愛華網(wǎng)?話題一：商圈競(jìng)爭(zhēng)誰是NO.1? ????朱和平： ????商家在一個(gè)商圈里面有競(jìng)爭(zhēng)，商圈之間也同樣存在競(jìng)爭(zhēng)。但每個(gè)商圈都有自己的特色：中街的歷史悠久，300多年的歷史讓中街成為沈陽人的中街，東北人的中街。太原街只有50多年的歷史，消費(fèi)購買力傾向于大眾化。五愛市場(chǎng)更多的是物流批發(fā)的商業(yè)形式。 ????沈陽商圈之間的競(jìng)爭(zhēng)到現(xiàn)在為止應(yīng)該說還不明顯，至少在中街、太原街幾個(gè)老商圈之間還不明顯。但是，個(gè)人認(rèn)為中街的優(yōu)勢(shì)要大一些，這個(gè)商圈的商業(yè)成熟度以及消費(fèi)者對(duì)它的忠誠度都是很高的，它對(duì)周邊城市的輻射力也較強(qiáng)，因而競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)來說要強(qiáng)一些。 ????話題二：渾南商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì) ????楊建新： ????我們很看好大渾南地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，因?yàn)榫驼麄€(gè)區(qū)域來說，目前還沒有一個(gè)比較成熟的商業(yè)綜合體，而區(qū)域內(nèi)幾乎都是大規(guī)模的住宅項(xiàng)目，它們?cè)谖磥砣迥曛畠?nèi)對(duì)商業(yè)的需求是很大的。未來渾南新區(qū)還將支撐一部分長(zhǎng)白的商業(yè)配套，但是，目前開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目從體量上看還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。從政府最近的招商中，也能體現(xiàn)出政府有意提高渾南商業(yè)地產(chǎn)的比例。 ????話題三：寫字樓空置率已升高？ ????潘慶生：
????從整體情況來看，沈陽的大部分企業(yè)確實(shí)受金融危機(jī)的影響，縮減了一部分在寫字樓上的投資，因而沈陽寫字樓市場(chǎng)的空置率有所提高。但是，寫字樓卻賣得很好，這是一個(gè)特殊的現(xiàn)象。因?yàn)閷?shí)際上目前沈陽在售的寫字樓數(shù)量特別是甲級(jí)寫字樓數(shù)量并不是很多，就像沈陽的五星級(jí)飯店就有幾個(gè)，所以皇朝萬鑫的寫字樓推出來以后很受歡迎。 ????有一點(diǎn)需要留意的是，寫字樓物業(yè)和商業(yè)物業(yè)在國(guó)外都是開發(fā)商自己持有并經(jīng)營(yíng)的，寫字樓的銷售只有在中國(guó)較為普遍。購買者大部分用它辦公或者投資，而且寫字樓比住宅的投資功能更大一些。 ????應(yīng)該說，沈陽市場(chǎng)對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求還是有的。在我們看來，目前沈陽市場(chǎng)對(duì)商務(wù)類辦公物業(yè)的要求還停留在商住公寓這種不單純的寫字樓物業(yè)上。而商住公寓的價(jià)格更超出了甲級(jí)寫字樓的價(jià)格，這也是很多開發(fā)商愿意做商住公寓的原因。 ????海勇： ????我們公司曾做過一個(gè)市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前沈陽寫字樓市場(chǎng)上空置率將近40%，中低檔寫字樓的空置率非常高。而很奇怪的一個(gè)事情就是雖然空置率很高，但是寫字樓的銷售還是非?；鸨Ｔ倏此鼈兊淖饨?，刨除5A寫字樓項(xiàng)目，沈陽多數(shù)寫字樓的租金在500元/平方米/年，折算下來每個(gè)月一平方米才幾十塊錢，租金非常低。 ????沈陽市場(chǎng)給我們的感覺是：寫字樓很多，但好寫字樓不多。金廊北站地區(qū)雖然有些新建的高檔寫字樓，但是整個(gè)辦公條件和環(huán)境還沒能給人像在廣州、深圳CBD辦公的感覺。隨著金廊上茂業(yè)、華潤(rùn)等幾個(gè)寫字樓項(xiàng)目的出現(xiàn)，未來我們會(huì)在沈陽感受到這種在CBD辦公的感覺。 ????話題四：購物中心和商業(yè)街咋發(fā)展 ????厲建華： ????購物中心與商業(yè)街是兩種形態(tài)。購物中心是在上世紀(jì)80-90年代提出來的，城區(qū)5萬人口配置5萬平方米的一個(gè)購物中心就足夠了，當(dāng)時(shí)這是有嚴(yán)格規(guī)定的。后來，隨著國(guó)外商家的進(jìn)駐，購物中心就陸續(xù)向國(guó)外的ShoppingMall形式靠攏，出現(xiàn)了多類型的購物中心。商業(yè)街區(qū)是幾百年沉淀下的一種組合，傳統(tǒng)街區(qū)的零售業(yè)占90%以上，而大型的購物中心在商業(yè)街區(qū)中，是作為零售龍頭的一部分的。 ????未來的趨勢(shì)可能是商業(yè)街區(qū)要往休閑化、娛樂化、餐飲化等城市的輔助配套方面發(fā)展。因?yàn)槌Ｒ?guī)的街區(qū)每個(gè)城市只會(huì)有1-2個(gè)步行街，它是以零售為主。零售沉淀積累就是商鋪財(cái)富的積累，所以商業(yè)街的商鋪含金量會(huì)很高。 ????我覺得購物中心應(yīng)該是向ShoppingMall方向不斷升級(jí)，而且今后購物中心會(huì)越來越小型化，就是發(fā)展到社區(qū)的服務(wù)功能。 ????話題五：地鐵商業(yè)將成新熱點(diǎn) ????海勇： ????地鐵對(duì)商業(yè)的影響很直接。地鐵每天要輸送十萬人次的話，就有十萬人次的流量。隨著沈陽地鐵的開通，地鐵商業(yè)也將成為投資的新熱點(diǎn)。當(dāng)然，如果是純地鐵商業(yè)里面的商鋪，我個(gè)人感覺不會(huì)是每個(gè)站都會(huì)好，但是每個(gè)站都會(huì)有一些需求。在一些比較重要的交界點(diǎn)、出站口，特別是市中心，商業(yè)的需求量還是比較大的，它也需要大型的購物中心來滿足客戶和市場(chǎng)的需求。地鐵的作用還是很大的，如果到渾南的地鐵開通后，在渾南地鐵站交會(huì)點(diǎn)附近有一個(gè)大型購物中心的話，渾南地區(qū)商圈的商業(yè)氛圍會(huì)更成熟。 ????朱和平： ????地鐵有三個(gè)特點(diǎn)是非常明確的，就是它的安全、準(zhǔn)時(shí)和快捷。尤其是它的準(zhǔn)時(shí)性，說到就到。一線城市對(duì)地鐵做過調(diào)查，多條地鐵同時(shí)開通以后，32%的該城市人口一天要乘坐兩次地鐵，35%的城市人口平均一周要坐3-5次地鐵，可見，人們是多么依賴地鐵。同時(shí)，大型的商務(wù)中心和商業(yè)中心周圍都會(huì)設(shè)立地鐵出口，地鐵給人們帶來出行上的方便可想而知。 ????我們講三年養(yǎng)一鋪，地鐵一響黃金萬兩，這都是很實(shí)際的?？旖莸娜肆髯屇悴荒苋プ龇b買賣，但地鐵一條線路開通以后聚集的人流相當(dāng)于十輛公交車同時(shí)在一個(gè)站點(diǎn)下車的爆發(fā)人流。廣州1993年開建地鐵，當(dāng)時(shí)地鐵輻射到的物業(yè)就上調(diào)了25%，1998年又上漲了25%。香港是地鐵最發(fā)達(dá)的地方，3/5的購物中心都在地鐵沿線。遠(yuǎn)郊有地鐵的物業(yè)是很值得去買的，地鐵讓這些地方的發(fā)展?jié)摿Ω蟆?????我覺得沈陽的開發(fā)商、地鐵物業(yè)有關(guān)的經(jīng)銷商、消費(fèi)者現(xiàn)在對(duì)地鐵的認(rèn)同是非常淺的。相信一旦地鐵開通以后，和地鐵沾邊的商鋪大家都會(huì)去搶，地鐵邊上的寫字樓也會(huì)立即漲價(jià)。尤其是距離地鐵口步行時(shí)間在5-10分鐘的寫字樓一定會(huì)升值。目前沈陽遠(yuǎn)郊物業(yè)的價(jià)格還沒漲上來，隨著地鐵的真正開通，地鐵沿線物業(yè)、遠(yuǎn)郊物業(yè)的銷售會(huì)更好，升值也會(huì)更快。
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