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房改房實際房齡是按圖紙測繪時間開始計算商品房是從拿地的時候算70年了，房改房是從交土地出讓金的時候才開始算的2013-09-13 南方日報 [摘要]房齡計算要當(dāng)心，一不小心就被“套”。近期，有買家反映，購買的房改房房產(chǎn)證顯示從2005年開始計算土地使用權(quán)，而實際房齡是按圖紙測繪時間開始計算，已經(jīng)超過20年，因此，該買家貸款被拒。 樓齡是指這個樓從建成到目前的一個年限，就是樓的實際真實的年齡；使用年限是在房管局交了土地出讓金之后開始的70年。目前很多銀行不接收20年以上的樓齡的貸款。樓齡和使用年限一般商品房和房改房是剛好相反的，商品房是從拿地的時候算70年了，房改房是從交土地出讓金的時候才開始算的，所以和實際的樓齡很多時候都是有出入的。也就是說，房改房的年齡特別容易被算錯，買家極易因此“中招”。房齡計算要當(dāng)心，一不小心就被“套”。近期，有買家反映，購買的房改房房產(chǎn)證顯示從2005年開始計算土地使用權(quán)，而實際房齡是按圖紙測繪時間開始計算，已經(jīng)超過20年，因此，該買家貸款被拒。 老房“裝嫩”年齡被算錯據(jù)這位廣州市民李女士（化名）介紹，她的手頭有兩套房，其中一套若干年前商貸過，早就還清了，另一套正在公積金貸款中?！爸拔液臀依瞎家恢币詾樗秀y行都是不認(rèn)公積金貸款的，也就是說就是我有一套還在公積金貸款中，但是還是可以做一套四成的商貸，所以就把以前商貸還清的那套房賣了，買一套學(xué)位房”，她說，我們先賣房，簽了網(wǎng)簽之后就開始看房子，看了兩個星期后就相中了一套老房子，“這套房是以前的私房來的，看了格局也還行，而且還是框架結(jié)構(gòu)的，中介說可以貸款，就下訂了”，結(jié)果讓她意想不到的事情發(fā)生了。李女士說，當(dāng)時看了房產(chǎn)證，房產(chǎn)證顯示是2005年開始算70年土地使用權(quán)，所以以為房齡是從那個時候開始算的，“結(jié)果我們錯了，錯得很離譜，悲劇就是這樣開始的”。她此前咨詢的結(jié)果是，現(xiàn)在只有中信和郵政儲蓄是可以做除公積金以外的二套房的商貸，其他銀行都不行，所以選擇了中信。銀行是看實際房齡的，實際房齡怎么看，是看房產(chǎn)證上的圖紙測繪的時間開始算。“我看中的這套房是1990年測繪的，所以實際房齡就算23年了。超過20年房齡的，中信和郵儲都不能貸款”，由于賣家急著用錢，李女士在做按揭前就已經(jīng)給了首期款，拿不到貸款的結(jié)果就是“我們現(xiàn)在要到處借錢付全款”。 樓齡和使用年限易弄混 據(jù)了解，很多人都會把樓齡和使用年限弄混。業(yè)內(nèi)人士介紹，樓齡是指這個樓從建成到目前的一個年限，就是樓的實際真實的年齡；使用年限是在房管局交了土地出讓金之后開始的70年。目前很多銀行不接收20年以上的樓齡的貸款。 樓齡和使用年限一般商品房和房改房是剛好相反的，商品房是從拿地的時候算70年了，房改房是從交土地出讓金的時候才開始算的，所以和實際的樓齡很多時候都是有出入的。也就是說，房改房的年齡特別容易被算錯，買家極易因此“中招”。也有買家擔(dān)心，按照這樣計算的話，要不了幾年，老城區(qū)大部分房改房和私房都是過了20年的，在購買學(xué)位房的時候，豈不是商貸無路？要是已有一套房在做公積金貸款的話，“那就別想通過按揭來買二套學(xué)位房了？” 業(yè)內(nèi)人士提醒，要買房，特別是要買老城區(qū)房改房或者私房的買家，一定要看一下房產(chǎn)證圖紙的測繪時間，因為房改房和私房一般都是補了地價之后再買賣的，所以土地使用年限一般都會比實際的樓齡要晚開始，而銀行是按照實際樓齡來貸款。如果打算要買這些老房子的，請確?？梢允褂霉e金貸款，因為公積金可以貸30年以下樓齡的房子。 房貸卡住不少學(xué)位房換房“脖子”顧女士在婚前用公積金貸款購買過一套老城區(qū)小房子，她的丈夫在婚前也以個人名義貸款購置了廣州郊區(qū)一套110平方米的房子，目前，二人居住在這套大房子里。婚后3年，因為小孩降生，夫婦二人開始著手準(zhǔn)備學(xué)位房，打算把目前住的房子賣掉，換一套城區(qū)帶學(xué)位的二手房。然而，因為“認(rèn)房又認(rèn)貸”的規(guī)定，導(dǎo)致顧女士夫婦即使賣掉房子，也仍然算是第三套房產(chǎn)，無法貸款。學(xué)位房的換房計劃就此被卡住了“脖子”。顧女士這樣的情況并不少見。對于這種情況，按揭公司業(yè)務(wù)經(jīng)理分析指出，最好的方法是，夫婦倆先湊錢或求助于親戚朋友將其中一套房子的貸款還清，并贖契。然后在市場上賣掉房子來還向親戚朋友借來“過橋”用的資金費用。按照目前廣州的公積金政策，二套房首付至少六成，利率上浮10%。貸款額度方面，個人申請最高貸款額度為50萬元，夫妻雙方共同申請最高貸款額度為80萬元。婚前各自分別申請過一次公積金貸款，賣掉一套房子并還清貸款后，公積金貸款依然可以使用，只要使用好公積金貸款，學(xué)位房換房還是可行的。 網(wǎng)址：http://news.zz.soufun.com/2013-09-13/11013542.htm
