愛(ài)華網(wǎng)
2008年，綠地集團(tuán)明確將能源作為2005年以來(lái)一直探索的第二主業(yè)。 在中國(guó),一線房地產(chǎn)商多是專業(yè)的，萬(wàn)科甚至2009年之前只做住宅。但張玉良認(rèn)為,“營(yíng)收500億元以上的企業(yè)就應(yīng)該考慮適度多元化發(fā)展,單一主業(yè)穩(wěn)定性差，抗風(fēng)險(xiǎn)能力低。” 2003年底，綠地集團(tuán)低調(diào)進(jìn)入南京市場(chǎng)，與南京國(guó)資集團(tuán)合作投資興建江蘇第一、世界第七高樓——南京綠地廣場(chǎng)·紫峰大廈。以這一集超五星級(jí)洲際酒店、甲級(jí)辦公樓、高檔商場(chǎng)等業(yè)態(tài)為一體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高樓為起點(diǎn)，綠地于2004年大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。也在2004年，綠地收購(gòu)上海寶鋼建設(shè)60%股份。與其他全國(guó)知名房地產(chǎn)商相比，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，綠地已擁有較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈。 如果說(shuō)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的拓展是綠地?cái)U(kuò)大產(chǎn)品線、增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的第一步，那么拓展非相關(guān)領(lǐng)域，是綠地集團(tuán)邁出的更大的一步。 2005年，能源產(chǎn)業(yè)進(jìn)入綠地視線。能源產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流充沛，增長(zhǎng)快，而且較地產(chǎn)更容易獲得融資，可以補(bǔ)充地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資金不足。 “上海是能源消耗大市，作能源有上海做依托，也是上海市需要的?！毖员胤Q政府的張玉良仍將投資能源產(chǎn)業(yè)歸于“做政府想做的事”。 “比如去年12月和今年1月，我們給上海市供應(yīng)了大量緊急煤，市場(chǎng)價(jià)加30%也買不到，我們還是按原價(jià)提供。上海給了綠地市場(chǎng)，我們也回報(bào)了上海?！睆堄窳挤Q。 煤炭緊張的時(shí)候可以幫上海找煤，綠地的底氣來(lái)自與中煤集團(tuán)的戰(zhàn)略合作和自有的煤礦。 2009年5月，綠地與中煤集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方在上海港羅涇碼頭設(shè)立煤炭分銷儲(chǔ)備基地。目前，該基地已成為上海市能源儲(chǔ)備基地。 根據(jù)行業(yè)相關(guān)多元的戰(zhàn)略，綠地也將在煤炭行業(yè)的拓展延伸到煤生產(chǎn)。目前，綠地已在內(nèi)蒙古、山西、陜西等地投資控股七座中等煤礦，其中兩座年產(chǎn)百萬(wàn)噸以上的大型煤礦在建。 綠地還與中國(guó)海運(yùn)集團(tuán)合作，在上海外高橋建設(shè)了油輪碼頭和儲(chǔ)油量27萬(wàn)立方的油庫(kù)。2009年，僅經(jīng)營(yíng)油庫(kù)就為綠地貢獻(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入250億元。 除了能源，綠地還涉足金融、汽車等業(yè)務(wù)。綠地曾先后入股上海市農(nóng)村商業(yè)銀行、東方證券等金融機(jī)構(gòu)，2009年還在上海奉賢發(fā)起成立注冊(cè)資本3億元的小額貸款公司。 從住宅、商業(yè)地產(chǎn)并舉的相關(guān)多元，到房產(chǎn)能源兩輪驅(qū)動(dòng)的非相關(guān)多元，多年的堅(jiān)持終在2009年將綠地送上了綜合營(yíng)收全國(guó)房企第一的寶座。 多元化不但讓綠地?fù)碛辛丝癸L(fēng)險(xiǎn)能力，也擁有了更多現(xiàn)金流。正如榮正咨詢總裁鄭培敏所言，由于房地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)（政策性風(fēng)險(xiǎn)）和高收益，所以，如果集團(tuán)（類似綠地）能多元化產(chǎn)業(yè)布局，就可以平滑投資風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)處于低谷或被調(diào)控時(shí)，可以利用其它產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)金流來(lái)支持房地產(chǎn)行業(yè)渡過(guò)難關(guān)。 2008年全國(guó)房地產(chǎn)全線遇冷，“我們也困難，但比單純做房地產(chǎn)小很多，我們有其他產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)金流?！睆堄窳颊f(shuō)。從2008年下半年開始，綠地拿地頻繁，成為極少數(shù)“抄底”成功的企業(yè)?！拔覀?008年底就開始有大量資金流入，因?yàn)殂y行對(duì)能源產(chǎn)業(yè)的松閘比地產(chǎn)要早?！?p> “紅頂“綠地:幾經(jīng)反復(fù)的股權(quán)結(jié)構(gòu) 綠地的股權(quán)，經(jīng)歷過(guò)多次變化。 1992年成立時(shí),綠地是純粹的國(guó)企。上海市農(nóng)委、建委的四家企業(yè)是其股東。其中農(nóng)委3家企業(yè)共出資1000萬(wàn)元,建委一家企業(yè)出資1000萬(wàn)元,共同組成“綠地開發(fā)總公司”。 上世紀(jì)90年代初時(shí)還沒(méi)有“有限公司”的說(shuō)法，因此綠地開發(fā)總公司在資金體制上采取了一種現(xiàn)在看來(lái)很奇怪的做法：4個(gè)企業(yè)給綠地啟動(dòng)資金，綠地要每年給它們25%的固定回報(bào)。 1997年，按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，綠地開始改制為集團(tuán)。通過(guò)改制，張玉良為綠地建立起規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)。綠地集團(tuán)的職工以職工持股會(huì)的形式擁有了18.8%（當(dāng)時(shí)中央規(guī)定大中型國(guó)企改制職工持股會(huì)不得超過(guò)25%）的股份，職工平均持股約8萬(wàn)元。 之后，職工持股份額多次變化，甚至一度高于國(guó)有股，成為所謂民企。 但后來(lái),國(guó)有股又成為第一大股東。 用張玉良的話說(shuō)，綠地經(jīng)歷過(guò)純國(guó)有、國(guó)有相對(duì)控股、國(guó)有絕對(duì)控股的多個(gè)過(guò)程。目前，農(nóng)委、建委下屬企業(yè)持股51%，職工持股會(huì)持有46%，其余3%為社會(huì)股東持有。 為什么最終定格在國(guó)有控股51%？張玉良沒(méi)有明說(shuō)。也許是政府的意圖，也許也是企業(yè)的意愿。但國(guó)企身份更容易取得政府尤其是外省市政府的信任，使其“做政府想做的事情”的法則更有用武之地，想必是情理之中的原因之一。 國(guó)資背景，“做政府想做的，做市場(chǎng)要做的”的企業(yè)法則，在張玉良眼中，這種“透明的、邏輯圓滿的政商關(guān)系”是綠地賴以成長(zhǎng)的基因。 綠地號(hào)稱“最懂得政府的企業(yè)”，并一直將“做政府想做的事”奉為圭臬?；蛟S，這是很多時(shí)候綠地被冠以“紅頂”稱號(hào)的最主要原因。 “混血”綠地：管理方式更似民企 從管理模式看，綠地市場(chǎng)化的運(yùn)作方式使其更像“民企”。有一與綠地合作投資的商業(yè)伙伴，評(píng)價(jià)綠地員工比民企還民企，講工作效率，講工作成果。 綠地集團(tuán)董事會(huì)秘書王曉東認(rèn)為，綠地最主要的成功之處在于“國(guó)有體制下的市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制”。 “綠地是國(guó)企體制，在對(duì)員工關(guān)懷等方面，與國(guó)企很像，講究以人為本。但綠地又有民企的效率，作風(fēng)務(wù)實(shí)，沒(méi)有官僚等級(jí)之分，論資排輩很少?！?王曉東解釋道。 這一機(jī)制最大的特點(diǎn)是構(gòu)建了一個(gè)職工與企業(yè)間的利益共享機(jī)制，主要通過(guò)職工持股會(huì)體現(xiàn)。但職工持股會(huì)并非綠地所獨(dú)有，許多改制過(guò)的國(guó)企都有或曾經(jīng)有過(guò)，綠地是如何操作的？ 梳理綠地職工持股會(huì)經(jīng)歷的三個(gè)階段似可找到答案。在綠地，職工持股會(huì)經(jīng)歷了“不愿持股、規(guī)定干部必須持股”、“人人爭(zhēng)相持股”、“對(duì)新進(jìn)優(yōu)秀骨干職工把股份作為激勵(lì)”三個(gè)階段。 1997年改制時(shí)，國(guó)務(wù)院文件要求經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)必須持股25%以下，無(wú)人購(gòu)買，張玉良帶頭購(gòu)入50萬(wàn)股，還硬性規(guī)定中層干部不能低于10萬(wàn)股(每股1元)，副總25萬(wàn)，職工自愿。2001年后，綠地發(fā)展迅速，員工購(gòu)股踴躍，張玉良又規(guī)定一般干部持股不得超過(guò)50萬(wàn)?，F(xiàn)在，綠地700多名員工持有46%股份，平均每人持股100萬(wàn)股。 綠地職工持股會(huì)設(shè)有內(nèi)部交易平臺(tái)，職工如離職可通過(guò)內(nèi)部交易轉(zhuǎn)讓所持股份。這使職工個(gè)人利益始終與企業(yè)利益密切相關(guān)。 在綠地，拼命三郎式的工作作風(fēng)蔚然成風(fēng)，絲毫不讓民企。張玉良一周七天都在上班，集團(tuán)高層也都起而效之，周末幾乎從不休息。普通員工工作沒(méi)做完，周末和晚上加班也很普遍。 “加班費(fèi)都在工資里體現(xiàn)了。職工有些怨言也正常，但更重要的是，他在綠地工作有自豪感?！?張玉良說(shuō)。 事業(yè)心與榮譽(yù)感，是綠地給予職工最獨(dú)特的一種激勵(lì)。張玉良謂之“用愿景激勵(lì)員工”。 在上海,只能做一個(gè)小小的項(xiàng)目經(jīng)理,到了外地，就能管10億元乃至30億元等級(jí)的開發(fā)項(xiàng)目。舞臺(tái)變大激起了很多年輕人的事業(yè)心。目前，“綠地”駐外職工中有10人擔(dān)任當(dāng)?shù)厣虾Ｉ虝?huì)會(huì)長(zhǎng)，有六人當(dāng)選外省市人大代表。 綠地采取的是市場(chǎng)化而非行政化的管理模式。高管也是如此。如果業(yè)績(jī)不好,不被市場(chǎng)和員工認(rèn)可，也不免被淘汰?！熬G地團(tuán)隊(duì)是惟發(fā)展、惟實(shí)踐、惟能力講話。領(lǐng)導(dǎo)班子不是上面配的，而是市場(chǎng)配的?！睆堄窳颊f(shuō)。 脆弱綠地：世間只有一個(gè)張玉良？ 2009年,綠地在全國(guó)的擴(kuò)張速度可謂飛速。綠地集團(tuán)官方網(wǎng)站顯示：僅2009年綠地新開工項(xiàng)目的總投資額即達(dá)675億元。加上當(dāng)年買地費(fèi)用，粗略估計(jì),綠地2009年豪擲近千億元。 “綠地去年給人的感覺(jué)是很激進(jìn)。成長(zhǎng)快確實(shí)容易犯錯(cuò)，但我認(rèn)為，發(fā)展慢可能更危險(xiǎn)?！睆堄窳颊J(rèn)為資金的健康程度不能看投資多少，而應(yīng)該看現(xiàn)金流，看流動(dòng)性?！坝腥?000億的現(xiàn)金流，兩年轉(zhuǎn)一次，一年是500億。我500億的現(xiàn)金流，一年轉(zhuǎn)四次，是2000億。你說(shuō)哪個(gè)資金緊張？” 據(jù)張玉良介紹，綠地一般的項(xiàng)目，周轉(zhuǎn)半年資金就可以轉(zhuǎn)回來(lái)?！拔沂窃诹鲃?dòng)性和運(yùn)行效率上下功夫解決人家看不懂的現(xiàn)金流問(wèn)題。上個(gè)月，我們剛剛支付了70億元土地款，那是實(shí)打?qū)嵉默F(xiàn)金?！?p> 因?yàn)橛行╉?xiàng)目資金是分幾年投入，加上傳統(tǒng)融資渠道很多，又善于撬動(dòng)銀行貸款，綠地或許的確不存在資金緊張狀況。一份關(guān)于綠地的研究報(bào)告顯示：綠地有良好的銀行關(guān)系可獲得大額度授信?！叭珖?guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略下，綠地最初每個(gè)省市原始投資一到兩億，通過(guò)杠桿效應(yīng)撬動(dòng)十到二十億的效益。據(jù)行業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)，綠地在超大型項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，土地一級(jí)開發(fā)與銀企關(guān)系的互動(dòng)，也有創(chuàng)新舉措?！?p> 湘財(cái)證券有限責(zé)任公司研究所策略研究員李瑩告訴《上海國(guó)資》，由于自有資金通常有限，房地產(chǎn)開發(fā)商通常需要大量外源融資。 目前，開發(fā)商獲得資金的渠道大致為以下幾種：購(gòu)房預(yù)付款，個(gè)人按揭，開發(fā)貸款，自有資金，及信托融資、地產(chǎn)基金、資本市場(chǎng)融資等。而在目前的嚴(yán)厲調(diào)控環(huán)境下，銀行信貸收緊，A股融資停滯，債券成本飆升，信托閘門收窄,交易量緊縮致購(gòu)房預(yù)付款大減,開發(fā)商的資金吃緊是情理中事。 隨著地產(chǎn)融資盛宴謝幕，“尚未上市的綠地可能有些累。”資深地產(chǎn)分析人士龍江對(duì)《上海國(guó)資》表示。 榮正咨詢總裁鄭培敏則表示，在中國(guó)城鎮(zhèn)化大趨勢(shì)不變的情況下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體、長(zhǎng)期看好是勿庸置疑的，但中間會(huì)有重大波動(dòng)（如本次調(diào)控），如果現(xiàn)金流管理不好，就會(huì)倒在在黎明前夕，如“順馳”。 另有分析人士指出，即使資金不致使綠地脆弱，其與政府的關(guān)系也可能令其脆弱。對(duì)張玉良影響甚巨的林紹良和胡雪巖，都折戟于其曾經(jīng)良好的政府關(guān)系?！罢剃P(guān)系是最說(shuō)不清的一種關(guān)系?！币晃毁Y深媒體人士告訴《上海國(guó)資》。 張玉良曾表示：只要具備混合所有制體制、班子想做事和政府放手三個(gè)條件，紅頂綠地的模式是可以復(fù)制的。 盡管沒(méi)有人否認(rèn)綠地是目前上海乃至全國(guó)成功的企業(yè)之一，但對(duì)于綠地模式能否復(fù)制一事，的確還可以再商榷。因?yàn)榫G地身上的張玉良烙印，使其未來(lái)充滿了變數(shù)。 盡管張玉良一再表示，綠地的成功得益于產(chǎn)業(yè)機(jī)遇、團(tuán)隊(duì)、企業(yè)機(jī)制和文化，但同大多數(shù)公司一樣，作為創(chuàng)始人的張玉良對(duì)綠地影響甚巨。這意味著，綠地模式能否復(fù)制很大程度上取決于張玉良能否復(fù)制。
愛(ài)華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/101425.html
