愛華網(wǎng)??“我們一直遵循的商業(yè)原則是：市場(chǎng)上最需要什么就做什么，現(xiàn)在市場(chǎng)上最賺錢的是什么？是商鋪。”這是地產(chǎn)“名角”潘石屹宣布放棄住宅而轉(zhuǎn)型于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)的“宣言”。? 8月30日，潘石屹旗下項(xiàng)目ＳＯＨＯ尚都在北京開始高調(diào)招商。據(jù)ＳＯＨＯ中國(guó)租務(wù)部透露，目前已經(jīng)有超過200家商家準(zhǔn)備與其簽訂租用意向。事實(shí)上，近期與潘石屹一樣青睞商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商不在少數(shù)。在南邊，有12萬(wàn)平方米國(guó)瑞城商業(yè)項(xiàng)目；在北邊，有國(guó)美第一城10萬(wàn)平方米商業(yè)項(xiàng)目；在西單，北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)公司在這一核心商業(yè)地區(qū)推出了4．5萬(wàn)平方米的商業(yè)；而中關(guān)村區(qū)域的中關(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心也在陸續(xù)開業(yè)……? 在宏觀調(diào)控中受影響不大的商業(yè)地產(chǎn)，以其高額回報(bào)誘惑著越來越多的傳統(tǒng)住宅開發(fā)商們開始轉(zhuǎn)“身”主攻商業(yè)地產(chǎn)。? 利潤(rùn)驅(qū)使開發(fā)商轉(zhuǎn)型? “自從宣布轉(zhuǎn)型退出住宅市場(chǎng)之后，ＳＯＨＯ中國(guó)在北京ＣＢＤ區(qū)域多達(dá)25萬(wàn)平方米的商業(yè)開發(fā)量就一直引人關(guān)注。”一位代理行的負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者，為了能使轉(zhuǎn)型項(xiàng)目繼續(xù)“叫座”，潘石屹的推廣活動(dòng)顯得更加賣力。據(jù)了解，自今年4月起，ＳＯＨＯ尚都已經(jīng)陸續(xù)在深圳、廣州、上海等商業(yè)發(fā)達(dá)城市進(jìn)行了招商推介活動(dòng)，并且和第一太平戴維斯、世邦魏理仕等知名代理行合作，積極聯(lián)絡(luò)大品牌商家進(jìn)駐。? “ＳＯＨＯ中國(guó)開發(fā)的項(xiàng)目中10％的商業(yè)面積產(chǎn)生了20％的銷售額，貢獻(xiàn)了30％的利潤(rùn)?！保樱希龋现袊?guó)董事長(zhǎng)潘石屹在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，其公司對(duì)項(xiàng)目投資客戶的追蹤調(diào)查顯示，投資商業(yè)的客戶回報(bào)率分別高于投資寫字樓和公寓?！八?，我們從高檔住宅以及ＳＯＨＯ產(chǎn)品轉(zhuǎn)向市中心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是市場(chǎng)的選擇?！? 目前，業(yè)內(nèi)與潘石屹有一樣選擇的開發(fā)商越來越多。地產(chǎn)上市公司十強(qiáng)之一的金地地產(chǎn)近日也宣布進(jìn)軍高端寫字樓。“金地集團(tuán)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)10多年，此前從未涉足寫字樓項(xiàng)目開發(fā)?！苯鸬丶瘓F(tuán)上海公司總經(jīng)理助理何大江強(qiáng)調(diào)。?
“政府的調(diào)控政策導(dǎo)向非常明確，而契稅、營(yíng)業(yè)稅等一系列稅收的征收，進(jìn)一步拉近了住宅與商業(yè)物業(yè)之間的成本距離。”上海一開發(fā)商亦透露，目前公司正在醞釀加大商業(yè)項(xiàng)目的投資力度，“現(xiàn)在投資商業(yè)項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)肯定比住宅項(xiàng)目小。”? 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了2004年的火爆，2005年的平靜，在2006年上半年再次迎來了春天。高力國(guó)際最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止到今年6月底，北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的總供應(yīng)達(dá)到了587．78萬(wàn)平方米，其中ＣＢＤ、中關(guān)村、望京三大區(qū)域是整個(gè)京城商業(yè)地產(chǎn)的亮點(diǎn)所在。戴德梁行商鋪部專家預(yù)測(cè)：今年下半年約有88萬(wàn)平方米商鋪入市，預(yù)計(jì)大多集中在10月份左右。? 政策調(diào)控“忽略”商業(yè)項(xiàng)目? “開發(fā)商紛紛棄住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)項(xiàng)目，其中一個(gè)主要原因是土地成本高得離譜?！北本┌俅ǚ康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司品牌推廣總監(jiān)翟建告訴記者，一個(gè)突出表現(xiàn)是，“8·31”大限后，通過招拍掛方式拿地，成本高得離譜。今年1月23日推出的第一塊土地——北京工體四號(hào)院被香港富豪李澤楷鯨吞，創(chuàng)下了5．1億元的成交新高，其他6家競(jìng)價(jià)者全部鎩羽而歸，其中不乏國(guó)內(nèi)大牌房地產(chǎn)企業(yè)。? “住宅用地拿地成本節(jié)節(jié)高，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)越來越大，而商業(yè)用地少有人問津?！迸耸僬f：“北京每拿出一塊像樣點(diǎn)兒的地，大家就像餓虎撲食一般撲上去，價(jià)格抬得老高，實(shí)在不好去硬碰硬?！蔽_發(fā)商投資商業(yè)地產(chǎn)的原因是，拿地蓋房之后，能夠倚仗商鋪或?qū)懽謽堑淖饨鹗找婢S持企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)，而不必像住宅開發(fā)商那樣，不斷疲于拿地。? 潘石屹對(duì)記者表示，政府對(duì)于住宅的調(diào)控確實(shí)是他轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的原因之一：一方面，他看到了政府調(diào)控住宅市場(chǎng)的決心，其次，考慮到政府要加大廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)來看，大片區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房周邊的商品房項(xiàng)目都很難成高價(jià)項(xiàng)目。此外，早在去年就有關(guān)于出臺(tái)限價(jià)商品房政策的呼吁和流言，雖然單個(gè)限價(jià)商品房影響也許并不大，但一旦形成區(qū)域或項(xiàng)目多了以后，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)確實(shí)能起到平抑的作用，在一定程度上降低住宅開發(fā)的利潤(rùn)回報(bào)。? 他認(rèn)為，這一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓基本上沒什么影響。隨著政府對(duì)住宅市場(chǎng)調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)行業(yè)中最市場(chǎng)化、最有創(chuàng)新性的就是商業(yè)地產(chǎn)了，商業(yè)地產(chǎn)也是集中體現(xiàn)一個(gè)國(guó)際化大都市最核心價(jià)值的部分。? 與此同時(shí)，商業(yè)物業(yè)的“魅力”還在于其高回報(bào)率。第一太平戴維斯的最新報(bào)告指出，2005年前4個(gè)月，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的整體租金指數(shù)增幅達(dá)6．8％，高出去年同期一倍多。商鋪的回報(bào)率也高于住宅，以上海南京西路沿線成都北路－陜西北路為例，該路段的沿街商鋪日租金已達(dá)每平方米２５元－４５元。 商業(yè)地產(chǎn)資金壓力更大? 雖然有諸多開發(fā)商轉(zhuǎn)型主攻商業(yè)地產(chǎn)，但是并不是所有轉(zhuǎn)型的開發(fā)商都能成功。“商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)不可以輕易去涉足的行業(yè)。進(jìn)入其中，就要有打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備?！敝袊?guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平表示，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，具有一定的轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)。 “成功轉(zhuǎn)型需要若干條件。第一，有過做高檔樓盤經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商會(huì)相對(duì)容易；第二是有較高的資金實(shí)力和融資能力；第三就是品牌；最后是兼具地產(chǎn)、商業(yè)和零售的經(jīng)驗(yàn)。”北京虎杰投資咨詢有限公司首席投資分析師張寅判斷，傳統(tǒng)開發(fā)商９０％都不可能轉(zhuǎn)型成功，只有那５％－１０％的人有成功的可能。? 世邦魏理仕北京董事長(zhǎng)黃大為認(rèn)為，做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，首先要成為商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)商。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)遠(yuǎn)比其他房地產(chǎn)復(fù)雜，商業(yè)地產(chǎn)的使用者對(duì)物業(yè)和服務(wù)的需求不完全一致。與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)存在更大的資金壓力。目前仍有相當(dāng)一部分住宅地產(chǎn)開發(fā)商，是用舊有的住宅慣性思維來操作商業(yè)地產(chǎn)，難免會(huì)陷入資金鏈困局。? “而潘石屹卻并非完全沒有商業(yè)地產(chǎn)的操作經(jīng)驗(yàn)。從現(xiàn)代城開始，ＳＯＨＯ就不斷地加大其商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)比重?！币晃坏禺a(chǎn)分析人士認(rèn)為，老潘早就為轉(zhuǎn)型做打算了。?
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