愛華網(wǎng)然而，在易憲容供職的社科院金融研究所，一度卻將易投身地產(chǎn)界視作“不務(wù)正業(yè)”，2007年3月，媒體報(bào)道，金融所要求他辭去金融發(fā)展室主任一職，而易當(dāng)時(shí)也確實(shí)辭職了。
在易憲容的地產(chǎn)評(píng)論生涯中，“泡沫論”一直是他手中緊握的不二權(quán)杖，而即將破滅、下跌、降價(jià)是他經(jīng)常使用的詞匯。2005年，易憲容大膽預(yù)測：上海房價(jià)下跌50%，北京下跌30%，結(jié)果是兩地樓價(jià)一路飆升；2007年底至2008年，樓市進(jìn)入冰凍期，易憲容表示“累積已久的房地產(chǎn)泡沫剛破，沒有必要救市，樓市的調(diào)整是必然的，救也沒什么用”； 2009年3月，樓市已現(xiàn)回暖跡象，易憲容認(rèn)定，回暖可能性幾乎為零，除非開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)。而且，中央不給政策房價(jià)一定降，“中央政府應(yīng)當(dāng)給房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)很明確的預(yù)期，即信貸不會(huì)投到房地產(chǎn)市場。因?yàn)槿魏握叨疾怀雠_(tái)，他們就沒希望了，房價(jià)自然就會(huì)降下來?！?是年4月，房地產(chǎn)出現(xiàn)“小陽春”，易憲容表示，這是房地產(chǎn)商制造的虛假繁榮 ；9月，樓價(jià)瘋漲跡象已相當(dāng)明顯，易憲容說，“由于今年以來房價(jià)過快上漲，所以也可能造成房價(jià)下跌”；12月1日，樓市瘋漲有目共睹，易憲容再提泡沫，“當(dāng)房地產(chǎn)市場是一個(gè)完全投機(jī)炒作的市場時(shí)，只要銀行優(yōu)惠政策不改變，投資者對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期也就不會(huì)改變。這時(shí)，投資者一定會(huì)大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)一步把房價(jià)推高。從迪拜世界債務(wù)危機(jī)事件可以看到，無論采取什么掩蓋的方式，吹大的房地產(chǎn)泡沫一定會(huì)破滅。這是誰也無法改變的事實(shí)?！?010年3月，美國著名華爾街投資人詹姆斯預(yù)言中國房地產(chǎn)的泡沫是迪拜的1000倍，易憲容立即予以回應(yīng)：“中國房地產(chǎn)泡沫是迪拜的1000倍還不止，沒多久就支撐不下去?！?p> 易憲容的“泡沫論”，確實(shí)安慰了在飛漲的樓價(jià)中望樓興嘆的平民百姓，也給了媒體炒作的噱頭，但對(duì)待“大話”的態(tài)度只能一笑置之，千萬別當(dāng)真。一網(wǎng)友總結(jié)：“漲也許是真話，但那時(shí)候，都希望聽到假話。5年前，我也是聽信了易憲容，才后悔壞了?，F(xiàn)在想，當(dāng)初聽任志強(qiáng)就好了，雖然那時(shí)候只要他一發(fā)言，我就想把他扁一頓。” 其實(shí)，自2004年起，中國樓市的“泡沫論”就不絕于耳，在2007年、2008年的全球金融風(fēng)暴中，人們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)將會(huì)經(jīng)歷長達(dá)一年的深度調(diào)整。但在4萬億帶來的寬松信貸和投資熱潮中，房價(jià)很快調(diào)頭上揚(yáng)。 炮打地產(chǎn)商 易憲容最著名的觀點(diǎn)是：高房價(jià)是富人剝奪窮人的結(jié)果，“富豪榜上多數(shù)是做房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)行業(yè)極速創(chuàng)造了一堆頂級(jí)富豪?！薄拔覀儜?yīng)該看清楚，中國房地產(chǎn)市場是靠少數(shù)富人剝奪多數(shù)窮人的財(cái)富發(fā)展起來的。按照現(xiàn)在的房價(jià)，85%的人都買不起房。剛畢業(yè)的大學(xué)生、農(nóng)民工，他們2000塊錢的工資還要上繳所得稅，而富人一套房子少則幾十萬，多則幾百萬上千萬，反而不交稅，這公平嗎？我建議對(duì)房屋買賣不僅不能給予優(yōu)惠，而且還要課以高額的物業(yè)稅和遺產(chǎn)稅?！?p> 2009年9月，經(jīng)濟(jì)適用房在遭遇天津集體棄購、武漢六連號(hào)后，又爆出杭州兩小區(qū)經(jīng)適房出現(xiàn)大面積質(zhì)量問題，開發(fā)商辯稱“經(jīng)濟(jì)適用房只有3%的利潤”。對(duì)此，易憲容毫不留情：“我們不要忘了開發(fā)商是永遠(yuǎn)想獲取暴利的。經(jīng)濟(jì)適用房只有3%的利潤？那是根本不可能的——如果只有3%的利潤，開發(fā)商百分之百都不會(huì)去做。他們也想在開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房上獲得暴利，但是又有許多門檻限制，所以就出現(xiàn)了房屋質(zhì)量問題。”“房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府助推高房價(jià)”是易憲容的另一個(gè)著名觀點(diǎn)?！拔以?007年講了一個(gè)基本的概念，只要政府不跟拍賣土地的企業(yè)一起合謀，怎樣合謀呢，就是拍了以后錢不交，能賺就把錢給你，不能賺就不把錢退出來，價(jià)格推上去了沒有關(guān)系，拍了土地把錢交了，出讓金首付50%，一年內(nèi)要付清，只要達(dá)到這兩條，土地價(jià)格再高也沒有關(guān)系。”
對(duì)于2009年以來頻頻由央企創(chuàng)造的地王，易憲容表示對(duì)高房價(jià)沒多大影響，“央企買的土地，看起來推高了一些地方的價(jià)格，起了標(biāo)志性的作用，但是央企購買土地，所占土地的比例微乎其微，根本可以忽略不計(jì)。民企可以做房地產(chǎn)，央企做房地產(chǎn)有什么錯(cuò)，就是大家一起競爭。而且，央企進(jìn)來以后，一定會(huì)比民企差嗎？按道理來講，國有企業(yè)肯定是低效率的，但是從房地產(chǎn)市場這幾年的情況來看，民營企業(yè)也沒有高效率啊。” 在目前的房地產(chǎn)市場，捂盤惜售已成為不少開發(fā)商屢試不爽的“吸金大法”。對(duì)此，易憲容認(rèn)為：“捂盤緣于房地產(chǎn)市場無風(fēng)險(xiǎn)，中國房地產(chǎn)市場是一個(gè)政策性市場，政府幾年來的房地產(chǎn)市場政策都是要求國內(nèi)房地產(chǎn)市場房價(jià)要穩(wěn)定，整個(gè)房地產(chǎn)市場的價(jià)格就一定處于只漲不跌的狀態(tài)下，房地產(chǎn)市場的高風(fēng)險(xiǎn)也完全由政府來承擔(dān)了?！薄岸姹P現(xiàn)象，并非通過一些技術(shù)規(guī)則就能夠解決，而是應(yīng)該全面改變中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式，改變目前存在嚴(yán)重缺陷的土地政策、住房政策、銀行信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策等?！?p> 2010年初，樓市承接2009年的瘋漲量跌價(jià)不跌。易憲容認(rèn)為，高房價(jià)最直接的推手是國家過度寬松的信貸政策和優(yōu)惠的稅收政策，“房價(jià)上漲與銀行的金融支持密切相關(guān)，特別是房價(jià)短期內(nèi)快速飆升，基本上都是銀行金融支持的結(jié)果，”而推高房價(jià)的根子在地方政府，“高房價(jià)最堅(jiān)定也是最有力的支撐者是各地政府，”地方政府通過手中所掌握的土地壟斷、政策指引及輿論導(dǎo)向，支持了堅(jiān)挺的房價(jià)，制造了房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌的價(jià)格預(yù)期，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場行為扭曲。 2010年1月31日，國土資源部表示將重點(diǎn)清理“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場，易憲容表示困惑，“一方面中央一號(hào)文件鼓勵(lì)農(nóng)民建房，擴(kuò)大城鎮(zhèn)化建設(shè)，一方面連續(xù)出臺(tái)政策打壓小產(chǎn)權(quán)房，稍有點(diǎn)常識(shí)的人都知道能真正遏制房價(jià)的除了保證土地供應(yīng)之外，就是放開小產(chǎn)權(quán)房了?！薄爸袊?50多個(gè)城市，哪個(gè)地方的小產(chǎn)權(quán)房不占到1/3以上呀，對(duì)于這樣的現(xiàn)實(shí)，不去研究疏導(dǎo)，一味出臺(tái)沒有可操作空間的政策，最終也只會(huì)無疾而終?！? 支招樓市政策 作為著名的房地產(chǎn)專家，易憲容也經(jīng)常為房地產(chǎn)業(yè)和政府調(diào)控樓市支招。 經(jīng)濟(jì)適用房的種種弊端和丑聞曝光后，許多人認(rèn)為半商品化的經(jīng)適房是畸形的產(chǎn)物，應(yīng)予取消。易憲容表示：“不但不能取消，還要多建?！彼€強(qiáng)調(diào)，在當(dāng)前房價(jià)高企的時(shí)候，已經(jīng)有越來越多的人買不起商品房，經(jīng)濟(jì)適用房雖然是半商品化的，但畢竟是一種保障性住房，應(yīng)該在關(guān)鍵的時(shí)刻發(fā)揮作用。當(dāng)然，政府也要加大廉租房等其它形式的保障性住房建設(shè)。 今年兩會(huì)期間，易憲容發(fā)表了大量有關(guān)房地產(chǎn)的言論，其中支招類的占了很大部分。 有媒體問他，有人認(rèn)為，房價(jià)高主要是地價(jià)高，許多地方都出現(xiàn)了“土地財(cái)政”，您對(duì)此有何評(píng)價(jià)？易憲容回答：“這話要倒回來說，是因?yàn)楦叻績r(jià)的高額利潤驅(qū)使，才把土地炒高的。‘土地財(cái)政’確實(shí)存在而且很突出，要從根本上解決也很簡單，建議國家把土地出讓金收歸國庫上繳中央，然后按照國家財(cái)政劃撥到地方財(cái)政。這樣就可以避免地方政府拆遷儲(chǔ)備土地待價(jià)而沽的現(xiàn)象。” 易憲容強(qiáng)烈要求取消住房預(yù)售制，“中國住房預(yù)售制度是一種不合理、不健全、不完善的制度，是一種導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的制度。”他認(rèn)為，2008年中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全面周期調(diào)整后，房地產(chǎn)價(jià)格開始進(jìn)入下降通道時(shí)，住房預(yù)售制度的弊端就開始全面顯現(xiàn)。
物業(yè)稅是2010年兩會(huì)的熱點(diǎn)話題之一，易憲容強(qiáng)烈支持盡快開征物業(yè)稅，“近年居民收入分配差距之所以越來越大，就在于不合理的住房持有，就在于一些人利用銀行的金融杠桿炒作房地產(chǎn)，”而通過開征物業(yè)稅，一是可以解決地方政府的土地財(cái)政問題，使其有穩(wěn)定的財(cái)政收入來源，而不是把財(cái)政收入盯在房價(jià)上漲上—因?yàn)榉績r(jià)上漲會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格上升。另一方面，物業(yè)稅也能夠讓持有過多住房者改變其住房持有行為，減少房地產(chǎn)投資，從而保證居民收入分配公平與房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。對(duì)于目前瘋漲的房價(jià)，易憲容的最新觀點(diǎn)是：“首當(dāng)其沖是打擊炒作與投機(jī)，不僅僅要通過課以重稅來禁止，同時(shí)要取消優(yōu)惠信貸，讓其回到常態(tài)。” 對(duì)于公眾“開征物業(yè)稅會(huì)不會(huì)推高房價(jià)”的疑慮，易憲容認(rèn)為不太可能出現(xiàn)這種情況，“物業(yè)稅一開征，炒房的人自然而然放棄。比如說美國，炒房賺不到錢。而在中國炒房能賺錢，為什么？就是沒有征收物業(yè)稅，所以很多人把炒房作為賺錢的途徑，它是一個(gè)暴利的途徑。如果不征收物業(yè)稅，就是讓炒房盛行?！薄巴ㄟ^開征物業(yè)稅，讓炒房者顆粒無收或少收，那么房價(jià)一定會(huì)回落到真實(shí)的市場價(jià)格上來，房地產(chǎn)市場的泡沫也會(huì)自然消退?！彼麖?qiáng)調(diào)，“物業(yè)稅開征不需要試點(diǎn)，明確政策以后就應(yīng)該全面推行。” 易憲容認(rèn)為二次房改十分必要，“住房貨幣化改革啟動(dòng)后，住房不平等狀態(tài)并沒有改變，反而進(jìn)一步惡化，并導(dǎo)致了不少新的嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)問題?！彼e例說，住房價(jià)格上漲過快，使得絕大多數(shù)居民無能力承擔(dān)并遠(yuǎn)離住房市場，從而使得中國住房市場成為投資者的天堂。而二次房改“應(yīng)該是住房公共政策體系確立的革命。如果不是這樣，要讓中國住房市場走上持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展之路是不可能的”。
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