愛華網中國商業(yè)聯(lián)合會日前發(fā)布了《2006年－2007年中國商業(yè)十大熱點展望》報告，報告認為，2008年前后我國商業(yè)地產開發(fā)將達到高峰，而超速發(fā)展、過度開發(fā)所導致的負面效應將成為商業(yè)領域的熱點問題。 這份報告認為，目前，我國商業(yè)地產開發(fā)已進入高速發(fā)展期。據統(tǒng)計，近5年來，國內商業(yè)地產投資以年均28．9％的速度增長，開工面積以年均28．4％的速度擴大。 目前商鋪投資成為繼住宅投資后的另一投資熱點，此份報告的出臺卻向投資者發(fā)出了一個危險的信號：2005年，全國商業(yè)用房的空置面積已經達到3872萬平方米，占各類商品房空置總面積的27．1％，空置面積同比增長23．2％，增速比商品住宅的空置面積增速還要高出7．5個百分點。 據悉，由于此前出臺的宏觀調控措施目標多指向住宅市場，而政府對商業(yè)地產的相關調控措施暫時未見出臺，目前尚無過多的開發(fā)限制，讓一些尋求出路的住宅項目開發(fā)商將投資重點轉向了商業(yè)地產領域，這在某種程度上導致我國商業(yè)地產建設呈現(xiàn)出過熱問題。 報告認為，商業(yè)地產的超速發(fā)展和過度開發(fā)，超出了市場實際需求和購買力承受能力，必然導致惡性競爭、引發(fā)資金鏈斷裂的危機以及零售企業(yè)迫于成本上升，效益進一步下滑?！斑@些現(xiàn)象應該引起有關部門的關注?！睋榻B，2005年，我國批發(fā)企業(yè)的平均利潤水平只有2．05％，零售企業(yè)的平均利潤水平則僅為1．33％，國內分銷行業(yè)已進入微利階段。 不過報告中也透露，醞釀已久的《城市商業(yè)網點管理條例》估計將在年內以國務院名義頒發(fā)實施，為今年商業(yè)立法的重頭戲。 商務部將在此基礎上加強對大型商業(yè)設施建設的科學調控；對擬建的大型商業(yè)地產項目進行清理，防止商業(yè)地產熱繼續(xù)蔓延。 與此同時，房地產行業(yè)內的一部分專家認為，中國的商業(yè)地產正處于一個大變革的開始，并指出三大發(fā)展趨勢： 一是由拆散銷售到持有經營。一直以來，開發(fā)商自主規(guī)劃設計，然后全部或大部分產權拆散出售是中國商業(yè)地產開發(fā)的主流模式，隨之造成的無序開發(fā)和過度開發(fā)、產品功能不適應商業(yè)企業(yè)要求、產權分散難以統(tǒng)一管理、限制物業(yè)升值等諸多問題，在今天看來異常突出，并且到了必須解決的時候。 開發(fā)模式的轉變是影響商業(yè)地產發(fā)展的決定性因素。伴隨中國城市化和住宅商品化的進程，由房地產開發(fā)商或地方政府主導開發(fā)的商業(yè)街、SH?OPPING?M?ALL、社區(qū)底商由于以銷售為目的，普遍在規(guī)劃設計乃至施工階段并沒有確定日后的經營企業(yè)，這種地產開發(fā)與商業(yè)經營完全脫節(jié)的模式是造成上述問題的根本原因。由此不難發(fā)現(xiàn)，由出售向持有經營的開發(fā)模式轉變是產業(yè)發(fā)展和市場優(yōu)化的必然趨勢，近年來部分大體量商業(yè)項目先確定入駐企業(yè)，再進行規(guī)劃設計的定單生產模式就是這種趨勢的有益實踐。 二是由形象為主到功能與形象并重。商業(yè)地產的建筑功能、建筑結構與住宅相比有更高的專業(yè)要求，而以往的許多商業(yè)項目仍然延續(xù)住宅銷售的思路，習慣以獨特的案名、外立面，以及務虛的理念作為項目開發(fā)的核心，這并非不重視經濟運營方面的理性數(shù)據，而是對商業(yè)地產理解深度不夠造成的。當今天商業(yè)地產供應量增大、商家的需求更為專業(yè)、多元的時候，前期產品規(guī)劃與功能設計的重要性就自然凸顯出來。 經濟合理性是商業(yè)地產項目的生命力與核心價值所在，只有從項目規(guī)劃設計階段就注重功能合理與投資收益能力的整合，使商業(yè)地產開發(fā)中的功能與形象達到更合理的平衡，才能推動項目實現(xiàn)最大化的經濟和社會價值。
三是由開發(fā)商包攬全程到產業(yè)鏈專業(yè)分工。商業(yè)地產經過幾十年的發(fā)展，在國際發(fā)達國家已形成了相當合理的產業(yè)體系：投資機構、基金、銀行、保險公司投資于持久性商業(yè)物業(yè)獲取收益；開發(fā)商從事商業(yè)地產的開發(fā)工作；專業(yè)商業(yè)策劃公司、招商代理公司、商業(yè)管理公司在商業(yè)地產開發(fā)運營過程的不同階段起著各自不可替代的作用。而國內的開發(fā)商卻常常承擔一個全能的角色，這是客觀的產業(yè)發(fā)展階段造成的，但科學的產業(yè)鏈專業(yè)分工是大勢所趨。 另一方面，中國入世以后國際商業(yè)品牌與國際化資本運作方式的引進，也要求我們盡快形成更加合理、專業(yè)的產業(yè)鏈結構，其中除了國際知名商業(yè)企業(yè)對物業(yè)品質的高標準專業(yè)要求以外，REITS的作用舉足輕重。REITS在于能給投資人帶來持續(xù)、穩(wěn)定的收益，所以它要挑選的裝入資產包的對象是具有REITS完整產權出租型的商用物業(yè)，雖然目前國內還沒有一支REITS，但商業(yè)地產的零散產權與管理水平顯然難以達到REITS的要求。 已經進入專業(yè)化時代的商業(yè)地產正在被越來越多的人看好，認識并開始尊重商業(yè)地產開發(fā)與運營的特殊性，快速地解決好目前商業(yè)地產開發(fā)中存在的問題，中國的商業(yè)地產將會有全新的模式和更加充裕的發(fā)展空間。
