愛華網(wǎng)系列專題：縱論商業(yè)街的前世今生
?1.歷史形成商業(yè)街介紹? ? ??王府井商業(yè)街 ???王府井商業(yè)街歷史悠久?匯聚眾多"老、名、特、優(yōu)、"店鋪，已成?為世界著名的商業(yè)步行街，并成為全市規(guī)模最大、大型綜合性商?場最多???的市級商業(yè)中心，目前總規(guī)模：營業(yè)面積31萬平方米。年?銷售額大體40多億元。 ???西單商業(yè)街
???西單商業(yè)街集購物、餐飲、休閑、娛樂、健身、文化、辦公、旅?游、會展等功能于一體的國際水準的現(xiàn)代化商業(yè)區(qū)。目前規(guī)模：?總體經(jīng)營???面積24萬平方米，年銷售額45.5億元。 ???大柵欄商業(yè)街 ???“大柵欄兒”是北京最古老、最著名且又別具一格的古老街市和繁華的商業(yè)鬧市區(qū)。目前商業(yè)主要分布在前門大街?兩側(cè)和大柵欄地區(qū)?，F(xiàn)有營業(yè)面積8.3萬平方米，銷售額7.4億元，以中小型網(wǎng)點為主，大型網(wǎng)點少。 ???朝外商業(yè)街 ???朝外商業(yè)街西起朝陽門，東至東大橋路口。目前網(wǎng)點分布 不連續(xù)。主要網(wǎng)點有藍島大廈、豐聯(lián)廣場、華普超?幣、百腦匯、 旺市百利以及-些餐飲企業(yè)等，商業(yè)面積10萬平方米。 ???馬連道茶葉街 ???馬連道茶葉街長1500米，集中了100多個茶葉店和5個茶城，匯集了浙匯、福建、安徽，云南、貴州等全國主要茶區(qū)?的名、特、優(yōu)茶葉產(chǎn)品。年銷售額達10億元，占全國茶葉總銷量的十分之一， 已成為華北地區(qū)最大的茶葉集?散地。 ???東內(nèi)餐飲街 ???東內(nèi)餐飲街于1997年初步形成，當時有148家商戶，其中餐飲業(yè)商戶有45家，開始形成餐飲特色。2000年在簋街落?戶的商家就發(fā)展到200多家，而餐飲業(yè)商家發(fā)展到近百家，由于這條街越到晚上越紅火，老百姓就戲稱它為”鬼?街”，后來有人提出”鬼街”不文雅，于是就有了現(xiàn)在”簋街”這一稱號。 ???方莊餐飲街 ???方莊餐飲街東起方莊蒲方路東口，西至蒲方路中心環(huán)島，全長750米，街內(nèi)有餐館27家，建筑面積1.6萬平方米，營?業(yè)面積近9000平方米。經(jīng)營風(fēng)味比較齊全。同時周邊還聚集有大小餐館170多家，已初步形成一定規(guī)模的餐飲區(qū)。 ???銀街 ???銀街位于東城區(qū)東單北大街至東四南大街，長1776米。臨 街有經(jīng)營服裝、百貨、餐飲、文化娛樂和其它商業(yè)?服務(wù)業(yè)網(wǎng)點200多個，其中經(jīng)營服裝百貨網(wǎng)點142個，并多數(shù)是服裝專賣店 和休閑品牌店，營業(yè)面積大多在?100平方米以下，主要面向青年消費群體。 隆福寺民俗商業(yè)旅游文化步行街 ???隆福寺街位于東城區(qū)東四北大街至美術(shù)館東街，長600米、現(xiàn)有商家近200個，其中經(jīng)營服裝百貨門店140戶，經(jīng)營?規(guī)模除隆福大廈和隆福廣場較大外，其余都比較小。按照東城區(qū)關(guān)于隆福寺地區(qū)整體規(guī)劃要突出傳統(tǒng)文化和民俗特?色?；謴?fù)老北京休閑購物的又一景觀的總體思路，隆福寺商業(yè)街定位在民俗商業(yè)旅游文化步行街，商業(yè)功能體現(xiàn)民?俗化，大眾化，時尚化，主要面向京城百姓消費群體，同時吸引國內(nèi)外旅游客人，通過對該街的調(diào)整開發(fā)，形成中?部以大型綜合性商業(yè)和餐飲、娛樂業(yè)為主，西部突出旅游商品，東部繁榮時裝的商業(yè)格局，最終實現(xiàn)以突出吃穿玩?為特色，向旅游、休閑、購物一體化民俗商業(yè)旅游文化街發(fā)展的目標。 ???三里屯酒吧街 ???該街位于朝陽區(qū)三里屯路南段，街長300米，1996年初出現(xiàn)第一家酒吧，目前三里屯地區(qū)的酒吧已達到78家，已成?為國 內(nèi)外知名度較高的酒吧街。目前，全長260米的酒吧街上有酒 吧26家，而其輻射影響使三里屯地區(qū)?的酒吧已達到78家。 ???秀水服裝街 ???秀永服裝街位于朝陽區(qū)建外秀水東街，1985年由建外街道辦事處主辦，營業(yè)面積3500平方米，攤棚410個，從業(yè)人?員近千人，年銷售額1億多元。 ???牛街民族街 ???牛街民族街位于宣武區(qū)牛街地區(qū)。北起新拓寬的廣安大街，南至南橫西街，街長600米。隨著該地區(qū)危改一期工程?的完成，目前已投入使用商業(yè)用房近2萬平方米；二期還將有商業(yè)用房 6.5萬平方米，全部工程計劃2004年完?成、屆時將成為集民族交流，文化旅游、民族商品購物，民族風(fēng)味小吃、社區(qū)生活服務(wù)功能為一體的牛街民族特色?街。 ???天橋民俗街 ???天橋民俗街位于宣武區(qū)，北起永安路，南至南緯路，全長 600米，其中水安路至北緯路段為老北京的天橋市?場，隨著天橋地區(qū)的危改，該街兩側(cè)已建起高層商住樓，并配套建成底層商業(yè)7800米。街內(nèi)其它商業(yè)設(shè)施正在建設(shè)?之中。宣武區(qū)已初步擬定了天橋民俗街商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，準備在街口兩端設(shè)立明清風(fēng)格牌樓，街內(nèi)改為步行街，中央?搭建民俗建筑風(fēng)格售貨亭，經(jīng)營民俗工藝品和古玩舊貨，兩側(cè)底商按老天橋建筑風(fēng)格進行裝修，經(jīng)營老北京特色小?吃、書茶館、旅游紀念品。街北頭開設(shè)一家天橋民俗博物館。 ???海淀圖書街 ???海淀圖書街位于海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)，街長220米，街內(nèi)兩側(cè)有圖書，音像、餐飲、服裝、百貨等商業(yè)網(wǎng)點106個 建?筑面積6.5萬平萬米，其中經(jīng)營圖書網(wǎng)點占50％。海淀區(qū)成立中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司，準備在海淀圖書城基礎(chǔ)?上，建立中關(guān)村文化廣場。包括文化交流中心、圖書交易中心、休閑購物中心、創(chuàng)業(yè)廣場、人文風(fēng)景廣場、教堂廣?場、咖啡畫廓一條街、文化教育產(chǎn)品一條街和圖書城步行街，改造后的圖書城步行街，經(jīng)營圖書網(wǎng)點面積達到6～8?萬平方米，改造工程計劃于2004年動工。 ???2.新興商業(yè)街 ???世紀不夜城 ???位于世紀金源大酒店（五星級）的地下，營業(yè)面積約2萬平方米。 ???結(jié)構(gòu)形式為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，店鋪面寬多為8米，有部分面寬10米以上；進深分為20米以上和5米兩種。較大的店鋪?面積為300平方米左右，分上下兩層，較小的店鋪面積在50平方米左右。 地下步行街中，旺市百利超市10000平方米（占50%），餐飲2000平方米（占10%），娛樂休閑5000平方米（占25%），精品?購物3000平方米（占15%） ???地下步行街中心處設(shè)有四個主力店（夜總會、洗浴、卡拉OK、迪廳）由世紀金源大酒店自營，其余店鋪采用出租的?形式，店鋪的平均租金為50元/月/平方米。 ???建外SOHO商業(yè)街建外SOHO位于長安街上，國貿(mào)中心正對面，總體商業(yè)面積為9.3萬平方米，約有300套商鋪。一二?期商鋪面積2.6萬平方米，共86套，2004年初入住，三期商鋪面積0.6萬平方米，共12套，2004年中入住。商業(yè)街店?鋪全部臨街，1、2層鋪面復(fù)式結(jié)構(gòu)自成一體，3層鋪面由滾梯直達公共院落，出入便利。 從建筑規(guī)劃和商業(yè)街單體設(shè)計來看，建外SOHO完全摒棄了大型百貨的業(yè)態(tài)模式，而是呈現(xiàn)出一種多元化的功能格?局分配。這種規(guī)劃模式更加傾向于吸引專業(yè)店、連鎖店、專賣店。同時休閑、娛樂、餐飲、健身等功能場所將會大?大增加其商業(yè)街的吸引力，使商業(yè)街功能復(fù)合化。 ???珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)街 ???位于西大望路與廣渠路交叉口，總建筑面積6萬平方米，全長2.5公里圍合式商業(yè)步行街。商業(yè)業(yè)態(tài)包括品牌商業(yè)中?心、時尚便利一條街、大型娛樂中心、社區(qū)服務(wù)中心、大型餐飲中心、歐洲名品一條街、金融服務(wù)中心、商務(wù)服務(wù)?中心。商鋪的單元面積最小5平方米，最大6000平方米，主要集中在100平方米左右。 ???3.在建商業(yè)街 ???蘋果社區(qū)商業(yè)街 ???位于國貿(mào)橋東南側(cè)，總占地面積6萬平方米，建筑面積10萬平方米，由600余間商鋪構(gòu)成，是集美術(shù)館、電影院、超?市、酒吧、餐飲于一體的商業(yè)街。商業(yè)街中商鋪面積為80-100平米，鋪鋪朝街，所有商鋪均可自由連通為200-2000?平米的商業(yè)空間。 昆泰環(huán)繞商業(yè)街 昆泰國際中心在朝外大街南側(cè)正中心?也是朝外大街整體規(guī)劃和開發(fā)最后一塊規(guī)劃建筑用地?占地3萬余平方米，總建?筑面積21萬平方米，其底商——環(huán)繞步行商業(yè)街，約10000平方米，以200-300平方米為主力戶型，上下兩層，獨立?店鋪式格局。 金泉廣場商業(yè)步行街 ???位于亞運村核心位置，總體商業(yè)面積約6.5萬平方米，由南北兩條商業(yè)街組成。建筑形式為地上四層、地下一層，?分割成獨立商鋪經(jīng)營，單元面積為50平方米至200平方米不等，由于整體的結(jié)構(gòu)形式采用框架結(jié)構(gòu)，各小單元分割?可以靈活的組成大單元使用。 商業(yè)店鋪設(shè)置為包含餐飲、服務(wù)、娛樂、購物等多種業(yè)態(tài)的特色復(fù)合型商業(yè)街。其營業(yè)面積比例的設(shè)置大致為：餐?飲50%、服務(wù)20%、娛樂20%、購物10%。 ???4.當前商業(yè)街開發(fā)模式中存在的問題 ???近年來，北京商業(yè)市場隨著消費者購買力高速增長，對商業(yè)物業(yè)的需求日益增加，房地產(chǎn)開發(fā)商對開發(fā)成本比住宅?高出60~80%，但售價卻是住宅售價的2~3倍的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)趨之若騖，并且為了快速回籠資金，往往采用銷售的?方式開發(fā)商用物業(yè)，很少對已開發(fā)的商業(yè)進行持有經(jīng)營，獲取長期的租金收益。開發(fā)商為了快速銷售，將商鋪的面?積劃分至小單元（100平方米左右），商業(yè)街的模式恰恰滿足了開發(fā)商在這方面的需求。 ???但是，這種為了快速回收資金而分割單元銷售的方式存在著很大的風(fēng)險，只不過這種風(fēng)險被開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁在購買商鋪?的投資者或經(jīng)營者身上。 ???風(fēng)險的來源之一是無法體現(xiàn)最大的商業(yè)價值。眾所周知，對于一個新開發(fā)的商業(yè)項目，需要經(jīng)過2~3年的培養(yǎng)期才?能獲得廣大消費者的認可，實現(xiàn)最大的商業(yè)價值。然而，商鋪一旦被銷售出去，開發(fā)商將放棄對項目整體的統(tǒng)一管?理的權(quán)利，在前期策劃時所設(shè)想的業(yè)態(tài)、業(yè)種的規(guī)劃也無法實施，在后期經(jīng)營中，無疑會出現(xiàn)魚龍混雜的局面，惡?性循環(huán)下去，商業(yè)價值將無法體現(xiàn)，消費者不認可項目，經(jīng)營者放棄在其中繼續(xù)經(jīng)營，整個項目最終只有死路一?條。 ???風(fēng)險的另一個來源是當前在商鋪的購買客戶中占絕大部分的是投資客戶，這類客戶由于由于資金量的限制往往購買?較小面積的商鋪，大多單元面積在幾十平米到一百平米之間。但是對于后期經(jīng)營者來說，若需要幾百平米的營業(yè)面?積就需要租用幾家業(yè)主的單元進行統(tǒng)一經(jīng)營。在物權(quán)至上的今天，若是其中某一位小業(yè)主撕毀租約，將同時損害了?其他業(yè)主正常獲取租金收益的權(quán)利。?
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