租賃合同相關(guān)法律匯編

中華人民共和國合同法

（節(jié)選）

第十三章 租賃合同

　　第二百一十二條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　第二百一十三條 租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

　　第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

　　租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

　　第二百一十五條租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　第二百一 十六條出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

　　第二百一十七條承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。

　　第二百一十八條 承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　第二百一十九條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

　　第二百二十條 出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。

出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。

　　第二百二十二條 承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　第二百二十三條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。

　　承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

　　第二百二十四條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　第二百二十五條 在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　第二百二十六條承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。

　　第二百二十七條承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　第二百二十八條 因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

　　第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。

　　第二百二十九條 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

　　第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　第二百三十一條因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

　　第二百三十二條當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

　　第二百三十三條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

　　第二百三十四條 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

　　第二百三十五條 租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。

　　第二百三十六條 租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

法釋〔2009〕11號(hào)

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條　本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。

第二條　出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

第三條　出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

第四條　當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

第五條　房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

第六條　出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

第七條　承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

第八條　因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；

（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

第九條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

第十條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

第十一條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；

（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；

（三） 因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第十二條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。

第十三條　承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

第十四條　承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；

（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。

第十五條　承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條　出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

第十七條　因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條　房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

第十九條　承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十條　租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條　出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第二十二條　出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十三條　出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

第二十四條　具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；

（四） 第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

第二十五條　本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

商品房屋租賃管理辦法（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2010第6號(hào)文件）

第一條　為加強(qiáng)商品房屋租賃管理，規(guī)范商品房屋租賃行為，維護(hù)商品房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)，制定本辦法。

第二條　城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的商品房屋租賃（以下簡稱房屋租賃）及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條　房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠實(shí)信用原則。

第四條　國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國房屋租賃的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋租賃的監(jiān)督管理。

第五條　直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識(shí)的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。

第六條　有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）屬于違法建筑的；

（二）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；

（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

第七條　房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所；

（二）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；

（三）租金和押金數(shù)額、支付方式；

（四）租賃用途和房屋使用要求；

（五）房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；

（六）租賃期限；

（七）房屋維修責(zé)任；

（八）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；

（九）爭議解決辦法和違約責(zé)任；

（十）其他約定。

房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時(shí)的處理辦法。

建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門可以會(huì)同工商行政管理部門制定房屋租賃合同示范文本，供當(dāng)事人選用。

第八條　出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。

廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。

第九條　出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。未及時(shí)修復(fù)損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金。

房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。

第十條　承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)和拆改室內(nèi)設(shè)施，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。

承租人因使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐沙凶夥课莺驮O(shè)施損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十一條　承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意。

承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。

第十二條　房屋租賃期間內(nèi)，因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。

承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

第十三條　房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

第十四條　房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。

房屋租賃當(dāng)事人可以書面委托他人辦理房屋租賃登記備案。

第十五條　辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）房屋租賃合同；

（二）房屋租賃當(dāng)事人身份證明；

（三）房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；

（四）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。

房屋租賃當(dāng)事人提交的材料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、有效，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料。

第十六條　對(duì)符合下列要求的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)辦理房屋租賃登記備案，向租賃當(dāng)事人開具房屋租賃登記備案證明：

（一）申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料齊全并且符合法定形式；

（二）出租人與房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明記載的主體一致；

（三）不屬于本辦法第六條規(guī)定不得出租的房屋。

申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)告知房屋租賃當(dāng)事人需要補(bǔ)正的內(nèi)容。

第十七條　房屋租賃登記備案證明應(yīng)當(dāng)載明出租人的姓名或者名稱，承租人的姓名或者名稱、有效身份證件種類和號(hào)碼，出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限等。

第十八條　房屋租賃登記備案證明遺失的，應(yīng)當(dāng)向原登記備案的部門補(bǔ)領(lǐng)。

第十九條　房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。

第二十條　直轄市、市、縣建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)建立房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)，逐步實(shí)行房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案，并納入房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。

房屋租賃登記備案記載的信息應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

（一）出租人的姓名（名稱）、住所；

（二）承租人的姓名（名稱）、身份證件種類和號(hào)碼；

（三）出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限；

（四）其他需要記載的內(nèi)容。

第二十一條　違反本辦法第六條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，對(duì)沒有違法所得的，可處以五千元以下罰款；對(duì)有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上三倍以下，但不超過三萬元的罰款。

第二十二條　違反本辦法第八條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可處以五千元以上三萬元以下罰款。

第二十三條　違反本辦法第十四條第一款、第十九條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正；個(gè)人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款。

第二十四條　直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門對(duì)符合本辦法規(guī)定的房屋租賃登記備案申請(qǐng)不予辦理、對(duì)不符合本辦法規(guī)定的房屋租賃登記備案申請(qǐng)予以辦理，或者對(duì)房屋租賃登記備案信息管理不當(dāng)，給租賃當(dāng)事人造成損失的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十五條　保障性住房租賃按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十六條　城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上的房屋租賃和監(jiān)督管理，參照本辦法執(zhí)行。

第二十七條　省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以依據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

第二十八條　本辦法自2011年2月1日起施行，建設(shè)部1995年5月9日發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》（建設(shè)部令第42號(hào)）同時(shí)廢止。

實(shí)務(wù)：房屋租賃合同常見糾紛20問

房屋租賃是人們?nèi)粘Ｉ钪休^為常見的民事關(guān)系，以下是發(fā)生在我省的20宗典型案例，本文歸納整理各案中的爭議焦點(diǎn)，披露房屋租賃中常見的糾紛和風(fēng)險(xiǎn)。

案例一：房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，房東不維修，租客是否可以拒付租金？
因維修系隨附義務(wù)，并非合同主要義務(wù)，除非合同有特別約定，當(dāng)出租人不履行維修義務(wù)時(shí)，承租人不能拒付租金，但可依據(jù)合同法第221條自行維修，維修費(fèi)用從租金中扣除。（見2009粵高法民一終字第217號(hào)）
案例二：工業(yè)廠房出租作商貿(mào)使用，租賃合同是否有法律效力？雖然房屋批準(zhǔn)的性質(zhì)為工業(yè)廠房，土地用途為辦公，出租作商貿(mào)使用，不符合房屋和土地的用途，但該廠房辦理了合法報(bào)建手續(xù)，符合《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定的出租條件，租賃合同有效。（見2009粵高法民一提字第9號(hào)）
案例三：租客拖欠租金和水電費(fèi)，房東是否有權(quán)對(duì)其停水?dāng)嚯姡?/b>在租客按時(shí)交納租金、電費(fèi)的情況下，房東應(yīng)當(dāng)保證租客正常用電，除非另有約定或者合同性質(zhì)不允許，房東有權(quán)對(duì)欠租商鋪停水?dāng)嚯?，?duì)此給租客造成的損失，房東無須承擔(dān)賠償責(zé)任。（見2009粵高法民一終字第81號(hào)）
案例四：房屋出現(xiàn)安全隱患，租客自行維修摔傷，能否向房東索賠？根據(jù)民法通則第93條及相關(guān)司法解釋，無法定或約定義務(wù)，為避免他人利益受損失進(jìn)行管理的，有權(quán)要求受益人償付必要費(fèi)用及受到的損失。因此，即使未通知房東維修，租客對(duì)于房屋也不負(fù)維修義務(wù)，房東作為受益人，應(yīng)對(duì)租客損失承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（見2012粵高法民一申字第1878號(hào)）
案例五：合同租金為2萬/月，后來租客按1萬/月交租，能否視為租金已經(jīng)變更？在租賃關(guān)系中，涉及租金的更改應(yīng)當(dāng)有書面約定，僅憑個(gè)別月份的實(shí)際交租金額發(fā)生變化，不能斷定租金標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)變化，房東尚未催繳租金也不能推定租金標(biāo)準(zhǔn)已降，故租客仍須按合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付租金。（見2011粵高法民一申字第3158號(hào)）
案例六：房東和租客簽訂陰陽合同，約定不同的租金，應(yīng)以那一份為準(zhǔn)？由于雙方明確約定，另一份合同僅用于備案，當(dāng)兩份合同發(fā)生沖突，以未備案的合同為準(zhǔn)。法院認(rèn)定上述約定有效，雙方實(shí)際履行的是未備案合同，應(yīng)當(dāng)按照該合同來計(jì)算租金。（見2008粵高法民一初字第5號(hào)）
案例七：違章建筑出租時(shí)，房東承諾若政府干預(yù)愿賠償裝修損失，租客是否有保障？違章建筑的租賃違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效，房東在其中做出的承諾條款亦無效。故租客的裝修損失應(yīng)視為合同無效的損失，由雙方各負(fù)擔(dān)一半。（見2008粵高法民一初字第5號(hào)）
案例八：已經(jīng)抵押的房屋能否出租？房屋被拍賣后，租賃合同對(duì)新房東是否繼續(xù)有效？出租已抵押的房屋，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。租賃合同有效，租客應(yīng)按期支付租金。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第66條，抵押房屋被拍賣后，租賃合同對(duì)新房東無約束力。對(duì)抵押不知情的租客，可向原房東索賠其損失。（見2009粵高法民一終字第174號(hào)）
案例九：房東和租客打官司期間，房屋的閑置損失由誰來承擔(dān)？雙方對(duì)裝修損失未達(dá)成一致，法院委托鑒定商鋪的裝修價(jià)值，故需對(duì)商鋪需作現(xiàn)場保護(hù)，未能進(jìn)行交割，從公平原則出發(fā)，酌定自租客要求交割之日起，由房東和租客均分二審判決執(zhí)行前的商鋪閑置損失。（見2011粵高法民一申字第2979號(hào)）
案例十：租客拖欠租金，房東擅自開門搬走屋內(nèi)物品，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？租客因事回到老家期間拖欠租金，房東因無法聯(lián)系到租客，遂將其存放在屋內(nèi)的財(cái)物搬走。深圳中級(jí)法院認(rèn)為房東構(gòu)成財(cái)產(chǎn)侵權(quán)，依法應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因財(cái)物損失價(jià)值無法查清，酌定房東賠償3000元。
案例十一：租客因無證經(jīng)營被處罰，房東是否有權(quán)終止合同？根據(jù)《合同法》第93條，雙方可以約定一方解除合同的條件。租賃合同約定租客必須合法經(jīng)營，否則房東有權(quán)終止協(xié)議，該約定有效，現(xiàn)租客因無照經(jīng)營被處罰，違反了該條款，房東有權(quán)解除合同。（見2010深中法民五終字第436號(hào)）
案例十二：租賃合同被法院認(rèn)定無效，租客按什么標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費(fèi)？租賃合同無效，但依照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第5條的規(guī)定，租客實(shí)際占有使用租賃房屋期間，仍應(yīng)當(dāng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。（見2010深中法民五終字第499號(hào)）
案例十三：隔壁裝修影響自己經(jīng)營，租客能否解除合同，并向房東索賠？由于隔壁超市裝修，客流量受影響，直接影響了租客的商業(yè)利益，合同目的難以實(shí)現(xiàn)的，租客可以解除合同。房東雖然有排除妨礙的義務(wù)，但商鋪不能正常使用并非房東的過錯(cuò)，故租客要求房東賠償沒有依據(jù)，而應(yīng)向直接責(zé)任人進(jìn)行索賠。（見2010深中法民五終字第1864號(hào)）
案例十四：租客繞過二房東直接向業(yè)主退租，將要承擔(dān)什么賠償責(zé)任？在轉(zhuǎn)租期間，租客解除合同，應(yīng)當(dāng)與二房東聯(lián)系，其直接向業(yè)主退房，對(duì)二房東不發(fā)生效力。即便租客已經(jīng)搬離，未繼續(xù)占用商鋪，但未得到二房東同意，并辦理交接手續(xù)，仍應(yīng)向二房東支付租金直至合同期滿。（見2010深中法民五終字第1659號(hào)）
案例十五：投資人為開公司租下寫字樓，房東應(yīng)向誰索要租金？寫字樓是作為公司經(jīng)營場所進(jìn)行注冊(cè)，合同抬頭也是公司名稱，雖然此時(shí)公司尚未設(shè)立，是由投資人簽字，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用公司法若干問題的規(guī)定（三）》第3條，發(fā)起人以設(shè)立中公司名義對(duì)外簽訂合同，相關(guān)權(quán)利義務(wù)應(yīng)由公司承擔(dān)，與投資人無關(guān)。（見2011穗中法民五終字第2274號(hào)）
案例十六：租客拖欠租金，當(dāng)房東出售房屋時(shí)，該租客還有沒有優(yōu)先購買權(quán)？法律規(guī)定承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，并不以承租人按期交納租金為前提。但承租人拖欠租金，出租人依法解除租賃合同后，此時(shí)租賃關(guān)系已不存在，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。（見粵高法民一復(fù)字[2007]10號(hào)）
案例十七：未經(jīng)業(yè)主同意，能否將房屋轉(zhuǎn)租，所簽合同是否有效？根據(jù)合同相對(duì)性的一般原則，租客從業(yè)主處租賃鋪位后，轉(zhuǎn)租給他人使用是否獲得業(yè)主同意或事后追認(rèn)，只是在租客與業(yè)主間產(chǎn)生是否構(gòu)成違約，以及是否承擔(dān)違約責(zé)任的問題，并不影響轉(zhuǎn)租合同的效力。（見2009天法民二初字第448號(hào)）
案例十八：店鋪消防設(shè)施損壞被限期整改，租客能否據(jù)此停業(yè)，并拒付租金？房東負(fù)有保持消防器材正常使用的合同附隨義務(wù)，雖然有關(guān)部門通知的是限期整改，并未要求停業(yè)整頓，但該物業(yè)作為美容美發(fā)場所，關(guān)系到人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，租客停業(yè)整改，無可厚非，房東認(rèn)為租戶在此情況下仍可繼續(xù)營業(yè)沒有依據(jù)。（見2011深中法民五終字第1013號(hào)）
案例十九：工業(yè)廠房內(nèi)發(fā)生電梯事故，是由業(yè)主還是租戶（工廠）來賠償？根據(jù)合同法第220條，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，另有約定的除外。因租賃合同未約定電梯的管理和維護(hù)人，廠房出租人對(duì)電梯承擔(dān)管理和維護(hù)義務(wù)，對(duì)電梯事故承擔(dān)全部賠償責(zé)任，租客對(duì)電梯沒有維護(hù)和管理義務(wù)。（見2011深中法民一終字第1710號(hào)）
案例二十：房東違約后，租客能否同時(shí)要求違約金和裝修費(fèi)用損失？違約金兼具懲罰和補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)，法院同時(shí)判決賠償裝修損失和其他損失，是針對(duì)承租人已經(jīng)付出的直接損失。雙方并未約定違約金包含裝修費(fèi)用，不存在雙重賠償?shù)膯栴}，因此租客可以同時(shí)要求違約金和裝修費(fèi)用等其他損失。（見2011穗中法民五終字第2179號(hào)）

房屋租賃合同中的法律風(fēng)險(xiǎn)問題

房屋租賃合同是以房屋為租賃物，由享有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的出租人將房屋交付承阻人使用、收益，承阻人交付租金，并于合同終止時(shí)將租用的房屋返還給出租人的協(xié)議。作為當(dāng)事人雙方就房屋租賃行為所簽訂的明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，直接影響當(dāng)事人的利益。在現(xiàn)實(shí)中，合同雙方簽訂《房屋租賃合同》時(shí)關(guān)注更多的是租金、支付時(shí)間等事項(xiàng)，卻忽略了一些不常見的問題。而正是由于對(duì)這些問題約定不明，往往導(dǎo)致租賃糾紛產(chǎn)生。我律師事務(wù)所結(jié)合多年來辦理房屋租賃糾紛案的實(shí)踐，針對(duì)一些容易被當(dāng)事人忽視，而又可能引起爭議的問題，提出風(fēng)險(xiǎn)防范措施，希望能為當(dāng)事人簽訂房屋租賃合同時(shí)提供法律幫助。

一、無效租賃合同及其處理

按照《民法通則》第61條和《合同法》第58條規(guī)定，房屋租賃合同確認(rèn)無效后，其處理上主要是承租方騰退房屋，租賃房屋恢復(fù)到簽訂合同之前的狀態(tài)，承租方負(fù)責(zé)將租賃期間添附物拆除或與出租方協(xié)商抵頂。承租方實(shí)際使用房屋的，出租方不返還租金，作為租賃期間出租人不能使用房屋的損失。造成合同無效的過錯(cuò)方還應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，簽訂租賃合同前，雙方應(yīng)盡職調(diào)查，避免簽訂無效合同。以下介紹幾種常見的無效合同。

1、未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋出租，房屋租賃合同無效。

有這么一個(gè)案子，某房產(chǎn)公司將大廈出租給某公司，雙方約定了租期、租金及違約條款。承租方進(jìn)入后對(duì)大廈進(jìn)行了裝修。幾個(gè)月后，承租方以《租賃合同》無效為由，起訴至法院，要求房產(chǎn)公司返還其已經(jīng)收取的房租，及該款項(xiàng)的同期銀行貸款利息，并賠償其損失。經(jīng)查，房產(chǎn)公司系大廈的建設(shè)單位，該大廈尚未辦理整體驗(yàn)收手續(xù)。另外消防支隊(duì)同意大廈投入使用，但《建筑工程消防驗(yàn)收合格意見書》未簽發(fā)。法院認(rèn)為，依照我國《建筑法》的規(guī)定，工程未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用，因此大廈不具備出租使用的條件；房產(chǎn)公司將房屋出租給時(shí)，沒有辦理消防驗(yàn)收手續(xù)，承租方對(duì)房屋進(jìn)行裝修后，也未辦理消防驗(yàn)收手續(xù)，根據(jù)我國《消防法》的規(guī)定，消防未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得使用，因此房產(chǎn)公司將大廈出租行為，違反了《消防法》的規(guī)定。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，雙方簽訂的《租賃合同》違反了《建筑法》和《消防法》的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。

根據(jù)我國《合同法若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，人民法院確認(rèn)合同效力時(shí)，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制訂的法律和國務(wù)院制訂的行政法規(guī)為依據(jù)。由于《租賃合同》違反了上述兩部法律的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)然無效?，F(xiàn)實(shí)中，房屋未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格就入住的情況很多，作為承租方很難查清房屋是否驗(yàn)收合格，因此為避免此種無效合同風(fēng)險(xiǎn)，承租方除盡職調(diào)查外，應(yīng)在簽訂租賃合同中約定無效合同處理?xiàng)l款，以保護(hù)自己一方權(quán)益。

2、違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。

這里定義的違章房屋是指未經(jīng)主管部門許可或不按主管部門許可而擅自建筑的房屋。違章房屋大體可分為三種情況：一是建造人未合法取得土地使用權(quán)即擅自建造房屋，這種情況不但違反了《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定，而且侵害了他人或國家的土地使用權(quán)，不能取得建筑物的合法所有權(quán)；二是已取得土地使用權(quán)，但尚未取得建筑規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)批準(zhǔn)文件的情況下擅自建造房屋。這種情況下，建造人違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《建筑法》的強(qiáng)制性規(guī)定，因此該房屋用于出租，則簽訂的租賃合同因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無效。雖然現(xiàn)實(shí)中這兩種情況下，建造人可能通過補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后，還可以取得建筑物的合法所有權(quán)，但租賃合同雙方畢竟要承擔(dān)無效合同的風(fēng)險(xiǎn)；三是違反土地使用權(quán)出讓合同用途的約定，將房屋改變用途出租的租賃合同。我國的《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)土地用途都有嚴(yán)格的規(guī)定，實(shí)踐中違反土地用途的約定將房屋改變用途出租的大多是將非商業(yè)用途的房屋作為商業(yè)用途的房屋出租，以獲得較多的租金，但國家的土地出讓金受到損失，并擾亂了房地產(chǎn)市場，這種租賃合同當(dāng)然認(rèn)定無效。

違章房屋的建造人不能取得所有權(quán)，因此也不能享有合法的使用權(quán)。違章房屋出租，作為承租一方防范的唯一辦法就是租賃前認(rèn)真查看出租人的房產(chǎn)證照，沒有產(chǎn)權(quán)證或與產(chǎn)權(quán)證登記不符的房屋不能租賃。當(dāng)然，個(gè)別承租人出于其他目的明知是違章房屋仍要租賃的，應(yīng)在簽訂租賃合同中約定無效合同處理?xiàng)l款，或要求出租方提供擔(dān)保，但這種風(fēng)險(xiǎn)未必能規(guī)避。

3、被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第12條規(guī)定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：(三)租賃房屋”。因《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》屬于行政法規(guī)，該條為強(qiáng)制性規(guī)定，因此按《合同法若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，簽訂的租賃合同為無效合同。

律師意見：承租人在簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)對(duì)該區(qū)域動(dòng)遷情況進(jìn)行調(diào)查，避免因簽訂無效租賃合同而受到經(jīng)濟(jì)損害。

二、租賃合同登記備案問題

網(wǎng)上看到一個(gè)案例：張某將自有的200㎡商業(yè)用房出租給李某經(jīng)營飯店，雙方簽訂2年期租賃合同，并對(duì)租金、支付及合同解除等條款做了明確約定。合同簽訂后，李某依約交付了租金并裝修了房屋，開始營業(yè)。因該房屋地理位置好，生意興隆。半年后，市場租金普遍上漲，張某有些后悔，于是以租賃合同未經(jīng)備案為由，主張合同無效，要求解除合同，雙方因此產(chǎn)生爭議。那么，租賃合同未經(jīng)備案是否無效呢？

1、關(guān)于租賃合同登記備案的法律規(guī)定

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限，租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其它權(quán)利義務(wù)，并向房屋管理部門登記備案”。《城市房地產(chǎn)管理法》屬于全國人大制定的法律，該條規(guī)定以“應(yīng)當(dāng)”對(duì)登記備案加以規(guī)定，立法宗旨在于要求對(duì)租賃合同進(jìn)行備案。因此確認(rèn)租賃合同是否有效關(guān)鍵在于該條規(guī)定是否為強(qiáng)制性法律規(guī)定。

《城市房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：“ 房屋租賃實(shí)行登記備案制度。答訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案” ；第32條規(guī)定：“違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產(chǎn)管理部門對(duì)責(zé)任者給予行政處罰；（一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；（二）不按期申報(bào)、領(lǐng)取《房屋租賃證》的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款；（三）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款”?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》雖然直接規(guī)定了未辦理登記備案的租賃行為無效，但是鑒于它屬于部門規(guī)章層面的法律文件，不能規(guī)定合同效力問題。

公安部的《租賃房屋治安管理規(guī)定》規(guī)定：“私有房屋出租的，出租人須持房屋所有權(quán)證或者其他合法證明、居民身份證、戶口簿，向房屋所在地公安派出所申請(qǐng)登記；單位房屋出租的，出租人須持房屋所有權(quán)證、單位介紹信，到房屋所在地公安派出所申請(qǐng)登記，經(jīng)審核符合本規(guī)定出租條件的，由出租人向公安派出所簽訂治安責(zé)任保證書”。可見出租私人或單位所有房屋用于他人居住，既要到房管部門，又要到公安機(jī)關(guān)登記。

筆者認(rèn)為，未辦理備案登記不影響合同的效力，應(yīng)認(rèn)定租賃合同有效。房屋租賃行為是諾成性行為，只要雙方當(dāng)事人就主要內(nèi)容達(dá)成一致合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。對(duì)房屋租賃的合同進(jìn)行備案，主要是便于行政機(jī)關(guān)管理的需要，登記備案的合同具有對(duì)抗第三人的效力，在理論上屬于對(duì)抗要件主義，不是一個(gè)合同成立或生效的要件。依據(jù)《合同法解釋》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”，因此《城市房地產(chǎn)管理法》第53條不應(yīng)成為強(qiáng)制性規(guī)定?，F(xiàn)實(shí)中由于法律宣傳及管理環(huán)節(jié)薄弱，以及當(dāng)事人嫌手續(xù)麻煩及規(guī)避一些稅費(fèi)，公民間房屋租賃登記備案相對(duì)法人間的少一些，但出于交易安全的必要，律師建議租賃雙方應(yīng)進(jìn)行登記備案，以減少合同風(fēng)險(xiǎn)。

2、出租房屋應(yīng)辦理的法律手續(xù)

⑴出租人與承租人簽訂書面租賃合同；⑵雙方在合同簽訂后30日內(nèi)，到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記備案。申請(qǐng)登記備案時(shí)應(yīng)提交以下相關(guān)文件：書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書、當(dāng)事人的合法證件、經(jīng)辦人的證明文件、城市人民政府規(guī)定的其他文件；⑶在市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門審查合格后頒發(fā)《房屋租賃證》。

《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。

三、房屋維修責(zé)任的相關(guān)法律問題

房屋維修責(zé)任應(yīng)該是《租賃合同》中最常見的條款，合同雙方一般會(huì)根據(jù)《合同法》第220條規(guī)定，即“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！眮砑s定維修責(zé)任。但現(xiàn)實(shí)中往往不是簡單的適用該條規(guī)定就能解決維修爭議的，因?yàn)榫S修責(zé)任往往隱藏在其他事項(xiàng)中，造成責(zé)任劃分不清晰問題。本人認(rèn)為維修包含在房屋正常修繕、裝修后返修及惡意添附的補(bǔ)償責(zé)任等多項(xiàng)內(nèi)容之中。因此租賃合同雙方在約定維修責(zé)任時(shí)，應(yīng)全盤考慮。

1、房屋修繕責(zé)任

房屋修繕責(zé)任是指在房屋租賃期間對(duì)房屋自然損壞或人為損壞的維修責(zé)任由哪一方承擔(dān)的問題。根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定：“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定” 。因此出租人有對(duì)房屋及其設(shè)備及時(shí)、認(rèn)真地檢查和修繕，以保證房屋居住和使用的安全的義務(wù)。但“因承租人過錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償?！?/p>

從律師角度認(rèn)為,應(yīng)將“承租人過錯(cuò)”進(jìn)行列舉，明確在租賃雙方簽訂的租賃合同中房屋修繕責(zé)任條款中，以減少不必要的爭議。

2、承租人裝修改變房屋構(gòu)造后的返修責(zé)任

《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失”。現(xiàn)實(shí)中出租人同意承租人對(duì)租賃房屋改變構(gòu)造（當(dāng)然不涉及主體結(jié)構(gòu)安全），使用中產(chǎn)生的返修責(zé)任爭議較多。

我們?cè)磉^這樣一個(gè)案子：王某將自己私有的二層二室住房租賃給張某，合同約定租賃用途為中介服務(wù)，并同意張某的裝修方案，將原衛(wèi)生間拆除移至陽臺(tái)，將衛(wèi)生間通風(fēng)和排水立管在二層彎曲靠在墻邊，以增加廳內(nèi)有效使用面積。使用中樓上用戶發(fā)現(xiàn)下水不暢，樓下住戶發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間通風(fēng)不暢，于是與出租人聯(lián)系，要求其維修。承租人在出租人要求下也同意并實(shí)際簡單進(jìn)行了處理，但效果不是非常明顯。在樓上樓下用戶強(qiáng)烈要求下，出租人要求承租人恢復(fù)原構(gòu)造或是拆除裝修進(jìn)行徹底返修，承租人堅(jiān)持當(dāng)時(shí)改造方案是經(jīng)出租人同意并認(rèn)可的，否則也不會(huì)同意承租。因此雙方就返修期租金及費(fèi)用承擔(dān)問題產(chǎn)生爭 議，訴至法院。

這是一個(gè)典型的因出租人同意情況下產(chǎn)生的返修爭議，由于當(dāng)初對(duì)改變房屋構(gòu)造的后果雙方約定不足，造成維修責(zé)任不明確。向這樣的案例還有出租人同意承租人將陽臺(tái)窗探出，因物業(yè)或樓上住戶要求必須拆除等等，都涉及返修責(zé)任承擔(dān)問題。為避免此種爭議產(chǎn)生，作為出租人要慎重答應(yīng)承租人的改造要求，約定好如出現(xiàn)返修責(zé)任承擔(dān)主體，切不可為把房先租出去，而回避返修責(zé)任問題。

3、承租人惡意添附的補(bǔ)償責(zé)任

實(shí)踐中，對(duì)于承租人對(duì)房屋進(jìn)行改建、改裝或者增加附著物而形成的添附物，如果是征得出租人同意的，或者按合同約定的承租目的屬于合理添置的，那么按以下情況分別處理：一是《房屋租賃合同》中有約定的按約定處理；二是合同沒有約定而又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的，一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以對(duì)添附物現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，歸出租人所有，并對(duì)承租人予以適當(dāng)補(bǔ)償；三是若出租人不同意添附或承租人并非按合同約定的承租目的添附的，且《房屋租賃合同》沒有約定而又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)影響其價(jià)值的，承租人可以自行拆除。不能拆除的，出租人對(duì)裝修物的損失一般不給予補(bǔ)償。上述做法符合最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第86條規(guī)定。所以在簽定租賃合同時(shí)，對(duì)添附物或改善物處理做約定是最好的。

上述處理原則只具有一般性，每個(gè)案件都是有其獨(dú)特性，不能一概而論?，F(xiàn)實(shí)中也存在承租人惡意添附的情況。本文定義的惡意添附是指在出租人同意承租人裝修，但對(duì)添附處理約定不明的情況下，承租人主觀上存在利用“不能拆除的可以對(duì)添附物現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，歸出租人所有，并對(duì)承租人予以適當(dāng)補(bǔ)償”的規(guī)定，以期在租賃合同終止時(shí)獲得更多補(bǔ)償?shù)男袨椋豢陀^上進(jìn)行為牟利而亂添附。通常承租人會(huì)采取在裝修時(shí)就出具一些假發(fā)票證明自己購買的質(zhì)次價(jià)低的添附物價(jià)值很高或是將一些沒有價(jià)值的產(chǎn)品故意進(jìn)行添附來訛取補(bǔ)償?shù)仁侄?，造成出租人不堪補(bǔ)償?shù)膰?yán)重后果，侵犯出租人合法權(quán)益。

因此,在訂立合同或者在租賃期間，承租人應(yīng)與對(duì)方明確約定添附物種類、價(jià)值及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，并對(duì)裝修過程進(jìn)行盡職調(diào)查，以保護(hù)自己合法權(quán)益不受侵害。

四、租賃房屋的拆遷補(bǔ)償問題

租賃期間，房屋遇到拆遷的情況大量出現(xiàn)在我們的生活中。那么如何保護(hù)租賃合同雙方的合法權(quán)益是我們最關(guān)心的問題?，F(xiàn)實(shí)中，有些合同約定房屋拆遷屬于不可抗力，租賃合同終止，出租人返還剩余租金，承租人騰退房屋。雖然拆遷不能完全被認(rèn)定為不可抗力，但這種約定從法律上應(yīng)認(rèn)定是有效的，是雙方真實(shí)的意思表示。有些合同對(duì)此沒有約定，遇到拆遷問題時(shí)就容易產(chǎn)生爭議。下面我們了解以下相關(guān)的法律規(guī)定：

1、承租人是合法的被拆遷主體

按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第13條規(guī)定，“拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議”；第16條規(guī)定，“拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決”?？梢钥闯鲈诓疬w行為中，房屋承租人是獨(dú)立于被拆遷人存在的，是合法的被拆遷主體。

2、承租房屋拆遷時(shí)承租人享有權(quán)利

國務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋承租人給予安置。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定：“被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同”；第31條規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)”。

因此如果出租人隱瞞了出租房屋的事實(shí)，單獨(dú)與拆遷人簽訂了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，從而使承租人的權(quán)益受到了損害，承租人可以向出租人追償應(yīng)得的補(bǔ)償部分，也可以根據(jù)具體情況主張?jiān)疬w補(bǔ)償安置協(xié)議無效，并重新簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。但是，如果《房屋租賃合同》中對(duì)拆遷補(bǔ)償問題有明確約定的，應(yīng)該按約定處理。因此，這就需要承租人在簽訂《房屋租賃合同》時(shí)，對(duì)此作出明確約定，以免將來產(chǎn)生糾紛或者遭受財(cái)產(chǎn)損失。

五、承租人優(yōu)先購買權(quán)問題

1、優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)

1983年12月國務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出買出租房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)”。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱意見）第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，有優(yōu)先購買權(quán)?！薄逗贤ā返?30條規(guī)定：“出租人出賣房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”從這些法律、行政法規(guī)，司法解釋看，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)，即無須當(dāng)事人約定，承租人當(dāng)然即享有的權(quán)利。但承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不是其在任何時(shí)候都享有的一種現(xiàn)實(shí)權(quán)利，只有當(dāng)出租人出賣出租房屋時(shí)，承租人才能在同等條件下由實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的可能性轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的權(quán)利。

2、優(yōu)先購買權(quán)的行使

現(xiàn)實(shí)中常出現(xiàn)的問題是在出租人未通知承租人情況下將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，這種情況下如何保障承租人的合法權(quán)益？

此情況應(yīng)區(qū)分受讓人是善意還是惡意，一是善意，即受讓人不知房屋被出租的事實(shí)，其購買并辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，取得房屋合法所有權(quán)。租賃合同如經(jīng)過備案，承租人可依法對(duì)抗受讓人，申請(qǐng)撤消房屋產(chǎn)權(quán)變更登記；如租賃合同未經(jīng)過備案，承租人只能向出租人主張權(quán)利。賠償范圍是因?qū)Ψ竭`約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。因此雙方在合同中確定違約賠償標(biāo)準(zhǔn)是必要的；二是惡意，即受讓人明知房屋被出租的事實(shí)而購買，那么承租人可依法行使撤消權(quán)。

3、優(yōu)先購買權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承

優(yōu)先購買權(quán)一般不能轉(zhuǎn)讓或繼承。但根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第11條第3款規(guī)定：“住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租”；《民通意見》第119條第1款規(guī)定：“承租戶以一人名義承租私有房屋，在租憑期間，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許”，即如果承租房屋是供家庭共同使用的，則承租人死亡時(shí)，承租人的家庭成員應(yīng)視為享有優(yōu)先購買權(quán)。

4、承租人在放棄優(yōu)先購買權(quán)后享有繼續(xù)承租權(quán)

按《民通意見》第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效”；《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。承租人在放棄優(yōu)先購買權(quán)后享有繼續(xù)承租權(quán)，即“買賣不破租賃”。

六、租賃房屋被拍賣、抵押、查封等相關(guān)問題

1、租賃房屋被拍賣、抵押、查封，承租人的權(quán)利

為說明此問題，我們假設(shè)一個(gè)案例。甲租賃乙的臨街門市房經(jīng)營餐飲業(yè)，雙方簽訂為期3年的房屋租賃合同。甲支付當(dāng)年租金，開始對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修。飯店生意日益興隆。半年后，甲突然接到法院查封拍賣該飯店的傳票。原來乙在出租甲之前已將該門市房抵押給銀行，后因還不起銀行貸款，被銀行申請(qǐng)法院抵押拍賣還債。租賃時(shí)，乙未告知甲抵押的實(shí)情。甲損失慘重，租賃權(quán)益無法保障，被迫停業(yè)。

我國《物權(quán)法》第190條規(guī)定，“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響；抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”。也就是說，如果出租在前，抵押在后，那么出租方的權(quán)益優(yōu)先保障，可以說是“抵押不破租賃”；反之，已登記的抵押在前，出租在后，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的民法原則，租賃關(guān)系應(yīng)予以解除。承租人只能向出租人主張賠償。

對(duì)于租賃關(guān)系在先的民事行為，我國立法充分保障承租人的權(quán)利不因租賃房屋被拍賣、抵押、查封等受到侵害，但也不是無限制的。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第15條第2款規(guī)定：“對(duì)第三人為自己的利益依法占有的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，第三人可以繼續(xù)占有和使用該財(cái)產(chǎn)，但不得將其交付給被執(zhí)行人”；《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第31條第2款規(guī)定：“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣”。

在進(jìn)行房屋租賃時(shí)，承租方一定要查驗(yàn)出租方財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬情況，如要求出租方提供產(chǎn)權(quán)證、使用權(quán)證明等材料，并核實(shí)該財(cái)產(chǎn)是否存在抵押、查封等權(quán)利瑕疵。如果該房屋存有權(quán)利瑕疵，且仍要租賃，那么可以要求出租方提供擔(dān)保，以彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)的損失。鑒于該方面的知識(shí)比較專業(yè)，建議聘請(qǐng)律師等專業(yè)人士提供服務(wù)，以避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

2、租賃房屋不可作為工程款優(yōu)先權(quán)執(zhí)行標(biāo)的

甲乙簽訂房屋租賃合同約定，甲將自有的臨街商業(yè)房出租給乙，租賃用途為咖啡屋，甲同意乙對(duì)房屋進(jìn)行裝修，并詳細(xì)了解了裝修方案，約定了租賃合同終止后裝修添附物的處理。乙進(jìn)駐后開始對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修，并將整個(gè)裝修工程承包給裝修公司丙，雙方簽訂承包合同約定工程價(jià)款。期間因乙其他生意失敗，造成資金嚴(yán)重不足，不能按承包合同支付裝修工程款，丙按承包合同完成裝修后，多次向乙催要工程款未果，于是將乙訴至法院，申請(qǐng)法院依法將該房屋拍賣，裝修工程款申請(qǐng)優(yōu)先受償。

《合同法》第286條和最高人民法院《關(guān)于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，賦予建筑企業(yè)對(duì)工程價(jià)款享有法定優(yōu)先權(quán)，即“發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償”。從立法本意上為保護(hù)建筑工程合同承包人的工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)，但由于該兩條規(guī)定過于籠統(tǒng)，邏輯不是很嚴(yán)謹(jǐn)，各方對(duì)此理解不統(tǒng)一，實(shí)踐運(yùn)用反倒引起很大爭議。而許多建筑企業(yè)仿佛抓住一棵救命的稻草，只要發(fā)包人不給付工程款就按該條規(guī)定請(qǐng)求法院依優(yōu)先權(quán)處理，而不考慮是否符合法定條件。本案中承包人請(qǐng)求優(yōu)先權(quán)，忽略了一個(gè)重要的條件，即承包人法定優(yōu)先權(quán)指向的標(biāo)的物應(yīng)為發(fā)包人的不動(dòng)產(chǎn)，如果是第三人的，則法定優(yōu)先權(quán)不成立。上述論述雖未明確體現(xiàn)在具體條文中，但按拍賣相關(guān)法律規(guī)定，拍賣的財(cái)產(chǎn)應(yīng)該是債務(wù)人的，而不能是第三人的。本案中，出租人的房屋不應(yīng)成為建筑工程合同中債權(quán)執(zhí)行對(duì)象。

為避免出現(xiàn)工程款優(yōu)先權(quán)爭議對(duì)自己一方產(chǎn)生不利影響，出租人應(yīng)提前在租賃合同中與承租人協(xié)商約定，承租人應(yīng)就其向承包人按約支付裝修添附工程款向出租人或承包人提供適當(dāng)?shù)膿?dān)保。承租人向出租人提供擔(dān)保的具體方式由出租人根據(jù)具體情況提出要求。承租人未按時(shí)履行向承包人支付工程款義務(wù)的，構(gòu)成承租人嚴(yán)重違約，出租人有權(quán)解除租賃合同，并按設(shè)定的擔(dān)保方式追究承租人的責(zé)任。

七、租金支付問題

1．《民法通則》第136條規(guī)定：“延付或者拒付租金的，訴訟時(shí)效期間為一年”。

2、支付租金時(shí)效問題

1996年4月，甲公司與乙公司簽訂了房屋租賃合同，甲公司租用乙公司房屋，租期八年，每年租金5萬元。2000年2月甲公司搬走，但沒有與乙公司解除合同。到2007年8月乙公司來人帶來一文件到甲公司，稱甲公司要付欠的租金40多萬元及滯納金。原來甲公司經(jīng)辦租房的經(jīng)辦人及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)已都離開了，單位里都沒有人知道租房合同沒有解除這件事，幾年來也沒有人來催房租。因不知來龍去脈，甲公司辦公室人員丙在文件上面簽上“已收到”。

本案涉及支付租金時(shí)效問題。按《民法通則》第137、138條規(guī)定：“訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算……；超過訴訟時(shí)效期間，當(dāng)事人自愿履行的，不受訴訟時(shí)效限制”。乙公司應(yīng)于2005年4月之前催要最后一年的租金，否則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已超過訴訟時(shí)效。但這里涉及一個(gè)問題就是如果2000年2月甲公司搬走，致使乙公司不能及時(shí)找到甲公司催繳租金，可以視為因“其他障礙不能行使請(qǐng)求權(quán)的”的，訴訟時(shí)效中止。甲公司辦公室人員丙在文件并在上面簽“已收到”，只表示收到文件，并不表示對(duì)文件內(nèi)容的“自愿履行”，因?yàn)槠渎殭?quán)上也沒有能力做出履行的意思表示，因此對(duì)本案的訴訟時(shí)效的計(jì)算沒有影響。在房屋租賃合同中，支付租金是一個(gè)重要條款，一般雙方都很重視，但提醒合同雙方應(yīng)注意時(shí)效問題，因租賃合同延付或者拒付租金時(shí)效為1年，屬于特殊時(shí)效，爭議出現(xiàn)應(yīng)后及時(shí)主張權(quán)利，避免喪失勝訴權(quán)。

八、轉(zhuǎn)租問題

1、承租人轉(zhuǎn)租房屋必須經(jīng)出租人同意

《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”；《城市房屋租賃管理辦法》第3條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租”。按以上兩個(gè)法律、法規(guī)的規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租房屋是可以的，但事先應(yīng)征得出租人的同意。因此租賃合同中雙方應(yīng)明確約定轉(zhuǎn)租條款，出租人可對(duì)轉(zhuǎn)租附加一些必要的條件，只要不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定即可。

2、房屋轉(zhuǎn)租后次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)

在房屋轉(zhuǎn)租合同合法有效的情況下，出租人轉(zhuǎn)讓房屋，承租人與次承租人同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán)，次承租人因已經(jīng)實(shí)際占有、使用房屋，因此其優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人。這里還涉及一個(gè)深層次問題就是次承租人購買了租賃房屋后 ，租賃合同是否解除？

我們認(rèn)為，次承租人取得房屋所有權(quán)后，其取代了原合同出租人的地位，原租賃合同依然有效，承租人轉(zhuǎn)租收益權(quán)依然存在。那么在合同有效期內(nèi)，次承租人需向承租人支付轉(zhuǎn)租收益，否則會(huì)損害承租人合法利益，不符合“買賣不破租賃”的法律宗旨。

九、租賃合同解除問題

1、租賃合同解除的相關(guān)規(guī)定

《城市房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：“有下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同：（一）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；（二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；（三）當(dāng)事人協(xié)商一致的。因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償”。

2、出租人可以收回房屋的情況

現(xiàn)實(shí)中，《房屋租賃合同》通常都明確約定了租賃期限，但由于各種原因而提前終止或者解除的屢見不鮮。出租方在簽訂《房屋租賃合同》時(shí)往往設(shè)定對(duì)自己有利的條件，以便在出現(xiàn)對(duì)自己不利的情況時(shí)得以提前解除或者終止合同。常見的如租金上漲過快，出租人按原合同履行將面對(duì)租金損失的事實(shí)時(shí)，出租人會(huì)不惜代價(jià)尋找借口甚至寧愿通過支付違約金來達(dá)到解除合同的目的，以便和第三方簽訂租金更可觀的新合同。

作為承租人，要想在租賃期間避免合同被隨時(shí)解除或者終止，除了要嚴(yán)格按照合同約定履行自己的支付租金、使用租賃房屋等義務(wù)外，在合同的簽訂上要盡可能細(xì)化解除或者終止合同的條款，最大限度的限制出租方設(shè)定提前解除或者終止合同的條件，并約定解除或者終止合同的程序性條款，如設(shè)定必須經(jīng)雙方協(xié)商一致，或者提前多少時(shí)間、以什么方式通知作為解除合同的前提條件等。只有這樣，才能更有效的保護(hù)自己的合法權(quán)益。

十、租賃合同中其他值得注意問題

1、口頭租賃合同的有效性

《合同法》第215條規(guī)定，“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”。因此期限在六個(gè)月以下的口頭租房合同是合法有效并受到法律保護(hù)，合同當(dāng)事人雙方也均應(yīng)當(dāng)按照口頭約定執(zhí)行。租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃，合同依然有效。

2、公房可以出租、轉(zhuǎn)租

《城市房屋租賃管理辦法》第4條規(guī)定，“公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租”。因此，公房依法可以出租、轉(zhuǎn)租。

3、出租房屋須繳納稅費(fèi)

房屋租賃合同依法進(jìn)行備案登記會(huì)涉及繳納稅費(fèi)問題。合同雙方應(yīng)對(duì)繳納稅費(fèi)進(jìn)行約定，可以約定全部由一方繳納，也可以按國家稅法規(guī)定方式繳納，避免產(chǎn)生納稅爭議。一般來說出租房屋應(yīng)納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加和印花稅。房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加按綜合征收率征收：對(duì)在房產(chǎn)稅開征范圍內(nèi)出租房屋的，各地方制定的標(biāo)準(zhǔn)不一樣；印花稅：按租賃金額的千分之一貼花。

十一、結(jié)束語

合同應(yīng)是當(dāng)事人雙方真實(shí)的意思表示，作為善意的出租人和承租人都希望交易安全，不出現(xiàn)合同糾紛。作為律師通過執(zhí)業(yè)經(jīng)歷，也真心希望租賃合同雙方在簽訂《房屋租賃合同》之前，認(rèn)真了解相關(guān)法律、法規(guī)，以避免出現(xiàn)租賃合同糾紛。本文從防范風(fēng)險(xiǎn)角度分析上述風(fēng)險(xiǎn)問題，不全面，供需要幫助的人參考。

最高人民法院房地產(chǎn)法律疑難問題審判意見匯編

來源：wangsongyong：日期：2012-09-22

一、商品房預(yù)約合同（認(rèn)購書）生效后，一方當(dāng)事人未盡義務(wù)導(dǎo)致合同的談判、磋商不能進(jìn)行構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任
仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有限公司合同糾紛案（二審法院：上海市第二中級(jí)人民法院）《最高人民法院公報(bào)》（2008年第4期）
[上海市虹口區(qū)人民法院一審查明]2002年7月12日，原告仲崇清與被告金軒大邸公司簽訂《金軒大邸商鋪認(rèn)購意向書》一份，約定原告向被告支付購房意向金2000元，原告隨后取得小區(qū)商鋪優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，被告負(fù)責(zé)在小區(qū)正式認(rèn)購時(shí)優(yōu)先通知原告前來選擇認(rèn)購中意商鋪，預(yù)購面積為150平方米，并明確小區(qū)商鋪的均價(jià)為每平方米7000元（可能有1500元的浮動(dòng)）。如原告未在約定期限內(nèi)認(rèn)購，則視同放棄優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，已支付的購房意向金將無息退還。如原告按約前來認(rèn)購，則購房意向金自行轉(zhuǎn)為認(rèn)購金的一部分。意向書對(duì)樓號(hào)、房型未作具體明確約定。上述意向書簽訂之后，原告向被告支付了2000元意向金。2002年11月4日被告取得房屋拆遷許可證，2003年5月29日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2003年6月30日被告取得預(yù)售許可證。但被告在銷售涉案商鋪時(shí)未通知原告前來認(rèn)購。2006年初原告至售樓處與被告交涉，要求被告按意向書簽訂正式買賣合同。被告稱商鋪價(jià)格飛漲，對(duì)原約定價(jià)格不予認(rèn)可，并稱意向書涉及的商鋪已全部銷售一空，無法履行合同，原告所交2000元意向金可全數(shù)退還。雙方因此發(fā)生爭議，原告遂訴至法院。
[原告訴訟請(qǐng)求]請(qǐng)求人民法院判令被告按105萬元的銷售價(jià)格向原告出售涉案商鋪，如果被告不能履行，請(qǐng)求判令被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失100萬元。
[上海市虹口區(qū)人民法院認(rèn)為]1、涉案意向書不是通常意義的“意向書”，而具有預(yù)約合同的性質(zhì)。2、根據(jù)本案事實(shí)，涉案意向書是在原、被告雙方均對(duì)被告能夠合法取得相關(guān)許可證書有合理的預(yù)期的情形下，對(duì)原、被告將來簽訂房屋預(yù)售合同的預(yù)先約定，涉案意向書并非預(yù)售合同，法律對(duì)商品房預(yù)售合同的強(qiáng)制性規(guī)定并不適用于預(yù)約合同，應(yīng)認(rèn)定原告與被告簽訂的涉案意向書合法有效。3、本案中意向金不具有定金性質(zhì)，不應(yīng)認(rèn)定為定金。4、被告構(gòu)成違約。
[上海市虹口區(qū)人民法院判決]一、解除原告仲崇清與被告金軒大邸公司簽訂的《金軒大邸商鋪認(rèn)購意向書》；二、被告返還原告意向金2000元；三、被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失10000元；四、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理受理費(fèi)15260元，由被告金軒大邸公司負(fù)擔(dān)。
　　仲崇清不服一審判決，請(qǐng)求二審法院撤銷原判，依法改判支持仲崇清一審提出的訴訟請(qǐng)求。
上海市第二中級(jí)人民法院二審認(rèn)為：（其他理由與一審相同）金軒大邸公司的違約行為導(dǎo)致守約方仲崇清喪失了優(yōu)先認(rèn)購涉案商鋪的機(jī)會(huì)，使合同的根本目的不能實(shí)現(xiàn)，金軒大邸公司也承認(rèn)雙方現(xiàn)已無法按照涉案意向書的約定繼續(xù)履行。因此，金軒大邸公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。一審法院認(rèn)為金軒大邸公司違反預(yù)約合同約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)賠償上訴人仲崇清相應(yīng)的損失，并無不妥，但一審判決確定的10000元賠償金額，難以補(bǔ)償守約方的實(shí)際損失。
為促使民事主體以善意方式履行其民事義務(wù)，維護(hù)交易的安全和秩序，充分保護(hù)守約方的民事權(quán)益，在綜合考慮上海市近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢以及雙方當(dāng)事人實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，酌定金軒大邸公司賠償仲崇清150000元。仲崇清要求金軒大邸公司按照商鋪每平方米建筑面積15000至20500元的價(jià)格賠償其經(jīng)濟(jì)損失，但由于其提交的證據(jù)不能完全證明涉案意向書所指商鋪的確切情況，且根據(jù)金軒大邸公司將有關(guān)商鋪出售給案外人的多個(gè)預(yù)售合同，商鋪的價(jià)格存在因時(shí)而異、因人而異的情形。另外，雖然仲崇清按約支付了意向金，但是雙方簽訂的預(yù)約合同畢竟同正式的買賣合同存在法律性質(zhì)上的差異。故仲崇清主張的賠償金額，不能完全支持。一審案件受理費(fèi)人民幣15260元，二審案件受理費(fèi)人民幣14350元，均由金軒大邸公司公司負(fù)擔(dān)。

二、商品房買賣合同因出賣人責(zé)任被認(rèn)定無效后，善意買受人應(yīng)該返還給出賣人房屋使用費(fèi)[
導(dǎo)讀與說明]商品房買賣合同因出賣人的原因被確認(rèn)無效后，買受人取得了合同約定的房屋并利用該房屋從事經(jīng)營活動(dòng)，對(duì)占用期間的房屋使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)按什么標(biāo)準(zhǔn)向房屋出賣人返還，實(shí)踐中處理不統(tǒng)一，最高人民法院對(duì)此作出了批復(fù)。
[最高人民法院民一庭意見]善意買受人應(yīng)該返還給出賣人房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，最高人民法院于2003年11月30日以（2003）民一他字第13號(hào)對(duì)遼寧省高級(jí)人民法院一個(gè)請(qǐng)示的答復(fù)中已經(jīng)有明確的意見。該函全文如下：
遼寧省高級(jí)人民法院：
你院《關(guān)于蔡德成與大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)龍海房地產(chǎn)開發(fā)公司、原審第三人大連翻譯專修學(xué)院商品房買賣合同糾紛一案的請(qǐng)示》收悉，經(jīng)研究認(rèn)為：商品房買賣合同因出賣人責(zé)任被確認(rèn)無效后，應(yīng)按無效合同的處理原則進(jìn)行處理。關(guān)于善意買受人應(yīng)該返還給出賣人的房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橘I受人在簽訂合同時(shí)是善意的，所以應(yīng)該以買受人在合同中的意思表示為標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，應(yīng)該以買受人與出賣人約定的合同總價(jià)款除以房屋的設(shè)計(jì)使用年限，再乘以買受人實(shí)際使用該房屋的年限得出的價(jià)款作為買受人所獲得的利益返回給出賣人。

三、商品房毗鄰城市交通干線，受超標(biāo)噪聲污染，購房人不能以合同目的不能實(shí)現(xiàn)要求解除合同
最高人民法院民一庭認(rèn)為：在交通干線已經(jīng)客觀存在，且開發(fā)商沒有違反合同義務(wù)的情況下，購房人訴稱的交通運(yùn)輸噪聲污染并非由于出賣人違約行為所致。其以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由請(qǐng)求解除商品房買賣合同的主張，不符合《合同法》第94條的規(guī)定，不應(yīng)予以支持。
《中國民事審判前沿》2005年第2集，法律出版社2005年版，第208頁，最高人民法院民事審判一庭編。

四、房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時(shí)未告知購房人所購房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任
[案情]李某從某開發(fā)商處購得一處住房，總價(jià)款183萬元，合同未就房屋內(nèi)管線鋪高問題進(jìn)行約定，交房前開發(fā)商致函李某，“由于您的房屋中有管道通過（曖氣管等），故在裝修時(shí)進(jìn)行了局部處理，局部吊頂較低，但不影響您居室的使用和美觀?！崩钅郴睾康禺a(chǎn)公司，“本戶內(nèi)不得有任何非本戶管道通過，如公司進(jìn)行公共通過管道安裝，請(qǐng)立即予以拆除。”
[第一次訴訟]要求開發(fā)商拆除公共管道。
[法院判決]因該管道系多家業(yè)主共用，拆除該管道損害其他業(yè)主利益，駁回起訴。
[第二次起訴]要求開發(fā)商承擔(dān)違約金86000元；如不能認(rèn)定李某違約，要求開發(fā)商對(duì)因房屋中添設(shè)管道致房屋價(jià)值貶損部分進(jìn)行補(bǔ)償。
[評(píng)估]法院委托價(jià)格認(rèn)證中心評(píng)估，該中心建議鋪設(shè)管道房屋價(jià)格應(yīng)在原房屋價(jià)格基礎(chǔ)上扣減2%
最高人民法院審判業(yè)務(wù)意見（民一庭意見）
雖然當(dāng)事人訂立的房屋買賣合同未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但根椐《合同法》第42條第2款規(guī)定，在訂立合同過程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實(shí)或者提供虛假情況的，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使購房人多支出的交易成本或者給購房人造成損失的部分。
《民事審判指導(dǎo)與參考》2008年第2輯，法律出版社2008年版，第90—92頁。

五、房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需要優(yōu)先支付為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋
三門峽水利管理局（買方）訴鄭州市配套建設(shè)公司（賣方）房屋買賣合同糾紛案（判決時(shí)間：2004年3月11日，二審法院：河南省高級(jí)人民法院）《最高人民法院公報(bào)》2004年第8期
[判決摘要]配套建設(shè)公司作為房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。因此，買方水利管理局的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以支持。從合同約定及誠實(shí)信用、公平原則出發(fā)，賣方應(yīng)向水利管理局賠償與定金全額相等的經(jīng)濟(jì)損失。依雙方合同約定，賣方拖延兩個(gè)月以上交付房屋，應(yīng)賠償買方與定金相等的損失，即736萬元。由于買方尚有643．95萬元購房款未付，可與賣方支付的賠償金相抵。賣方辯稱房屋已處置給第三方，合同不能繼續(xù)履行的主張不符合法律規(guī)定，不予采信。

六、買受人在約定的交房期限屆滿之日起超過兩年請(qǐng)求出出賣人交房是否超過訴訟時(shí)效期間？辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)是否適用訴訟時(shí)效的規(guī)定？
[問題一]關(guān)于買受人在約定交房期限屆滿之日起超過兩年請(qǐng)求出賣人交房是否超過訴訟時(shí)效期間的問題，有兩種意見：第一種意見，買受人主張出賣人交付房屋的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)在兩年訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使，超過兩年訴訟時(shí)效期間請(qǐng)求出賣人交房的，因其怠于行使權(quán)利的狀態(tài)經(jīng)過訴訟時(shí)效期間喪失勝訴權(quán)。第二種意見，買受人在約定交房期間屆滿之日起超過兩年請(qǐng)求出賣人交房的不能一律簡單地認(rèn)定為已超過訴訟時(shí)效，而應(yīng)區(qū)分出賣人在約定交房期限是否具備交房條件分別進(jìn)行處理。
[問題二]關(guān)于買受人在合同約定期限屆滿之日起超過兩年才請(qǐng)求出賣人辦理所有權(quán)變更登記，是否超過訴訟時(shí)效期間的問題，也有兩種意見：第一種意見，出賣人所承當(dāng)?shù)闹鹘o付義務(wù)為轉(zhuǎn)移房屋的占有，更為重要的是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。如果出賣人僅向買受人履行交付房屋的義務(wù)，未在合同規(guī)定的期限屆滿時(shí)辦理房屋所有權(quán)證的，系沒有履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)這個(gè)最重要的主給付義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，訴訟時(shí)效期間應(yīng)該起算。因此買受人未在出賣人違約之日起兩年內(nèi)請(qǐng)求辦理房屋所有權(quán)證的，因超過訴訟時(shí)效期間而喪失勝訴權(quán)。第二種意見，房屋已經(jīng)交付的，買受人在約定辦理房屋所有權(quán)證期限屆滿之日起超過兩年請(qǐng)求出賣人為其辦理房屋所有權(quán)證的應(yīng)予支持。
[最高人民法院民一庭傾向性意見]
一、商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據(jù)合同約定可以請(qǐng)求出賣人交付房屋。其請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在訴訟時(shí)效期間的起算上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時(shí)效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計(jì)算；如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計(jì)算。
二、出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人，買受人亦已實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的占有的，買受人請(qǐng)求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。
《中國民事審判前沿》2005年第1集，第218頁，最高人民法院民事審判一庭編，法律出版社

七、房屋買賣合同解除后如何確定出賣方對(duì)房屋添附的補(bǔ)償
長沙物資股份有限公司與湖南萬國醫(yī)療器械保健品博覽會(huì)交易有限公司房屋買賣合同糾紛
[最高人民法院經(jīng)審理認(rèn)為]
《房屋買賣合同》被認(rèn)定部分無效、部分解除后，物資股份公司和物資集團(tuán)公司作為出售房屋一方應(yīng)返還萬國公司已經(jīng)交付的購房款，萬國公司作為購房方應(yīng)返還已經(jīng)實(shí)際占有的房屋。因萬國公司已經(jīng)對(duì)所購房屋進(jìn)行了一定的添附，對(duì)其有效添附部分，物資股份公司和物資集團(tuán)公司應(yīng)予以適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)因合同解除而造成的損失按合同雙方的責(zé)任大小進(jìn)行分擔(dān)。一審法院委托鑒定單位對(duì)萬國公司裝修工程進(jìn)行了工程造價(jià)鑒定，但因該裝修工程尚未完工，且工程質(zhì)量也存在瑕疵，故該鑒定結(jié)論不能作為確定房屋有效添附價(jià)值的依據(jù)，但卻可以作為本院確定雙方分擔(dān)損失的參考。該工程裝修費(fèi)用對(duì)于萬國公司而言，是因房屋買賣合同不能履行而造成的損失，而對(duì)物資股份公司和物資集團(tuán)公司而言，其收回房屋的同時(shí)，即接受了萬國公司為裝修支付的價(jià)款，因此應(yīng)當(dāng)對(duì)萬國公司為裝修支付的價(jià)款，給予適當(dāng)補(bǔ)償。本院以裝修工程造價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合收回房屋、承受了裝修利益的情況，依據(jù)各方對(duì)合同不能繼續(xù)履行所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，確認(rèn)物資股份公司和物資集團(tuán)公司承擔(dān)萬國公司裝修工程費(fèi)用的70%，即15286980.22元(21838543.18*70%)，萬國公司承擔(dān)裝修工程30%的費(fèi)用。

八、城市居民能在農(nóng)村農(nóng)民的宅基地上蓋房？城鎮(zhèn)居民能購買農(nóng)民宅基地上的房屋嗎？
[理論界意見]城市居民不能購買農(nóng)村宅基地房屋，這是由我國現(xiàn)行法律規(guī)定決定的。《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》[國辦發(fā)〔１９９９〕３９號(hào)，1999年5月6日實(shí)施]第二條也進(jìn)一步指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”由此可見，城市居民在農(nóng)村購買房屋，一定要查清是不是民宅，如果是，千萬不要購買，以免承擔(dān)房屋買賣合同無效的法律后果。
[最高人民法院目前的態(tài)度] 最高人民法院存在兩種觀點(diǎn)
觀點(diǎn)一：《最高人民法院專家法官闡釋民商裁決疑難問題》（續(xù)），吳慶寶主編，人民法院出版2008年版第10頁
不支持城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)等。但是，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意、批準(zhǔn)，經(jīng)賣房人同意簽訂買賣合同的，只要實(shí)際居住占有、付清價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效。但未經(jīng)集體組織同意，至產(chǎn)生糾紛時(shí)并未辦理實(shí)際交接的，其效力另當(dāng)別論。不過從長遠(yuǎn)眼光看問題，如果購買農(nóng)村土地使用權(quán)，購買農(nóng)民居住用房，有利于擴(kuò)大集體經(jīng)濟(jì)組織和村民個(gè)人增收、創(chuàng)收的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效，并加以支持。
觀點(diǎn)二：《最高人民法院司法觀點(diǎn)集成》，劉德權(quán)主編，人民法院出版2009年版第556頁
最高人民法院《印發(fā)〈關(guān)于為推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干意見〉的通知》（2008年12月3日，法發(fā)[2008]36號(hào)）指出，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，促進(jìn)宅基地制度的嚴(yán)格管理與完善。宅基地使用權(quán)承載著廣大農(nóng)民居者有其屋的社會(huì)功能，是農(nóng)村土地管理制度的重要內(nèi)容。對(duì)違反法律、行政法規(guī)以及相關(guān)國家政策的宅基地轉(zhuǎn)讓行為，以及其他變相導(dǎo)致農(nóng)民喪失宅基地使用權(quán)的行為，應(yīng)依法確認(rèn)無效。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》[國辦發(fā)〔１９９９〕３９號(hào)]第二條也進(jìn)一步指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?004年12月24日國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)，“加強(qiáng)土地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。
[北京市第二中級(jí)法院]該院在處理備受媒體關(guān)注的宋莊“畫家村”農(nóng)村房屋買賣糾紛案件終審判決仍然認(rèn)定買賣合同無效。采納了理論界的意見。
[大連市中級(jí)人民法院] 《大連晚報(bào)》2009年9月15日B2版《城里人當(dāng)年買農(nóng)村房該返還嗎？》采納了最高院的觀點(diǎn)一。
該院認(rèn)為，涉案房屋買賣合同時(shí)間是2002年，契約簽訂當(dāng)時(shí)只有《中華人民共和國土地管理法》第六十二條有關(guān)規(guī)定，而該規(guī)定只是對(duì)農(nóng)村村民宅基地的擁有數(shù)量、面積及取得方式等作出了規(guī)定，而對(duì)城鎮(zhèn)居民可否購買農(nóng)村住房則未涉及。即是說，協(xié)議簽訂時(shí)，國家尚未對(duì)城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房作出禁止性規(guī)定，雙方當(dāng)事人買賣房屋的行為并不違法。雖然國務(wù)院辦公廳于2007年下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，其中有城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地的規(guī)定，但該通知非家家頒布的法律或行政法規(guī)，且下發(fā)時(shí)間在涉案協(xié)議簽訂5年以后，故協(xié)議簽訂時(shí)并不違法。此外需要注意的是，協(xié)議簽訂當(dāng)時(shí)，涉案土地性質(zhì)為集體所有，時(shí)至今日，該土地已經(jīng)被國家征用，由此，涉案協(xié)議的簽訂觸犯國家有關(guān)農(nóng)村宅基地政策的事實(shí)已經(jīng)不存在，原告王某是為了獲取因動(dòng)遷可獲得的利益而否認(rèn)協(xié)議的合法性和有效性，此舉有違誠實(shí)信用原則，故不能予以支持。
九、商品房買賣合同示范文本關(guān)于交付條件的約定應(yīng)如何理解？
[最高人民法院觀點(diǎn)]《房地產(chǎn)司法解釋實(shí)例釋解》，人民法院出版社，最高人民法院副院長黃松有主編。103頁——113頁
國家為加強(qiáng)對(duì)商品房買賣行為的管理，強(qiáng)制性的要求開發(fā)商提供商品房買賣合同示范文本（以下簡稱示范合同），2000年由建設(shè)部、國家工商行政管理總局制定，地方工商行政管理局監(jiān)制。示范合同第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格；4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。且合同另有一空白欄以便雙方當(dāng)事人自行約定交付的條件。
如果當(dāng)事人約定的交房條件是第1種，那么以開發(fā)商是否取得其當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的《竣工驗(yàn)收備案證》為標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商在合同約定的交房時(shí)間取得了備案證，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。
如果當(dāng)事人約定的交房條件是第2或第3或第4種，則都以開發(fā)商是否取得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目交付使用許可證書》為標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商在合同約定的交房時(shí)間取得了該證書，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。
如果商品房買賣雙方在示范合同約定的除以上四項(xiàng)以外的其它交付條件，應(yīng)如何認(rèn)定呢？
我們認(rèn)為，商品房經(jīng)驗(yàn)收合格唯一有效法定的證明文件是《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》。如開發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時(shí)，不能根據(jù)合同約定和法律規(guī)定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》，買受人有權(quán)拒收該房屋，由此產(chǎn)生的逾期交房的違約責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。如果開發(fā)商與購房人約定的交付條件低于商品房綜合驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，那么以綜合驗(yàn)收為交付條件標(biāo)準(zhǔn)，如果雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)高于商品房綜合驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，則以雙方的約定為交付條件標(biāo)準(zhǔn)。
[部分地方法院觀點(diǎn)明顯與最高人民法院觀點(diǎn)相悖]在司法實(shí)踐中，很多律師持最高人民法院上述觀點(diǎn)，但很難得到地方法院的支持，個(gè)中原因，值得深思。很多基層法院認(rèn)為，只要建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位驗(yàn)收取得峻工報(bào)告，就可以交付購房人，而取得峻工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告是行政管理行為，不是房屋交付條件。此種觀點(diǎn)，明顯與最高法院觀點(diǎn)相悖。
[部分基層法院判決摘要]某區(qū)法院認(rèn)為：根椐《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第11條第1款規(guī)定第十六條：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。”第49條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起１５日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收?！睆纳鲜鰞蓷l可以明確看出，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收是以建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四家聯(lián)合驗(yàn)為標(biāo)準(zhǔn)的。在通過竣工驗(yàn)收后，公安消防、環(huán)保部門也會(huì)進(jìn)行驗(yàn)收，但公安、環(huán)保等部門的驗(yàn)收屬于綜合驗(yàn)收的范疇，是公安消防、環(huán)保部門履行行政權(quán)利的行為，履行的是一種監(jiān)督權(quán)，而不屬于竣工驗(yàn)收的范疇。建設(shè)行政主管部門的備案是行使管理權(quán)的一種方式，也不屬于竣工驗(yàn)收的范疇。
出賣人（開發(fā)商）約定：“該商品房經(jīng)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位驗(yàn)收合格。”符合上述法律規(guī)定。

十、最高人民法院認(rèn)為開發(fā)商負(fù)有辦理權(quán)屬證書的義務(wù)，而部分地方法院卻認(rèn)為屬于行政行為，此種觀點(diǎn)與最高法院觀點(diǎn)明顯相悖
《房地產(chǎn)司法解釋實(shí)例釋解》，人民法院出版社，最高人民法院副院長黃松有主編。146頁——160頁
（一） 開發(fā)商負(fù)有辦理權(quán)屬證書的義務(wù)
取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是購房人主要的合同目的，合同法的基本原則包括誠實(shí)信用原則，依該原則開發(fā)商負(fù)有辦理權(quán)屬證書的合同附隨義務(wù)。
法律依據(jù)：
1、《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定，“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)發(fā)證制度。
2、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”
3、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》(法釋[2003]7號(hào))第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
（二） 開發(fā)商不能在約定或法定期限內(nèi)辦理權(quán)屬證書的原因
1、土地使用權(quán)手續(xù)不合法。
商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。商品房是能辦理房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。開發(fā)商只有以出讓方式取得國有土地使用權(quán)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的商品房，才能辦理權(quán)屬證書。
例如“小產(chǎn)權(quán)房”無法辦理權(quán)屬證書?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條也進(jìn)一步指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?br />2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付全部的土地出讓金。支付土地出讓金是開發(fā)商最主要的義務(wù)，如果未按約定履行支付全部土地出讓金的義務(wù)，土地管理部門一般會(huì)限制辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違章建房。現(xiàn)階段最突出的問題是開發(fā)商違規(guī)超建，私自違反規(guī)劃，加大容積率，因其中有巨大的利益誘惑，開發(fā)商往往不遺余力，政府職能部門監(jiān)管也存在進(jìn)一步加強(qiáng)的問題，在違反規(guī)劃的問題未處理完之前，購房人無法辦理權(quán)屬證書。
4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法提供規(guī)定的資料。如未能取得《房屋建筑工程峻工驗(yàn)收備案表》等，無法將開發(fā)商提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
5、其他原因。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將代收的公共物業(yè)維修基金上繳，在建工程或完工的工程用于貸款或借款的抵押，未辦理注銷抵押登記的手續(xù)（封閉抵押貸款）等
（六） 最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》(法釋[2003]7號(hào))第十八條與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》相矛盾。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》自一九九八年七月二十日公布施行，屬于行政法規(guī)，其地位僅低于全國人大及全國人大常委會(huì)制定的法律，法釋[2003]7號(hào)是最高人民法院依據(jù)《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合審判實(shí)踐，制定的司法解釋，于2003年6月1日起施行。
根椐最高人民法院民事審判第一庭編著的《最高人法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（人民法院出版社，2003年6月第一版）第232頁“本條司法解釋（法釋[2003]7號(hào)第十八條）所依據(jù)的法律條款是：《合同法》第107條規(guī)定（略）?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定（略）。

法釋[2003]7號(hào)第十八條相比《條例》第三十三條，只增加了第一款中的第一項(xiàng)“商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限”。最高人民法院結(jié)合審判實(shí)踐，增加了該條款，突破了《條例》的規(guī)定，為開發(fā)商留下了充分的空間，以致于幾乎所有的開發(fā)商在商品房買賣合同中均不按《條例》第三十三的規(guī)定，而是任意延長協(xié)助辦理權(quán)屬證書的期限，惡意損害購房人的合法權(quán)益。
很多法律專家經(jīng)過深入分析，也沒有搞清楚最高人民法院突破《條例》的現(xiàn)實(shí)思考基于什么樣的出發(fā)點(diǎn)！
[部分地方法院判決摘要]
[訴訟請(qǐng)求] 購房人要求開發(fā)商承擔(dān)辦理權(quán)屬證書的義務(wù)。
[一審判決理由]關(guān)于原告主張要求被告履行辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)一節(jié)，被告只有交付具備辦理產(chǎn)權(quán)證條件的相關(guān)手續(xù)的備案義務(wù)，但不具有批準(zhǔn)發(fā)放權(quán)屬證書的權(quán)利，而房屋產(chǎn)權(quán)是否具備產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及發(fā)證，依法應(yīng)屬房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)審查及做出具體行政行為的范圍，故本院不予處理。
[二審判決理由] 二審予以維持。

十一、如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時(shí)房款總金額不變”，發(fā)生糾紛如何處理？
[最高人民法院專家法官著述與主流觀點(diǎn)]（最高人民法院民一庭《法律審判實(shí)務(wù)問答》，法律出版社2005年版，第87頁）
如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時(shí)房款總金額不變”發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體案件分析該約定的效力，分別情況處理。如果合同條款是銷售方自行擬定的格式條款，交付面積明顯小于約定面積時(shí)，人民法院可根椐《合同法》第40條的規(guī)定認(rèn)定該條款無效；如果是雙方協(xié)商一致達(dá)成的條款，符合自愿原則，但面積相差太大，顯失公平時(shí)，當(dāng)事人可以根椐《合同法》第54條的規(guī)定申請(qǐng)撤銷或變更，自當(dāng)事人知道面積差異時(shí)起一年內(nèi)不申請(qǐng)撤銷或當(dāng)事人以自己的行為放棄的，該約定有效；如果雙方協(xié)商一致達(dá)成的條款，符合自愿原則，且面積相差不大，人民法院應(yīng)認(rèn)定該約定有效。

十二、商品房按揭合同的效力認(rèn)定
[最高人民法院司法政策精神]要依法保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場的發(fā)展不僅關(guān)系到我國城市化、工業(yè)化的進(jìn)程，而且關(guān)系到金融安全和群眾安居樂業(yè)等國計(jì)民生問題。各級(jí)人民法院要注意審查按揭貸款合同的真實(shí)性，依法制裁開發(fā)商以虛假按揭貸款合同套取銀行資金等違法行為。
最高人民法院印發(fā)《關(guān)于為維護(hù)國家金融安全和經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干意見》的通知（法發(fā)[2008]38號(hào)）二00八年十二月三日
就形式而言，期房買賣抵押登記行為，類似于法國的契據(jù)登記，但有所不同的是作為標(biāo)的物的房屋尚不存在，契據(jù)登記是指登記機(jī)關(guān)依據(jù)當(dāng)事人訂立合同所載明的內(nèi)容進(jìn)行登記，值此產(chǎn)生抵押效力的制度，我國未承認(rèn)亦未采用契據(jù)登記制度，而實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記、發(fā)證制度，故此期房抵押登記行為可視為在有關(guān)部門的備案，而不是嚴(yán)格意義上的物權(quán)抵押登記。
在商品買賣中，購房人以銀行按揭貸款方式支付部分購房款的情況已經(jīng)普遍存在，因此而發(fā)生的糾紛訴至法院的案件也越來越多，但是由于我國目前立法上沒有對(duì)銀行按揭貸款抵押的規(guī)定，故對(duì)此類案件的處理存在一定的難度。但在司法實(shí)踐一般認(rèn)為，“樓宇按揭（抵押）貸款合同”是當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，內(nèi)容不違法，也不損害國家、集體和他人的合法權(quán)益。從國家的法律及行政法規(guī)的規(guī)定來看，也并未規(guī)定按揭（抵押）未辦理抵押登記而無效，并且按揭不同于一般的財(cái)產(chǎn)抵押，僅僅因?yàn)闆]有辦理抵押登記就認(rèn)定無效沒有法律依據(jù)。

十三、未取得預(yù)售許可證的商品房買賣合同是否有效？
[案例]作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出賣人一直沒有取得商品房預(yù)售許可證，但其他手續(xù)齊全（如有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗(yàn)收資料），是否可確認(rèn)買賣合同有效？
[最高人民法院專家法官著述與主流觀點(diǎn)]（最高人民法院民一庭《法律審判實(shí)務(wù)問答》，法律出版社2005年版，第79頁）
應(yīng)視情況而定。商品房買賣所涉及的法律法規(guī)和政策方面的內(nèi)容，一般業(yè)主難以全面了解的，尤其是商品房開發(fā)早期，管理不規(guī)范，是否需要預(yù)售許可證業(yè)主并不清楚，行政主管部門也疏于管理，開發(fā)商沒有依法領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證進(jìn)行商品房銷售，業(yè)主沒過錯(cuò)，而在于開發(fā)商與地方政府，因此以2003年6月1日《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的頒布為界限，在該解釋頒布前，如果合同已經(jīng)基本履行完畢，商品樓盤有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗(yàn)收資料，業(yè)主請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，為維護(hù)交易安全與社會(huì)穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
該司法解釋頒布后，根椐該解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。如果開發(fā)商一直未取得預(yù)售許可證明，應(yīng)確認(rèn)合同無效。

十四、涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應(yīng)當(dāng)受理？
最高人民法院民一庭傾向性意見：最高人民法院民一庭在討論本案例時(shí)多數(shù)人認(rèn)為，涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應(yīng)當(dāng)受理，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人提出的訴訟請(qǐng)求作出判斷。如果當(dāng)事人爭議的核心是房屋買賣，屬于平等主體之間的民事權(quán)益糾紛，處理時(shí)涉及房改政策的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理；如果當(dāng)事人爭議的核心為是否適用房改房政策以及如何適用房改房政策的，不屬于民事權(quán)益糾紛，不符合《民事訴訟法》第108條規(guī)定的起訴條件，人民法院不宜作為民事案件受理。

十五、購房人付款后是否有權(quán)要求賣方過戶？
[案例]某物權(quán)（不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)登記）轉(zhuǎn)讓合同訂立、買受人已支付價(jià)款并已實(shí)際交付后，在登記前，出賣人反悔、不配合登記，訴至法院，法院通常會(huì)如何處理？支持登記之訴，還是判決出賣人違約？
[最高人民法院的意見]當(dāng)事人起訴到人民法院的，要看原告的訴訟請(qǐng)求是什么？對(duì)于請(qǐng)求判令對(duì)方配合到登記機(jī)關(guān)辦理登記的，人民法院會(huì)做出支持原告訴訟請(qǐng)求的判決，判決生效后如被告仍不配合辦理，執(zhí)行部門可持生效判決與協(xié)助通知，交登記機(jī)關(guān)直接予以辦理。
如果原告訴訟請(qǐng)求判令被告承擔(dān)違約金，人民法院通常也會(huì)適當(dāng)予以支持，哪怕是象征性的。但如果原告訴求中并無要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任的內(nèi)容，人民法院也不會(huì)依職權(quán)予以干預(yù)。

十六、業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟主體資格問題
（來源于：《中國民事審判前沿》總第2輯 第10頁）
[理論界或?qū)崉?wù)界的不同觀點(diǎn)]第一種觀點(diǎn)：業(yè)主委員會(huì)不具有訴訟主體資格，不能以自己的名義提起訴訟。第二種觀點(diǎn)：業(yè)主委員會(huì)可以作為訴訟主體參與訴訟，既可以作為原告起訴，也可以作為被告應(yīng)訴。第三種觀點(diǎn)：業(yè)主委員會(huì)具有一般的、抽象意義的訴訟當(dāng)事人能力，可以成為訴訟主體，但是原則上只能作為原告提起訴訟，不能成為被告，因?yàn)樗鼪]有責(zé)任財(cái)產(chǎn)和責(zé)任能力。
[最高人民法院民一庭認(rèn)為]依法成立的業(yè)主委員會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)授權(quán)，有權(quán)就與物業(yè)管理有關(guān)的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起民事訴訟。與物業(yè)管理無關(guān)的、個(gè)別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會(huì)無權(quán)向人民法院提起民事訴訟。
一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力
[法律規(guī)定]最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（１９８８年１月２６日最高人民法院審判委員會(huì)討論通過）１１８規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。《合同法》第二百三十條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
[實(shí)踐中存在的分歧]在民事審判實(shí)踐中，因出租房屋的優(yōu)先購買權(quán)糾紛，當(dāng)事人往往提出兩種不同的訴訟請(qǐng)求：1、有的承租人請(qǐng)求人民法院判決出租人與第三人之間的買賣合同無效。2、有的承租人請(qǐng)求人民法院依出租人與第三人之間的買賣合同所規(guī)定的條件，與出租人之間形成新的買賣合同關(guān)系。
[最高人民法院兩種不同的觀點(diǎn)]
多數(shù)意見認(rèn)為：承租不能直接主張依據(jù)第三人購買房屋的條件取得房屋，只能請(qǐng)求確認(rèn)所有人與第三人簽訂的買賣合同無效。對(duì)于同等條件應(yīng)作寬泛理解，不僅是價(jià)格條件，還包括付款條件，以及出賣人（所有人）提出的其他條件等。
少數(shù)意見認(rèn)為：優(yōu)先購買權(quán)不能理解為優(yōu)先締約權(quán)，考察其內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包含優(yōu)先買到的權(quán)利，否則優(yōu)先購買權(quán)沒有意義，實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)不了對(duì)承租人權(quán)利的保護(hù)。另外，承租人主張依據(jù)所有人與第三人簽訂的買賣合同約定的條件取得房屋，法院不需要判決所有人與第三人簽訂合同，而是變更所有人與第三人買賣合同的主體，這種裁判方法和判決的執(zhí)行都不會(huì)有法律上的障礙。
《中國民事審判前沿》，2005年第1集第168—169頁，最高人民法院民事審判一庭編。

二、承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購買權(quán)

《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復(fù)函》（2004）民一他字第29號(hào)
江蘇省高級(jí)人民法院：
你院請(qǐng)示的關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購買全的問題，目前，法律和司法解釋對(duì)此均無明確規(guī)定。經(jīng)研究認(rèn)為：目前處理此類案件，可以從以下兩個(gè)方面綜合考慮：
第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對(duì)獨(dú)立的，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對(duì)出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。
第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對(duì)出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對(duì)全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。
請(qǐng)你院結(jié)合以上因素，根據(jù)案件具體情況，妥善處理。

三、承租人在同等條件下享有的優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)為購買自己承租的房屋，而不是出租人出賣的其他房屋
《最高人民法院公報(bào)》2004年第5期
法律規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣租賃房屋時(shí)，承租人在同等條件下可以優(yōu)先購買自己承租的房屋，對(duì)于出租人出賣的其他房屋，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。

四、租賃標(biāo)的物消防竣工驗(yàn)收與房屋租賃合同的效力
《最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)》（2003）民一他字第11號(hào)
云南省高級(jí)人民法院：
　　你院《關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的請(qǐng)示》報(bào)告收悉。
　　經(jīng)研究認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》的規(guī)定，認(rèn)定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證書而無效，缺少法律依據(jù)。關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格，是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無效的問題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對(duì)待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為由而認(rèn)定合同無效。第三，租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗(yàn)收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件。
附：《中華人民共和國消防法》（自1998年9月1日施行）
第十條　按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程，設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建筑工程的消防設(shè)計(jì)圖紙及有關(guān)資料報(bào)送公安消防機(jī)構(gòu)審核；未經(jīng)審核或者經(jīng)審核不合格的，建設(shè)行政主管部門不得發(fā)給施工許可證，建設(shè)單位不得施工。
　　經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)審核的建筑工程消防設(shè)計(jì)需要變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)原審核的公安消防機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)；未經(jīng)核準(zhǔn)的，任何單位、個(gè)人不得變更。
　　按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。
新《中華人民共和國消防法》（自2009年5月1日施行）
第十條　按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程，除本法第十一條另有規(guī)定的外，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自依法取得施工許可之日起七個(gè)工作日內(nèi)，將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。
　　第十一條　國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)送公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)審核。公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法對(duì)審核的結(jié)果負(fù)責(zé)。
　　第十二條　依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審核的建設(shè)工程，未經(jīng)依法審核或者審核不合格的，負(fù)責(zé)審批該工程施工許可的部門不得給予施工許可，建設(shè)單位、施工單位不得施工；其他建設(shè)工程取得施工許可后經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止施工。
　　第十三條　按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進(jìn)行消防驗(yàn)收、備案：
　?。ㄒ唬┍痉ǖ谑粭l規(guī)定的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防驗(yàn)收；
　　（二）其他建設(shè)工程，建設(shè)單位在驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。
依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。
第十五條　公眾聚集場所在投入使用、營業(yè)前，建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當(dāng)向場所所在地的縣級(jí)以上地方人民政府公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防安全檢查。
公眾聚集場所，是指賓館、飯店、商場、集貿(mào)市場、客運(yùn)車站候車室、客運(yùn)碼頭候船廳、民用機(jī)場航站樓、體育場館、會(huì)堂以及公共娛樂場所等。
人員密集場所，是指公眾聚集場所，醫(yī)院的門診樓、病房樓，學(xué)校的教學(xué)樓、圖書館、食堂和集體宿舍，養(yǎng)老院，福利院，托兒所，幼兒園，公共圖書館的閱覽室，公共展覽館、博物館的展示廳，勞動(dòng)密集型企業(yè)的生產(chǎn)加工車間和員工集體宿舍，旅游、宗教活動(dòng)場所等。
[最高人民法院的意見]
1、根椐《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，農(nóng)村居民住宅建設(shè)開工的審批手續(xù)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。實(shí)踐中各地對(duì)于農(nóng)村住宅建設(shè)的審批權(quán)一般都是由提出申請(qǐng)的村民所在村的村民委員會(huì)掌握。因此，農(nóng)村居民房屋的設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收均缺少具體、嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。
2、尚無依據(jù)認(rèn)定農(nóng)村村民建設(shè)個(gè)人住宅缺少消防設(shè)計(jì)或者未經(jīng)竣工驗(yàn)收本身構(gòu)成違法，當(dāng)然也談不上使用、出租這類房屋違法。
3、出租農(nóng)村房屋只能由《合同法》第13章租賃合同中規(guī)定調(diào)整。
4、實(shí)際情況是，除了新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，城市中一些形成于不同年代的古、舊建筑也完全有可能不符合現(xiàn)在的消防設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)，甚至可能根本沒有相應(yīng)的消防設(shè)施，現(xiàn)行法律沒有也不可能規(guī)定這類類房屋一概不允許使用、出租。
5、公眾聚集場所未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求，擅自投入使用、營業(yè)的，責(zé)令停止施工、停止使用或者停產(chǎn)停業(yè)，并處三萬元以上三十萬元以下罰款。公安消防機(jī)構(gòu)處罰對(duì)象是公眾聚集場所的開辦者或經(jīng)營者，而不是對(duì)開辦者或經(jīng)營者之外的出租房屋者。

五、租賃標(biāo)的物未經(jīng)整體驗(yàn)收合格，當(dāng)事人訂立的《租賃合同》依法認(rèn)定無效[來 源][最高人民法院民事審判第一庭編：〈最高人民法院二審民事案件解析〉第1—17頁
[案 例] 湘財(cái)證券有限責(zé)任公司與云南志遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案
最高人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，《建筑法》第61條第2款規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！断婪ā返?0條第1款規(guī)定，按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工驗(yàn)收包括消防、環(huán)境、衛(wèi)生等質(zhì)量驗(yàn)收，單項(xiàng)工程驗(yàn)收或工程局部驗(yàn)收不是建筑工程竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。本案雙方簽訂《租賃合同》時(shí)，志遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司持有的云南質(zhì)監(jiān)站《工程竣工驗(yàn)收證明》只是志遠(yuǎn)大廈主體和基礎(chǔ)部分的驗(yàn)收，志遠(yuǎn)大廈整體工程質(zhì)量驗(yàn)收至今尚未辦理。因此，志遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司以云南質(zhì)監(jiān)站出具的《工程竣工驗(yàn)收證明》主張志遠(yuǎn)大廈已經(jīng)通過工程整體驗(yàn)收，依據(jù)不足。雙方簽訂《租賃合同》時(shí)，志遠(yuǎn)大廈未經(jīng)過消防驗(yàn)收，2000年5月27日，湘財(cái)證券公司已就雙方履行《租賃合同》發(fā)生糾紛提起訴訟。2000年10月12日昆明消防支隊(duì)出具《會(huì)議紀(jì)要》載明：“同意志遠(yuǎn)大廈1、3、4層投入使用”同時(shí)又明確：“《建筑工程消防驗(yàn)收合格意見書》待大廈整體驗(yàn)收合格后，統(tǒng)一辦理”。但是，志遠(yuǎn)大廈至今尚未辦理消防整體驗(yàn)收，因此，志遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司以《會(huì)議紀(jì)要》為據(jù)主張志遠(yuǎn)大廈已通過消防驗(yàn)收，依據(jù)不足。雙方簽訂《租賃合同》之行為，違反了《建筑法》和《消防法》的強(qiáng)制性規(guī)定，一審法院判決《租賃合同》無效，適用法律正確，應(yīng)予維持。同理，一審法院依據(jù)《民事訴訟證據(jù)規(guī)定》之相關(guān)規(guī)定向志遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司行使釋明權(quán)后，該公司仍然堅(jiān)持雙方簽訂的《租賃合同》合法有效，訴訟風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由其自行承擔(dān)。
[導(dǎo)讀和說明]本案判決的意義在于確立了審理此類糾紛案件的原則，即：建筑應(yīng)當(dāng)確保建筑工程質(zhì)量和安全符合國家的建筑安全標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)是建筑行業(yè)核心。任何一項(xiàng)工程新單項(xiàng)驗(yàn)收或局部驗(yàn)收均不能作為工程竣工整體驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。否則，當(dāng)事人將承擔(dān)合同無效的法律后果。
[馬文龍律師意見]《最高人民法院司法觀點(diǎn)集成》（人民法院出版社2009年版）第571—575頁）出現(xiàn)了兩種觀點(diǎn)，且似有矛盾之處。新消防法實(shí)施后，對(duì)原消防法第十條第一款進(jìn)行了修改，即只有國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)送公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)審核，按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防驗(yàn)收。
我們認(rèn)為，新消防法更加嚴(yán)格限制了消防設(shè)計(jì)、驗(yàn)收建筑工程的范圍，與以前情況出現(xiàn)很大變化，人民法院對(duì)此應(yīng)加以重視。

六、房屋租賃合同糾紛如何確定管理問題
《最高人民法院關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復(fù)》（１９８６年１月７日法（研）復(fù)〔１９８６〕２號(hào)）
北京市高級(jí)人民法院：
你院（１９８５）京高法字第８２號(hào)《關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，我院同意你院的意見，即：凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄，個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。這樣并不有悖法律規(guī)定，重要的是便于受理的法院查明案情和執(zhí)行判決，從而正確、及時(shí)地審結(jié)案件。

七、未經(jīng)所有人同意的出租行為的效力如何認(rèn)定——不獨(dú)立商鋪所有人是否有權(quán)要求確認(rèn)出租行為無效
[案 例]1994年A房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱A公司）將所建商廈五樓大廳分割出售，該大廳建筑面積為3000平方米。原告趙某以人民幣21萬元的房價(jià)款購得其中九單元的房產(chǎn)，建筑面積為21.64平方米，包括公用部分分?jǐn)偯娣e。買賣雙方簽訂的《房屋買賣合同》第22第規(guī)定：“該物業(yè)的設(shè)計(jì)功能及用途為商業(yè)，買方不得將該物業(yè)用作工業(yè)或不符合上述設(shè)計(jì)功能的其他用途?！?996年趙某領(lǐng)取了九單元的房屋所有權(quán)證。此后，該大廳一直閑置。2000年1月，A公司向趙某郵寄掛號(hào)信一份，載明：商廈五樓只能作為一個(gè)整體使用，已經(jīng)長期空置，經(jīng)公司多方招商，現(xiàn)有投資人擬在此開辦餐飲項(xiàng)目，初步洽談租期為5—8年，首年租金為每平方米150—180元，每年遞增2.5%—4%，請(qǐng)你在半個(gè)月內(nèi)予以回復(fù)，否則公司將視作你已同意并授權(quán)公司統(tǒng)一出租你的九單元房產(chǎn)。該掛號(hào)信因逾期無人領(lǐng)取于2000年3月6日被退回A公司。2000年3月16日，A公司召開五樓業(yè)主會(huì)議，趙某沒有參加，參加會(huì)議的業(yè)主（占全體業(yè)主的絕大部分）同意將A商廈五樓中自有房產(chǎn)部分繼續(xù)委托A公司出租給第三方使用，委托期限延長至2006年12月31日。2000年3月22日，A公司與B公司（餐飲公司）簽訂了一份《商業(yè)用房租賃合同》，將珠寶城商廈五樓進(jìn)行裝修及營業(yè)。趙某購買的九單元地點(diǎn)位于B公司所開酒店的吧臺(tái)位置。
[訴 訟]趙某以其享有產(chǎn)權(quán)的九單元被B公司侵占，請(qǐng)求判令B公司遷出九單元并給付其自2000年4月至2003年3月的租金人民幣10，000元。
[最高人民法院民一庭傾向性意見]
最高人民法院民一庭對(duì)本案討論后形成兩種意見。
[傾向性意見認(rèn)為]應(yīng)當(dāng)駁回越某的訴訟請(qǐng)求。主要理由是：1、趙某在內(nèi)的所有產(chǎn)權(quán)人都承認(rèn)業(yè)主們購買的“單元”房產(chǎn)不具有獨(dú)立的使用價(jià)值。在此條件下，考慮將商廈整體出租無疑就是一種能夠較好地發(fā)揮物的效用的選擇。這種選擇，不僅符合大多數(shù)業(yè)主的利益，也并不損害趙某的合法權(quán)益。2、從判決的社會(huì)效果考慮，人民法院也應(yīng)當(dāng)裁決趙某服從商廈五層絕大多數(shù)業(yè)主的意愿，因?yàn)椋總€(gè)業(yè)主所擁有的權(quán)利是平等的，在每個(gè)業(yè)主所購“單元”不具有獨(dú)立使用價(jià)值是不爭的事實(shí)的前提下，他們就商廈是否應(yīng)當(dāng)整體出租問題所發(fā)生的爭議是私權(quán)的碰撞。處理這種私權(quán)碰撞時(shí)法官首先要考慮的原則不是當(dāng)事人個(gè)體之間的民族、性別、信仰、地位、財(cái)產(chǎn)的差異，而應(yīng)當(dāng)盡可能協(xié)調(diào)所有業(yè)主的利益，力爭充分發(fā)揮物的效用，促進(jìn)交易、最大限度地實(shí)現(xiàn)所有權(quán)人的利益。3、在這種情況下，運(yùn)用公平原則，衡量當(dāng)事人之間的利益沖突，選擇能夠最充分地發(fā)揮物的效用、使各方當(dāng)事人最大化地實(shí)現(xiàn)自己的利益的裁決結(jié)果，不失為一個(gè)最恰當(dāng)?shù)倪x擇。
[最高人民法院民一庭少數(shù)人認(rèn)為]本案的處理有兩種途徑可以考慮：第一個(gè)途徑是，不去探究房地產(chǎn)管理部門的登記發(fā)證行為的正確與否，僅僅以趙某持有的房屋所有權(quán)證為依據(jù)，認(rèn)定其具有商廈五層九單元的房屋所有權(quán)，在此基礎(chǔ)上，則人民法院只能支持趙某的訴訟請(qǐng)求，判決B公司從商廈五層九單元遷出，并向趙某支付房屋使用費(fèi)；
第二個(gè)途徑是，依據(jù)物權(quán)原理，認(rèn)定越某雖然購買了商廈五層九單元并領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證，但由于九單元沒有與其他部分相隔，又不具有獨(dú)立使用價(jià)值，無法構(gòu)成獨(dú)立的房屋所有權(quán)。由法官行使釋明權(quán)，告知趙某可以以A公司向其出售的房屋不具有獨(dú)立性，又出面組織其他“業(yè)主”將該房屋出租給他人，致使其對(duì)商廈五層九單元的房屋所有權(quán)無法行使為由，訴A公司侵權(quán)。

八、在建房屋作為租賃標(biāo)的物就應(yīng)否受到法律保護(hù)
[來 源] 最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院二審民事案件解析》第3集，第299—311頁。
[案 例] 西安九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與陜西兵器工業(yè)西北公司、西安市賽格高貿(mào)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案
[最高人民法院指出]近年來，隨著我國改革開放和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房屋租賃打破以往先有房屋，再行出租的傳統(tǒng)租賃制度。在建房屋作為租賃標(biāo)的物出租，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的一種常見現(xiàn)象。本案判決表明，人民法院對(duì)于當(dāng)事人以在建房屋作為租賃標(biāo)的物簽訂的《租賃合同》及《房屋轉(zhuǎn)租合同》之效力的認(rèn)定，同其他合同一樣，實(shí)行國家干預(yù)原則，即依職權(quán)審查合同是否存在違法性。對(duì)于合同內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不具備法定無效要件的合同，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人合同意思自治原則，認(rèn)定此類合同有效。

九、租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，原出租人能否對(duì)產(chǎn)權(quán)變更前承租人的違法行為行使合同解除權(quán)
[來 源] 最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院二審民事案件解析》第6集，第201—310頁。
[案 例] 青島建設(shè)（天津）有限公司（A）與天津一商集團(tuán)有限公司公司（B）房屋租賃合同糾紛案
原產(chǎn)權(quán)人A將房屋出租給B，后A將房屋出賣給C，在A出賣該房屋前B拖欠租金，A、B雙方《房屋租賃合同》約定，延付租金超過30日的，出租方有權(quán)解除合同，現(xiàn)B欠付租金超過30日，B公司認(rèn)為：A已經(jīng)不是產(chǎn)權(quán)人，因此不同意支付租金，亦不同意解除合同，同時(shí)B未與C簽訂合同，C不是合同相對(duì)人，也無權(quán)要求支付產(chǎn)權(quán)變更前欠A公司的租金，更無權(quán)解除合同。
[最高人民法院指出]《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。也就是通常所說的“買賣不破租賃”的原則，旨在保護(hù)承租人的利益。但該條規(guī)定并不意味著原出租人沒有權(quán)利對(duì)承租人在產(chǎn)權(quán)變更前的違約行為追究責(zé)任?，F(xiàn)行法律并未限制房屋產(chǎn)權(quán)變更后，原房屋出租人不可以依據(jù)現(xiàn)存有效的租賃合同，對(duì)承租人以前的違約行為主張合同權(quán)利，這種合同權(quán)即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除權(quán)。