愛華網(wǎng)一方面是投資者“京城商業(yè)地產(chǎn)如何賺錢”的疑問。 另一方面，2005年北京人均商業(yè)面積將預(yù)計(jì)達(dá)到0．9平方米，相對(duì)于0．7平方米左右的現(xiàn)狀目前還有一定的發(fā)展空間。 5月29日，由奧林匹克飯店一躍變臉成精裝修送家具的寫字樓，轟動(dòng)京城。一時(shí)間包括寫字樓、商鋪在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)再度成為人們議論的投資焦點(diǎn)。中關(guān)村Ｅ世界、第三極開盤、國(guó)際輕紡城開工、鋪王進(jìn)京、住邦2000招商，多個(gè)外地巨頭向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍……“大手筆”是今年商業(yè)地產(chǎn)的共有特色，項(xiàng)目體量大、開盤手筆大，而且每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都“來者不善”，賣價(jià)屢屢攀高。 雖然業(yè)內(nèi)對(duì)此看法一直很樂觀，看好商業(yè)地產(chǎn)潛在的需求空間，甚至有預(yù)言：“2005年北京人均商業(yè)面積預(yù)計(jì)將從0.7平方米達(dá)到0.9平方米。但在令人眼暈的“叫賣”背后，投資者卻充滿“京城商業(yè)地產(chǎn)如何賺錢”的疑慮。? 奧林匹克飯店變臉兒
北京ＭＯＦＦＩＣＥ（原奧林匹克飯店）近來一直是媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，有關(guān)其開盤時(shí)間和銷售價(jià)格的消息已在報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)上傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。5月29日，當(dāng)中規(guī)中矩的“奧林匹克飯店”幾個(gè)字被充滿現(xiàn)代動(dòng)感的“北京ＭＯＦＦＩＣＥ”所取代，每平方米11500元開盤價(jià)提醒人們這里已經(jīng)變臉為現(xiàn)代化寫字樓。 商業(yè)地產(chǎn)得湊堆兒 盡管北京奧林匹克飯店敗走麥城，成為商業(yè)地產(chǎn)失敗的先例，卻似乎沒有影響到商鋪投資者的熱情。進(jìn)入2005年，投資市場(chǎng)依然熱潮不退。3月，金融中心二期商業(yè)部分--中關(guān)村Ｅ世界全面推出新型電子賣場(chǎng)，1—5層，近4萬平方米的商鋪，截至目前，中關(guān)村Ｅ世界銷售已突破數(shù)億元。4月，中關(guān)村科貿(mào)中心也打出了“這月買鋪，下月返租”的口號(hào)。 有人認(rèn)為，中關(guān)村電子商鋪的火爆自在情理之中，然而同樣在中關(guān)村，也有租不出去的鋪，究竟是市場(chǎng)虛熱，還是選錯(cuò)了項(xiàng)目或鋪位？電子商鋪還有投資價(jià)值嗎？投資客該如何選擇呢？ 42歲的陳先生，在京經(jīng)營(yíng)電子商品十多年，在中發(fā)、中海園、海龍等電子商場(chǎng)都開有分店。以他多年來的選鋪經(jīng)驗(yàn)，他認(rèn)為：首先地段位置是決定電子商鋪價(jià)值性的關(guān)鍵。在中關(guān)村，幾個(gè)電子商場(chǎng)大多處于黃金地帶，差別不大，但實(shí)際上，沿街能看到明顯標(biāo)識(shí)的商場(chǎng)才更有競(jìng)爭(zhēng)力。現(xiàn)在電子城規(guī)模都很大，人們很難一下逛完所有的商場(chǎng)，盤踞在一起的幾個(gè)電子商場(chǎng)反而更具消費(fèi)磁場(chǎng)，海龍、鼎好、中關(guān)村Ｅ世界已經(jīng)組成商貿(mào)核心的雛形。 其次是交通狀況。便捷的交通，特別是公交無疑能吸引更多消費(fèi)者，海龍門口人流如織，除了招牌老，還是得益于公交的支持。正在修建的地鐵4號(hào)線和10號(hào)線，無疑讓中關(guān)村Ｅ世界成了最大的受益者。 增添附加值有芯兒 隨著人們的消費(fèi)習(xí)慣不斷改變，對(duì)購(gòu)物環(huán)境、配套設(shè)施要求增強(qiáng)，投資專家表示，商鋪的硬件條件需要跟上消費(fèi)要求。而從目前行情看，各電子商鋪的經(jīng)營(yíng)收入差別大，商戶們明顯愿意進(jìn)駐設(shè)備等條件好的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。投資者則關(guān)心電梯、照明度、空調(diào)等問題。中關(guān)村Ｅ世界一層層高6．9米，2—5層層高為5米，設(shè)有數(shù)十部扶梯、16部客梯，無疑下足了工夫。 商場(chǎng)外部燈箱、廣告牌對(duì)消費(fèi)者起到了積極的引導(dǎo)作用，如中關(guān)村Ｅ世界選用玻璃幕墻裝飾，讓人一眼就能判斷商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品。另外，像金融中心三期項(xiàng)目圍合成的10萬平方米綠化生態(tài)廣場(chǎng)，為消費(fèi)者提供購(gòu)物休息的場(chǎng)所。 業(yè)內(nèi)人士提醒投資者尤其要了解一層商鋪經(jīng)營(yíng)狀況。電子賣場(chǎng)需要一層商鋪的帶動(dòng)，當(dāng)年理想電子市場(chǎng)的關(guān)張，與商場(chǎng)一層出租給銀行，消費(fèi)者導(dǎo)入困難不無關(guān)系。陳先生估算，引入實(shí)力雄厚的大商戶能增加70％的客流。對(duì)此，中關(guān)村Ｅ世界將有很好的大品牌商戶計(jì)劃進(jìn)行應(yīng)對(duì)。 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)得有招兒 ＩＴ行業(yè)的萎靡沒有影響到中關(guān)村的電子市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益，幾年來，電子商鋪?zhàn)鈨r(jià)持續(xù)上漲，鋪位的年平均租金為每平方米10000—14000元，海龍的租價(jià)與開業(yè)初比翻了一倍多。總體看，電子商鋪的租務(wù)市場(chǎng)仍有上升空間。 投資專家指出，投資絕不是件簡(jiǎn)單、容易操作的事，合理的規(guī)劃和專業(yè)的管理可以規(guī)避電子商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)。比如，購(gòu)買柜臺(tái)，5年內(nèi)能收回投資的才值得一試，如果自己不打點(diǎn)，最好選擇開發(fā)商提供穩(wěn)定回報(bào)的投資方式。 中關(guān)村也玩兒文化 日前，中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地揭牌儀式暨中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟成立大會(huì)舉行，全球500強(qiáng)企業(yè)Ｙａｈｏｏ（中國(guó)）及騰訊公司先后簽約，入駐基地內(nèi)的先導(dǎo)基地--第三極。而作為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地的標(biāo)志性建筑，第三極文化中心無論從其創(chuàng)新的媒體式幕墻，還是其全新業(yè)態(tài)方式，都成了中關(guān)村的一張文化牌。 據(jù)悉，中關(guān)村文化廣場(chǎng)，從規(guī)劃、建筑、業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)模式等方面都在探索突破性的創(chuàng)新。明年中關(guān)村文化廣場(chǎng)全面建成后，有望成為北京市的新型文化地標(biāo)。 中關(guān)村文化廣場(chǎng)包括中關(guān)村廣場(chǎng)的西側(cè)、北臨北四環(huán)路、南接海淀大街、西臨蘇州街、東到彩和坊路，總占地面積4．97公頃，總建筑規(guī)模22萬平方米。為此，海淀區(qū)政府牽頭成立了專門的運(yùn)營(yíng)管理公司--中關(guān)村文化股份有限公司。 中關(guān)村文化廣場(chǎng)將以三條街、三個(gè)建筑、三個(gè)主題廣場(chǎng)為規(guī)劃特色形成文化特征明顯、商業(yè)品質(zhì)出色的文化消費(fèi)中心。其中三個(gè)建筑包括第三極文化主題商場(chǎng)、華奧商廈、海淀基督教堂；三個(gè)廣場(chǎng)包括北創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)、人文風(fēng)景線廣場(chǎng)、教堂廣場(chǎng)；三條商業(yè)街包括圖書特色商業(yè)街、時(shí)尚街、酒吧街。 中關(guān)村文化股份有限公司總裁歐陽(yáng)旭接受記者采訪的時(shí)候表示，“這里是北大、清華等名校云集的高校區(qū)，將成為思想的策源地；這里將是海淀區(qū)的創(chuàng)意工業(yè)基地，成為中關(guān)村創(chuàng)意的孵化器；這里下沉的廣場(chǎng)將成為街頭藝人的天堂，將成為一道亮麗的城市風(fēng)景線；這里的第三極文化主題商場(chǎng)以全新的理念與業(yè)態(tài)組合將成為北京的文化消費(fèi)中心。” 歐陽(yáng)旭透露，作為中關(guān)村文化廣場(chǎng)的旗艦項(xiàng)目第三極文化主題商場(chǎng)，主體工程已經(jīng)完成。自今年3月26日開盤以來，第三極文化主題商場(chǎng)受到商業(yè)地產(chǎn)投資者的追捧，已經(jīng)持續(xù)熱銷近三億，成為中關(guān)村區(qū)域最受關(guān)注的項(xiàng)目。近期，第三極文化主題商場(chǎng)的招商工作也已經(jīng)全面啟動(dòng)，由國(guó)際著名物管機(jī)構(gòu)ＣＯＬＬＩＥＲＳ代理，招商工作進(jìn)展十分順利，目前已與多家國(guó)際餐飲店、文化經(jīng)營(yíng)品牌店簽訂入住合同。 有專家稱，中關(guān)村文化廣場(chǎng)有望成為北京乃至全國(guó)的思想、創(chuàng)意、時(shí)尚、文化策源地，成為中關(guān)村人“知識(shí)性消費(fèi)與文化性休閑”大本營(yíng)，其社會(huì)價(jià)值非常巨大。 東部項(xiàng)目還是火 回過頭來看東部地區(qū)的一些熱點(diǎn)項(xiàng)目。隨著住邦2000商務(wù)中心二期的落成入住，其二期臨街商鋪的招商工作，也越來越熱。 住邦2000的負(fù)責(zé)人表示，住邦2000商務(wù)中心的招商工作并不是像一般的房地產(chǎn)商那樣，僅僅圍繞自己項(xiàng)目的剩余房產(chǎn)展開，而是組建了專職的工作團(tuán)隊(duì)，由銷售、物業(yè)公司等多方組成，整合招商系統(tǒng)工程，并聯(lián)合投資性業(yè)主進(jìn)行聯(lián)合招商。因?yàn)槠涞咨滩糠种贫藢ｉT的商業(yè)規(guī)劃，從總體的角度統(tǒng)籌考慮了商業(yè)的整體發(fā)展方向、規(guī)模和業(yè)態(tài)。 據(jù)了解，規(guī)劃中緊鄰朝陽(yáng)路的“衛(wèi)城食街”現(xiàn)在基本上達(dá)到鋪無虛位。已經(jīng)引入的商家有真鍋咖啡、有樂和食、老家肉餅、吉野家等各式餐飲?！靶l(wèi)城食街”中的十幾個(gè)沿街商鋪，計(jì)劃將提供全天候服務(wù)。 另外，住邦2000商務(wù)中心將部分旗艦主力店重新劃分，最小面積從700平方米減少成300平方米，而最大面積則可以由若干店組合而成一個(gè)3000平方米的超級(jí)旗艦店，以滿足購(gòu)房者的不同需求。 運(yùn)營(yíng)模式中找利潤(rùn) 巨庫(kù)、第五大道被認(rèn)為是2004年商業(yè)地產(chǎn)的失策案例，其中運(yùn)營(yíng)模式存在弊端、定位不準(zhǔn)、規(guī)劃不當(dāng)?shù)仁菢I(yè)界對(duì)其共同的評(píng)價(jià)。因此，2005年商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。 選擇商業(yè)地產(chǎn)贏利模式需要把握以下幾個(gè)方面的問題：一是把握好項(xiàng)目的市場(chǎng)背景，做好市場(chǎng)調(diào)查，準(zhǔn)確定位。許多爛尾樓并非短少資金，而是對(duì)市場(chǎng)研究不足造成的。二是要考慮投資實(shí)力，根據(jù)實(shí)力決定到底是賣，是租，還是采用其他方式。三是有無運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)，用住宅開發(fā)習(xí)慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn)，是賺不到錢的。四是定好投資回報(bào)期望值，賺什么錢？賺多少？賺長(zhǎng)遠(yuǎn)利潤(rùn)還是短期利潤(rùn)？ 總之，商業(yè)地產(chǎn)成功與否，市場(chǎng)運(yùn)作是關(guān)鍵，除了上述原則，在具體運(yùn)作環(huán)節(jié)中，后期的經(jīng)營(yíng)管理是可持續(xù)發(fā)展和地價(jià)提升的關(guān)鍵，只有做到商業(yè)物業(yè)整體合理經(jīng)營(yíng)，才能極大提升物業(yè)商業(yè)價(jià)值，使開發(fā)商、投資者、運(yùn)營(yíng)者及消費(fèi)者四方受益。?
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