愛華網(wǎng)當(dāng)時如日中天的段永基在任上大刀闊斧，最為大手筆的動作就是在廣東巨額投資CDMA項目。2001年左右，段永基成立了中關(guān)村通信公司來運作CDMA項目，上市公司中關(guān)村為該項目的銀行貸款提供巨額擔(dān)保，其中主要是廣東發(fā)展銀行北京市分行的31.2億元貸款。但是國家的產(chǎn)業(yè)政策很快出現(xiàn)調(diào)整，國務(wù)院規(guī)定民間的CDMA項目必須移交中國聯(lián)通來建設(shè)。段永基對于CDMA項目的資產(chǎn)報價為30多億元，但是中國聯(lián)通顯然認(rèn)為這個報價過高，雙方就此陷入僵局，但是對于上市公司中關(guān)村而言，30多億元的巨額擔(dān)保，每年給公司帶來沉重的財務(wù)負(fù)擔(dān)，2002年虧損1.88億元，2003年虧損6.33億元，淪為*ST中科，通過變賣資產(chǎn)在2004年實現(xiàn)微盈，暫時避免了退市的命運，但是2005年再次巨額虧損5.3億元。
段永基在1999年加盟中關(guān)村之初，還只是職業(yè)經(jīng)理人的角色，在中關(guān)村大幅虧損之后，段永基試圖將中關(guān)村收于囊中，自己從職業(yè)經(jīng)理人的角色變?yōu)楣纠习濉?005年底，段永基以自己在海外的注冊公司海源控股作為收購平臺，和中關(guān)村的大股東北京住總簽署了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以每股0.78元的價格受讓后者25%的股權(quán)。不過，這一筆交易最終并沒有實際成交，中關(guān)村很快進入黃光裕時代。 黃光裕在2006年入主之后，中關(guān)村還不是一個干凈的殼資源，還有很多歷史舊賬需要清理，然后才可以轉(zhuǎn)型為地產(chǎn)主業(yè)。黃光裕做出了這樣的計劃安排：處置光大銀行股權(quán)；處置四環(huán)股份股權(quán)；重組啟迪控股；清理和處置中關(guān)村證券股權(quán)；協(xié)助中關(guān)村解除因CDMA產(chǎn)生的33.9億元的擔(dān)保責(zé)任；盤活其他不良資產(chǎn)，為中關(guān)村挽回經(jīng)濟損失。 對于中關(guān)村而言，當(dāng)務(wù)之急自然是當(dāng)年CDMA產(chǎn)生的33.9億元的擔(dān)保責(zé)任，其中31.2億元來自廣發(fā)銀行。2006年底，廣發(fā)銀行重組之后，不良資產(chǎn)由廣東粵財公司接盤，中關(guān)村公司的巨額擔(dān)保也由此轉(zhuǎn)移至廣東粵財公司名下。當(dāng)年段永基對于廣東CDMA項目的報價高達30多億元，中國聯(lián)通并不認(rèn)可，后經(jīng)過國資委核準(zhǔn)，最終評估為6.43億元，按照信息產(chǎn)業(yè)部、國家發(fā)展改革委、財政部、國務(wù)院國資委和總參謀部通信部等5部委的協(xié)調(diào)意見，中國聯(lián)通按照評估值的50%支付，也就是3.2億元，與此同時，中關(guān)村公司還需要支付1.5億元。2007年底，廣東粵財公司在收到4.7億元款項后，正式解除了中關(guān)村的擔(dān)保責(zé)任。另外2.7億元的CDMA擔(dān)保來自中國建設(shè)銀行天津市分行，2007年12月底，重慶海德實業(yè)有限公司以其持有的重慶海德100%股權(quán)質(zhì)押給中關(guān)村，作為對上述2.7億元擔(dān)保的反擔(dān)保，珠海國利工貿(mào)有限公司也出具書面《擔(dān)保函》，對上述2.7億元擔(dān)保提供反擔(dān)保。至此，中關(guān)村的CDMA舊賬才算徹底了結(jié)。 除此之外，其他的清理工作也逐漸展開。2006年7月31日，中關(guān)村將所持7425萬股光大銀行股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓，此次轉(zhuǎn)讓完成后，中關(guān)村不再持有光大銀行的股權(quán)；2007年6月27日，中關(guān)村以持有的啟迪控股33.33%股權(quán)與鵬泰投資持有的中關(guān)村建設(shè)48.25%股權(quán)進行置換；對于中關(guān)村證券的投資，公司已全額計提減值準(zhǔn)備。 2006年3月，鵬泰投資公司從珠海國利手中收購了中關(guān)村建設(shè)公司的1.93億股，斥資2.36億元，占中關(guān)村建設(shè)總股本的48.25%。中關(guān)村建設(shè)是一家從事建筑施工的公司，鵬泰投資收購了其48.25%的股權(quán)之后，為了明確上市公司中關(guān)村的主業(yè)，黃光裕在2008年將鵬泰投資和中關(guān)村的啟迪建設(shè)公司（成立于2000年的清華科技園項目）置換，將中關(guān)村建設(shè)48.25%的股權(quán)注入上市公司中關(guān)村，而當(dāng)初黃光裕為這部分股權(quán)付出了2.26億元，如果算上收購中關(guān)村27.51%的股權(quán)所付出的1.44億元，黃光裕至此已經(jīng)為中關(guān)村付出了3.8億元。中關(guān)村建設(shè)注入上市公司之后，2008年扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤沒有達到預(yù)測的6221萬元，鵬泰投資補足了2205萬元的差額，這意味著黃光裕正好投入了4億元的真金白銀。與此同時，為了緩解中關(guān)村的資金壓力，鵬泰投資向上市公司及控股子公司累計借款近5億元，其中4.08億元不收取利息，鵬泰投資及其關(guān)聯(lián)企業(yè)累計為上市公司融資提供擔(dān)保2.68億元。但投資者對黃光裕的重組方案并不認(rèn)可，早在2008年8月28日，中關(guān)村董事會就已經(jīng)決定放棄實施定向增發(fā)預(yù)案，黃光裕的地產(chǎn)夢想和中關(guān)村漸行漸遠(yuǎn)。而早在2007年底，段永基就已經(jīng)從中關(guān)村脫身。
黃光裕的地產(chǎn)版圖 黃光裕的地產(chǎn)業(yè)務(wù)究竟有多大規(guī)模，在業(yè)績一直是一個謎團。 在入主中關(guān)村之前，黃光裕在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上幾個較為知名的項目分別是早期的鵬潤家園和后期的國美第一城等。2008年5月，中關(guān)村公布了180億元的定向增發(fā)計劃之后，黃光裕的地產(chǎn)版圖第一次較為完整地公之于眾。 按照上市公司中關(guān)村的披露，鵬潤控股旗下主要包括重慶中房房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京鵬潤昊天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京金尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京鵬潤六合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等10家公司，當(dāng)時正在運作的地產(chǎn)二級開發(fā)項目主要包括位于北京、重慶和無錫等地的鵬潤藍海、國泰廣場等，總規(guī)劃占地面積約52.56萬平方米，建筑面積約101.61萬平方米。其余大多為土地一級市場開發(fā)，主要位于北京市，總占地面積超過10052.38萬平方米。從中不難看出，黃光裕的地產(chǎn)資產(chǎn)主要是土地儲備，二級開發(fā)項目大多還處于雛形之中。2007年，鵬潤控股的利潤僅有3497萬元，總資產(chǎn)34.8億元，凈資產(chǎn)21.4億元，但是黃光裕計劃以180億元賣給中關(guān)村，如果方案能夠通過，黃光裕此前為中關(guān)村這個爛攤子所付出的努力也都值得了。當(dāng)年黃光裕第一次在香港借殼京華自動化時，曾經(jīng)將鵬潤大廈的3間辦公室的預(yù)售合約賣給上市公司，獲取1200萬港元現(xiàn)金以及3600多萬股股份，將位于北京朝陽區(qū)的一塊土地賣給上市公司，收獲近2億港元，這一次，黃光裕希望可以復(fù)制當(dāng)年的成功經(jīng)驗。 但180億元的估值顯然太高，這樣的玩法已經(jīng)大大超出了當(dāng)年在香港資本市場的級別，尤其是對于大部分資產(chǎn)還只是尚未開發(fā)的土地儲備，收益法估值顯然太過超前，如果對應(yīng)鵬潤控股2007年的業(yè)績，意味著500多倍的市盈率，和將近9倍的市凈率。即使按照鵬潤控股的預(yù)計，2008年和2009年凈利潤將分別達到3.5億元和6億元以上，在當(dāng)時也分別對應(yīng)著50多倍和30倍的市盈率。投資者顯然也不認(rèn)可黃光裕的重組方案，2008年5月7日，中關(guān)村的重組方案公布之后，其股票也復(fù)牌恢復(fù)交易，當(dāng)日股價在經(jīng)過巨量震蕩后封住漲停板，但是隨后就開始一路下跌，從最高17.80元跌至最低2.48元。 現(xiàn)在回頭看，投資者用腳投票顯然是明智的選擇，盡管鵬潤控股并沒有繼續(xù)披露其實際業(yè)績，但是2008和2009年應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達到當(dāng)初預(yù)期中的3.5億元和6億元的凈利潤。在過去一年多時間里，黃光裕旗下的很多地產(chǎn)項目在主動收縮戰(zhàn)線，一些項目和閑置土地開始對外出售，而當(dāng)初披露的巨額土地儲備，現(xiàn)在看起來更像是為了在中關(guān)村的資本運作而刻意準(zhǔn)備。 當(dāng)然，黃光裕并沒有放棄他的地產(chǎn)版圖，黃光裕被捕之后，改由其胞妹黃秀虹接盤，雖然在過去一年內(nèi)變賣了建國大酒店、國美廣場以及其他一些土地，但同時也沒有放棄尋覓更好的機會，今年4月份，鵬潤地產(chǎn)曾在上海以4億元公開拍得一塊占地面積55103平方米的純住宅地塊。盡管黃光裕的地產(chǎn)項目還在繼續(xù)運轉(zhuǎn)，但一個顯而易見的事實是，時至今日，黃光裕的地產(chǎn)版圖中，能夠被人提及的依然只有早年的鵬潤家園和國美第一城，其余的大多仍然是沒有進入開發(fā)的土地儲備，失去了資本運作的空間之后，這些土地儲備不再是資本運作的砝碼，也就失去了其存在的大部分意義。
與國美電器在業(yè)界的老大地位相比，黃光裕的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在業(yè)界還無足輕重，也正因為如此，黃光裕才對中關(guān)村這個資本平臺寄予厚望?；蛟S是早年在香港股市的成功經(jīng)驗讓他過于自信，最終希望將旗下的資產(chǎn)以180億元高價賣給上市公司，但內(nèi)地的投資者早已成熟起來。2004年之前，A股市場曾經(jīng)充斥一大批披著神秘外衣的資本玩家，2004年之后，隨著這批資本玩家相繼落馬，成熟的投資者對于類似的資本運作已有分辨能力。 即使黃光裕沒有被捕，他在中關(guān)村的重組計劃也難以完成（事實上，當(dāng)時中關(guān)村已經(jīng)在他被捕之前否定其重組方案），如今距離他被捕已經(jīng)過去一年時間，他的地產(chǎn)業(yè)務(wù)依然沒有起色，大部分項目依然還只是土地儲備，少有成熟的房地產(chǎn)開發(fā)項目，對于A股市場的投資者，需要的是看得見的利潤，而不是一個虛幻的前景，所以，即使黃光裕調(diào)整重組方案，將旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)低于180億元出售給中關(guān)村，估計也依然很難獲得投資者的認(rèn)可，如果作價過低，也背離了黃光裕當(dāng)初借殼的初衷。但黃光裕似乎并不想就此放棄來之不易的殼資源，2009年7月，中關(guān)村公司向黃光裕的鵬泰投資公司借款3.82億元以緩解資金壓力，此時黃光裕已經(jīng)被捕，雖身在獄中仍然對中關(guān)村施以援手，可見其對重組中關(guān)村仍然抱有一線希望。 黃光裕在中關(guān)村是去是留成了一個巨大的疑問，但對于中關(guān)村的投資者來說，他們還在等待奇跡的發(fā)生。
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