愛華網(wǎng)建緯北京分所王傳巍律師近期發(fā)表《酒店式公寓法律問題》一文，載《建緯律所〈商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)法律專刊〉》總第67期，現(xiàn)摘錄如下：
近年來，酒店式公寓在城市中的發(fā)展風(fēng)起云涌，作為城市房地產(chǎn)開發(fā)中的新興項(xiàng)目，其在購買、租賃等方面都存在各種法律風(fēng)險(xiǎn)。本文即欲在對比“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“產(chǎn)權(quán)式酒店”三個概念的區(qū)別聯(lián)系基礎(chǔ)上對相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)予以提示，希望對開發(fā)商與投資者的交易和投資行為起到一個法律引導(dǎo)作用。
何謂“酒店式公寓”？
酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，但本質(zhì)上仍然是公寓。購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可自住、出租，也可轉(zhuǎn)售。其特征如下：一，業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。酒店式公寓是指按酒店式管理的公寓，屬于居住建筑，僅可作為住宅使用，其土地性質(zhì)為居住用地，土地使用年限最高為70年；二，酒店式管理；三，兼具居住度假與投資兩種功能。
酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店：
產(chǎn)權(quán)式酒店，即業(yè)主通過購買酒店的全部產(chǎn)權(quán)后通過委托經(jīng)營公司租賃獲取一定回報(bào)的置業(yè)模式。其本質(zhì)在于購買者目的并非自住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營和出租。
二者在酒店式管理、投資功能方面有眾多相同之處，這也是不良開發(fā)商刻意混淆二者的原因，但本質(zhì)上二者是有差別的：
其一，產(chǎn)權(quán)式酒店存在產(chǎn)權(quán)合法性的風(fēng)險(xiǎn)，即因?yàn)樵擃惤ㄖ窃诜亲≌玫厣祥_發(fā)的住宅項(xiàng)目，存在辦不出產(chǎn)權(quán)證書的風(fēng)險(xiǎn)。房管部門須按照規(guī)劃部門所批準(zhǔn)的建筑所在土地的性質(zhì)以及該建筑最小規(guī)劃單位來辦理產(chǎn)權(quán)證書。工業(yè)、商業(yè)、科研、綜合用地上的建筑通常是以一層或者一整幢建筑作為規(guī)劃的最小單位，故除非之后規(guī)劃部門變更規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，否則產(chǎn)權(quán)式酒店很難辦出分套的房產(chǎn)證。而酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)還是比較清晰的，產(chǎn)權(quán)合法性風(fēng)險(xiǎn)較低。
其二，二者土地性質(zhì)不同。酒店式公寓的土地性質(zhì)是住宅用地，而產(chǎn)權(quán)式酒店的土地性質(zhì)是非住宅用地。根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條的規(guī)定，國有土地依用途之不同可以分為居住用地，工業(yè)用地，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，商業(yè)、旅游、娛樂用地以及綜合用地五大類。產(chǎn)權(quán)式酒店是建造在非住宅用地上的，這就涉及到了是否改變土地用途的問題了。我國實(shí)行的是嚴(yán)格的土地用途管制制度。對土地的使用必須依照規(guī)劃部門事先規(guī)定的用途加以利用，否則就是擅自改變土地用途，將會承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
其三，產(chǎn)權(quán)式酒店的使用期限比酒店式公寓要短。上文亦已提及，酒店式公寓是住宅用地，其土地使用年限為70年，而產(chǎn)權(quán)式酒店的土地使用年限為50年，商業(yè)用地土地使用年限為40年，均比住宅用地土地適用年限短少許多。
其四，產(chǎn)權(quán)式酒店存在續(xù)期的風(fēng)險(xiǎn)。《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！蹦壳埃瑹o任何法律規(guī)定非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后可以自動續(xù)期，也就是說產(chǎn)權(quán)式酒店所在土地使用權(quán)在到期后即有被收回的可能，而不像酒店式公寓可以自動續(xù)期。
其五，產(chǎn)權(quán)式酒店存在管理以及轉(zhuǎn)手方面的風(fēng)險(xiǎn)。由于該類建筑可能無法辦理出單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證，不能形成真正的建筑物區(qū)分所有權(quán)，因此無法作為一個獨(dú)立的物對其進(jìn)行處分，即投資者無法通過出賣所有權(quán)的方式處分，只能通過物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式“出賣”該類建筑，但此類物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力在我國法律界尚屬頗有爭議的問題，換言之，此類協(xié)議有被認(rèn)為無效的可能性，所以購房者在今后要想順利的出手這類房產(chǎn)，亦非易事。相比之下，酒店式公寓類似風(fēng)險(xiǎn)較低。
酒店式公寓與公寓式酒店：
2003 年實(shí)施的《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中首次對“公寓式酒店”和“酒店式公寓”作出了定義：“公寓式酒店指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建筑處理?！薄熬频晔焦⒅赴淳频晔焦芾淼墓ⅲ淳幼〗ㄖ幚怼！逼涓镜男再|(zhì)是按土地使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)行劃分：凡商業(yè)用地，土地使用年限為40年；凡住宅用地，其土地使用年限為70年。因此，土地使用年限為40年的屬“公寓式酒店”，按旅館建筑處理，屬于商業(yè)性質(zhì)；土地使用年限為70年的屬酒店式公寓，是按居住建筑處理，屬于住宅性質(zhì)。
酒店式公寓屬住宅類物業(yè)，公寓式酒店則是酒店類物業(yè)（非住宅）。 正因?yàn)閮深愇飿I(yè)性質(zhì)不同，所以前者可擁有個人產(chǎn)權(quán)，可以居住、出租或轉(zhuǎn)售。由于此類房子往往集中在一個或幾個單體建筑內(nèi)，便于某家機(jī)構(gòu)或公司采用酒店服務(wù)方式進(jìn)行統(tǒng)一管理，所以這種管理方式被冠名為“酒店式”。
總的來講籠統(tǒng)意義上的酒店式公寓在交易過程中存在以下風(fēng)險(xiǎn)：
第一，交易環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)。例如酒店式公寓的交易稅費(fèi)高于一般住宅，契稅一般在3%~4%，土地增值稅也不能減免，再加上個人所得稅等，將是一筆很大的費(fèi)用，交易雙方務(wù)必在合同中明確。
第二，在經(jīng)營和持有環(huán)節(jié)，“售后返租”模式存在合法性風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，“售后返租”是最容易產(chǎn)生法律糾紛的區(qū)域。我們的建議是針對“售后返租”，首先要考慮項(xiàng)目經(jīng)營者和開發(fā)商的實(shí)力，不能光聽信銷售人員的介紹。買受人在返租環(huán)節(jié)最好引進(jìn)第三方擔(dān)保機(jī)制，這樣如果對于租金收益的承諾無法兌現(xiàn)，擔(dān)保方將承擔(dān)連帶責(zé)任。
第三，開發(fā)商存在欺詐性銷售法律風(fēng)險(xiǎn)。正如上文所述，不良開發(fā)商往往利用消費(fèi)者不了解土地性質(zhì)、房產(chǎn)概念，刻意混淆酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓式酒店的概念，目的就是為了多賣房。
第四，土地性質(zhì)不明、產(chǎn)權(quán)不清晰造成法律糾紛存在。如今的酒店式公寓，許多是當(dāng)年的爛尾樓改造而成，其物業(yè)的使用性質(zhì)大多是原先批準(zhǔn)的商辦樓性質(zhì)，而非住宅樓。購買此類物業(yè)以后產(chǎn)權(quán)證上的使用性質(zhì)當(dāng)然也是辦公用房，如將此類物業(yè)用于居住，或出租供人居住，顯然有違其產(chǎn)權(quán)使用性質(zhì)。所以在實(shí)踐中對其土地性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)信息應(yīng)有明確的認(rèn)識。
第五，酒店式公寓與物業(yè)管理方可能存在物業(yè)糾紛。目前的酒店式公寓多對外發(fā)售或部分發(fā)售，產(chǎn)權(quán)被分散在諸多小業(yè)主手里，或者部分在開發(fā)商手里，物業(yè)公司對其沒有絕對的控制權(quán)，也無法提供統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)，往往致使物業(yè)服務(wù)水平上不去，會產(chǎn)生很多糾紛。
綜上分析，酒店式公寓是新興房地產(chǎn)項(xiàng)目，具有巨大的發(fā)展優(yōu)勢，但同樣因?yàn)槭袌霾唤∪?、法律不健全等原因存在很多法律問題。希望我國相關(guān)立法機(jī)關(guān)盡快立法，更好的規(guī)范相關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)域，使酒店式公寓在我國得到更快更好的發(fā)展。開發(fā)商與投資者也應(yīng)充分意識到并積極應(yīng)對交易中的各種風(fēng)險(xiǎn)，以防患于未然！
