愛華網(wǎng)影響最廣的惠民工程 繼6月初發(fā)布《2009—2011年廉租住房保障規(guī)劃的通知》之后，住房和城鄉(xiāng)建設（以下簡稱“住建部”）部正抓緊制訂“保障性住房工作三年規(guī)劃”，并有望于2009年底前頒布。 《中國投資》采訪獲悉，住房保障法已經(jīng)納入十一屆全國人大常委會立法規(guī)劃。我國基本住房保障的階段性目標是，即2012年完成初步形成基本住房保障框架、2015年建立基本住房保障體系、2020年形成中國特色的基本住房保障體系，基本實現(xiàn)住有所居。 以構(gòu)建多層次住房保障體系為核心的新一輪住房體制改革，一方面關系到幾億人的居住幸福，另一方面對國民經(jīng)濟發(fā)展也有舉足輕重的直接影響，因而受到全社會的廣泛關注。 按照國家統(tǒng)計局公布的住房銷售累計平均價格計算，在2000-2008年間，平均每年上漲8.2%。考慮到一些城市房價實際上漲的速度，過去10年房價漲幅遠超出上述平均水平。也就是說，到目前為止，房地產(chǎn)價格上漲跑贏通貨膨脹，是中國最好的通脹防御性投資之一。 同時，房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟高度關聯(lián)，占GDP的6.6%和1/4投資，與房地產(chǎn)直接相關的產(chǎn)業(yè)達到60個。有專家認為，本輪全球經(jīng)濟危機過后，我國過去多年強勁的外部需求環(huán)境不再，制造業(yè)將在較長一段時期內(nèi)在總量上面對產(chǎn)能過剩的局面，房地產(chǎn)市場需求的增長將在未來數(shù)10年內(nèi)構(gòu)成國民經(jīng)濟增長引擎。 在房地產(chǎn)價格快速上漲過程中，如何解決城鎮(zhèn)中低收入家庭、大學畢業(yè)生等新入職人員的住房問題，受到了中央決策部門的高度關注。 2008年國務院已明確將“抓緊建立住房保障體系”納入政府工作規(guī)劃。2008年11月份，國務院常務會議確定了當前進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的10項措施。其中第一項是加快建設保障性安居工程。加大對廉租住房建設支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實施游牧民定居工程，擴大農(nóng)村危房改造試點，其中安排2800億元用于保障性安居工程。據(jù)國家發(fā)改委透露，截至2009年8月底，我國已建成廉租住房27萬套、開工建設126萬套。 探索長效保障機制 住宅是一種特殊屬性的商品，具有居住性和投資品的屬性。由于其特殊的屬性，因此住宅不同于其他產(chǎn)品，不可能完全通過市場化進行生產(chǎn)、交換和實現(xiàn)價值；其次，我國住宅由于只附帶土地使用權(quán)（土地所有權(quán)歸國家所有），加之住宅是生存的必需品，因此更不可能完全通過市場來調(diào)節(jié)。保障中低收入者的住房，是我國保障體系的一個重要功能，也是政府不可推卸的責任。 住房和城鄉(xiāng)建設部住房政策專家委員會副主任、中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌告訴《中國投資》，保障性住房工作3年規(guī)劃是《住房保障法》立法工作的預熱，通過這個政策，可以將各地住房保障工作好的做法固定下來。與此同時，也可以使廉租房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房等住房保障產(chǎn)品定性上有歸屬。 北京大學房地產(chǎn)研究中心陳國強博士認為，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)由 “單純市場化”轉(zhuǎn)向市場與保障并行的“雙軌制”，即“市場的歸市場、保障的歸保障”，以實現(xiàn)對沒有購房支付能力的低收入家庭實行廉租政策；將完全有能力進行市場行為的消費群體放歸市場；針對夾心層和過渡期住房需求提供公共租賃房。 陳國強舉香港為例，“40%的香港居民都或多或少享受政府住房補貼，或者廉租房，或者賣給他們的比較便宜的租房”。 顯然，在金融危機大背景下，大規(guī)模的保障性住房建設單純依靠財政負擔是吃力的，也是難以持續(xù)的。國家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究中心主任劉琳認為，可以學習借鑒歐美國家發(fā)展住房保障的經(jīng)驗，即將保障性住房設計為一個能夠大規(guī)模吸納流動性、并提供穩(wěn)定回報的中長期投資品，通過先租后售等方式將其逐步私有化，實現(xiàn)建設投資的回收使得保障性住房得到銀行信貸的青睞。 “十二五”目標：住有所居 住建部政策研究中心主任陳淮告訴《中國投資》，“十二五”期間(2011年-2015年)的住房目標仍是“住有所居”。 中國作為一個底子薄、城市化快速推進的發(fā)展中國家，客觀條件決定不可能在一個短周期內(nèi)實現(xiàn)大家最理想的目標——人人都買得起房。 “2009年中央繼續(xù)采取財政政策，加大廉租房建設規(guī)模，估計‘十一五’期末我國基本完成縣級以上城市在戶籍居民中困難群體的廉租房基本覆蓋”，陳淮直言，但這離人人有房住還差得很遠。 他表示，“十二五”期間“住有所居”的第一個層次是，進一步推進廉租房等包括公共租賃住房和其他帶有保障性質(zhì)的住房建設，實現(xiàn)人人有房住這個目標。再者，對于土地、資金、稅收等各種要素資源，應當進一步可持續(xù)地優(yōu)先保障住房困難群體和適度改善群體的住房需求。并且，國家還要提高普通居民的購房能力。最后，在“十二五”期間“住有所居”進一步體現(xiàn)為發(fā)展租賃市場，包括市場化的租賃房和公共租賃房等多方面。 陳淮指出，“十二五”期間的住房目標，還要格外強調(diào)住房改善的目標，因為老百姓在未來一個中期發(fā)展過程中住房改善在更大程度是通過社區(qū)共享資源的改善來獲取?！安粌H僅是住房面積的增加，而且更著重于社區(qū)共享資源的改善和增加這個共享資源包括交通基礎設施條件、綠化面積，包括配套的醫(yī)療、教育、商業(yè)等設施”，他說。 “十二五”期間還要進一步完善住房保障體系?！皬哪壳翱?，雖然最低端老百姓的住房保障不能說在‘十二五’期間能完完全全改善，但是已經(jīng)到了收尾階段，為此住房保障的重心要向中等偏下水平轉(zhuǎn)移”，陳淮說。 “十二五”期間，我國救助型住房保障要逐步提高到有一定能力和工作收入，但是其收入和買房子差距非常大的群體。“給他們更多的政策性援助，這包括現(xiàn)在實行的住房補貼、貼息、貼租、優(yōu)惠利率、公積金等政策，也包括更多創(chuàng)新型的政策”，陳淮說。
資料 住房保障制度 在市場經(jīng)濟條件下，為了保障每個人都有房子住，政府要實施一些特殊的政策措施，幫助單純依靠市場解決住房有困難的群體。這個政策體系的總稱，就叫做住房保障制度。住房保障制度和失業(yè)保障、養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障等都是社會保障體系的組成部分。從我國實際情況看，住房保障制度包括4個基本方面。 第一，住房公積金制度。這個制度包括雇主與雇員共同繳付、對公積金部分免征個人所得稅、在購房時除個人賬戶累積部分外還可利用公積金貸款購房以及公積金貸款實行優(yōu)惠利率等幾個組成部分。 第二，針對低收入群體的半市場化方式的保障制度。政府通過減免土地出讓金或提供土地補貼、減免稅費等方式建設的經(jīng)濟適用房就是這種制度的體現(xiàn)。經(jīng)濟適用房是一種“政策房”，應當在檔次、面積以及購房者收入水平上有一定限制。在完善的經(jīng)濟適用房制度中，政府應當對每年住房開工面積中必須包括多大比例的經(jīng)濟適用房作出強制性規(guī)定。 第三，針對困難群體的非市場化保障方式。經(jīng)濟適用房畢竟還是讓購房者去“買”。對連經(jīng)濟適用房也買不起的困難群體，可以建立政府貼息制度。例如人均收入低于某一個水平的家庭購買經(jīng)濟適用房時，由政府補貼貸款利息。對于貼息也買不起的群眾，可以由政府提供廉租房。 第四，針對特困群體的救濟方式。最后還有少量特困群體，他們連廉租房的租金也付不起，這就需要有制度來保障他們的基本住房需求。具體辦法就是對特困家庭采取政府提供貼租的方式。
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