愛華網 在中國這樣一個高度集權的國家中，當房地產形勢嚴重影響到 “執(zhí)政之基”和社會“和諧穩(wěn)定”之時，溫家寶總理也就有了更多修理（開發(fā)商）“總經理”的底氣。房地產利益鏈上官商所堅守的“既定方針”帶來的房地產市場亂象，恰好為不想在歷史上留下“漠視民生”污點的溫家寶總理，提供了一個出臺嚴厲、有效、不再“空調”的房市政策提供了不可多得的契機。如果說，4月14 日國務院常務會議出臺的“新四條”還顯得籠統(tǒng)，甚至有些含糊的話，4月17日以國務院名義下發(fā)的“國十條”（ 國發(fā)〔2010〕10號），則是溫家寶自擔任總理以來第一次亮出的真正有效的房地產調控政策。
目前一般輿論認為，“國十條”主要打擊的是炒房者，只能遏制房產投機買賣。有的房地產大亨甚至說，新政對開發(fā)商影響不大，因為房地產商去年都賺了大錢，資金能撐三年，采取降價賣房補充資本的可能性不大，所以，房價短期被打下去可能性不大。這樣的論調，與其說是對形勢的誤判，不如說是開發(fā)商給自己打氣，“穩(wěn)定軍心”。
認真研讀一下“國十條”新政，人們不難發(fā)現(xiàn)，它現(xiàn)有的“指向”要比一般人所以為的寬泛的多。房地產調控政策主要有三個方面：一是市場和住房的政策層面（如保障房和商品房的比例和覆蓋面），另外就是市場供和需兩個方面?，F(xiàn)在一些媒體對“國十條”所能認知到的，通常是出臺最早的相關配套政策及細則——主要就是第二三套及以上住房貸款的首付率和利率水平的大幅提高——產生的炒房成本提高及其對房價走勢的影響。這方面的政策之所以出臺最早，是因為早在2008年調控房價的時候，主要用的就是這一招，而且效果顯著。
但在這次“國十條”中，提高貸款首付率和利率，卻僅僅是“抑制不合理住房需求”部分的一項，甚至可以說并非 “藥效”最強的部分。因為在這個方面， 比提高貸款利率和首付率這樣的經濟手段“更狠”的，還是在“稅收政策對住房消費和房地產收益的調節(jié)作用”這樣的法律法規(guī)上。
“國十條”特別強調，中國財政部和國家稅務總局“要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策”。這里的表述，更像是中國政府要在個人住房上“過度消費”和“不當?shù)靡妗眱蓚€環(huán)節(jié)上，都開征或者“完善”房地產方面的稅種，而不僅僅只是開征類似物業(yè)稅的房地產稅。因為通常意義上的物業(yè)稅，針對的主要是對住房的過度持有及消費，基本上不涉及“調節(jié)個人的房產收益”。而后者更像是高油價下征收的“暴利稅”，其實質就是房價逐年暴漲的收益，將不允許房主個人獨自享有，國家要通過稅收來分一杯羹。
實際上，在93年就推出、但基本上未得到真正實行的土地增值稅，就具有這方面的性質和內容。它的稅率幅度在30％至60%。而準物業(yè)稅性質的房地產特別稅，如果按照國際慣例的話，每年的稅率將達到總房價的2％至5%之間。試想一下，如果“加快研究”房產方面的稅種制定或“重新嚴格執(zhí)行”的話，對炒房者的影響，就遠遠不是銀行貸款方面的變化可比的了。
除了對炒房者以外，“國十條”對開發(fā)商調控的影響，也絕不是那些以為自己財大氣粗就可以躲得過去的房地產商所以為的那樣。同樣還是在土地增值稅上，“國十條”就以多年罕有的語氣強調：稅務部門要嚴抓土地增值稅的征收管理，“對定價過高、漲幅過快的房地產開發(fā)項目進行重點清算和稽查”。這里的“重點清算和稽查”，對中國的開發(fā)商來說，可謂是“當頭一棒”。就在4月中旬就有中國媒體報道，根據(jù)一份未公開的政協(xié)提案透露，從2005年到2009年，中國的土地增值稅流失了2.52萬億。如果中國政府真的像“國十條”所強調的那樣，向開發(fā)商追繳這方面數(shù)億萬億計的欠繳稅款，這將使現(xiàn)在還對“國十條”新政“篤篤定定”的開發(fā)商，由“很有錢”變?yōu)椤昂懿铄X”。由嚴格執(zhí)法而導致的嚴重失血的開發(fā)商，將不得不通過大幅降低房價，重新吸納更多的社會資金來為自身輸血求生。
在今年兩會后國務院關于落實政府工作報告重點工作部門分工的意見中，對“房地產市場健康發(fā)展”負有責任的政府部門，除了住建部、國土部外，還有發(fā)改委、財政部、央行、稅務總局、工商總局、銀監(jiān)會、證監(jiān)會等。目前，除了已經為落實“國十條”而出臺部分實施細則的央行、銀監(jiān)會、國土部和住建部外，發(fā)改委、稅務總局、財政部和工商總局等“強力部門”的具體實施意見還未公開或制定完成。如果所有這些對房市健康負有責任的部門都出臺相關細則，習慣于行走在市場和法律“規(guī)則邊緣”的開發(fā)商，恐怕將蒙受更大的制約和打擊。
就拿發(fā)改委來說，它可以根據(jù)價格法，對“捂盤惜售、哄抬房價”的開發(fā)商給予致命一擊。因為根據(jù)中國的價格法，當住房這樣“和人民生活關系重大”、又屬“資源稀缺”和“壟斷經營”的“重要商品”，在它的“價格顯著上漲或者有可能顯著上漲”時，國務院和省級政府“可以對部分價格采取限定差價率或者利潤率、規(guī)定限價、實行提價申報制度和調價備案制度等干預措施?！睂嶋H上，在中國一些地方政府部門，已經據(jù)此實行了部分商品住房的“價格管制”。只不過通常它們所選擇的，是其中最沒有制衡力的“提價申報制度和調價備案制度”。如果中國政府為了倍增住房消費以大力拉動經濟，規(guī)定商品住房的利潤率必須控制在國民可以接受的低水平上，那么中國的開發(fā)商就真的要“革新洗面”了。
在此次“國十條”中，還有很重要的一點，就是強調在穩(wěn)定房價和住房保障工作上要對政府官員“建立考核問責機制”。這在過去幾乎是聞所未聞。在中國的官場政治中，一般只對像礦難這樣的突發(fā)事件進行領導層的失責追究，而對房價失控、醫(yī)保不足等民生上的問題，基本上都無人問責。但這次，不僅把住房問題提升到“影響社會穩(wěn)定的重要民生問題”的政治高度，更是提出對控制房價和推進保障性住房不力， “影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責任?！睆哪撤N程度上來講，有了這樣的問責考核，中國的房地產市場調控，就有了起碼的組織制度保障。在中國的官場運作中，只要高層“當真”了，低下的官員就不敢怠慢。
正是以上這一系列的功力十足的組合拳，使中國新一輪房地產市場調控在短短十天就產生了與以往完全不同的反響。不過，對于普通市民來說，他們最關心的，還是這次“史上最嚴厲的房市調控”究竟能使房價降下多少。最近一些來自大中城市的開發(fā)商和炒房者估計，在新政的重壓之下，房價可能要下降二三成。但在全面分析房市新政以后，再作這樣的結論就顯得過于保守。最樂觀的估計是，如果新政如民眾所愿真的能夠全面鋪開，并“落地生根”， 2009年以來房價暴漲最瘋狂的一二線等城市，房價的降幅可能達到四五成。
做這樣的推斷，不是沒有相關依據(jù)的。最近的一次的全國房價下降，是在2008年的房市調控以后。那時政府調控房價的主要手段（不算那些無效的“空調”舉措），就是提高銀行的住房貸款首付率和利率水平，以此提高炒房者的購房成本。在央行和銀監(jiān)會的共同施壓下，中國大中城市的房價下降了20%上下，深圳和北京等地的不少樓盤價格更是下降了3成以上。
但2008年的調控手段和這次的“國十條”相比，就猶如一個指頭的推力和握緊雙拳的出擊，“力道”今非昔比。更何況，“國十條”將要出臺新舉措的力度，幾乎會都在銀行貸款變化的調控手段之上。
說新政下房價可能下降四五成，還可以從官方的文件中找到一些“印證”。人們還記得，在“國十條”出臺之前，北京市的一些銀行就把二套房的貸款首付率提高到 60%，當時的理由就是預防可能的、房貸上的金融風險。 中國銀監(jiān)會主席劉明康說的更是直白：“第二套住房必須達到50%、60%，這是讓我們比較安心的一點”。在這次“國十條”中，也強調房價過高“增加了金融風險”。并特別說明第二三套房貸款首付率不得低于50%或更高的標準，具體由“商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定”。這顯示出政府已經意識到一場“中國式的次貸”可能會影響整個中國經濟。所以說，投資型住房貸款首付的信號之變，實際上也反映了官方沒能說出的、高房價今后可能下降的幅度。
當然，中國的房市及房價的走勢，其決定性的因素，還是政府的政策。此次“國十條”的后續(xù)政策及細則究竟如何，住建部和地方政府對國務院的調控新政執(zhí)行力究竟怎樣，都將決定未來房價的走勢及房地產市場的發(fā)展。從這點來說，政策和策略既是執(zhí)政者的“生命”，更是數(shù)億中國市民解決住房問題的民生保障。
(注：本文僅代表作者本人觀點)
