愛華網(wǎng)通過整理分析現(xiàn)有的一些上市公司案例，其實不難發(fā)現(xiàn)在企業(yè)首發(fā)上市過程中關(guān)于集體土地的一些問題并不十分復雜，主要就是集體土地的出資問題和集體土地租賃的問題。而在實務中遇到這種問題常常覺得沒有頭緒的主要原因還是在于國家對于土地管理立法和執(zhí)行的混亂，導致在整理和判斷這一問題時有些無所適從。由于土地問題有著嚴格的監(jiān)管制度，這些問題處理過程中都會有政府部門的背書，因而在處理這些問題時只要能夠了解事情整個脈絡(luò)并不違反相關(guān)法律規(guī)定就可以了。
（1）集體土地分類
要清楚了解集體土地一些問題的解決思路，那么首先要明確集體土地的分類情況。
根據(jù)目前的規(guī)則體系，集體土地如果從大的范疇里劃分，主要包括農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地三類，而農(nóng)用地又可以分為耕地、園地、林地、牧草地和其他農(nóng)用地共五類，耕地又可以分為基本農(nóng)田和其他耕地。
根據(jù)目前國家的土地使用和監(jiān)管政策，集體土地歸集體所有，不得任意買賣，且主要由集體組織內(nèi)部人員通過承包租賃的方式進行使用。集體土地分類就要求土地使用者在使用土地時必須嚴格按照每個分類不同的要求進行使用，不然就可能是違規(guī)行為。
（2）集體土地與畜禽養(yǎng)殖
集體土地除了我們理解上的農(nóng)民用以種菜種糧食之外，在規(guī)劃化利用上可能主要有如下幾個方面：
①規(guī)?；r(nóng)業(yè)開發(fā)，比如種植園林植物、糧食、牧草等；②規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖；③工業(yè)用地。第一種情況基本上不構(gòu)成障礙，第三種情況基本上就是違規(guī)建筑，需要清理或糾正，對于第二種情形，實踐中倒是有一些爭議，好在《關(guān)于促進規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖有關(guān)用地政策的通知》（國土資發(fā)[2007]220號）在這個問題上給了我們一些思路。主要意見如下：
①用地原則
A規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖用地的規(guī)劃布局和選址，應堅持鼓勵利用廢棄地和荒山荒坡等未利用地、盡可能不占或少占耕地的原則，禁止占用基本農(nóng)田。
B規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖用地確定后，不得擅自將用地改變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用途，防止借規(guī)模化養(yǎng)殖之機圈占土地進行其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
C占用耕地的，原則上由養(yǎng)殖企業(yè)或個人負責補充，有條件的，也--可由縣級人民政府實施的投資項目予以扶持。
②審批手續(xù)
A 集體組織內(nèi)部興辦規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖所需用地按農(nóng)用地管理，作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整用地，不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
B其他企業(yè)和個人興辦或與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民和畜牧業(yè)合作經(jīng)濟組織聯(lián)合興辦規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖所需用地，實行分類管理。畜禽舍等生產(chǎn)設(shè)施及綠化隔離帶用地，按照農(nóng)用地管理，不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。管理和生活用房、疫病防控設(shè)施、飼料儲藏用房、硬化道路等附屬設(shè)施，屬于永久性建（構(gòu)）筑物，其用地比照農(nóng)村集體建設(shè)用地管理，需依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
③使用模式
從目前實踐來看，企業(yè)利用集體土地主要有兩種典型方式：一種是發(fā)行人與村委會或土地承包經(jīng)營權(quán)人直接簽訂租地協(xié)議后，在該租賃土地上自行建場，另一種是合作建設(shè)農(nóng)戶在與村委會或承包人簽訂用地協(xié)議后，按照發(fā)行人提供的設(shè)計方案投資建場，建成后再租賃給發(fā)行人使用。這兩種模式在實踐中都比較常見，當然管理起來也是截然不同的思路，不過只要程序合規(guī)不存在糾紛也不會存在什么重大問題。
（3）審核重點關(guān)注
從現(xiàn)有審核實踐來看，企業(yè)上市過程中涉及集體土地的問題主要有四大類：①集體組織外的人員是否有權(quán)租賃集體土地；②租賃土地程序是否合規(guī)以及是否存在糾紛或潛在糾紛；③是否嚴格按照集體土地的用途進行使用，是否違反了相關(guān)土地管理法規(guī)；④租賃集體土地是否損害了集體組織以及相關(guān)人員的利益。
第一種情況在實踐中遇到的倒不是很多，主要情形可能就是集體土地約定不得租賃給集體組織以外的人使用而租賃。如果存在上述瑕疵的情形，那么首先要做的就是重新理順租賃關(guān)系，如果通過一些措施能夠彌補租賃關(guān)系的則盡快處理，如果租賃關(guān)系無法修復的話則需要盡快清理并提供補救措施。
第二種情形在實踐中屬于出現(xiàn)問題最多的一種情形，主要是情調(diào)租賃協(xié)議和租賃程序的合規(guī)性，這里又分兩種主要情形：
①發(fā)行人與村民簽署土地承包經(jīng)營權(quán)的租賃合同問題。在實踐中，一般情況下出于方便管理的目的，一般都是由村民委員會作為農(nóng)民代表來簽署協(xié)議，那么可能需要關(guān)注的問題有：關(guān)注出租合同程序是否合法，農(nóng)戶是否有出租承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利，是否符合法律相關(guān)規(guī)定；土地承包經(jīng)營權(quán)出租合同是否需要主管部門批準或備案等。
②發(fā)行人土地租賃協(xié)議是與法人簽訂需要關(guān)注事項。發(fā)行人與一家公司就土地承包經(jīng)營權(quán)簽署了流轉(zhuǎn)合同，重點關(guān)注到這種流轉(zhuǎn)合同是否合法，以及這家公司取得土地承包經(jīng)營權(quán)時是否存在瑕疵，這個問題重點關(guān)注并分別介紹林地經(jīng)營權(quán)的權(quán)屬沿革及流轉(zhuǎn)手續(xù)辦理情況。
第三種情形在實踐中也比較常見，不過一般出現(xiàn)這種情形就屬于性質(zhì)比較嚴重的行為?？偨Y(jié)起來，不按照國家規(guī)定用途使用集體土地主要有以下幾類情況：①基本農(nóng)田被用作其他耕地用途；②耕地被用作建設(shè)用地用途；③建設(shè)用地被用作工業(yè)用地用途?；巨r(nóng)田是國家耕地保護的紅線，不論是什么用途和目的均不得占用，在多數(shù)農(nóng)業(yè)類上市公司審核過程中，都會被關(guān)注是否存在占用基本農(nóng)田的情形。耕地被用作建設(shè)用地也是不可以的，除非改變土地用途，比如最常見的農(nóng)村耕地轉(zhuǎn)變?yōu)檎氐那樾?，應該由縣級政府部門出具相關(guān)文件。
第四種情形可能包含幾層內(nèi)涵：①集體土地租賃價格是否公允；②集體土地租賃是否履行了必要的村民決策程序；③集體土地租賃是否存在爭議或者糾紛；④集體土地是否存在不能一視同仁的情形。
