愛(ài)華網(wǎng)在《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律之下，中國(guó)目前實(shí)行城鄉(xiāng)土地二元制。農(nóng)村集體土地只有經(jīng)過(guò)國(guó)家征地，才可以進(jìn)一步按照程序上市流轉(zhuǎn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，政府也是征地的惟一合法主體，國(guó)家也對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行了嚴(yán)格界定。
然而，正是在這種城鄉(xiāng)分割的二元土地制度下，才造成了農(nóng)民無(wú)法獲益和房?jī)r(jià)高企局面。 據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心（簡(jiǎn)稱國(guó)研中心）“中國(guó)土地政策改革課題組”2003年～2005年對(duì)覆蓋中國(guó)南北九?。ㄊ校┑膶?shí)地調(diào)研報(bào)告，城鄉(xiāng)分割的二元土地制度下，當(dāng)農(nóng)村土地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地時(shí)，政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)低價(jià)征用土地，在成為高速城市化和工業(yè)化驅(qū)動(dòng)器同時(shí)，也損害了農(nóng)民權(quán)益，并有礙社會(huì)穩(wěn)定。 據(jù)國(guó)研中心調(diào)研報(bào)告，1999年新《土地管理法》頒布之后，為了加強(qiáng)耕地保護(hù)而實(shí)行用途管制，將土地審批權(quán)收歸國(guó)務(wù)院和省兩級(jí)政府，原來(lái)由用地者直接和農(nóng)村直接接觸的“協(xié)議征地”，原則上變成了由國(guó)土部門代表政府直接征地，用地單位不再與農(nóng)民見(jiàn)面的“公告征地”。 也是自此，征地變成了政府根據(jù)用地需求，以《土地管理法》為依據(jù)，從農(nóng)民那里合法、強(qiáng)制地獲得土地，由于農(nóng)民無(wú)法參與，很多地方政府給予被征土地補(bǔ)償時(shí)，只是把青苗和地上附著物補(bǔ)償給農(nóng)民，而把土地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)補(bǔ)助費(fèi)給村組集體，農(nóng)民只獲得很少的補(bǔ)償。 農(nóng)民喪失征地談判權(quán)的同時(shí)，按照合法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序，政府首先會(huì)按照基準(zhǔn)地價(jià)征用土地，進(jìn)而將農(nóng)地轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)用地儲(chǔ)備，政府再通過(guò)掛牌拍賣方式，將開(kāi)發(fā)用地以高于數(shù)倍基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格賣給房地產(chǎn)商。 據(jù)《環(huán)球財(cái)經(jīng)》記者2007年在青龍頭村獲得的小產(chǎn)權(quán)房成本概算，以青龍頭村小產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)商給農(nóng)民開(kāi)出的補(bǔ)償為基準(zhǔn)地價(jià)，對(duì)比當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)用地價(jià)格，按照合理的征地和開(kāi)發(fā)程序，當(dāng)?shù)卣u地的收益回報(bào)率高達(dá)300%。 這也意味著，原本為了加強(qiáng)耕地保護(hù)而修訂的土地政策，在農(nóng)民喪失談判權(quán)、無(wú)法保障自身利益的同時(shí)，在高達(dá)數(shù)倍的賣地收入驅(qū)使下，地方政府往往能夠更加輕易地將靠近城市的良田轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，保護(hù)耕地成為空談。又由于開(kāi)發(fā)土地日益稀缺，政府拍賣地價(jià)也越來(lái)越高，在動(dòng)輒數(shù)十億“地王”出現(xiàn)的同時(shí)，城市房?jī)r(jià)也風(fēng)生水起。 事實(shí)上，《環(huán)球財(cái)經(jīng)》記者所調(diào)查的兩處小產(chǎn)權(quán)房用地，由于地理位置偏狹，也很難獲得政府征用。建設(shè)青龍頭村別墅用地，原本為無(wú)人耕作的山地，開(kāi)發(fā)商在修建別墅之前，還動(dòng)用大量土石方對(duì)土地進(jìn)行了填埋和平整；“水岸江南”之前則為潮白河畔挖沙的荒灘。 強(qiáng)拆背后的民生背影 據(jù)調(diào)查，無(wú)論對(duì)于3年前青龍頭村別墅，還是今年5月底“水岸江南”的強(qiáng)制拆遷，僅就民生而言，各方更需重新審視小產(chǎn)權(quán)房的解決辦法。
對(duì)于青龍頭村村民，3年前的強(qiáng)制拆遷，至今仍是他們心中的傷。 據(jù)2008年5月青龍頭村別墅開(kāi)發(fā)商交給《環(huán)球財(cái)經(jīng)》記者多達(dá)16頁(yè)的詳細(xì)規(guī)劃圖，這份圖囊括了整個(gè)青龍頭村344畝土地在內(nèi)的改造規(guī)劃，它也被青龍頭村村民視為政府、村民和開(kāi)發(fā)商三方共贏的計(jì)劃。 按照規(guī)劃，重新改造后的青龍頭村，不僅村民將住進(jìn)統(tǒng)一的新別墅，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也將為村民建設(shè)村莊道路系統(tǒng)、商店和超市、村民文化活動(dòng)站、公共浴室等基礎(chǔ)設(shè)施，改造后的青龍頭村，也將與旁邊的青龍湖水庫(kù)公園相配合，成為旅游休閑區(qū)。開(kāi)發(fā)商的回報(bào)，則為獲得青龍頭村的土地開(kāi)發(fā)權(quán)，建設(shè)6萬(wàn)平方米的商品別墅。 2007年拆遷時(shí)，宣傳隊(duì)人員曾對(duì)村民說(shuō)，拆遷完成后將有經(jīng)濟(jì)調(diào)查組和善后完善組做剩下的工作，更有北京市監(jiān)察局人士稱，剩余的別墅可能通過(guò)公益拍賣進(jìn)行處理。
然而，2010年6月16日，青龍頭村村口，一位村民告訴回訪的《環(huán)球財(cái)經(jīng)》記者，自從2007年別墅被拆遷之后，對(duì)于剩余房子的處理至今杳無(wú)音訊，三年以來(lái)，由于舊村改造計(jì)劃中斷，村民們并未搬進(jìn)為他們修建的別墅中。和3年前不同的是，村莊原來(lái)下雨便泥濘不堪的道路變成了水泥路，村中老人也有了基本養(yǎng)老保險(xiǎn)。
沒(méi)有耕地又失去別墅收益的青龍頭村村民們?nèi)韵癞?dāng)初輪守剩下的別墅，他們也一直每年領(lǐng)著1袋米、3袋面一共200斤的口糧。村民們?cè)噲D向上反映實(shí)際情況，并希望和高層直接對(duì)話，但一直無(wú)果。 已經(jīng)居住在梭草村“水岸江南”的業(yè)主和梭草村村民，則在采訪中表現(xiàn)出失望和不安。國(guó)土部5月4日新聞發(fā)布會(huì)表示，予以拆除的房屋包括2007年12月30日之后修建、續(xù)建房屋和尚未銷售的房屋。據(jù)中央電視臺(tái)報(bào)道，實(shí)際拆遷房屋甚至包括一位業(yè)主4月20日所購(gòu)買的房屋，可5月31日便被夷為平地。 另?yè)?jù)今年年初國(guó)務(wù)院對(duì)小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的部署，國(guó)務(wù)院要求所有在建及在售小產(chǎn)權(quán)房必須全面停建和停售；同時(shí)將以地方為主體組織摸底，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀進(jìn)行普查；責(zé)成領(lǐng)導(dǎo)小組研究小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，拿出相關(guān)處理意見(jiàn)和辦法。中間并未提及任何有關(guān)強(qiáng)制拆遷字眼。 “回想改革開(kāi)放幾十年，不就是不斷突破舊有的條條框框的過(guò)程嗎？城鄉(xiāng)一體化、集體土地進(jìn)入流轉(zhuǎn)都已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)，國(guó)土部是應(yīng)該審視現(xiàn)有的土地法規(guī)的適用性，還是該無(wú)視現(xiàn)實(shí)，削足適履，把已經(jīng)建好的房子一推了之？真的就沒(méi)有比拆除更好、更合理的解決方式嗎？”一位“水岸江南”業(yè)主在網(wǎng)上一個(gè)名為“九問(wèn)國(guó)土部”的帖子中稱。 小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題何解？ 是維護(hù)既定法律，選擇土地困局向前發(fā)展？還是修改法律，選擇民生？進(jìn)而成為小產(chǎn)權(quán)房亟待解決的難題。 全國(guó)政協(xié)委員蔡繼明認(rèn)為，小產(chǎn)房問(wèn)題涉及利益面很廣，它不僅廣泛存在，而且是關(guān)乎國(guó)民生計(jì)的重大問(wèn)題，因此對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題應(yīng)該妥善解決。2010年兩會(huì)期間，蔡也在“兩會(huì)”上提交了《關(guān)于妥善解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的建議》（簡(jiǎn)稱建議）。 建議認(rèn)為，對(duì)違法違規(guī)占用農(nóng)地開(kāi)發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目應(yīng)堅(jiān)決取締，同時(shí)也要加強(qiáng)農(nóng)村集體所有土地的審批力度，對(duì)以租代征等違規(guī)使用土地的現(xiàn)象要堅(jiān)決予以制止，但是對(duì)在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在政策上要加以區(qū)分，以長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光提出對(duì)策解決問(wèn)題。 在蔡繼明的提案中，也提出了小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決方法和步驟。 在短期上，蔡繼明建議政策應(yīng)承認(rèn)現(xiàn)實(shí)，平衡各方利益。對(duì)于合理合規(guī)合法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用之后，應(yīng)給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán)，或者由政府通過(guò)收購(gòu)等方式將這些小產(chǎn)權(quán)房變成經(jīng)濟(jì)適用房或回遷房。 “對(duì)于正在建設(shè)和新建的小產(chǎn)權(quán)房，要抓緊納入城市統(tǒng)一規(guī)劃當(dāng)中，經(jīng)過(guò)合理的審批程序予以確認(rèn)或制止，不能因噎廢食。”提案中寫道。 “解決小產(chǎn)權(quán)房不是解決房，而是要解決地，同地同權(quán)同價(jià)，它要解決的問(wèn)題是讓農(nóng)民分享工業(yè)化城市化帶來(lái)的成果，這是第一個(gè)目的；第二個(gè)目的，就是打破城市國(guó)有土地的一統(tǒng)天下；第三個(gè)就是增加土地供給，平抑房地產(chǎn)價(jià)格。”3月17日，全國(guó)政協(xié)委員蔡繼明接受《環(huán)球財(cái)經(jīng)》記者專訪時(shí)表示。 蔡繼明認(rèn)為，從長(zhǎng)期看，應(yīng)深入進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)變革，給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)。 在土地產(chǎn)權(quán)變革詳細(xì)建議中，蔡指出，各級(jí)政府要制定出具有相當(dāng)前瞻性的城市規(guī)劃，先有統(tǒng)一一致和相對(duì)穩(wěn)定的城市規(guī)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能順利進(jìn)行交易。 其次，應(yīng)明確農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的主體，使農(nóng)民真正獲得完整的土地產(chǎn)權(quán)，這將有助于保證農(nóng)民根據(jù)產(chǎn)權(quán)地位分享城市化成果，同時(shí)又有助于遏制基層政府賣地沖動(dòng)，以形成和諧的微觀市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。 最后，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)，達(dá)到同地、同價(jià)和同權(quán)。 “形成統(tǒng)一的市場(chǎng)后，就能夠形成有效反映城鄉(xiāng)建設(shè)用地稀缺性的真實(shí)土地價(jià)格，形成有效的激勵(lì)機(jī)制和統(tǒng)一市場(chǎng)，才是解決這一問(wèn)題的根本出路。”提案中說(shuō)。愛(ài)華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/100767.html
