愛華網(wǎng)文/王煉利
房價(jià)飆升，地王頻現(xiàn)。中國房地產(chǎn)業(yè)中的彎彎道道，實(shí)在是太多，各界對于高房價(jià)的抨擊也越來越猛烈。近期，新華社連發(fā)六篇評論，痛陳房地產(chǎn)時(shí)弊，一時(shí)間將高房價(jià)的話題推到了風(fēng)口浪尖。 兩會期間，有代表發(fā)表了這樣一種觀點(diǎn)，房價(jià)高的實(shí)質(zhì)，是地價(jià)高，需要將地價(jià)降下來。這種說法獲得了人們的一片掌聲。大眾普遍的認(rèn)為，土地是國家的，國家只要將地價(jià)降下來，房子就不貴了。然而，事實(shí)果真如此嗎？究竟是地價(jià)推高了房價(jià)，還是房價(jià)帶動了地價(jià)？實(shí)際上，當(dāng)今的房價(jià)與地價(jià)根本沒有關(guān)聯(lián)。 出乎想象的“土地出讓金” 土地價(jià)格到底高不高？要看透這個(gè)問題，首先要弄清土地價(jià)格的兩個(gè)組成部分：當(dāng)國家的土地出讓，要向受讓者收取“土地使用權(quán)出讓總額”。從上海的情況來看，“土地使用權(quán)出讓總額”中的30％，屬于政府預(yù)算外財(cái)政收入的“土地出讓金”，又稱為“實(shí)收出讓金”。而另外70％，是土地前期開發(fā)費(fèi)用，由受讓者支付給土地儲備部門。 從2003年～2006年1月～9月的《上海市有償使用地塊一覽表》中，可以一目了然的是，2003年，上海出讓土地面積6102萬平方米，政府實(shí)收土地出讓金91.75億，出讓每平方米土地政府收取不過150.4元。而在2006年1月～9月間，出讓面積3637.2萬平方米，實(shí)收出讓金50.1億元，出讓金平均單價(jià)137.9元。 顯然，在這幾年當(dāng)中，盡管房價(jià)不斷飆升，地價(jià)卻一直穩(wěn)定在低位水平，并未如人們想象的那樣水漲船高。由此我們可以得出的結(jié)論是，房價(jià)的上漲并非是由地價(jià)上漲引起的。 那么，“高地價(jià)”又是從何而來的呢？實(shí)際上，在土地一級市場，由于土地出讓的方式分掛牌出讓、協(xié)議出讓、項(xiàng)目招標(biāo)出讓、公開招標(biāo)出讓等多種出讓方式，每種方式政府收取的土地出讓金都不一樣。其中，掛牌出讓收取的土地出讓金最高，其他方式收取的土地出讓金都很低，工業(yè)用地又比住宅用地收取的出讓金低出許多。 所謂“地王”，僅僅是諸多出讓方式中的一些個(gè)案。正是這些個(gè)案，給人們造成了“高地價(jià)”的錯(cuò)覺。看地價(jià)的高低，應(yīng)該看“平均價(jià)格”。 土地的“平均價(jià)格”是多少呢？2005年，上海市“掛牌出讓土地價(jià)”是3644元/平方米，“協(xié)議出讓土地價(jià)”是1542元/平方米，“公開招標(biāo)出讓土地價(jià)”1363元/平方米，“項(xiàng)目招標(biāo)出讓土地價(jià)”740元/平方米，“邀請招標(biāo)出讓土地價(jià)”647元/平方米……另外還有“公開招標(biāo)”的特例，譬如在上海浦江鎮(zhèn)的六塊世博會動遷基地，政府實(shí)收土地出讓金總額是568.97萬元，再根據(jù)政府實(shí)收土地出讓金是土地總價(jià)的30%的規(guī)定，可以算出土地總價(jià)是1896萬元。這些土地的總面積共67.73萬平方米，按照這個(gè)價(jià)格計(jì)算，每平方米的土地單價(jià)僅僅為28元！ 有人說，那是2005年、2006年的土地出讓價(jià)，2007年起就不是這個(gè)價(jià)了。那么，2007年及以后究竟什么價(jià)？《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》告訴我們，2007年上海購置土地的均價(jià)是9264元/平方米、2008年是6759元/平方米。按照容積率折成樓面價(jià)，也就三千元左右。 放在今天的房價(jià)里，地價(jià)只占房價(jià)的十分之一。對于動輒兩房地產(chǎn)商的“土地存貨”
那么，這個(gè)土地平均價(jià)格是怎么來的呢？先說一個(gè)故事。 最近，一個(gè)外地企業(yè)在上海投資，據(jù)稱是因?yàn)閷儆诠膭?lì)投資的項(xiàng)目——但其實(shí)就是做服裝，很普通的行業(yè)，所以，取得了上海市有關(guān)部門的特殊優(yōu)惠，以每畝30萬元的價(jià)格拿了幾十畝地。而同期同地塊的土地價(jià)格已經(jīng)是這個(gè)價(jià)格的十倍以上。當(dāng)然，是工業(yè)用地。但其實(shí)，大家心照不宣的是，所謂的工業(yè)用地，首先是它已經(jīng)實(shí)質(zhì)上進(jìn)入了商業(yè)環(huán)節(jié)，然后，要轉(zhuǎn)換成開發(fā)用地，其實(shí)也并不難。 而放眼看去，今天中國的中心城市里，有幾塊土地不是被這個(gè)那個(gè)的企業(yè)名正言順地低價(jià)“所有”？最近國資委要求78家央企退出房地產(chǎn)行業(yè)的新聞鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，而我們都可以看到，哪一個(gè)央企不是擁有大片大片的土地？這些土地的獲取成本又有多高？ 如果說這樣“溫和上漲”的地價(jià)，仍然可以被認(rèn)為是房價(jià)上漲的主要因素的話，還有一件不為人知的事情能夠證明，“地價(jià)推高房價(jià)”的說法的確毫無依據(jù)——至今，上海房地產(chǎn)商們還在使用的是多年前轉(zhuǎn)讓而來的廉價(jià)土地。 2007年到2008年，上海房地產(chǎn)業(yè)購置的土地面積僅為467.8萬平方米。而1995年到2008年，上海房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積高達(dá)8400萬平方米。即是說，大部分土地是在地價(jià)上漲之前，就已經(jīng)“囤積”在那里的。 因此，就算2007年到2008年土地使用權(quán)出讓費(fèi)大幅上揚(yáng)，2007年、2008年的房價(jià)也沒有理由跟漲。況且，如今上海房地產(chǎn)商造房子用的土地，有的甚至是幾年前政府就在土地一手市場出讓的“存量土地”。 根據(jù)建設(shè)部曾經(jīng)公布過的《1995年各地區(qū)土地開發(fā)情況表》，上海房地產(chǎn)企業(yè)擁有的待開發(fā)土地面積，在1995年時(shí)已經(jīng)足足有6521.7萬平方米（絕大部分是浦東的土地）。從1996年到2008年，完成開發(fā)的土地一共是4200萬平方米。那么，光開發(fā)土地的“面積”而言，1995年的待開發(fā)面積一直到2008年也沒有開發(fā)完！ 不過，這倒給人們提供了“窺視”房地產(chǎn)商囤積了多少“便宜土地”的信息——1995年時(shí)待開發(fā)土地面積是6521.7萬平方米，1996年到2008年房地產(chǎn)商總共購置了7900萬平方米，而完成開發(fā)的土地為4200萬平方米。所以，待開發(fā)和正在開發(fā)的土地面積總和是10221.7萬平方米。不過，2007年、2008年的所謂“高價(jià)”土地，最多只有467.8萬平方米，只占總面積的4.6％。 也就是說，在政府出讓的95.4％的“便宜土地”上造出來的房子，根本和高地價(jià)無關(guān)。這大量的“土地存貨”，顯然不屬于“高地價(jià)”的范疇。 我們知道，一直到2006年，每年的土地購置費(fèi)用平均價(jià)并不高。但人們?yōu)槭裁炊加X得地價(jià)高呢？除了“地王”給人們帶來的“視覺沖擊”，我們還必須將兩類房地產(chǎn)商區(qū)分開：最后得地造房子的、最初從政府手中得地的。事實(shí)上，能從政府手中用很便宜的價(jià)格得地的人，往往不是“造房子”的人。據(jù)一位屬于“最后造房子”的房地產(chǎn)商透露，他造房子用的地，都是被轉(zhuǎn)賣過三四次的；有的房地產(chǎn)商的造房用地，甚至已經(jīng)被轉(zhuǎn)賣了五六次。 毋庸置疑，通過不斷地轉(zhuǎn)手、倒賣，再便宜的“土地存貨”，也會變得“高不可攀”。不過該地產(chǎn)商還說，他不會做直接從政府手中得地的夢，因?yàn)榧词沟绞值耐恋匾呀?jīng)被轉(zhuǎn)賣了幾次了，他仍然有賺的。 因此，說房價(jià)漲帶動了地價(jià)漲，又或者地價(jià)漲催生了房價(jià)漲，都只是假象。與飛漲的房價(jià)相呼應(yīng)的是，政府手中原本廉價(jià)的土地，實(shí)實(shí)在在是被“炒高”的。與此同時(shí)，由于地價(jià)對于房產(chǎn)開發(fā)的影響是滯后的，對于使用前幾年購置的低價(jià)地的房地產(chǎn)商，所謂的“地價(jià)漲”，只是為進(jìn)一步漲房價(jià)找借口。 “桌面上的”和“桌面下的” 那么，我們的土地價(jià)格機(jī)制是怎樣的呢？ 在香港，土地出讓制度為政府的財(cái)政收入服務(wù)，誰出價(jià)高誰得地。內(nèi)地現(xiàn)行的制度是照搬香港的，但這個(gè)制度已然變了味道——主要為相關(guān)利益者服務(wù)，其核心不再“局限”于收取土地出讓金本身，而偏向?yàn)槭杖 敖灰踪M(fèi)用”。因此，土地出讓金演變?yōu)椤白烂嫔系摹焙汀白烂嫦碌摹眱刹糠帧? 土地出讓如同其他國有資產(chǎn)出讓一樣，買賣雙方都在算兩筆賬。一筆是土地本身值多少錢，一筆是需要付多少“交易費(fèi)用”，即賬面價(jià)格和交易價(jià)格。這兩部分價(jià)格合計(jì)就構(gòu)成國有土地或國有資產(chǎn)出讓的全部價(jià)格。 這兩筆賬本來應(yīng)該是一回事，土地所值就等于為了得這塊土地所需要支付的。而在現(xiàn)實(shí)中，一筆生意卻必須算兩筆賬。根源就在于，兩筆賬“落入的口袋”不一樣。在香港，全部土地出讓金歸香港政府，在內(nèi)地，則時(shí)常發(fā)生這樣的事情：“桌面上的”出讓金歸政府財(cái)政，“桌面下的”歸誰，則讓人難以捉摸。正因?yàn)榇嬖谧烂嫦碌慕灰?，桌面上的交易價(jià)格才“看起來很便宜”。 那得地者會“虧”嗎？顯然不會。需要得地的商人非常精確地掌握著與政府打交道的得失分寸：有人打了個(gè)比方，本來得一塊地應(yīng)該花消1000萬元，其中30%是繳納土地出讓金，70%是支付開發(fā)成本。經(jīng)過“操作”，“桌面上”交200萬元土地出讓金，467萬元開發(fā)成本，“桌面下”的“交易費(fèi)用”233萬元。房地產(chǎn)商總計(jì)劃900萬元就得到了土地，整整省去10%的得地費(fèi)用，還落得皆大歡喜。 政府從“土地使用權(quán)利出讓”中得到了土地出讓金，但更重要的是官員個(gè)人得到了得地者——主要是房地產(chǎn)商支付的不進(jìn)入財(cái)政預(yù)算收入的“得地權(quán)利交易費(fèi)”。那些“栽”在土地上的官員，不就是這么“栽”的嗎？ 當(dāng)然，房地產(chǎn)商也有所得，他實(shí)際交付的土地費(fèi)用比應(yīng)該交付的要少。但這絕不是房地產(chǎn)商從現(xiàn)有土地制度中的主要得益之處，房地產(chǎn)商的主要得益之處是：有轉(zhuǎn)讓、抵押、出租土地使用權(quán)的權(quán)利，即有著炒賣土地包括炒賣土地上的附著物——房產(chǎn)的權(quán)利。 是制度支持中國房價(jià)的上漲! 既然房價(jià)上漲與地價(jià)無關(guān)，我們不禁要問，是誰在推高房價(jià)？也許你會吃驚，因?yàn)榇鸢妇谷皇侵袊F(xiàn)行的法律制度。 國務(wù)院第55號令第四條賦予“取得土地使用權(quán)的土地使用者”“其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動”的權(quán)利，《物權(quán)法》第一百四十三條這樣規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押。”也就是說，這使我國的土地使用權(quán)受讓者具備了處分權(quán)。
使用權(quán)人兼擁有處分權(quán)，這在西方法律制度中幾乎是沒有先例的。處分權(quán)是所有權(quán)四項(xiàng)基本權(quán)能（占有、使用、收益和處分）的核心，處分權(quán)包括了轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈與、繼承、銷售、封存、丟棄等權(quán)利。正是這些“處分權(quán)”，才構(gòu)成了所有權(quán)中的核心權(quán)利。民法法系都明文禁止對“使用權(quán)”這個(gè)權(quán)利的出租、抵押、轉(zhuǎn)讓。 然而，我國的土地使用權(quán)出讓制度，允許由土地使用者動用這些本應(yīng)屬于土地所有者的權(quán)利，這就是“炒作”的根基。事實(shí)上，正是這樣的制度，變相地允許和鼓勵(lì)了土地炒賣、不動產(chǎn)炒賣——“炒賣”皆因“處分權(quán)”而來——如果沒有轉(zhuǎn)租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)等“處分權(quán)”，土地就不可能通過頻繁地被交易而增值。這時(shí)候的地價(jià)，才是政府出讓它時(shí)候的價(jià)格。 而我國房價(jià)的暴漲，就是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)被土地使用者爭相“炒賣”而造成的必然的結(jié)果。所以我們終于發(fā)現(xiàn)，房價(jià)飆升的最本質(zhì)原因，不是政府也不是開發(fā)商，而是制度。
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