愛華網(wǎng)文/本刊記者 黃依凡 房價問題人人都在談，兩會代表、委員提案關于房市的比例很大，政策的一次次出臺更是把房價問題推到了一個風口浪尖上。 近日，北京怡禾房地產(chǎn)公司副總李健接受了本刊記者的采訪，談起了當前的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的問題，也對房價的走勢做出了自己的預測。 房地產(chǎn)市場須規(guī)范 談到目前的整個房地產(chǎn)行業(yè)及國家對這個行業(yè)的管理，李健認為還不夠健全。與一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場相比，我國的房地產(chǎn)市場還處于比較原始的狀態(tài)。房屋商品化在國外有幾百年的歷史，在中國也才是剛剛起步，因此，這也導致目前的整個市場還不夠規(guī)范。 1990年之前，大部分住房都是單位分配，無需個人購買的，到了90年代初才有個人購買，市場還不成熟。所以市場還很混亂，價格也很混亂。比如說管理不夠規(guī)范，價格不夠合理等。目前購房人群大致分為：剛性需求、投資需求和境外需求這幾個方面?！皠傂孕枨蟠蟛糠质亲宰⌒枨?，但有居住需求的，因為購買能力有限，百分之九十的在四環(huán)以外，而真正的高房價的購買者大部分是投資者。” 李健認為，因為市場不規(guī)范，國家如果不從根本上去管理和出臺政策，房價就會繼續(xù)漲。就拿近期的望京地王來說，開發(fā)商競標的土地價格高于周邊房價，將來的房價怎么可能會低？在李健看來，房價下調(diào)的可能性幾乎沒有。 根據(jù)資源定客源 有開發(fā)商認為，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有了轉型需求，由爭奪資源轉成爭奪客戶與市場，對于這樣的一種觀點，李健表示不認同。他認為做房地產(chǎn)行業(yè)做的是土地的位置，產(chǎn)品是根據(jù)客戶來定位，比如在通州的土地，讓更多的有錢人來購買居住的可能性不大，因此可以說開發(fā)商無論什么時候都應該根據(jù)資源來定客源。 有業(yè)內(nèi)人士預測，因為一系列政策的調(diào)控，致使中國房價拐點已真正到來，李健有自己的觀點。 他告訴記者，中國的房地產(chǎn)市場不是純市場化，而屬于政策化，以2008和2009年為例，金融危機使高居不下的房價有所微調(diào)，這應該說事件好事，但國家立刻出臺了一系列有利于房地產(chǎn)開發(fā)的好政策。從1990年到今天，房地產(chǎn)的發(fā)展主要是靠什么呢？是靠政府一邊打壓一邊支持中發(fā)展起來的。事實上，近十年來，我國的房價除了受2008年的金融危機的市場影響稍有調(diào)整外，就沒有真正下來過。因此他認為，房價到底會不會出現(xiàn)真正的拐點要看政府政策的力度與強度。 Tips: 任志強：今年房價至少再漲5% 一次次“放言”引來板磚無數(shù)，但仍然敢言常人之所不敢言的華遠掌門人任志強，總是輿論關注的焦點。近日，任志強再次語出驚人。針對近期出臺的調(diào)控政策，任志強表示，政府更重視“增加對保障性住房的建設”這一條，為低收入家庭、困難戶解決住房問題。“但第一條更重要，就是要加大普通商品房的供應，如果過度擠壓商品房，會導致供應緊張，房價也會上漲。我估計今年的房價至少能上漲5％，這個水平是比較合理的。而且經(jīng)濟形勢向好日漸明朗化，顯然，在此種房地產(chǎn)市場環(huán)境中，像華遠這樣的稀缺高檔公寓以及無可復制、比擬的高品質(zhì)產(chǎn)品仍存在著可觀的升值空間。” 潘石屹：上海是發(fā)展重點 潘石屹表示，政策是影響房地產(chǎn)行業(yè)的最大因素，預計未來針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策將不斷出臺，而征收物業(yè)稅將是調(diào)節(jié)房價的有效方式。政策調(diào)控壓力的持續(xù)增大，將對國內(nèi)房地產(chǎn)市場造成一定程度的打擊。 未來幾年，上海將成為SOHO中國的發(fā)展重點。潘石屹表示過去這半年自己每個月至少要去一趟上海。上海和整個長三角是中國經(jīng)濟發(fā)展最成熟的區(qū)域，大量中小企業(yè)充滿活力。但上海目前的辦公環(huán)境主要是為國際企業(yè)和大型企業(yè)準備的，SOHO的產(chǎn)品正好可以彌補這個不足。2010年SOHO中國的重點仍將放在商業(yè)地產(chǎn)項目，為廣大的中國中小企業(yè)服務。 SOHO中國目前有120億現(xiàn)金和180億的銀行授信額度，未來三年可售物業(yè)價值達到450億元。SOHO今年仍將繼續(xù)以穩(wěn)健的態(tài)度面對市場，不冒進，不保守。SOHO中國的策略是：如果市場繼續(xù)向好，就加快銷售，如果市場不好，會謹慎進貨，始終保持進退自如的良好平衡狀態(tài)。 鏈接： 開發(fā)商不差錢 房地產(chǎn)開發(fā)是典型的資金密集型行業(yè)，資金鏈是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線?！锻顿Y者報》研究部根據(jù)110家A股上市房地產(chǎn)公司的絕對資金實力和相對資金實力，綜合得出A股上市房企資金實力排名。絕對實力是指公司擁有的賬面資金絕對數(shù)額，通過與全行業(yè)平均單家公司賬面資金額對比進行評估；而相對實力，是指公司資金對未來業(yè)務的支撐能力，通過計算賬面資金與最近3年來最高年銷售額的比值來評估。
根據(jù)評估結果，云南城投、招商地產(chǎn)、金融街、首開股份、華發(fā)股份、北辰實業(yè)、泛海建設、萬業(yè)企業(yè)、世茂股份以及北京城建是目前A股市場十大“不差錢”上市房企。 云南城投最近的賬面資金達到33.53億元，是3年來最高年銷售額的近8倍。此外，招商地產(chǎn)以及金融街在排名中分居第二、第三位，值得注意的是，這三家公司的綜合實力評分均為滿分10分，無論是絕對數(shù)額還是對業(yè)務增長的保障能力方面，它們都具有相當大的優(yōu)勢。 根據(jù)研究部統(tǒng)計，按照最近一期上市房企的財務報表數(shù)據(jù)，110家公司的平均賬面資金額為16.3億元，其中，民營企業(yè)平均每家公司只有7.1億元，絕對實力評分只有1.95；地方國企達到了19億元，絕對實力評分為4分；而平均每家央企的賬面資金則高達49.5億元，評分達到4.5分，優(yōu)勢異常突出。 進一步的分析則表明，在110家A股上市房企中，央企有11家，只占10%，但這11家公司卻擁有545億元的賬面資金，占全部公司賬面資金總額的30%；相對應的，私營上市房企有49家，從數(shù)量上占比達到了45%，但這49家公司只擁有348億元的賬面資金，占比只有19%。 《投資者報》研究部周俊認為，數(shù)量上占少數(shù)的央企占有了大量的資金，而民營企業(yè)則處于明顯的劣勢,由此可以解釋，為什么在一線城市頻出央企地王，而民企只能向二、三線城市進軍。
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