愛華網(wǎng)二手房交易不同意買新房，很多細(xì)節(jié)不容忽視，最應(yīng)該引起重視的就是過戶流程?？梢詮囊韵掳它c來談：
一、買賣雙方建立信息溝通渠道,買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
二、如賣方提供的房屋合法,可以上市交易,買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序),買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商,對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
三、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后,管理部門要查驗有關(guān)證件,審查產(chǎn)權(quán),對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù),對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。
四、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象,按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后,交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契,即大家所俗稱的“白契”。
五、繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜,要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。
六、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后,交易材料移送到發(fā)證部門,買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
七、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù),銀行審核買方的資信,對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估,以確定買方的貸款額度,然后批準(zhǔn)買方的貸款,待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更,買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后,銀行將貸款一次性發(fā)放。
八、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款,賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
過戶時一般會產(chǎn)生契稅、營業(yè)稅、個稅、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費、登記費、印花稅、國土內(nèi)業(yè)費等等。它們的算法分別是：
1、契稅:看買方買你這套房的時候是否是家庭首套房屋,如果是那就按房款的1%收,如果不是就按3%(買方)。
2、營業(yè)稅:你的房屋不足5年,面積小于144平方米,應(yīng)計征差額營業(yè)稅,也就是你現(xiàn)在的房價減原購房價乘5.6%。(賣方)
3、個稅:全額1%。(賣方)4、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費:3元/平方米(雙方各半)
5、登記費:80元/套。(買方)6、印花稅:個人購買免印花稅,只收5元/證。(未規(guī)定哪方交)
7、國土內(nèi)業(yè)費:73.8元/宗。(未規(guī)定哪方交)過戶時需要帶上的證件:買房:身份證 戶口本 結(jié)婚證(如為結(jié)婚提供單身證明)首套房需要開無房證明賣方:房產(chǎn)證、契稅票、原始購房**,身份證和房產(chǎn)證等。
