愛華網(wǎng)隨著房產(chǎn)新政的陸續(xù)出臺(tái)，不少房地產(chǎn)商開始將目標(biāo)指向商業(yè)地產(chǎn)投資，在分割銷售和整體出租的選擇中，后期經(jīng)營管理水平成為對開發(fā)商最大的考驗(yàn)。 商業(yè)地產(chǎn)新一輪投資熱升級(jí) 全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)新一輪的投資熱潮與房地產(chǎn)商從住宅市場撤離有關(guān)。 廣州保利房地產(chǎn)集團(tuán)營銷中心的李曉明認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，并不是對商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)期有多高，而是在尋求一種資金的結(jié)構(gòu)平衡。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)周期長、投資風(fēng)險(xiǎn)大，但可以獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，使企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)更加合理。 另外，國外投資者看好商業(yè)地產(chǎn)的前景也是該股熱潮的原因之一，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)由此可以更加便利的融資。中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)發(fā)布的《2006中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》指出，海外資金逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的重要資金來源。2005年外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)總金額高達(dá)23億美元，其中購買商鋪和寫字樓的資金約為16億美元。 從中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的2006年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢來看，市場上整體持有的商業(yè)物業(yè)比例將會(huì)增加。一種是開發(fā)商自己持有后出租，另一種是大商家斥資整體收購。 聶梅生解釋說，從這一輪投資熱潮來說，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)已經(jīng)升級(jí)。之前的商業(yè)地產(chǎn)投資多是房地產(chǎn)商延用住宅地產(chǎn)的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，建成之后將產(chǎn)權(quán)出售，這種分割了的產(chǎn)權(quán)降低了整體的價(jià)值。而現(xiàn)在屬于物業(yè)持有型，是一種整體運(yùn)作。房地產(chǎn)商通過專業(yè)的后期經(jīng)營管理獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 資金壓力讓開發(fā)商租售兩難 業(yè)內(nèi)人士告訴記者，前幾年大行其道的產(chǎn)權(quán)分割式商鋪，尤其是售后返租等變種，將會(huì)逐漸受到冷落。一方面，這種模式常常帶有欺騙性，影響了中小投資者的收益水平，在兩者之間產(chǎn)生利益的糾紛。 另一方面，已經(jīng)購入產(chǎn)權(quán)的商鋪持有者成為業(yè)主，開始了以自我為中心的獨(dú)立經(jīng)營。他們競爭無序，缺乏統(tǒng)一的管理，進(jìn)而造成開發(fā)項(xiàng)目的整體定位不清，難以形成規(guī)模優(yōu)勢。 融創(chuàng)集團(tuán)投資的天津上谷商業(yè)街客服中心主管韓彬告訴記者，為使資金盡快回籠，“只租不售”難度很大，但出售后如何與業(yè)主共同整合業(yè)態(tài)管理是對商業(yè)地產(chǎn)投資的最大考驗(yàn)。 韓彬表示，將產(chǎn)權(quán)盡快出售可以保證充足的現(xiàn)金流，但之前商業(yè)地產(chǎn)投資失敗的例子表明，分散的產(chǎn)權(quán)持有者容易給總體的管理帶來混亂。因此集團(tuán)在后期經(jīng)營管理上下了大力氣，確保在出售產(chǎn)權(quán)的同時(shí)保證整體經(jīng)營。 南開大學(xué)項(xiàng)目管理研究中心副主任于仲鳴認(rèn)為，回收的資金流向何處，也是對開發(fā)商管理水平的一次考驗(yàn)。如果只將商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)作為提款機(jī)，項(xiàng)目就很難有大的發(fā)展，應(yīng)利用一部分收入加強(qiáng)后期經(jīng)營管理。比如對零散的商戶傳播統(tǒng)一的經(jīng)營理念，提供咨詢服務(wù)，都是維持長期現(xiàn)金流的保障。 商業(yè)地產(chǎn)投資遭遇管理瓶頸 國際大廈是天津市首座中外合資的綜合性商用大廈，自1991年開業(yè)至今一直是各跨國公司、外資企業(yè)首選辦公地點(diǎn)。原因之一就在于高水平的物業(yè)管理得到了客戶的肯定。 廣州保利地產(chǎn)的李曉明也表示，商業(yè)地產(chǎn)投資所需的管理成本和水平遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)投資。舉個(gè)例子來講，哪怕只有一戶商家入住，十幾層樓都要燈火通明。目前在廣州的局部地區(qū)涌現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)投資的熱潮，由此帶來的激烈競爭必將導(dǎo)致管理不當(dāng)?shù)纳碳页鼍帧?
濱海金融街是濱海新區(qū)高檔寫字樓盤，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人楊春說，隨著市場競爭壓力加大，開發(fā)商從以往簡單的項(xiàng)目炒作促銷，逐步轉(zhuǎn)向依靠專業(yè)管理咨詢機(jī)構(gòu)的支持。一些具備豐富客戶資源，以及提供商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)設(shè)計(jì)的服務(wù)機(jī)構(gòu)愈加顯現(xiàn)作用。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才短缺將成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。特別是熟悉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、融資、招商及管理全過程的復(fù)合型人才十分緊俏。 楊春還表示，行業(yè)內(nèi)部缺乏有效的溝通，經(jīng)常搞同質(zhì)競爭，也不利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。比如在所謂的優(yōu)勢地段，不少開發(fā)商蜂擁而至，但無力持續(xù)經(jīng)營。等到真正有實(shí)力的開發(fā)商準(zhǔn)備進(jìn)入時(shí)，又難以找到合適的地點(diǎn)。 于仲鳴教授也認(rèn)為，政府在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中也應(yīng)起到宏觀調(diào)控的作用。單個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)以追逐利潤為目標(biāo)，同時(shí)缺乏戰(zhàn)略思考，很容易造成無序的競爭和資源的浪費(fèi)。對此，政府應(yīng)當(dāng)有整體的規(guī)劃，對商業(yè)地產(chǎn)的投資起到指導(dǎo)、約束的作用。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目放量廣州寫字樓大面積爛尾或?qū)⒃佻F(xiàn) “新政”調(diào)控下住宅市場表現(xiàn)平靜，而“游離”于新政外的商業(yè)地產(chǎn)市場卻開始蠢蠢欲動(dòng)，不僅發(fā)展商想在商業(yè)地產(chǎn)上分一杯羹，而且有部分原本想投資住宅市場的客戶也轉(zhuǎn)而在商業(yè)地產(chǎn)市場上“淘金”。 在近日召開的廣州市商業(yè)地產(chǎn)形勢分析研討會(huì)上，有關(guān)專家指出，隨著近年來廣州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展得到城市發(fā)展的強(qiáng)有力支持，廣州城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入新一輪開發(fā)高潮期。但同時(shí)，商業(yè)面積的不小空置以及將來市場的需求，有可能引發(fā)新一輪的寫字樓大面積爛尾。 據(jù)廣州市國土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，廣州市政府在2004年至2006年三年間共計(jì)劃出讓商用物業(yè)用地100幅，總用地面積175.48萬平方米，總建筑面積570.67萬平方米；而這些商用物業(yè)用地，主要分布在珠江新城、琶洲、大學(xué)城等熱門區(qū)域。今年春節(jié)過后，在廣州市政府推出的多宗地塊中，商用物業(yè)用地就占11宗，總建筑面積達(dá)134萬平方米，非常接近2005年全年的137.37萬平方米，而且這些商用物業(yè)用地以純商業(yè)性質(zhì)為主。此外，在今年5月份公布的2006年廣州市土地出讓計(jì)劃當(dāng)中，市中心區(qū)內(nèi)商用物業(yè)用地出讓的宗數(shù)和總建筑面積，均占全年總量的一半左右，而且這部分土地主要分布在市中心區(qū)內(nèi)。可見，城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將會(huì)進(jìn)入新一輪的開發(fā)高潮期。 廣東工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授唐曉蓮表示，現(xiàn)在廣州的寫字樓的開發(fā)量非常大，2003年以來，施工面積達(dá)到了380萬平方米，而且其中大量是甲級(jí)寫字樓，2010年甲級(jí)寫字樓將達(dá)200萬平方米，很可能出現(xiàn)供大于求的局面。唐曉蓮認(rèn)為，廣州的寫字樓發(fā)展有幾方面限制，一是廣州的總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上北京和上海。因?yàn)閺V州和香港非常近，很多企業(yè)將總部落在香港，在內(nèi)地則選擇進(jìn)入北京和上海。因此，在廣州寫字樓的成交大多是小面積的承租和小面積的銷售，很難形成大規(guī)模。第二，廣州的第三產(chǎn)業(yè)很多是比較小的企業(yè)，因此這類企業(yè)租賃的面積非常小，以60至80平方米為主。她表示，如果沒有很好的需求提升的話，可能寫字樓在未來會(huì)出現(xiàn)像上世紀(jì)90年代末那樣大面積的爛尾。 在研討會(huì)上，暨南大學(xué)管理學(xué)院教授孔小文則指出，實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)的空置率還是比較高的。如上海商業(yè)地產(chǎn)的銷售率是92%，廣州是50%，深圳大概是40%，積壓的資金非常巨大。從目前一些區(qū)域的情況看，商業(yè)地產(chǎn)還是過熱。此外，廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長陳敦林提醒，2005年推出110萬平方米的土地中，70%用于商業(yè)地產(chǎn)，30%用于住宅地產(chǎn)。2006年推出800多萬平方米的土地，基本上是倒過來的，70%以上用于住宅地產(chǎn)，30%用于商業(yè)地產(chǎn)。因此建議在推出土地之前，無論是住宅地產(chǎn)也好，商業(yè)地產(chǎn)也好，一定要進(jìn)行嚴(yán)格的市場論證，考慮市場的需求和項(xiàng)目可行性。
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