潤最大化的租金政策。? 必愛歌? “必愛歌”被稱為世界卡拉ok之父。必愛歌”傾其幾十年的行業(yè)經(jīng)驗精心打造的大型自助式連鎖ktv,以其高雅獨特的設計、豪華的設施、過硬的設備、優(yōu)質(zhì)的服務及完善的經(jīng)營理念贏得社會各界的好評。無論是硬件設備的品質(zhì)保證還是配套服務的體貼入微,必愛歌在每一個細節(jié)都力求完美,讓來賓盡享卡拉OK的樂趣。目前在泰國，日本，和中國的香港、臺灣、北京、上海擁有356家店鋪，而且仍然在加速拓展布局長三角地區(qū)。? 選址標準? 一線城市繁華商業(yè)中心、商務辦公區(qū)域、高檔住宅密集區(qū)域。? 可輻射區(qū)域有一定的消費力支撐。? 有明顯店招的位置。? 面積2000平方米以上。? 充足的停車位。? 區(qū)域內(nèi)同質(zhì)競爭對手較少。? 鷺鷺餐飲? 上海鷺鷺餐飲管理有限公司創(chuàng)于1985年，在這20年間，由于公司董事會成員的同心協(xié)力和全體員工的共同努力，至今已發(fā)展為擁有8家分店（上海5家；北京2家；香港1家）的集團性公司，并仍在不斷拓展中。多年來，以海派上海菜為特色的“鷺鷺酒家”在國內(nèi)外的賓客中得到很好的贊譽。近幾年中，“鷺鷺酒家”連續(xù)獲得上海市誠信企業(yè)稱號。目前鷺鷺酒家的營業(yè)面積已達16000平方米，可供餐位3500個。? 選址標準? 繁華商務辦公區(qū)域，繁華商業(yè)中心。? 面積3000平方米以上。? 層高2.8米以上。? 水電煤氣符合中餐的物業(yè)要求。有戶外廣告位置，配置有充足的定車位。? 租期8年以上。? 合作模式租賃形式。? 一兆韋德? 一兆韋德(上海)健身管理有限公司成立于2000年，注冊資金為2000萬美元，目前有員工3000人。憑借先進的管理理念、豐富的行業(yè)經(jīng)驗、完善的管理體系和管理團隊，業(yè)已成為業(yè)內(nèi)發(fā)展速度最快、分店數(shù)量最多、會員數(shù)量最多的健身連鎖機構。公司多次通過權威機構認證，目前由國際著名投資公司——新加坡淡馬錫集團持股。公司目前在全國擁有63家會所，2008年，會所數(shù)量計劃達到100家；2009年，預計達到200家。上海、北京、深圳、廣州計劃拓展30家分店，其中上海為15-20家。? 選址標準? 以高檔住宅、高檔商務寫字樓、大型購物中心、繁華商業(yè)街為主要選址標準。? 建筑面積2000平方米以上。（最好是可附帶游泳池為優(yōu)選）? 具備水、電、煤基本設施（供鍋爐）。? 樓板承重在400千克/平方米。? 層高3米以上。? 時代今典影院? 時代今典影院投資公司創(chuàng)建于2005年10月；注冊資金1億元。主要業(yè)務包括影院投資及運營管理?，F(xiàn)階段主要開展投資自建、合資共建影院項目、優(yōu)秀多廳影院項目收購，以及影院管理工作。時代今典影院投資公司自成立以來，公司以影院投資建設與運營管理為核心，致力于提供高檔的電影娛樂服務。近期，時代今典影院投資公司與北京市國有資產(chǎn)運營公司、北京市文化局共同出資組建新公司，打造北京的文化產(chǎn)業(yè)航母，參股全國排行首位院線“北京市新影聯(lián)”，此舉進一步奠定時代今典未來在中國電影產(chǎn)業(yè)中的強勢地位，為旗下的影院影片首輪上映及明星見面會等宣傳活動的開展提供保障，為時代今典影院投資公司在院線運營管理方面提供優(yōu)勢資源。預計2009年年底，自建、合建、收購、加盟180家五星級影院，銀幕數(shù)達到約610塊。? 選址標準? 總體要求：甲方交付的租賃場地符合星級影院各項技術標準的消防設施設備技術條件、空調(diào)設施設備技術條件、隔墻起坡等結(jié)構二裝完工標準。? 實用總面積≥1000平方米。影廳梁下凈高≥9米（為使銀幕對觀眾能形成具震撼力的視覺沖擊效果）。? 影廳柱距以大于8.4米?8.4米（或更寬）的網(wǎng)柱安排為好；對大、中廳所在位置還應能滿足縱向抽柱要求，以保證影廳具有足夠的長度；影廳長度按規(guī)范要求為銀幕寬度的1.2-1.8倍。? 消防要求：滿足大型娛樂場所消防標準要求，按《消防法》規(guī)定，所在建筑體中所處位置地面以上不能超過四層（含四層）、地面以下不能低于一層（落差<10米），否則消防按高一級別要求。? 特力屋? HOLA?特力屋是一家超大型家居生活館，以平實的價格提供顧客精致且獨具風格的家用家飾商品，滿足顧客一站購足的概念。在寬敞的購物空間與專業(yè)服務下，HOLA?的居家世界里，可以輕松尋得您想要的商品與期望居的價格與服務，隨時為您的家居裝飾提供靈感與創(chuàng)意。特力屋還會以華東地區(qū)為基地,再拓展至華北、華南地區(qū)。拓展模式都將以一級城市為主，再蔓延至鄰近的衛(wèi)星城市。未來三年,HOLA特力屋將在華東,華北,華南及西南地區(qū)陸續(xù)開店,預計在2010年前全國門店數(shù)達到45家.? 選址標準? 1、城市商圈、城市次級商圈、大型社區(qū)商圈、目的性購物商圈、商圈涵蓋范圍內(nèi)符合城市發(fā)展方向2、商業(yè)組合：a、購物中心+目的購物賣場b、目的購物型賣場聚集c、日用品賣場+目的性購物賣場3、15分鐘車程商圈常住人口60萬以上，30分鐘車程商圈家庭戶數(shù)50萬以上。? 場地要求： 1、基地形狀應為矩形長寬比?1.2-1.5。 2、租賃樓層位于較低層(B1-2F)。 3、標準店（3500~4500平方米使用面積）；小型店（2000平方米左右使用面積）。 4、高度：5.4米（最低燈下凈高3米）。 5、荷重：600千克/平方米，部分區(qū)域須達1000千克/平方米。 6、柱距：主賣場部分需在8?米以上。 7、充足的停車位：300個車位。? 交付條件： 1、空調(diào)系統(tǒng)：整套完整可直接使用之空調(diào)系統(tǒng)。 2、消防系統(tǒng)：承租區(qū)域裝修前后的消防報批及保證通過相關部門的驗收。 3、給/排水：供水量不低于10立方米/天。 4、電力：照明用電60伏安/平安米。 5、自動走道：應有足夠垂直動線載運客人，必需有自動坡道梯連接租賃樓層及停車場。 6、卸貨區(qū)：獨立卸貨區(qū)進貨空間，卸貨車位應有3個，3.0米?7米。 7、貨梯：獨立使用貨梯2個載重2噸;或1部載重3噸。 8、廣告招牌：建筑物外立面上要有獨立招牌位置。
9、隔墻：租賃范圍內(nèi)辦公室倉庫固定隔間墻完成。? 租賃條件：1、?租期：15年加5年優(yōu)先續(xù)租權2、押金：不超過2個月的租賃物業(yè)租金金額的押金（不含任何管理）3、租金支付：按月支付4、排他條款：在租賃期間業(yè)主不得向從事，也不得允許任何第三方從事與HOLA特力屋相同或相似之業(yè)態(tài)、活動等，并在租賃期間內(nèi)不得將物業(yè)任何部分轉(zhuǎn)讓、出售給任何特力屋的競爭者。
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