愛華網(wǎng)????2006年，深圳商業(yè)地產(chǎn)運營模式開始出現(xiàn)整合趨勢，越來越多的開發(fā)商在建筑設(shè)計階段就已完成招商，并開始為主力商家度身訂造。? ????傳統(tǒng)模式：忽視經(jīng)營各方受損? ????從2001年至今，商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)運營模式是樓建好、鋪賣完之后，再去考慮商業(yè)定位、招商運營。規(guī)劃在前、招商在后的傳統(tǒng)做法讓開發(fā)商多付出了不少成本，曾經(jīng)出現(xiàn)過這樣的案例，某一樓盤想引進像家樂福這樣的國際商家，但商家考察后發(fā)現(xiàn)，該樓盤在建筑設(shè)計方面有許多不合理的地方，必須投入巨大成本進行調(diào)整改造。? ????傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運營模式的根源在于開發(fā)商沒有考慮到后期經(jīng)營，從而直接導(dǎo)致不少商場（包括社區(qū)商業(yè)）運營不善。來自戴德梁行深圳公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：在2001年商業(yè)地產(chǎn)登上歷史舞臺至今所有已經(jīng)銷售的商業(yè)項目中，能夠處于良好經(jīng)營狀態(tài)的比例不足10％。? ????由于商業(yè)經(jīng)營不好，看上去受損的只是商家、投資方、租賃方，似乎與開發(fā)商的利益沒有多少關(guān)系。但德思勤商業(yè)地產(chǎn)項目中心總經(jīng)理周欣認(rèn)為，對于那些多期開發(fā)的社區(qū)商業(yè)而言，前期商業(yè)運營狀況將會直接影響樓盤后期銷售，開發(fā)商的利益也會間接受損。?
????新興模式：度身訂做整合運營? ????戴德梁行商鋪楊瓊認(rèn)為，住宅產(chǎn)品在入伙時是一個完整的產(chǎn)品，而商業(yè)地產(chǎn)在入伙時只是一個半成品，甚至只是所有問題的開始，因為商業(yè)地產(chǎn)需要依賴于經(jīng)營才能夠體現(xiàn)其價值。換言之，在規(guī)劃、建設(shè)、銷售之前就必須考慮到經(jīng)營問題，否則將很難保證商業(yè)地產(chǎn)的成功運營。金地深圳公司負(fù)責(zé)梅隴鎮(zhèn)項目的營銷經(jīng)理汪勁松則認(rèn)為，從社區(qū)商業(yè)的角度來看，在清晰市場定位之后再為主力商家量身訂做是對社區(qū)住戶負(fù)責(zé)的一種表現(xiàn)。比如在建筑設(shè)計階段就可以將噪音、商業(yè)人流等對住戶的影響降到最低；另一方面，由于規(guī)劃在前，那么商業(yè)做旺之后，也可以為住戶提供更好的服務(wù)。以梅隴鎮(zhèn)為例，在建設(shè)之前就已清晰社區(qū)商業(yè)配套，鎖定大型主力商家，并為其量身訂做。? ????而較早前，深國投與沃爾瑪、西蒙、摩根斯坦利合作，其核心合作內(nèi)容之一就是為沃爾瑪量身訂制，達到各方共贏的局面。? ????周欣認(rèn)為，越來越多的開發(fā)商認(rèn)識到必須將市場定位、規(guī)劃建設(shè)、商業(yè)運營管理統(tǒng)籌在一起考慮，2006年將是深圳商業(yè)地產(chǎn)“整合”年。?
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