愛華網(wǎng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，關鍵是房價的調(diào)控。房價問題是當前最熱點的問題，牽動著眾多百姓的心，關系政府形象，牽涉銀行、企業(yè)利益，關系房地產(chǎn)未來能否持續(xù)健康發(fā)展，調(diào)控好十分必要。
上世紀90年代以來，國家對房地產(chǎn)進行過幾次大的調(diào)控，總地看房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方向是正確的，美中不足在于中觀、微觀層面管理還不夠精細，不夠堅決，不夠到位，使房地產(chǎn)公司有了較大的反向操控房價的能力，有的年份房價漲幅沒能控制在理想范圍。 為促進房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，必須有效調(diào)控房價，控制房價漲幅，筆者擬從影響房價的主客體因素入手，探討調(diào)控房價的對策。
影響房價的主、客體因素 影響房價的因素很多，有主體因素，也有客體因素，從大的方面來看，影響房價主體因素有3個、客體因素有4個。 ?。ㄒ唬┱谴砣嗣窭娴姆績r調(diào)控者。調(diào)控房價是政府職責，政府調(diào)控房價的手段眾多。土地供應量、房地產(chǎn)各項稅費政策、銀行貸款利息、信貸規(guī)模、二套房首付比例政策、注冊資本金比例要求等都是宏觀調(diào)控手段。 (二）房地產(chǎn)商是房價重要影響者。房地產(chǎn)成本以外有著誘人暴利空間，房地產(chǎn)商竭力加以影響。房地產(chǎn)商影響房價也是利用市場規(guī)律，通過減少房屋供應，以達到提升價格的目的。影響房價手段主要有：一是多囤地；二是少建房，緩建房；三是多捂盤，緩供房；四是烘抬房價。 ?。ㄈ┬枨蠓绞欠績r基本走勢決定者。作為需求方、房屋購買者，其量的大小是影響房價的最根本因素。在我國房地產(chǎn)發(fā)展實踐中，旺盛的需求是推動房價不斷上漲的主導力量，其中的炒房等投資性需求比例越來越高，對房價上漲起了推波助瀾的作用。 (四）4大客體因素。地價是房地產(chǎn)成本重要組成部分，地價是通過掛牌出讓由市場決定的，既不由政府意志決定，也不由房地產(chǎn)公司意志決定。 房地產(chǎn)的建造成本也是房價的重要組成部分。建造成本由市場化程度很高的建筑市場決定，建筑企業(yè)競爭很充分，房地產(chǎn)商已經(jīng)把房屋建造費用壓得較低，建筑成本一般不會成為房價上漲的原因（當然建材漲價的因素例外）。 房地產(chǎn)稅費。房地產(chǎn)企業(yè)所繳納各項稅費，是由政府相關法律法規(guī)確定的，征收辦法一經(jīng)確定，會相對穩(wěn)定，但也不是一成不變，根據(jù)宏觀管理的需要，政府可做適當調(diào)整。 房地產(chǎn)不可移動性特點造成的房地產(chǎn)市場的局部(區(qū)域)容易形成供求失衡是影響房價的重要客觀因素。房地產(chǎn)這種特點有多種表現(xiàn)形式：一些城市除存在旺盛的本地需求，還存在大量外地需求；一些城市特定區(qū)域需求格外旺盛，房價格外高（如北京金融街等區(qū)域）；一些城市的某些區(qū)域土地供應極為稀少，極易形成開發(fā)壟斷，導致房價過高等等。上述這些特點，對房地產(chǎn)商操控房價十分有利。 總地來看，影響房價的主客體因素作用各有不同，客體因素決定著房屋的基本價值，主體因素則是影響房屋的價格。購房者主體需求狀況與房地產(chǎn)商主體供給狀況決定著房價的基本走勢，政府和房地產(chǎn)商兩大主體則分別起著制約和助推房價走勢的作用。 房價調(diào)控的對策 房價是可以調(diào)控的，房價調(diào)控是政府的職責。調(diào)控房價措施很多，關鍵在于不僅要進行宏觀調(diào)控，還要進行中觀和微觀管理，不僅要進行定性的宏觀調(diào)控，還要進行定量的精細化管理。房價調(diào)控必須突破政府只管宏觀、不敢深入微觀的市場經(jīng)濟管理思維定式，只有把微觀管好，管到位，才能把增加住房供給，抑制不合理需求的調(diào)控目標落到實處，政府才能掌握房價調(diào)控主導權，切實解決政府調(diào)控房價目標被房地產(chǎn)公司的反向操作所消化的現(xiàn)象，才能有效削弱房地產(chǎn)商影響房價的能力。為做好房價調(diào)控，可從以下幾方面著手：
?。ㄒ唬┓績r宏觀調(diào)控必須配以嚴密的中觀和微觀定量管理，將調(diào)控住房供給和需求的目標落到實處，以提高房價宏觀調(diào)控的精度。要把房價調(diào)控主導權牢牢掌握在政府手中，嚴格限制房地產(chǎn)商操控房價的能力。
一是要明確房價調(diào)控目標。調(diào)控房價，各個城市要改變過去模糊調(diào)控辦法，要制定明確的房價漲幅控制目標，并通過精細化中觀和微觀管理加以實現(xiàn)。 二是要做好供地需求預測工作，強化供地目標要求，創(chuàng)新供地模式，確保足量供地。要根據(jù)未來的住房需求預測，決定當年的批地數(shù)量，要在考慮區(qū)域的平衡基礎上確保足量供地。供地合同目標要求必須明確，如明確全部交納土地成交價款款項截止時間，明確開始建設時間，全部房屋建成、供應市場截止時間等等，并向社會公示，確保到時形成有效供給，不給房地產(chǎn)商鉆合同空子的余地。 要限地王，創(chuàng)新土地出讓模式，防局部壟斷。根據(jù)房地產(chǎn)區(qū)域壟斷的特點，政府在土地批租出讓中，同地域一般應向3家以上房地產(chǎn)公司出讓土地，創(chuàng)新土地出讓方式，在出讓土地中要使房地產(chǎn)銷售能形成競爭而不是壟斷。建議政府規(guī)定出讓給房地產(chǎn)公司同地塊土地面積上限。 三是做好城市當年住房需求預測，將住房供給任務落實到房地產(chǎn)公司，保障供給。需求既包括本地需求也包括外來需求。要根據(jù)需求預測落實住房供給。有關部門要根據(jù)過去國土部門批出的土地情況，將住房供給的任務詳細分解到每家房地產(chǎn)公司，并要求其及時足量投向市場。 四是要據(jù)未來住房需要預測，落實住房新開工面積。將任務詳細分解到每家房地產(chǎn)公司，確保按時開工，按時竣工。 五是成立跨部門的房地產(chǎn)調(diào)控協(xié)調(diào)機構和政策督辦機構，改變大家都管都不承擔責任的現(xiàn)狀。主要城市很有必要成立由市級領導牽頭的房地產(chǎn)調(diào)控協(xié)調(diào)機構，協(xié)調(diào)房價調(diào)控各項政策。建議在有關部門成立專門的督辦機構（或在原有機構中增加新的督辦職能），將房價調(diào)控的責任落實到機構，落實到人，切實將宏觀調(diào)控、中觀、微觀管理措施落實到位。 六是研究出臺1項針對房地產(chǎn)公司違法、違規(guī)操控房價各種手法的處罰辦法，做到有法可依，公開透明處罰，不搞暗箱操作。要加大處罰力度，使其違規(guī)不僅不能獲利，反受損失。處罰辦法必須對房地產(chǎn)商具有相當震懾作用。建議政府仿照經(jīng)濟適用房上市交易辦法（增值部分70%歸國家），將房地產(chǎn)公司囤地、囤房增值收入（超出合同時間未開發(fā)、未供房）的相應比例收歸國有。 七是要加強督辦和違規(guī)處罰。相關責任機構要將土地批租、住房建設、住房銷售切實管到中觀和微觀，按批地合同、開工許可、竣工要求等進行嚴格管理，做到限期完成開發(fā)、限期足量供應住房，更大程度削弱房地產(chǎn)商影響房價的能力。 八是普通商品房房價也必須納入政府管理范圍，加強其價格宏觀調(diào)控。在理論和實際工作中，都有部分同志持一種理念，認為普通商品房房價應該完全交由市場決定，由市場調(diào)控，這種理念是錯誤的。目前政策性住房供給，不足住房供給總量的5%，95%以上的老百姓住房要由普通商品房解決，如不能有效調(diào)控房價，是對大量中低收入人群的極大傷害。 商品房房價之所以要納入政府管理范圍，還因為它是社會穩(wěn)定的基礎，是可持續(xù)發(fā)展的重要條件，房地產(chǎn)泡沫政府必須有效防范。 （二）建立一個全國聯(lián)網(wǎng)的官方房屋產(chǎn)權登記與城鄉(xiāng)戶籍登記相結合的產(chǎn)權登記查詢系統(tǒng)，出臺限制炒房政策，將抑制不合理需求目標落到實處。當前，抑制不合理需求情況落實不甚理想，原因有兩方面，一是調(diào)控二套房、多套房底數(shù)不清，銀行無法操作，實際上對二套房、多套房貸款是只在同行同城有效，缺少一個全國統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)官方房屋產(chǎn)權登記查詢系統(tǒng)。二是對于炒房，目前還沒有出臺相應政策和辦法，限制炒房無據(jù)可依。建議國務院責成有關部門，盡快建立起官方房屋產(chǎn)權登記查詢系統(tǒng)，這一系統(tǒng)將大大有利于在全國統(tǒng)一范圍內(nèi)將限制炒房、二套房政策落到實處。建議有關部門盡快出臺限制炒房的稅費、信貸等政策，改變限制炒房無據(jù)可依局面。 (三）根據(jù)不同城市特點，允許實施有差別的城市房地產(chǎn)調(diào)控政策，不搞全國一刀切。城市與城市之間房地產(chǎn)因發(fā)展階段不同有不同特點，如一些城市房地產(chǎn)價格在下降，而其他城市房價在上升，有些城市房價漲幅過大。如果全國實行完全統(tǒng)一的政策，對有些城市會起適得其反的作用。建議部分中心城市經(jīng)中央同意可實行有差別的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/103869.html
