愛(ài)華網(wǎng)一如年后的寒風(fēng)凜冽，2010年元旦之后的中國(guó)樓市正式迎來(lái)了全面調(diào)整時(shí)期。除去京滬深穗等中心城市的樓市量縮價(jià)調(diào)以外，更為重要的是中央決策層對(duì)于樓市金融調(diào)控政策日趨收緊。全國(guó)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜建新明確對(duì)外宣稱：將繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。包括嚴(yán)格二套房信貸等政策，來(lái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
而上海公積金管理中心近期公布滬上第二套改善型住房判定新規(guī)則可認(rèn)為是對(duì)這一新政的先行試點(diǎn)。除了在消費(fèi)終端領(lǐng)域進(jìn)行金融控制之外，嚴(yán)格審查民間流向樓市的信貸資金動(dòng)向、將開(kāi)發(fā)商購(gòu)地首付比例提升至五成、嚴(yán)格限制央企進(jìn)入樓市的規(guī)范流程等措施也從樓市生產(chǎn)始端領(lǐng)域加大了監(jiān)察力度。從系統(tǒng)性的角度來(lái)看，一如中央相關(guān)文件所指：對(duì)樓市進(jìn)行全面系統(tǒng)的調(diào)控，以遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。 首先，從樓市終端消費(fèi)領(lǐng)域的金融調(diào)控來(lái)看，出于社會(huì)安定和諧與維護(hù)樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展的目的，有保有壓、確保滿足自住與真實(shí)改善型需求、抑制投機(jī)性需求成為了中央決策層的首選?；诖?，繼續(xù)對(duì)普通居民的首套房貸實(shí)施優(yōu)惠首付與利率支持政策，如上海從2010年元月起，凡是購(gòu)買90平方米以下普通住房的個(gè)人仍能享受1%的稅率，但是必須憑借房地產(chǎn)交易中心出具的首次購(gòu)房證明。所謂“首次購(gòu)房者”雖然要求購(gòu)房者名下沒(méi)有單獨(dú)或與他人共同購(gòu)買的住房，但是與父母一起購(gòu)買的、按照房改政策購(gòu)買的、通過(guò)繼承財(cái)產(chǎn)或拆遷安置獲得住房的除外。實(shí)質(zhì)上這在相當(dāng)大的程度上給予了真實(shí)改善型購(gòu)房者相應(yīng)的空間。 而對(duì)二套改善型住房認(rèn)定的嚴(yán)格化則有效地剔除了相當(dāng)部分虛假改善型購(gòu)房者，上海市民第二次貸款購(gòu)房時(shí)，只有家庭人均住房建筑面積不超過(guò)33.4平方米，才被認(rèn)定為購(gòu)買非改善型住房，才能享受最低首付20%和最高60萬(wàn)貸款額度的二套房公積金貸款。其中33.4平方米實(shí)為上海市2008年城鎮(zhèn)人均住房面積。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，原先已有較大人均居住面積的家庭在購(gòu)買第二套住房時(shí)將無(wú)法獲得最優(yōu)的信貸支持。這避免了樓市投機(jī)者通過(guò)連續(xù)購(gòu)買兩套較大面積住房來(lái)獲得二套優(yōu)惠房貸的弊端。 當(dāng)然，目前這些新政仍處于初步試行階段，相關(guān)的實(shí)施細(xì)則尚未明確。如對(duì)非改善型二套住房的首付與信貸差別利率待定。不妨可以考慮實(shí)施更為嚴(yán)格的差別利率和首付標(biāo)準(zhǔn)，如二套非改善型住房的首付比例提升至60%，而三套以上住房不論是否還清銀行貸款，均需執(zhí)行高首付和高銀行貸款利率。 此外，從直觀的政策數(shù)據(jù)分析，受此次新政直接沖擊最大的當(dāng)屬已有一定住房面積的中小型投機(jī)者，如以個(gè)人家庭為單位的炒作1～2套房的普通購(gòu)房者。而對(duì)于資金實(shí)力雄厚、以商業(yè)信貸或民間信貸支持為主的團(tuán)體企業(yè)炒房者來(lái)說(shuō)，效果尚不明朗。畢竟這些民間團(tuán)體機(jī)構(gòu)可以有更多的其他融資渠道，可以不受房貸政策左右。從目前滬上房地產(chǎn)行業(yè)的炒作狀況分析，內(nèi)環(huán)豪宅基本以團(tuán)體企業(yè)大規(guī)模資金為主，而外環(huán)自主型住房則為普通居民小規(guī)模炒作為主。 從2000年以來(lái)滬上樓市的基本發(fā)展格局來(lái)看，內(nèi)環(huán)豪宅型住房往往是拉動(dòng)外環(huán)自住型住房炒作的主因，且前者漲幅力度與前瞻性均遠(yuǎn)高于后者。如果滬上收緊二套房貸的主要對(duì)象最終為外環(huán)普通小型投資者，那么恐怕在引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期方面有所不足。考慮到以往樓市上行過(guò)程中賣家往往將投機(jī)成本轉(zhuǎn)嫁給下游真實(shí)需求買家的案例，那么，這一政策如果打擊力度不夠的話，即不能引致投機(jī)參與者預(yù)期改變的話，就可能反而會(huì)拉高樓市投機(jī)者的出價(jià)。如2009年底“國(guó)四條”出臺(tái)與收緊二套房貸傳聞時(shí)期，樓市炒作反而更為高漲。 從上述分析中不難發(fā)現(xiàn)，打壓樓市投機(jī)行為實(shí)質(zhì)上與鼓勵(lì)自住改善型真實(shí)需求是相輔相成、互為因果的。鼓勵(lì)自住改善型真實(shí)購(gòu)房需求需要抑制市場(chǎng)投機(jī)，而抑制樓市投機(jī)則會(huì)相應(yīng)增加樓市供應(yīng)量，保證真實(shí)需求能夠買到合理價(jià)位的房源。因而下一步樓市金融調(diào)控的核心應(yīng)該調(diào)整至打擊開(kāi)發(fā)商與投機(jī)者囤積炒房的生產(chǎn)供給領(lǐng)域。 其次，從樓市始端生產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域的金融調(diào)控來(lái)看，嚴(yán)格信貸資金流入樓市，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的信貸調(diào)控力度，規(guī)范央企進(jìn)入樓市的程序與考核機(jī)制，限制外來(lái)熱錢對(duì)中國(guó)樓市的炒作等等均是當(dāng)下所需考量的政策空間。 事實(shí)上，從近年來(lái)全國(guó)樓市上漲時(shí)期的歷史來(lái)看，開(kāi)發(fā)商與投機(jī)者往往在某一年大賺之后即在來(lái)年進(jìn)入“冬歇調(diào)整期”，如2005年大漲，2006年停滯，2007年再漲，2008年回調(diào)。這一表象下蘊(yùn)藏的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律在于：京滬深等超大型中心城市年輕外來(lái)人口的大量涌入定居，帶來(lái)的剛性需求增量無(wú)法在短期內(nèi)消化。一旦政府在戶籍制度、保障性住房制度安排上缺乏大手筆的革新，那么，剛性需求將被迫入市消化房地產(chǎn)行業(yè)前期存量，并相應(yīng)帶動(dòng)投資型需求入市，從而從根本上推高房?jī)r(jià)。 如果缺乏有力的宏觀金融調(diào)控政策出臺(tái)，很難說(shuō)開(kāi)發(fā)商與樓市投機(jī)者不會(huì)在2009年大賺、現(xiàn)金流充沛的情況下，并不急于推出新的房源以緩解資金鏈壓力，從而延續(xù)以往歷史，重現(xiàn)持續(xù)高位低成交量的萎縮格局，開(kāi)發(fā)商和投機(jī)者以此等待下一波自住剛性需求爆發(fā)的 “年度輪漲”格局。 如果說(shuō)目前房?jī)r(jià)還能依靠“丈母娘需求”，舉家三代積蓄予以支付，那么，下一波上漲之后，房?jī)r(jià)將真正成為高收入“金領(lǐng)”階層所獨(dú)享的玩物，絕非普通消費(fèi)者所能承受。即便是剛性需求，在無(wú)法承受之重時(shí)也必須退避三舍。而此時(shí)的房?jī)r(jià)即便像某些開(kāi)發(fā)商所言“無(wú)法抑制上漲”也僅僅是最后投機(jī)性的狂歡。事實(shí)上，世界經(jīng)濟(jì)金融投機(jī)史早已證明：任何一次房市、股市等金融市場(chǎng)的投機(jī)盛宴終將面臨最后的“審判日”。 為避免這一惡果的出現(xiàn)，最有效的措施就是及早剎住房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭，通過(guò)提升居民實(shí)際可支配收入與降低高房?jī)r(jià)并舉，強(qiáng)化對(duì)開(kāi)發(fā)商和投機(jī)者的金融調(diào)控?cái)U(kuò)大樓市有效供給。避免以往冬歇期縮量維持高價(jià)狀況是降低房?jī)r(jià)的必由之路。因而對(duì)于涉及商品房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和投資的信貸資金必須加大審查力度，尤其是民間企業(yè)、地下錢莊和海外游資，更需要實(shí)施有效的調(diào)控措施。 另外不得不提的是，2009年下半年樓市快速飆升的主因是央企。據(jù)相關(guān)媒體披露：北京市2010年土地招拍掛第一單——豐臺(tái)區(qū)黃土崗居住用地，再次花落央企——中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)。憑借背后強(qiáng)大的國(guó)有金融機(jī)構(gòu)授信支持，央企在2009年下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上風(fēng)生水起，獲地王如探囊取物。這不僅與大型國(guó)有企業(yè)退出一般競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)領(lǐng)域的基本方針不符，更與中央抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策指向相悖。 因而有必要強(qiáng)化對(duì)央企的金融信貸支持管理，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管控體系，強(qiáng)化資金預(yù)算控制，從嚴(yán)控制資產(chǎn)負(fù)債水平，嚴(yán)格管控現(xiàn)金流量，努力降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于轉(zhuǎn)移信貸資金用途，將原本用于技術(shù)研發(fā)的信貸支持轉(zhuǎn)移至樓市的央企應(yīng)加大審查力度，確保央企經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)公共效益同步實(shí)現(xiàn)。尤其是在關(guān)系到社會(huì)安定和諧的房地產(chǎn)市場(chǎng)，央企的社會(huì)公共責(zé)任應(yīng)得到相應(yīng)的強(qiáng)化，而不能像民間企業(yè)那樣一味追求高收益而向高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)投資。 另外，增加開(kāi)發(fā)商與投機(jī)者運(yùn)作成本的另一重要政策工具——物業(yè)稅也同樣值得期待。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道：物業(yè)稅在北京、遼寧等十多個(gè)省市模擬運(yùn)行六年之后終于有望推廣到全國(guó)范圍，這也意味著離物業(yè)稅正式在全國(guó)上線又前進(jìn)了一大步，從中也不難看出政府推出物業(yè)稅的決心和信念。 受房地產(chǎn)物業(yè)稅沖擊最大的當(dāng)屬“溫州炒房團(tuán)”這樣的投資客。如果參照國(guó)外一般運(yùn)行模式，實(shí)施累進(jìn)式的課稅模式，那么，大面積、大總價(jià)的豪宅以及同時(shí)囤積炒作多套房源的開(kāi)發(fā)商與投機(jī)者將可能要付出極為沉重的代價(jià)。最終逼迫炒房者降價(jià)出售存量房，平衡市場(chǎng)供需關(guān)系。同時(shí)，開(kāi)征物業(yè)稅將使開(kāi)發(fā)商有更多動(dòng)力開(kāi)發(fā)中小戶型，更利民生。早先所定下的“70，90”政策才有其真正的用武之地。
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