愛華網(wǎng)???商務(wù)部有關(guān)負責人日前表示，目前我國商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)正呈現(xiàn)出過熱特點，部分城市商業(yè)地產(chǎn)項目空置情況嚴重，已經(jīng)到了宏觀調(diào)控的關(guān)鍵時期。? 種種跡象表明，繼前段時間發(fā)布了一系列針對住宅市場的宏觀調(diào)控政策之后，這一回商業(yè)地產(chǎn)被拋到了樓市大勢的風尖浪口。未來專業(yè)化趨勢更加明顯，商業(yè)地產(chǎn)即將進入周期性和結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段。宏觀調(diào)控政策對于商業(yè)地產(chǎn)理性回歸的推動效應(yīng)，將在今年下半年得到體現(xiàn)。 ????商業(yè)地產(chǎn)成為淘金池 進入6月份，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場異?；钴S。由于此前出臺的“國六條”以及國家9部委意見，指向的調(diào)控目標是住宅市場，若干條款與商業(yè)地產(chǎn)并沒有直接的聯(lián)系。而政府對商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控措施還并沒有出臺，目前也沒有過多的開發(fā)限制，使得多數(shù)尋求出路的住宅項目開發(fā)商將目光投向了商鋪等商業(yè)地產(chǎn)熱點領(lǐng)域。? 另外，為了吸引外資而開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目將會不斷增多，這主要是由目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中所面臨的資金瓶頸決定的。目前，商業(yè)地產(chǎn)項目普遍需要資金的長期持有，但國內(nèi)的融資渠道有限，開發(fā)商為了能夠快速地回籠資金，曾經(jīng)采取了而且現(xiàn)在仍在采取的分割式銷售，即售后包租的形式。但不久前建設(shè)部投資風險警告的提出，投資者勢必會對這種投資項目謹慎考慮，使開發(fā)商將融資目光轉(zhuǎn)向境外資本。? 今年上半年，京城商業(yè)地產(chǎn)市場中寫字樓的交投量極為活躍，并且大多是境外資金整購整售北京寫字樓項目。隨著北京市政建設(shè)的大力推進，北京寫字樓的新一輪投資熱正在顯現(xiàn)，其熱度已經(jīng)沖破了傳統(tǒng)的CBD地區(qū)、中關(guān)村、金融街三足鼎立格局，正在向多中心區(qū)域蔓延，西南區(qū)域的宣武區(qū)只是其中之一。? 據(jù)戴德梁行的預(yù)測，今年北京預(yù)計有將近150萬平方米寫字樓面積進入市場，且廣泛分布于各個區(qū)域，其中，金融街和CBD新增面積將達到50萬平方米。? 據(jù)了解，2005年前后，北京CBD、中關(guān)村、金融街、亞運村累計至少有超過500萬平方米的供應(yīng)量。而2005年和2006年兩年間，北京CBD地區(qū)、中關(guān)村、金融街、亞運村、內(nèi)城區(qū)域就有超過1000萬平方米的供應(yīng)量，成為北京寫字樓集中放量期。?
而一場更為嚴厲的宏觀調(diào)控正在悄然改變著房產(chǎn)投資的路徑?！皰伔抠I鋪”似乎正在成為房產(chǎn)投資領(lǐng)域的新圖景：住宅正在與投資品漸行漸遠，而商鋪正在進入越來越多房產(chǎn)投資客的視野。5月29日出臺的9部委意見中將營業(yè)稅的征收時限從2年延長到5年，這讓本已空間狹小的住房投資幾乎進入絕路。6月1日之前，在京滬等熱點城市搶著掛牌轉(zhuǎn)讓的住房較多。由于營業(yè)稅政策的延長，轉(zhuǎn)手商品房獲利的空間已經(jīng)基本不存在，于是大量投資客由售轉(zhuǎn)租，造成租賃市場的房源增多，進而導(dǎo)致租金的下滑。? 進入6月份以來，北京地區(qū)產(chǎn)權(quán)式商鋪項目的銷量都較此前有明顯的攀升。更為重要的是，在政策層面，對于商鋪的轉(zhuǎn)手交易還沒有明確的限制--無論在多長時間內(nèi)轉(zhuǎn)手，均未有額外的稅收限制。這樣，當租金上漲的時候，投資客無疑將多一條“轉(zhuǎn)讓”的現(xiàn)實路徑，而這一點恰恰是住宅所不具備的。? 在近期舉行的2006行銷商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上，瑞士信貸銀行上海副總裁張力指出，從長線來說中國商業(yè)房地產(chǎn)是好的，隨著入世國外的金融機構(gòu)會把亞太總部搬到國內(nèi)來，對商業(yè)房地產(chǎn)來說會有很大的促進，從零售業(yè)來說，零售業(yè)的增長是一直看好的，地產(chǎn)隨著零售業(yè)不斷的增長也會有進一步的增長。? 不僅如此，一些國內(nèi)資本也開始迅速向長三角商業(yè)地產(chǎn)集中，萬達商業(yè)地產(chǎn)就曾經(jīng)宣布將在上海地區(qū)計劃建設(shè)5個大型購物中心，未來一段時間，華東長三角地區(qū)將是拓展的重點區(qū)域。 ????商業(yè)地產(chǎn)遭遇過剩危機? 盡管商業(yè)地產(chǎn)投資處于高熱點，但一些專家卻對此判斷尚存質(zhì)疑。上海社科院商業(yè)經(jīng)濟研究中心主任朱連慶認為，一些海外商業(yè)地產(chǎn)投資者，對于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)看法還是有一點簡單化。投資商可能在一段時間內(nèi)對于每一個項目會研究得很深很透，但是對于整個發(fā)展的趨勢可能還抱有一種簡單的直觀的感覺。? 事實上，商業(yè)地產(chǎn)尤其是零售業(yè)地產(chǎn)總量上是已經(jīng)飽和了，僅上海已經(jīng)達到3000萬平方米，人均1.68平方米，遠遠超過了香港，已經(jīng)接近于國外東京、紐約，所以從人均的商業(yè)面積以及從總量來說，這個量到達了相當?shù)母叨?，而且現(xiàn)在每年還有二三百萬在建的，在批的，還在不斷的出來。這種現(xiàn)象，不僅在上海，更在整個長三角不斷蔓延。? 在前不久舉行的第八屆浙洽會上，杭州就推出了52個商貿(mào)項目，杭州太平洋購物中心、杭州佰富勤商貿(mào)廣場、杭州濱江步行商業(yè)街、九堡金海購物廣場等在規(guī)劃建設(shè)中或已建成的大型商貿(mào)項目，都加入到招商引資行列，尋求海內(nèi)外投資者。? 地方政府的這種積極態(tài)度，與海外資本的熱捧形成呼應(yīng)，而這種相互助漲，也在一定程度上，將長三角的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，不可回避地推到了風口浪尖。? 據(jù)稱，如今國內(nèi)發(fā)達城市的商業(yè)設(shè)施正處于大放量階段。在宏觀調(diào)控盯牢住宅價格的時候，部分發(fā)展商將未來企業(yè)的發(fā)展方向轉(zhuǎn)向暫未受到調(diào)控的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。? 商務(wù)部市場體系建設(shè)司處長劉曉峰以“兩個有余，三個不足”來概括目前的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：即投資有余、熱情有余，但專業(yè)不足、規(guī)劃不足，因而最后規(guī)范也不足。無論開發(fā)的是購物中心、商業(yè)街還是社區(qū)商業(yè)物業(yè)，多數(shù)開發(fā)商都沿用住宅開發(fā)的手法，分割物業(yè)產(chǎn)權(quán)出售，快速獲利。這一違背國際商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律的做法也讓一些企業(yè)自食其果，成功者少，陷入糾紛者眾。而用這種手法做商業(yè)地產(chǎn)，投機的成分很高。? 業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)地產(chǎn)投資熱中，投資者無視市場顯而易見的高風險，以非理性的投機行為代替理性的投資行為。與住宅投資熱有所不同的是，住宅尚有巨大的市場需求在背后支撐，而商業(yè)地產(chǎn)一旦投資失敗，其結(jié)果只能是一損俱損！? 事實上，在北京、廣州、深圳等地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)形勢不容樂觀，其總量過剩，空置率居高不下。中國指數(shù)研究院華東院副院長陳晟提供的數(shù)據(jù)也顯示，商業(yè)地產(chǎn)銷售率（銷售與供給比例）除了上海較高，為92％外，北京、廣州、深圳這一指標分別為32％、50％、42％。這意味著有一半以上的商業(yè)地產(chǎn)沒有賣出去。而一處閑置的商業(yè)地產(chǎn)項目，前期投入的開發(fā)資金可達幾千萬甚至上億元人民幣，這樣的浪費，在許多大中城市都存在。? 商業(yè)設(shè)施的過剩，還極易帶來資金鏈的斷裂。據(jù)介紹，與國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)商“只租不售，統(tǒng)一經(jīng)營”的開發(fā)模式不同，我國開發(fā)商普遍采取的開發(fā)方式是通過用建筑商墊付資金把商業(yè)設(shè)施建好，再采取“售后反租”的形式，把項目分塊賣給中小投資者。由于開發(fā)資金大量是以墊付、借貸和租賃的形式存在，有可能引發(fā)金融風險。 ????商業(yè)地產(chǎn)納入調(diào)控視野? 針對商業(yè)地產(chǎn)投資過熱所帶來的市場風險，目前國內(nèi)部分城市商業(yè)銀行已出現(xiàn)封殺商業(yè)用房貸款或捆綁貸款的做法。? 在實行宏觀調(diào)控之初，商業(yè)物業(yè)的銀行貸款(部分銀行稱之為商鋪貸款、個人商業(yè)用房貸款或個人營業(yè)用房貸款)并不是政策調(diào)整的重點。央行方面依然沿襲兩年前的相關(guān)政策，即消費者在購買包括商鋪在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)時，借款人的抵借比例不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)物業(yè)應(yīng)為現(xiàn)房。? 據(jù)稱，滬上銀行方面并沒有明文調(diào)高寫字樓貸款的門檻，只是“嚴格執(zhí)行了相關(guān)條款”：部分銀行的貸款年限從最長八年縮短至最長五年，而過去能夠享受優(yōu)惠利率的少數(shù)借款人現(xiàn)在也很難。從目前上海市銀行業(yè)的放貸情況來看，商鋪貸款只貸五成，批準的可能性也不高，而寫字樓貸款獲得的可能性比商鋪還要低。這是否可以理解為商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控信號？? 無獨有偶，商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控信號開始首發(fā)南京。因涉嫌“變相融資”、“承諾投資回報”而廣受爭議的產(chǎn)權(quán)式商鋪，5月29日在南京被叫停。? 南京率先發(fā)布“禁令”事出有因。在此前的5月22日，建設(shè)部曾對外發(fā)布風險提示稱，以“售后包租”等銷售形式為主的產(chǎn)權(quán)式商鋪，涉嫌“變相融資”和“承諾投資回報”，違反相關(guān)法律規(guī)定。建設(shè)部要求各級房管部門加強監(jiān)管，嚴查違規(guī)行為。? 一向以出臺房管政策及時、甚至超前著稱的南京，這一次又走在了其他城市的前頭。而發(fā)布這個信息，恐怕僅僅是個信號，后邊其他城市很有可能跟著效仿。甚至，如果今后再出現(xiàn)大的惡性事件，很有可能國家會出面全線叫停產(chǎn)權(quán)式商鋪。? 一些開發(fā)商把主要精力集中在銷售方面，忽略了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律，一些商業(yè)中心商業(yè)定位不準，業(yè)態(tài)組合混亂，商業(yè)用房的設(shè)施、結(jié)構(gòu)也都不按照商業(yè)規(guī)律建設(shè)，造成不易租售、項目閑置的后果。而一些地方政府追求短期效益，追求招商引資數(shù)量、引進大型商業(yè)項目，把建設(shè)大型商業(yè)設(shè)施作為政績和形象，不加節(jié)制地增加商業(yè)用地供應(yīng)量，直接導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)的不規(guī)范發(fā)展。? 對此，商務(wù)部有關(guān)專家認為，國內(nèi)商業(yè)項目的培育期，即從開業(yè)到正常經(jīng)營一般要2至3年。目前，商業(yè)地產(chǎn)正處建設(shè)高峰期，如不及時加以調(diào)控，問題將更為嚴重。商務(wù)部建議盡快出臺《城市商業(yè)網(wǎng)點管理條例》，加強對大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)的科學(xué)調(diào)控；對擬建的大型商業(yè)地產(chǎn)項目進行清理，防止商業(yè)地產(chǎn)熱繼續(xù)蔓延。? 然而，一個幾乎眾所周知的事實是，在中國許多城市中，大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)都或多或少地得到了地方政府的支持。一些地方政府把建造大型商業(yè)設(shè)施當作招商引資的政績工程看待這一現(xiàn)象固然屢見不鮮，在商業(yè)活動市場化程度相對較高的一線大城市的超級MALL背后，因為各種復(fù)雜的原因，往往也仍然閃動著政府的身影。? 這就形成了一個讓人頗感棘手的悖論：既然不少地方政府身為“商業(yè)地產(chǎn)泡沫”的主要“共謀者”，在打壓和消除與自身利益關(guān)系微妙的“泡沫”時，又有多大內(nèi)在的驅(qū)動力呢？?
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