愛華網(wǎng)?著名專家學(xué)者在“2004中國商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇”上各抒己見? ????“2004中國商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇”日前在廈門舉行，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家高尚全、區(qū)域經(jīng)濟(jì)專家王一鳴以及商業(yè)地產(chǎn)權(quán)威人士荀培路等在論壇上就我國商業(yè)地產(chǎn)如何實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展各抒己見。? ????專家們一致認(rèn)為，國內(nèi)方興未艾的商業(yè)地產(chǎn)? 目前存在大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)過熱的苗頭，但總體來說，商業(yè)地產(chǎn)總量仍顯不足。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟主席荀培路更是直言：我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在四大“癥結(jié)”。?
??? 商業(yè)地產(chǎn)“虛火上身”？? ?? 2001年被媒體熱炒的商業(yè)地產(chǎn)，在兩年后達(dá)到一個熱潮，從普通商鋪到商業(yè)街，短時間內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)以“奔騰”速度完成了多次升級，而2003年因商業(yè)物業(yè)開發(fā)規(guī)模之大，市場形勢之火，被專業(yè)人士稱之為“商業(yè)地產(chǎn)年”。但隨著這股浪潮的席卷，市場的不成熟也帶來諸多問題。? ????專家表示，改革開放為中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了無限商機(jī)，然而，單純地放任市場調(diào)節(jié)，往往也會過猶不及，導(dǎo)致出現(xiàn)投資過熱、重復(fù)建設(shè)、經(jīng)營無序的混亂局面。據(jù)中國商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會最近發(fā)布的一項調(diào)查顯示：目前全國在建立項的購物中心多達(dá)200家左右，總面積約3000萬平方米。如果按照每平方米保本銷售額8000元左右計算，也就是說要達(dá)到2400多億元的零售額，這些購物中心才能保本經(jīng)營。欲取得這一龐大的零售額，將導(dǎo)致兩個結(jié)果，一是中小企業(yè)被擠垮，二是有場無市。而目前，我國商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)局部過熱之勢。北京、上海兩地政府已明確表態(tài)不鼓勵再建大型百貨商場，國家商務(wù)部、銀監(jiān)會據(jù)悉也將出臺相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)控。? ????四大癥結(jié)阻礙發(fā)展? ????作為商業(yè)地產(chǎn)的專家，荀培路確指出當(dāng)前阻礙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的四大癥結(jié)：? ????一是地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)特性的把握存在偏差，對商業(yè)規(guī)律不了解，許多地產(chǎn)商沒有看到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與住宅開發(fā)的差別，直接套用比較熟悉的住宅開發(fā)模式，但商業(yè)地產(chǎn)要求投資者、經(jīng)營者、物業(yè)經(jīng)營者三者相結(jié)合，不一定誰開發(fā)誰就經(jīng)營，在國外還有專門的經(jīng)營者。這些情況帶來了巨大的投資風(fēng)險；? ????二是大多數(shù)經(jīng)營者希望開發(fā)的周期越短越好，不重視商業(yè)物業(yè)后續(xù)的管理和經(jīng)營，結(jié)果出現(xiàn)銷售時場面火爆，地產(chǎn)商賺了錢之后就走人，項目可能直線下滑，這是“非常危險的”。由于開發(fā)商往往不可能全部賣出去，因此一方面銀行債務(wù)無法還清，同時也將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給小業(yè)主，引發(fā)很多社會問題；? ?? 三是地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款，不管是國有還是民營，自有資本的比例都偏低，項目中銀行貸款的比例甚至高達(dá)八九成，投資回報期較長，一旦出現(xiàn)銷售收入不高，或利潤率下降的情況，將引發(fā)債務(wù)風(fēng)險和銀行壞賬；? ????四是商業(yè)地產(chǎn)中還存在形象工程，不少地方政府對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)非常重視，一些地方政府甚至不顧當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，一味積極推動，容易使項目陷入招商難的尷尬境地。? ????商業(yè)地產(chǎn)何去何從？? ????雖然商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)內(nèi)傷，但與會專家們都傾向于“我國商業(yè)地產(chǎn)總量不足的情況并未解決”這一觀點。荀培路指出，農(nóng)村城鄉(xiāng)結(jié)合部和新建居民區(qū)的商業(yè)設(shè)施還嚴(yán)重不足，不能簡單籠統(tǒng)地作出商業(yè)地產(chǎn)過熱的判斷，不能一刀切。? ????他認(rèn)為，要想實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，地產(chǎn)商和商業(yè)經(jīng)營者的資源整合非常重要，地產(chǎn)商借助商家的品牌效應(yīng)，能有效地提高商業(yè)網(wǎng)點銷售，而零售巨頭、餐飲娛樂、家居建材等商家的加盟，則是目前商業(yè)地產(chǎn)的一大賣點。近幾年逐漸熱起來的MALL（商業(yè)廣場）似乎成為一個新方向。? ??? 即將在明年底之前面世的廈門第一家超大規(guī)模ShoppingMall———明發(fā)商業(yè)廣場在本次論壇上引起全場關(guān)注。據(jù)悉，明發(fā)MALL位于廈門市中心旺地，建筑面積超40萬平方米，主題步行街近100條，引進(jìn)3家以上世界500強(qiáng)主力店和眾多知名品牌旗艦店，涵蓋旅游、購物、娛樂、休閑等多種功能，預(yù)計建成后將吸引每年到廈門超過1000萬的旅游人潮，成為中國乃至東南亞超大規(guī)模MALL商業(yè)旗艦。與會專家認(rèn)為，明發(fā)MALL很注重前期市場調(diào)研和策劃，目前已有家樂福、時代華納等主力店入駐，應(yīng)該說情況很好，如果成功，將為我國購物中心的建設(shè)提供相當(dāng)多經(jīng)驗。?
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