愛華網(wǎng)?當(dāng)前，在大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，商業(yè)領(lǐng)域的商家表現(xiàn)卻大相徑庭，有的選擇閉店蟄伏，而有的則選擇逆市開店。這種大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響究竟如何呢？商家應(yīng)當(dāng)如何把握逆市開店的機(jī)遇并控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)呢？ 電器百貨：冷暖各自知 ?在全國(guó)共有27家分店的永旺商業(yè)有限公司，2008年開設(shè)了4個(gè)大的郊外型購(gòu)物中心，整體經(jīng)營(yíng)面積大概有30萬(wàn)平方米。副總經(jīng)理朱菁表示，面對(duì)金融危機(jī)，在目前的階段，永旺還沒有對(duì)下一步的開發(fā)做出調(diào)整的打算。 ?談及大型郊區(qū)購(gòu)物中心，朱菁表示，這樣的購(gòu)物中心其實(shí)是需要一定市場(chǎng)支撐的，不是每一個(gè)城市都能夠開設(shè)的，它要具備很多的要素：如車輛的保有率，教育和交通環(huán)境的支撐，在一定的商圈范圍內(nèi)需要有大量的人口。至于逆市還是順市開店，她認(rèn)為，無(wú)論是開發(fā)商還是零售商，在做一個(gè)新店的時(shí)候，必須要擁有很好的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系。朱菁說(shuō)：“永旺在做所有項(xiàng)目的時(shí)候，一定會(huì)考慮到雙贏這么一個(gè)概念，我們不會(huì)把開發(fā)商口袋里面的錢拿出來(lái)填充自己的口袋，這是不可能的，每一次合作都應(yīng)該是雙贏的?！? ?對(duì)于永旺的業(yè)績(jī)，國(guó)美電器開發(fā)中心總監(jiān)常誠(chéng)直言羨慕。國(guó)美經(jīng)過(guò)22年的發(fā)展，目前在國(guó)內(nèi)不含手機(jī)專營(yíng)店光電器店就有1360家店，營(yíng)業(yè)面積近600萬(wàn)平方米，無(wú)疑是一個(gè)體量巨大的連鎖企業(yè)。常誠(chéng)說(shuō)，國(guó)美的高速發(fā)展是在2000年至2007年之間，高峰時(shí)一年開了440家店，這一增長(zhǎng)速度在2008年有所放緩，當(dāng)年開了280家店。常誠(chéng)說(shuō)：“隨著市場(chǎng)金融危機(jī)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化，電器與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性非常強(qiáng)，房子賣得不好，一大塊的目標(biāo)客戶群就沒有了，未來(lái)3年，我們主要以店面的優(yōu)化為主，將調(diào)整關(guān)閉100家門店，開發(fā)160家到180家門店，實(shí)質(zhì)上依然還是在往前發(fā)展的。”常誠(chéng)坦言：“最近5年，商業(yè)地產(chǎn)電器類的租金差不多漲了3到5倍，今年上漲的勢(shì)頭應(yīng)該有所下降。在消費(fèi)層面的銷售出了一定的問(wèn)題以后，如果大家抱著抱團(tuán)取暖、共渡難關(guān)的心態(tài)，把價(jià)格降下來(lái)，我們的開發(fā)將依然會(huì)很快?！? ?事實(shí)上，就電器和家居專營(yíng)店而言，已經(jīng)感到了市場(chǎng)的陣陣寒意，為了應(yīng)對(duì)新的形勢(shì)，一些電器零售商已經(jīng)開始和開發(fā)商采取流水倒扣的合作方式了。 ?對(duì)于高端零售市場(chǎng)，中國(guó)春天百貨投資部經(jīng)理冷詠說(shuō)：“金融危機(jī)對(duì)整個(gè)高端百貨的影響還是比較大的，但就整個(gè)中國(guó)的百貨業(yè)而言，高端百貨目前還是雛形，存在巨大的空間，還沒有形成很強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)。” 電影院：危機(jī)中逆勢(shì)上揚(yáng) ?在休閑和消費(fèi)中，電影院可謂是一個(gè)另類，在金融危機(jī)中，影院的生意不僅沒有因?yàn)槲C(jī)變差反而有所增長(zhǎng)，這的確耐人尋味。 ?中影影院投資有限公司總經(jīng)理邢惠斌說(shuō)，金融危機(jī)對(duì)電影商業(yè)的影響確實(shí)是恰恰相反，電影商業(yè)往往會(huì)呈現(xiàn)出一個(gè)上升的態(tài)勢(shì)。而這一點(diǎn)在國(guó)外也得到過(guò)歷史的印證。據(jù)邢惠斌介紹，從美國(guó)電影業(yè)的發(fā)展歷史看，美國(guó)好萊塢就是在1929年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后發(fā)展起來(lái)的，在后來(lái)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，往往會(huì)帶來(lái)電影的大發(fā)展。在亞洲同樣如此，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)，正是韓國(guó)電影發(fā)展起來(lái)的時(shí)候。邢惠斌透露說(shuō)，全國(guó)真正的有效銀幕和創(chuàng)造有效票房的就是200家影院。其中，前100家占了整個(gè)市場(chǎng)的50%，前150家占了市場(chǎng)的70%，前200家則占到了整個(gè)市場(chǎng)的80%以上。中影集團(tuán)去年投資了10個(gè)大的多廳電影院，有60多塊銀幕，占全國(guó)的比重基本為5%。 ?邢惠斌不無(wú)得意地說(shuō)：“其實(shí)對(duì)我們來(lái)說(shuō)，我覺得我們的投資沒有風(fēng)險(xiǎn)，第一，我們通過(guò)兩年的摸索非常清楚，多廳電影院要和知名的商業(yè)地產(chǎn)商結(jié)成長(zhǎng)期的聯(lián)盟；第二，影院這個(gè)行業(yè)決定了它的投資是低風(fēng)險(xiǎn)的，當(dāng)然，回報(bào)周期也比較長(zhǎng)?！彼e例說(shuō)，中影公司有一個(gè)最極端的例子，一家投資1568萬(wàn)元的電影院兩年就收回了成本，但是這不具有代表性，整體來(lái)看，它的回收期是6年以上。邢惠斌表示，其實(shí)，即使是10年才能收回成本，我們也會(huì)選擇這樣的項(xiàng)目。 溜冰場(chǎng)：不貢獻(xiàn)租金貢獻(xiàn)人流 ?永豐投資有限公司是一家投資企業(yè)，其主要業(yè)務(wù)之一是體育產(chǎn)業(yè)板塊，北京西單的喜悅溜冰場(chǎng)就是他們經(jīng)營(yíng)的?？偨?jīng)理王品石說(shuō)：“實(shí)際上就目前的金融危機(jī)來(lái)說(shuō)，我所接觸到的零售行業(yè)的合作伙伴，包括SHOPPINGMALL，受到的影響相對(duì)是比較小的。從我們自身而言，在對(duì)西單溜冰場(chǎng)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析后發(fā)現(xiàn)，我們與去年同期相比有著很穩(wěn)定的增長(zhǎng)率。我們每年的增長(zhǎng)率是20%～25%，今年還是這樣，我想這種增長(zhǎng)會(huì)一直保持下去?！? ?那么喜悅溜冰場(chǎng)何以在金融危機(jī)中依然生機(jī)盎然呢？王品石的解釋是，溜冰場(chǎng)這一業(yè)態(tài)有著其教育性的本質(zhì)屬性。喜悅溜冰場(chǎng)針對(duì)孩子多元智能化的教育，通過(guò)塑造孩子的身體素質(zhì)，最終達(dá)到提升他的情商、膽商及溝通能力的目的，多年來(lái)積累了一些非常穩(wěn)定而且非常忠實(shí)的顧客和會(huì)員群體。 ?王品石表示，今年他們計(jì)劃在昆明和青島再開兩家店，時(shí)間大概都在9月份。他說(shuō)，溜冰場(chǎng)在大陸出現(xiàn)是一個(gè)新興的業(yè)態(tài)，任何一種業(yè)態(tài)商業(yè)模式的建立和驗(yàn)證都需要過(guò)程。他認(rèn)為，溜冰場(chǎng)在商業(yè)項(xiàng)目當(dāng)中存在的價(jià)值必須以整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功為最終目的，他說(shuō)：“我們既然不能給商業(yè)項(xiàng)目貢獻(xiàn)租金，就一定要貢獻(xiàn)人流?！蹦敲矗暙I(xiàn)什么樣的人流呢？應(yīng)該是有價(jià)值的、穩(wěn)定的、常序的中產(chǎn)階級(jí)。王品石說(shuō)：“我們經(jīng)過(guò)分析，以西單溜冰場(chǎng)作為一個(gè)模型來(lái)看，我們大多數(shù)學(xué)員的家長(zhǎng)年收入都是15萬(wàn)元以上，其中76%以上的年收入是20萬(wàn)元，家長(zhǎng)年收入為50萬(wàn)元的學(xué)員比例為27%。” ?王品石表示，在未來(lái)3年內(nèi)，我們預(yù)計(jì)開發(fā)10家大型的溜冰場(chǎng)，將都開設(shè)在大型的SHOPPINGMALL中，現(xiàn)在有很多已經(jīng)確定了合作意向。他強(qiáng)調(diào)說(shuō)：“我們不會(huì)說(shuō)做10家店，6家好，4家不好，因?yàn)槊恳患野l(fā)展商都是提供了低租金和大面積的場(chǎng)地，如果不好，不僅對(duì)我們自己的品牌不利，對(duì)發(fā)展商也是不負(fù)責(zé)任的。”
?顯然，就商業(yè)地產(chǎn)所涉及的三大主要業(yè)態(tài)商品銷售、餐飲、服務(wù)行業(yè)及娛樂體驗(yàn)而言，商品銷售特別是批發(fā)受金融危機(jī)的影響最大，零售的高端市場(chǎng)空間被壓縮，相反，中低端的商業(yè)、物業(yè)的市場(chǎng)狀況更為穩(wěn)定。服務(wù)以及娛樂的體驗(yàn)受危機(jī)的影響相對(duì)比較小。危機(jī)面前，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)承受風(fēng)險(xiǎn)的能力和市場(chǎng)趨勢(shì)，需要分門別類地加以區(qū)別看待。毋庸置疑的一點(diǎn)是，無(wú)論是逆市投資還是逆市開店，商家都必須客觀考慮自身的資金實(shí)力，考慮未來(lái)是否具有抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。?
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