愛華網(wǎng)杜麗虹 金融分析家、清華大學經(jīng)濟管理學院博士 目前，國內(nèi)一線城市的月供收入比已顯著超越國際峰值，這意味著地產(chǎn)泡沫已經(jīng)吹得很大了。如果要重啟剛性需求，一線城市至少需要2年的收入漲幅和20～30%的房價降幅 國際上，通常將房價收入比大于6或房價租金比大于300視為地產(chǎn)泡沫的警戒值，北京、上海、深圳等一線城市早已超過這一數(shù)值——北京的房價收入比已超過30倍，上海和杭州也已接近20倍。從國際經(jīng)驗和中國實踐看，加息等貨幣政策常常成為戳破地產(chǎn)泡沫的導(dǎo)火索。然而，由于房價收入比和房價租金比中都沒有包含貨幣政策的因素，因此，我更愿意用月供收入比指標來判斷房價的泡沫能否持續(xù)。 一線城市的泡沫 在北京、上海、深圳等一線城市，以及杭州、海口這類旅游城市，在通脹預(yù)期下，外省市、甚至境外資本成為投資購房的主力，并推高了購房人對月供額的承受能力。2005～2007年的房價上漲以及2007年的加息周期，使一線城市的月供收入比從2002年的50%左右上升到110%以上——2007年四季度，北京地區(qū)月供收入比達到113%、深圳達到110%、廣州達到116%——盡管各城市的房價漲幅不一，但110%成為外部投資需求推動下、一線城市共同的月供收入比“紅線”，超過這一數(shù)值將導(dǎo)致政策的嚴控與成交量的萎縮。 2010年3月，北京的月供收入比已達到143%，上海達到130%，如果利率恢復(fù)到過去5年的平均水平，則北京的月供收入比將進一步上升到153%，上海上升到139%，它們的月供收入比已遠超東京、倫敦的歷史峰值。 日本在上世紀80年代的升值過程中，資產(chǎn)價格也曾一度快速飆升，但即使如此，從1971～1987年，東京、大阪的月供收入比一直保持在30%左右，到1988年后開始上升，并在1991年達到峰值50%，此時東京的房價收入比為10倍——高峰期的日本，無論是月供收入比，還是房價收入比都只是今天北京的1/3。 而以高房價著稱的倫敦，在上世紀80年代也曾遭遇地產(chǎn)泡沫，在1989年時月供收入比達到峰值108%（當時的房貸利率已達到兩位數(shù)），此后泡沫破滅，月供收入比一度降至30%以下，而在本輪次貸危機前月供收入比最高時也僅為56%，房價收入比為11倍。 實際上，放眼全球，無論是房價收入比還是月供收入比，唯一可以與內(nèi)地一線城市相媲美的只有香港——自1990年以來，香港100平方的住宅（C級住宅）以最優(yōu)惠利率（P）測算的月供收入比均值為146%，A～E級住宅月供收入比的歷史中位數(shù)為131%。 當然，香港歷史上也出現(xiàn)過月供收入比突破200%的情景（1997年），但泡沫越大，破滅時的“市場懲罰”就越嚴厲，在月供收入比突破200%后，不到6個月的時間，香港樓市成交量就開始急速萎縮，此后便陷入了長達7年的市場低迷，到2003年時月供收入比已低至50%的水平。 二三線城市的泡沫 我們對1998年以來省會城市、直轄市和重點城市的月供收入比進行了季度統(tǒng)計，數(shù)據(jù)顯示，在沒有外部資本（包括外省市投資資金和境外投資資金）進入的城市，月供收入比的最大承受值為60～70%，即，在本地剛性需求的支撐下，以當?shù)仄骄鶅r格購買一套100平米住宅、首付30%、30年期貸款、并享受首套購房優(yōu)惠利率的情況下，月供額最高不能超過當?shù)丶彝テ骄芍涫杖氲?0%。 隨著一線城市地價、房價的高企，地產(chǎn)企業(yè)紛紛將視線轉(zhuǎn)向二三線城市，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，并非所有的二三線城市都有上升空間——盡管有越來越多的大學生選擇在二三線城市就業(yè)，但他們在放棄了高房價的同時也放棄了高收入，返鄉(xiāng)只是增加了當?shù)氐膭傂孕枨螅?0%的月供收入比紅線仍然是剛性需求所能支撐的上限——實際上，如果由于炒房人的轉(zhuǎn)移投資，二三線城市的房價也上升到100%以上，那對中國經(jīng)濟將是一場巨大的災(zāi)難，因為，一線城市的大學生還可以退守二三線城市，而二三線城市的人卻已無路可退，真的只能回家種田了。 2010年3月的數(shù)據(jù)顯示，三亞的月供收入比已達到190%，杭州95%，寧波86%，溫州72%，貴陽72%，均已超過70%的剛性需求紅線，而南寧、廣州、蘭州、大連、天津、福州、廈門、昆明等城市的月供收入比也已超過60%，接近紅線。所以，除了一線城市外，旅游熱點城市也出現(xiàn)房價過高的泡沫。
部分城市的月供收入比
?。〝?shù)據(jù)來源：CEIC，貝塔策略工作室） 泡沫如何消退？ 2009年一季度，在降息和七折優(yōu)惠利率下，北京的月供收入比從110%以上降至85%、上海經(jīng)調(diào)整后降至86%，深圳降至55%、廣州為58%，其他二三線城市降至30%左右，此后房市開始復(fù)蘇。 如果我們將北京、上海的月供收入比以85%作為剛性需求的啟動點，深圳以60%作為剛性需求的啟動點，其他二三線城市以30%作為剛性需求的啟動點，那么，以北京、上海當前接近150%的月供收入比計算，房價需要下降40%才能達到剛性需求人群的購買力。 當然，我們預(yù)期房價的下降是一個緩慢的過程，如果持續(xù)時間達到2年，則收入的上漲會消化部分高房價壓力，但以當前利率計算，北京地區(qū)的房價仍需下降28%至18500元/平米的均價才能讓中產(chǎn)階級買得起，而上海則需下降21%至20000元/平米均價；如果考慮加息預(yù)期，以過去5年平均貸款利率的85折為基準，則北京地區(qū)的房價需下降33%，上海需下降26%。 所以，一線城市的泡沫需要2年時間和20～30%的價格降幅才能消化，而深圳和杭州則需40～50%的房價降幅才能啟動剛性需求，其他旅游熱點城市則需要2年時間和30～40%的價格降幅。愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/100820.html
