【新聞背景】

廣州市從1997年起，就陸續(xù)興起“返租回報(bào)”的銷售方式，對(duì)各類商場(chǎng)進(jìn)行分隔產(chǎn)權(quán)銷售，比較著名的包括新中國(guó)大廈【人民南路】、中華廣場(chǎng)【中山2路】、億安廣場(chǎng)【解放南路】、北京大廈【北京南路】、名匯商城【下九路】、中旅商業(yè)城【中山五路，公園前地鐵上蓋】、光明廣場(chǎng)【西湖路】、廣百?gòu)V場(chǎng)【即“廣百新翼”，西湖路】。這些大型商場(chǎng)本應(yīng)整體規(guī)劃、整體招租經(jīng)營(yíng)的，但因開(kāi)發(fā)商把它們作為快速回籠資金的工具，都采用了散賣的銷售方式，開(kāi)業(yè)后都經(jīng)歷了大部分租戶經(jīng)營(yíng)不善，關(guān)停整頓的過(guò)程，有些還把原來(lái)的零售業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)榕l(fā)市場(chǎng)才取得成功【如解放南路的億安廣場(chǎng)，經(jīng)歷過(guò)購(gòu)物中心失敗、北京賽特百貨關(guān)門、百盛百貨退場(chǎng)后，現(xiàn)改為工藝品批發(fā)市場(chǎng)----萬(wàn)菱廣場(chǎng)】，但位于黃埔區(qū)的10萬(wàn)平米的、由和黃打造的“廣州國(guó)際玩具禮品城”第一期，銷售超過(guò)90%的面積，小業(yè)主和開(kāi)發(fā)商訴訟10年，全面停業(yè)，導(dǎo)致2期修改了功能----變成酒店公寓！

【行情發(fā)展】

返租回報(bào)的方式，1998年國(guó)家已經(jīng)立法禁止，但全國(guó)各地從未真正停止過(guò)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商很缺錢，而融資的途徑太少、成本過(guò)高，散賣商場(chǎng)就成為開(kāi)發(fā)商快速回籠資金的不二之選了。

大概是從2007年開(kāi)始吧，廣州某地產(chǎn)代理公司的一位超級(jí)聰明的經(jīng)理人，融合了“返租回報(bào)+包銷”的方式，統(tǒng)一以“潮流小商鋪”的定位，“成功”銷售了幾乎全部接手的物業(yè)，銷售單價(jià)是市價(jià)的5倍甚至10倍！

至于這些商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)前景嘛，大家猜猜好了……

【分析答疑】

要完全、清楚地解釋如何投資商鋪以及什么商品適合投資的問(wèn)題，實(shí)在太專業(yè)、太長(zhǎng)篇，從1998年至今，陸續(xù)有記者、年輕的行家、開(kāi)發(fā)商都詢問(wèn)過(guò)筆者……這里，筆者認(rèn)為還是化繁為簡(jiǎn)-----通過(guò)以下3篇文章來(lái)論述吧，相信就算是普通業(yè)主也能明白的，也算是還了我多年的心愿！

第一篇：筆者還原2006年的一次SOHU網(wǎng)的直播---主題是《小業(yè)主還能投資商鋪嗎?》

(——由“廣百新翼退鋪風(fēng)波”引發(fā)的對(duì)話)

時(shí)間：2006年12月22日（周五）下午14：30—16：00

地點(diǎn)：廣州天河北，大都會(huì)廣場(chǎng)2307“焦點(diǎn)房談”演播室

主持人：薛貽炘搜狐焦點(diǎn)廣州商鋪網(wǎng)副總經(jīng)理

參加人物：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：楊軍艇 原天河城（集團(tuán)）股份有限公司副總裁，

經(jīng)營(yíng)商家代表：黃文杰中華百貨公司董事總經(jīng)理，光明廣場(chǎng)董事總經(jīng)理

行業(yè)專家：李天奇【網(wǎng)名“博客：慈悲功夫爹”】

廣州衢通投資咨詢有限公司董事

行內(nèi)律師：陳敏 廣東伯方律師事務(wù)所副主任

業(yè)主代表：孫小姐廣百新翼業(yè)主

【主持人】：今天我們討論的話題是小業(yè)主還能投資商鋪嗎？——由廣百新翼退鋪風(fēng)波引起的對(duì)話，2006年的12月3下午，北京路廣百新翼負(fù)1層業(yè)主群情激憤，上百名業(yè)主集體要求開(kāi)發(fā)商退鋪，這種退鋪在廣州商業(yè)地產(chǎn)界尚屬首例，而且還不斷發(fā)生業(yè)主示威要求退鋪、要求開(kāi)發(fā)商出面解決問(wèn)題，但一直未見(jiàn)有進(jìn)展。

就此，焦點(diǎn)廣州商鋪網(wǎng)作為市內(nèi)專業(yè)的商鋪網(wǎng)站，我們特邀請(qǐng)了相關(guān)人士出席本次對(duì)話。介紹一下出席的嘉賓，第一位是廣百新翼的業(yè)主代表孫小姐，是在2001年購(gòu)買了廣百新翼的-1層商鋪。這一位是楊軍艇先生，是原天河城（集團(tuán)）股份有限公司副總裁，現(xiàn)天河中怡時(shí)尚坊總經(jīng)理。這一位是黃文杰先生，是中華百貨公司董事總經(jīng)理、光明廣場(chǎng)董事總經(jīng)理，這一位是李天奇（博客：慈悲功夫爹）先生，是廣州衢通投資咨詢有限公司董事，商業(yè)地產(chǎn)知名職業(yè)經(jīng)理人，成功盤活了廣州的多個(gè)大型商場(chǎng)【包括1998年陷入困境的天河北路時(shí)代廣場(chǎng)、2000年難以招租的下九路名匯商城】；還有律師陳敏女士，是廣東伯方律師事務(wù)所的副主任。很有幸請(qǐng)到了他們。

我們現(xiàn)在了解到，到現(xiàn)場(chǎng)要求退鋪的最高峰達(dá)到了360個(gè)業(yè)主?，F(xiàn)在請(qǐng)作為業(yè)主代表的孫小姐回顧一下01年買商鋪的情景，你當(dāng)時(shí)怎么買法？在什么情況下買的？

【主持人】：你買鋪的價(jià)格是多少？

【孫小姐】：44萬(wàn)，所有的加起來(lái)。

【主持人】：計(jì)算單價(jià)的時(shí)候是多少？

【孫小姐】：5萬(wàn)到6萬(wàn)。因?yàn)樗慕ㄖ娣e是十六點(diǎn)九平米。還有其他的稅費(fèi)。

【主持人】：我接您的話題，我們搜索了一下過(guò)往的資料，廣百新翼的銷售價(jià)格，平均銷售價(jià)在7-8萬(wàn)/平方米，在商場(chǎng)里面的負(fù)1樓的商鋪這樣的價(jià)格可算是天價(jià)。我們請(qǐng)問(wèn)楊總，做為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，怎么看待這么高價(jià)的商場(chǎng)以及時(shí)至今天出現(xiàn)這種情況？

【楊軍艇】：首先認(rèn)為，因?yàn)橛腥速I，6萬(wàn)塊單價(jià)，返祖5年，我感覺(jué)有人投資。就是一個(gè)有人買，發(fā)展商就靠感覺(jué)，然后找人忽悠，我作為發(fā)展商我發(fā)現(xiàn)，所有買商鋪的人，跟住宅不一樣，住宅很清晰，買商鋪是盲目的，根本不懂，以前廣州銷售商鋪的潮流很熱，所以我投資這個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)始我沒(méi)錢，我全部是借錢，只能是返祖，3年也好，5年也好，回報(bào)我的是利益，所以我一定要做商業(yè)地產(chǎn)，一定要做廣百新翼，因?yàn)橛幸慌晃覀儭膀_”的人買了，為什么不做，何樂(lè)而不為，我馬上拿到錢，所有就搞廣百新翼。發(fā)展商從來(lái)不想其他問(wèn)題，他只想能賺多少錢，他發(fā)現(xiàn)通過(guò)忽悠有人買，就拿到錢了所以就投資搞項(xiàng)目了。

這錢怎么來(lái)，利用返租是一種集資，我認(rèn)為很成功，但是悲劇在買商鋪的人，怎么經(jīng)營(yíng)，這時(shí)候發(fā)展商想第二個(gè)問(wèn)題，怎么經(jīng)營(yíng)？這時(shí)候我一定要請(qǐng)一個(gè)人經(jīng)營(yíng)，因?yàn)槲也粫?huì)，所以要想辦法弄到租金，再給小業(yè)主。請(qǐng)這個(gè)人是好是壞就關(guān)鍵了。

可能廣百請(qǐng)了粵百壞了。作為我來(lái)說(shuō)，我不管，我已經(jīng)錢到手，我不會(huì)退，因?yàn)楹贤迩宄凶庹卟唤o租金是他的事，我不管，反正我已經(jīng)拿到錢了。買鋪?zhàn)拥臉I(yè)主就出問(wèn)題。所以到目前為止，小業(yè)主投資商鋪是失敗的。

【孫小姐】：有生路嗎？

【楊軍艇】：有，發(fā)展商找好的經(jīng)營(yíng)者去經(jīng)營(yíng)，這一定要是一個(gè)人，不是什么體制、定位。找一個(gè)好人、會(huì)經(jīng)營(yíng)的人，才可能給租金你。【筆者注：解放南路的“萬(wàn)菱廣場(chǎng)”就是經(jīng)歷了許多年的更換經(jīng)營(yíng)公司后，才轉(zhuǎn)變功能，成為轉(zhuǎn)型為批發(fā)商場(chǎng)】

【主持人】：開(kāi)發(fā)商實(shí)際上是負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資者，開(kāi)發(fā)商，作為經(jīng)營(yíng)這一塊，往往地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都不會(huì)參與，尤其是百貨零售店的經(jīng)營(yíng)。當(dāng)時(shí)廣百新翼說(shuō)到由廣百新翼經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上他們都沒(méi)有參與，在負(fù)1樓負(fù)3樓之間，在過(guò)去4-5年時(shí)間里，都沒(méi)參與經(jīng)營(yíng)。想到經(jīng)營(yíng)，今天我們請(qǐng)到中華百貨公司的老總黃文杰，他的中華百貨公司也實(shí)在返租的商鋪中實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的。

【黃文杰】：在這種情況下，我認(rèn)為百貨是不適宜碰小業(yè)主的商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，中華廣場(chǎng)的中華百貨經(jīng)營(yíng)面積比較大，樓層比較多，而且3-4樓基本已經(jīng)賣掉了，是返租的，超過(guò)300個(gè)業(yè)主所組成的區(qū)域，因?yàn)橛?年的返租期。再加上因?yàn)槲覀兊谋尘笆且园l(fā)展商為控股的公司，所以某種程度上，涉及在返租的區(qū)域里開(kāi)展百貨經(jīng)營(yíng)是一種需要。如果要我的選擇，我基本上90%以上是否定。作為百貨公司，正常進(jìn)入贏利的狀況要3年時(shí)候，5年的返租期，好不容易做平衡，然后到期了，最后怎么辦？要面對(duì)300個(gè)業(yè)主一個(gè)一個(gè)談。我想這是幾乎不可能讓所有業(yè)主達(dá)成一致意見(jiàn)，在這種情況下，百貨公司也不可能經(jīng)營(yíng)下來(lái)。

我們?nèi)ツ曛腥A廣場(chǎng)4樓到期的時(shí)候，也很無(wú)奈退出經(jīng)營(yíng)，所以形成了很奇怪的百貨公司，面積小，差距大（一層在首層，一層在六層）。實(shí)際上也是因?yàn)?-4樓區(qū)域的返租問(wèn)題，成為了我們不得不退出的原因。

【主持人】：也就是說(shuō)，廣百新翼早期賣商鋪的時(shí)候，構(gòu)想中找廣百，或者他不了解百貨經(jīng)營(yíng)的概念，也或者說(shuō)忽悠一下，讓更多的投資者掏錢，我們今天請(qǐng)了李總，他也是馳騁商界多年，直接策劃成功了很多商場(chǎng)，我們請(qǐng)李天奇（博客：慈悲功夫爹）就這個(gè)案子跟我們講講。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：我同意黃總和楊總的講話，我覺(jué)得目前為止沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目成功，階段性成功的我看到兩個(gè)，一個(gè)是中華廣場(chǎng)，返租期之前是成功的，還有一個(gè)是億安廣場(chǎng)，他是變成批發(fā)廣場(chǎng)之后成功的。跟普通百姓、日常消費(fèi)者相關(guān)的零售業(yè)態(tài)是不成功的，所以我們本著負(fù)責(zé)態(tài)度，做零售業(yè)態(tài)的商場(chǎng)，返租回報(bào)銷售的，統(tǒng)計(jì)到今天為止，還沒(méi)有成功。我們盼望有一個(gè)成功的模式。

我看佛教有說(shuō)，有因有果，成因我不敢說(shuō)開(kāi)發(fā)商騙你的，但是他搞錯(cuò)了對(duì)象，因?yàn)榱闶鄣纳虡I(yè)業(yè)態(tài)是長(zhǎng)線投資，好比1個(gè)長(zhǎng)跑選手跟短跑選手比賽同一距離是不明智的。零售業(yè)態(tài)都是長(zhǎng)跑，只不過(guò)是跑1萬(wàn)米還是100萬(wàn)米的距離，他是搞錯(cuò)對(duì)象。

小業(yè)主由于大多數(shù)都是非商業(yè)的專業(yè)人士，你們其實(shí)不是買商鋪，而是在買高回報(bào)的產(chǎn)品，你們就相信了廣告的選擇。所以從這個(gè)立場(chǎng)說(shuō)，業(yè)主也是沒(méi)有辦法的辦法。從我記憶中，廣州這種大規(guī)模做廣告。黃總的中華廣場(chǎng)也碰到了類似的問(wèn)題，3-4樓沒(méi)辦法去統(tǒng)一。

【主持人】：從廣百新翼銷售過(guò)程看，有幾個(gè)關(guān)系，一個(gè)是投資開(kāi)發(fā)商，一個(gè)是業(yè)主購(gòu)買商鋪成為廣百新翼的業(yè)主，還有想象當(dāng)中的經(jīng)營(yíng)者，還有返租，到今天為止，他們這三種關(guān)系是合法存在呢？

【陳敏律師】：我認(rèn)為是合法的，我講一下現(xiàn)實(shí)中的情況，一般來(lái)講，這種返租，發(fā)展商賣的同時(shí)，又租回來(lái)，我是賣的人，又是承租方。承租下來(lái)之后，他做什么？他給經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)，他給他經(jīng)營(yíng)，也有兩種可能，承租后委托經(jīng)營(yíng)戶打理，或者返租回來(lái)之后再轉(zhuǎn)租給經(jīng)營(yíng)戶打理。通常第一種方式要多一點(diǎn)，不管怎樣，他都是自己不經(jīng)營(yíng)，有另外一個(gè)經(jīng)營(yíng)戶幫他經(jīng)營(yíng)，這是第二個(gè)關(guān)系。

小業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者之間沒(méi)有很直接的關(guān)系，返租合同也不跟他簽。在這些合同關(guān)系里面只有一個(gè)條款將小業(yè)主和經(jīng)營(yíng)戶聯(lián)系起來(lái)，就是返租合同中允許轉(zhuǎn)租的條款，如果沒(méi)有這個(gè)條款，經(jīng)營(yíng)戶承租是不合法。剛剛說(shuō)到返租，01年建設(shè)部的銷售管理辦法，有明確規(guī)定禁止返租。當(dāng)時(shí)你們?cè)?1年買的時(shí)候肯定有問(wèn)題，當(dāng)時(shí)你們買的時(shí)候肯定沒(méi)有竣工，這種銷售行為跟這個(gè)規(guī)定是相沖突的，而且當(dāng)時(shí)抓得很厲害，在行政管理上有這個(gè)概念，我剛剛說(shuō)返租銷售合同不違法，是指他不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不是無(wú)效的行為，返租銷售合同是有效的。雖然返租銷售合同違反建設(shè)部的規(guī)定，但這個(gè)規(guī)定是屬于部門規(guī)章，他不是法律和行政法規(guī)，只有違反法律和法規(guī)的、強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定的合同才是無(wú)效的。

法律是指人大制定的法律，行政法規(guī)是國(guó)務(wù)院頒布的條例。這樣看，返租行為雖然是部門規(guī)章所不允許發(fā)生的行為，但是返租銷售合同本身還是是有效的。

在行政管理的層面，對(duì)返租銷售還是有處罰，沒(méi)有竣工的商品房，在銷售的時(shí)候，返本銷售，或者是包租，對(duì)這種行為是1-3萬(wàn)元的處罰。這一塊問(wèn)題不是很大。畢竟不是直接違反了強(qiáng)制性的規(guī)定，不影響合同效力。

另一個(gè)比較大的問(wèn)題就是廣告。剛剛楊總講了，給誰(shuí)經(jīng)營(yíng)很關(guān)鍵。你上面寫了廣百經(jīng)營(yíng)，是不是對(duì)鋪的價(jià)格有很大影響。因?yàn)殇佉彩沁@樣，我們不能說(shuō)哪個(gè)鋪必然好，必然不好，關(guān)鍵是要做旺，旺起來(lái)的理由是什么？之前的經(jīng)驗(yàn)看有些鋪旺的原因就是經(jīng)營(yíng)者好，初期做旺了就有好的前景，一開(kāi)始是一個(gè)死盤，那肯定不行，一個(gè)鋪幾年不行，鋪的價(jià)值就大打折扣，所以廣告的問(wèn)題影響很大。

【主持人】：現(xiàn)在發(fā)展商成了承租戶，他返租回來(lái)還是不去經(jīng)營(yíng)，他可能會(huì)轉(zhuǎn)租給其他人，或者包租。從新中國(guó)大廈97年首次推出返租。這種返租概念，開(kāi)發(fā)商究竟怎么思考，為什么會(huì)推出？請(qǐng)楊總探討一下。

【楊軍艇】：我回應(yīng)一下陳敏律師說(shuō)的話，現(xiàn)在買鋪，分幾個(gè)問(wèn)題，第一投資，投資者投資，是你的判斷失誤，或者是虛假?gòu)V告使你對(duì)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有充分的認(rèn)識(shí)，不要說(shuō)失誤就打官司。因?yàn)槟惚旧硎峭顿Y，投資贏了怎么辦，輸了就說(shuō)廣告虛假。我們從哲學(xué)來(lái)說(shuō)，你蠢，為什么接受被別人騙，第一你是投資，第二你投資的是商業(yè)地產(chǎn)，第三，投資商業(yè)地產(chǎn)之后，別慌。商鋪將來(lái)還是商業(yè)，將來(lái)一定成功，僅僅把投資的回報(bào)期拉長(zhǎng)一點(diǎn)。今天未能回報(bào)。黃文杰搞中華廣場(chǎng)，3年之后才說(shuō)利潤(rùn)，你投資一個(gè)商鋪，一年就要回報(bào)是不可能的。什么是商業(yè)？消費(fèi)者、租戶、跟發(fā)展商相互之間要有認(rèn)知的過(guò)程。投資者記住，第一，你投資了。第二你買的是商業(yè)物業(yè)，商業(yè)物業(yè)要時(shí)間，天河城過(guò)了5年才有今天的天河城，要時(shí)間。第三，投資的商業(yè)一定是商業(yè)，如果投資的不是商業(yè)，政府說(shuō)要炸的話，就失敗了。否則一定成功。

今天看報(bào)紙，你會(huì)發(fā)現(xiàn)富豪榜是沒(méi)有一個(gè)搞商業(yè)地產(chǎn)的。

為什么不進(jìn)入？因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)還不成氣侯，發(fā)展還不夠。為什么不夠？因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)相當(dāng)多，但是投資商業(yè)地產(chǎn)的人沒(méi)有一個(gè)有錢的，等于是投資房地產(chǎn)住宅的誰(shuí)有錢？

商業(yè)地產(chǎn)吹很有錢，他以為拿到錢，實(shí)際一份錢都拿不到，只能是返租，我賣給你，然后租回來(lái)，然后給租金你，一定要想著這個(gè)問(wèn)題。我把五年后的錢先拿回來(lái)。我看場(chǎng)旺了，就好。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：中國(guó)金融還沒(méi)有跟國(guó)際接軌，所有我們的金融機(jī)構(gòu)不管開(kāi)發(fā)商拿來(lái)什么產(chǎn)品，都像對(duì)住宅一樣對(duì)待，所以只能虛高價(jià)格賣，5年之后，甚至更長(zhǎng)的價(jià)格，現(xiàn)在要體現(xiàn)出來(lái)。

【楊軍艇】：有一個(gè)廣場(chǎng)說(shuō)10年返租，他騙一批投資商業(yè)地產(chǎn)的人，把10年后賺的錢拿過(guò)來(lái)，還貸款。

【孫小姐】：你覺(jué)得小業(yè)主不能投資買？投資怎么辦？

【楊軍艇】：他們根本不懂商業(yè)。

【主持人】：你剛剛說(shuō)返租銷售用的是未來(lái)的錢，我想返租銷售的銷售價(jià)格是不是等于商鋪實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，加上去預(yù)計(jì)著返租租金？

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：其實(shí)是偷換了概念，為什么把商鋪的價(jià)格虛高，因?yàn)橛欣碛筛鶕?jù)，他是根據(jù)步行街，或者是商業(yè)街門市房變成購(gòu)物中心內(nèi)所有樓層的平均價(jià)格。像北京路步行街的租金是2千多每平方米。

【黃文杰】：關(guān)鍵他是有標(biāo)尺參考。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：第二，5年返租，是把5年街鋪每年遞升8%之后，又偷換了概念，現(xiàn)在返租銷售是哪一個(gè)能正常經(jīng)營(yíng)。變得很虛高，不是虛高百分之幾十的問(wèn)題，而是虛高百分之幾百。

【楊軍艇】：你說(shuō)中怡搞成住宅，1-8樓均價(jià)多少？1萬(wàn)、還是2萬(wàn)。

你說(shuō)多少？我們的鋼筋、水泥、地價(jià)擺在這里，人工標(biāo)準(zhǔn)是80塊，他的造價(jià)不超過(guò)1萬(wàn)，為什么賣3萬(wàn)，因?yàn)榻裉斓纳虡I(yè)地產(chǎn)，由于小業(yè)主膨脹起來(lái)，他要買。因?yàn)橹袊?guó)人很多錢，今天廣州人每年的年收入是3萬(wàn)6千。

你買鋪認(rèn)為是商鋪是可以漲的。中怡定的是1.5萬(wàn)，成本是多少？8千就是了。為什么這么高，就是因?yàn)楹芏嗖欢虡I(yè)的提高了。就是千萬(wàn)的小業(yè)主提出的。不是消費(fèi)者，他們到正佳、天河城很清晰。

由于廣州市的人錢太多。投資方向不對(duì)，認(rèn)為投資商鋪好，為什么投資商鋪，就是黃文杰這幫人忽悠。

【孫小姐】：有沒(méi)有成功的？

【楊軍艇】：一定成功，你投資有風(fēng)險(xiǎn)，第二投資商鋪有時(shí)間，第三投資商鋪一定是商鋪，所以一定會(huì)成功。

【孫小姐】：可以賺錢嗎？

【楊軍艇】：可以賺錢，至少在5%-8%。10%不可能。

【黃文杰】：我覺(jué)得把商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格捧高，很主要的原因不是我，是楊總。因?yàn)樘旌映菢?shù)立了案例，商業(yè)地產(chǎn)大家都買。然后有一個(gè)人寫了一篇文章，說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)是印鈔機(jī)。所以他們都買。因?yàn)樽≌钦胰俗猓巧虡I(yè)地產(chǎn)有機(jī)會(huì)學(xué)天河城。而且這種捧起來(lái)的價(jià)格小業(yè)主是次要的，發(fā)展商是首要。為什么捧，賣得越高，他賺得越多，我沒(méi)有賣的，也可以租金調(diào)得高一點(diǎn)。為什么正佳的價(jià)格開(kāi)始參考天河城。一起步就這樣，天河城搞了5年才這樣。

【楊軍艇】：天河城誤導(dǎo)了整個(gè)廣州市購(gòu)物中心的投資者，他認(rèn)為天河城3個(gè)億（每年的租金）很好賺，他們根本不懂商業(yè)。

【孫小姐】：天河城為什么是成功的？

【楊軍艇】：因?yàn)樗幸慌⑿鄣娜藙?chuàng)造才成功的。

【陳敏】：實(shí)際上是經(jīng)營(yíng)出來(lái)的。

【黃文杰】：我想說(shuō)的第二點(diǎn)，要否決楊總，你說(shuō)買商鋪一定成功？有的人買商鋪也有不成功，血本無(wú)歸。有一個(gè)商場(chǎng)，管理費(fèi)不斷的增加，業(yè)主就棄產(chǎn)。不要了。小業(yè)主屬于弱勢(shì)群體。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：當(dāng)年時(shí)代廣場(chǎng)在我接手后就沒(méi)有繼續(xù)銷售了，我是1998年8月份接手的，但是我沒(méi)有被天河城誤導(dǎo)，哈哈……

【主持人】：從專家們說(shuō)的來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)包括在售的商場(chǎng)商鋪，價(jià)格是虛高，尤其采取的返租銷售的模式，更顯得虛高。但是虛高也有說(shuō)法，陳敏律師也說(shuō)了，通過(guò)廣告形式表現(xiàn)出來(lái)。廣百新翼業(yè)主退鋪業(yè)主提出了幾個(gè)理由之一就是虛假?gòu)V告，我翻閱了一些資料，業(yè)主們認(rèn)為，在以往的宣傳當(dāng)中，廣百新翼與廣百層層相同，由廣百統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理，共享廣百品牌等一切成功資源。這些話開(kāi)發(fā)商沒(méi)能保證會(huì)實(shí)現(xiàn)的，沒(méi)有想過(guò)實(shí)現(xiàn)不了的結(jié)果。

而且，我也看了在銷售的時(shí)候的宣傳資料，也確實(shí)埋下了伏筆，他寫著廣百新翼魅力都市位于負(fù)1、2、3樓，1-9層與廣百平行相同，開(kāi)通鋪位，由廣百統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理。這種廣告詞語(yǔ)為鋪墊虛高的價(jià)格有沒(méi)有影響？廣百的人說(shuō)，他們一直只說(shuō)只經(jīng)營(yíng)1-9樓，因?yàn)檎麄€(gè)大廈開(kāi)發(fā)的時(shí)候，是粵泰和廣百合作開(kāi)發(fā)的，開(kāi)發(fā)后，廣百按照合作的前提條件，夾層和負(fù)1、2、3樓都是廣百的。整個(gè)廣告詞語(yǔ)里面修飾，都引起了業(yè)主最大的爭(zhēng)議。

【陳 敏】：1-9層是不賣的，地下1-3層是賣的。這是銷售廣告，他不是品牌推廣的概念，這樣廣告里面雖然有一些指明1-9樓由廣百經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有說(shuō)負(fù)1、2由他們經(jīng)營(yíng)，但是更多廣告內(nèi)容是說(shuō)整個(gè)大樓是由廣百統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，這部分是不真實(shí)的。這是虛假?gòu)V告。我想回應(yīng)楊總，他認(rèn)為鋪本來(lái)不值錢，發(fā)展商說(shuō)值錢你就以為值錢，這是你傻，我不承擔(dān)責(zé)任。這點(diǎn)我不反對(duì)，但是你的廣告說(shuō)的是廣百經(jīng)營(yíng)，這是很客觀的說(shuō)法，應(yīng)當(dāng)有事實(shí)依據(jù)。

說(shuō)鋪面的價(jià)值很好很高，這種廣告是虛的。盡管廣告法律也規(guī)定廣告里面不能說(shuō)能升值多少，但是其實(shí)有些東西很模糊。只要不是特別具體,很難說(shuō)他有什么問(wèn)題，但是具體明確的廣告是要承擔(dān)責(zé)任的，這樣的廣告詞還是對(duì)投資者的投資決定有影響。

【楊軍艇】：第一，投資行為是你的事。

第二、受不受騙還是你的事。第三條，廣告的本身是城啟跟廣百之間的關(guān)系，城啟理解為廣百承諾了。

【陳敏】：我們不認(rèn)為是這樣，憑借什么理解？他的解釋是有洽談，有洽談不一定有結(jié)果。如果你跟廣百簽合同，我返租下來(lái)，就是由你經(jīng)營(yíng)。打這個(gè)廣告就沒(méi)錯(cuò)。這個(gè)廣告所產(chǎn)生出來(lái)的現(xiàn)在這種結(jié)果，要么是廣百違約，要么是發(fā)展商打虛假?gòu)V告。

【楊軍艇】：這個(gè)時(shí)候這是三方的關(guān)系，我出廣告錯(cuò)在哪里？我沒(méi)違法，我聽(tīng)李天奇（博客：慈悲功夫爹）說(shuō)，可以行。你說(shuō)違法是沒(méi)簽約的違法還是什么？一定要說(shuō)違法，沒(méi)有違法是道德層面上。

【陳敏】：首先他打廣告其內(nèi)容一定是要確定無(wú)誤的，他現(xiàn)在顯然是沒(méi)有確定。他只是打過(guò)招呼，這東西（指廣百經(jīng)營(yíng)的約定）如果存在，可以認(rèn)為是廣百有過(guò)錯(cuò)，但是廣百現(xiàn)在不承認(rèn)有這回事。你們就算是有洽談，不一定說(shuō)已經(jīng)簽約了

【楊軍艇】：我聽(tīng)說(shuō)李天奇（博客：慈悲功夫爹）說(shuō)，他要管商業(yè)地產(chǎn)，我就打廣告，我聽(tīng)說(shuō)他管行不行。

【陳 敏】：不行。

【楊軍艇】：我打“聽(tīng)說(shuō)”。

【陳 敏】：沒(méi)問(wèn)題。

【楊軍艇】：說(shuō)起法律，是不是違法與不違法，如果法律判斷道德情操的時(shí)候，法律不要說(shuō)，不能說(shuō)話。這個(gè)時(shí)候你是不是不能說(shuō)話，我聽(tīng)說(shuō)他來(lái)管這個(gè)事情，你不能說(shuō)話。

【陳敏】：但是你沒(méi)有打。

【楊軍艇】：律師一定說(shuō)犯法不犯法，或者律師在道德上指導(dǎo)一點(diǎn)意見(jiàn)，不能說(shuō)我說(shuō)幾句話就說(shuō)我犯法，從律師的角度，我們判斷你有沒(méi)有違法，虛假?gòu)V告，是騙人，有沒(méi)有騙，騙人是成立，你的工夫很多很多。

【陳敏】：騙沒(méi)騙不是你認(rèn)為，如果你站在發(fā)展商的角度，你可以這樣打廣告，誰(shuí)有意向經(jīng)營(yíng)這個(gè)樓。

【楊軍艇】：如果城啟【廣百新翼的開(kāi)發(fā)商】打虛假?gòu)V告，他怎么處理？

【陳 敏】：一個(gè)是司法解釋，2003年的司法解釋，審理房地產(chǎn)司法解釋里面有很明確的規(guī)定，如果廣告的內(nèi)容是明確具體，而且對(duì)房?jī)r(jià)及合同簽訂有影響的時(shí)候，我們將該廣告視為要約?，F(xiàn)在廣百經(jīng)營(yíng)這個(gè)廣告既然是具體明確，可以視為要約，我業(yè)主可以要求你履行，你做不到就是違約，違約就承擔(dān)違約責(zé)任。因?yàn)槟阕霾坏?，守約方可以要求賠償損失。這種情況下，業(yè)主是不是可以要求解約呢？這要看廣告的承諾對(duì)他有多大影響？是不是承諾不兌現(xiàn)導(dǎo)致合同根本目的不能實(shí)現(xiàn)，是不是買這個(gè)房子就是為了廣百經(jīng)營(yíng)，如果不是廣百經(jīng)營(yíng)的話，這個(gè)購(gòu)房目的就實(shí)現(xiàn)不了。

【楊軍艇】：你說(shuō)得相當(dāng)對(duì)，業(yè)主買房的時(shí)候，沒(méi)有考慮廣百經(jīng)不經(jīng)營(yíng)，有些業(yè)主只考慮到退不退鋪，一把話說(shuō)出來(lái)，就出問(wèn)題了。當(dāng)初為什么買房，我只管5年后回報(bào)8%，回報(bào)不了就退鋪。有些業(yè)主是從香港來(lái)的，看到廣告，8%回報(bào)，5年后退鋪，他根本不考慮廣百。

【主持人】：或者說(shuō)廣告說(shuō)有某公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，該公司是沒(méi)人知道，也就不會(huì)會(huì)出現(xiàn)像孫小姐說(shuō)，買這個(gè)鋪?zhàn)觾蓚€(gè)理由，一個(gè)是退鋪，第二是廣百。如果不知道是什么公司經(jīng)營(yíng)怎么辦？

【陳敏】：我剛剛說(shuō)的一種情況是指違約，楊總這個(gè)問(wèn)題跟這種情況沒(méi)關(guān)系，但跟另外一種情況有關(guān)系，就是業(yè)主提出撤銷合同，你發(fā)展商跟我簽合同的時(shí)候，有欺騙行為，導(dǎo)致我簽約時(shí)意思表示不真實(shí)，所以我請(qǐng)求撤銷，如果大家對(duì)是否存在欺騙行為有爭(zhēng)議，即使不構(gòu)成欺騙，我們還是可以以重大誤解為由要求撤銷合同。你有兩個(gè)辦法退鋪：解除合同或撤銷合同，而撤銷合同的理由也有兩個(gè)。從法律來(lái)講，打撤銷是保險(xiǎn)一點(diǎn)，訴訟風(fēng)險(xiǎn)小一些。

你剛剛提的問(wèn)題，我認(rèn)為我受了欺騙，我提出撤銷，你說(shuō)，他當(dāng)時(shí)沒(méi)有受到欺騙，那怎樣辦？他現(xiàn)在起訴的時(shí)候，就是主張因?yàn)槭悄闾摷購(gòu)V告騙得他買了鋪，那么現(xiàn)在發(fā)展商你要舉證證實(shí)他買鋪不是因?yàn)榭吹綇V告所說(shuō)的廣百經(jīng)營(yíng)，而是因?yàn)榭吹綇V告所說(shuō)的無(wú)理由退鋪，你發(fā)展商要承擔(dān)舉證責(zé)任。

【楊軍艇】：目前為止我都證實(shí)，當(dāng)初一個(gè)業(yè)主買商鋪就是為了無(wú)理由退鋪，他買的，我來(lái)證實(shí)。我拿文件來(lái)證實(shí)。

【陳敏】：必須由發(fā)展商舉證。

【楊軍艇】：發(fā)展商到今天為止，分分鐘說(shuō)沒(méi)有騙你，發(fā)展商一開(kāi)始騙人的話，但是實(shí)際說(shuō)騙你了。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：開(kāi)發(fā)商不是一個(gè)人的公司，他在做宣傳之前，也有專業(yè)的策劃，經(jīng)營(yíng)公司，有可能開(kāi)發(fā)商的老板被這些策劃人、策劃公司忽悠了。

【陳敏】：我們討論的是小業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的關(guān)系。你發(fā)展商打了廣告就要負(fù)責(zé)任。

【主持人】：你開(kāi)發(fā)商要是覺(jué)得被人騙了，你要另案起訴。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：我要說(shuō)，廣告是怎么出臺(tái)，其他有部分內(nèi)容，現(xiàn)在還沒(méi)有做，不一定廣百經(jīng)營(yíng)，肯定是廣百之中某些人清楚表達(dá)了意向。

【陳敏】：法律上就是這樣，廣告出來(lái)必定是事實(shí)才能打廣告。

不能將猜想的事情當(dāng)成事實(shí)打出來(lái)。如果當(dāng)初廣告只是打出“與廣百洽談經(jīng)營(yíng)”，這樣投資者的感覺(jué)是不一樣。這是你的廣告詞問(wèn)題。我們講誠(chéng)信，法律要求是很嚴(yán)格，對(duì)任何人誠(chéng)信的要求都很嚴(yán)格，至于被騙者不能說(shuō)他智商低?，F(xiàn)在恰恰是你自己打了這樣的廣告，而且這個(gè)廣告對(duì)鋪的價(jià)值有影響，打起官司法官會(huì)問(wèn)你，為什么要說(shuō)廣百經(jīng)營(yíng)，不說(shuō)其他？

【楊軍艇】：如果我是廣百，我當(dāng)初事實(shí)上是這樣。我們講法律事實(shí)上，廣百經(jīng)營(yíng)，但是沒(méi)有簽約。實(shí)際上當(dāng)初謝總【當(dāng)年的廣百總經(jīng)理】要管負(fù)1、2層。

【陳敏】：這是舉證問(wèn)題，現(xiàn)在看到的都是表象證據(jù)，我們現(xiàn)在看到的都是從媒體上說(shuō)的，后面是不是還有其他的背景，我們不知道，如果以虛假?gòu)V告起訴撤銷這個(gè)合同，結(jié)果一上庭，發(fā)展商就舉證證明跟他跟廣百確實(shí)有合同，那我小業(yè)主就敗訴。

【楊軍艇】：不是敗訴，是說(shuō)法而已。

【黃文杰】：還有一個(gè)就是小業(yè)主為什么受騙，他說(shuō)廣百經(jīng)營(yíng)，為什么當(dāng)初廣百不站出來(lái)否認(rèn)。

【陳敏】：我們看這個(gè)事情存在與否很關(guān)鍵，如果存在，必然是廣百違約，不是城啟打虛假?gòu)V告，如果有這樣的協(xié)議，這種協(xié)議可能是口頭表達(dá)，或者是錄音，只要是任何跡象有這個(gè)事實(shí)，最終法院采納不采納，我們暫且不說(shuō)，只要有事實(shí)，就是廣百違約，但是現(xiàn)在如果沒(méi)有這個(gè)事實(shí)，就不僅不能說(shuō)廣百有惡意，而且還應(yīng)該說(shuō)是發(fā)展商對(duì)廣百侵權(quán)。

【楊軍艇】：對(duì)。

【陳敏】：你侵犯我的權(quán)利，我放棄要求你承擔(dān)責(zé)任，反正我跟你沒(méi)關(guān)系，你不能說(shuō)我沒(méi)站出來(lái)說(shuō)，這種合同關(guān)系就成立了。

【黃文杰】：很多人就是看廣告，看到廣百，但是廣百又沒(méi)出聲。

【主持人】：這就變成發(fā)展商承擔(dān)兩種責(zé)任，第一虛假問(wèn)題，如果廣百要告他，還有侵權(quán)的問(wèn)題。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：從情理來(lái)講，我同意黃總的意見(jiàn)，廣告就放在廣百的門口，你不否認(rèn)，廣百當(dāng)然有責(zé)任了。

【黃文杰】：是的，廣百不能說(shuō)這個(gè)樓造出來(lái)你不知道。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：我同意黃總說(shuō)的，這個(gè)樓廣告都打得這么大，廣百卻說(shuō)不知道？！

【陳敏】：他不是打廣告的一方，他是被引用的一方。為什么他是被侵權(quán)的一方，現(xiàn)在大家都認(rèn)為廣百是惡意的，這就是為什么他會(huì)被侵權(quán)，因?yàn)檫@個(gè)事情對(duì)廣百有負(fù)面影響，法律上沒(méi)有規(guī)定被侵權(quán)的一方要承擔(dān)責(zé)任。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：這真的是嚴(yán)重的誤導(dǎo)，廣百?zèng)]有站出來(lái)澄清。

廣百不可能不知道。但關(guān)鍵是廣百不反對(duì)，是否構(gòu)成了認(rèn)同或稱為默認(rèn)廣百新翼開(kāi)發(fā)商的廣告內(nèi)容？

【楊軍艇】：小業(yè)主明確法律關(guān)系的話，他們舉牌、游行要考慮，你根本不知道投訴是誰(shuí)？你投訴城啟又什么樣？

【孫小姐】：現(xiàn)在要城啟退鋪，他拿了我們的錢。

【陳敏】：我之所以這么說(shuō)，因?yàn)槲铱瓷闲瞧谖宓难虺峭韴?bào)，我首先認(rèn)為這個(gè)報(bào)道是完整真實(shí)的，因?yàn)檫@個(gè)報(bào)道中可以看出，發(fā)展商他跟廣百?zèng)]有達(dá)成經(jīng)營(yíng)協(xié)議。

【楊軍艇】：在這個(gè)前提下你是對(duì)的。上星期五羊城晚報(bào)的東西我是否定的。這個(gè)東西我認(rèn)為不成立。

不可能成立，為什么？因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)人變了，后面的領(lǐng)導(dǎo)人說(shuō)前面的東西跟我無(wú)關(guān)，我們廣百?gòu)膩?lái)都說(shuō)管理，沒(méi)有說(shuō)經(jīng)營(yíng)，我認(rèn)為這篇報(bào)道不成立。所以不要盲目的相信，作為國(guó)營(yíng)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)，我當(dāng)過(guò)領(lǐng)導(dǎo)，不是否定前面的領(lǐng)導(dǎo)，我不可能承認(rèn)他。

【陳敏】：不管他們之間有什么事情，最多只能是，他們有可能談過(guò)，跟以前領(lǐng)導(dǎo)談過(guò)，肯定沒(méi)有達(dá)成協(xié)議，如果達(dá)成協(xié)議了，城啟的人早就把這個(gè)協(xié)議拿出來(lái)了。但他就是沒(méi)有。

【楊軍艇】：沒(méi)錯(cuò)，所以星期五的報(bào)道不成立。

【陳敏】：你這個(gè)說(shuō)法站不住腳。

【主持人】：我們剛剛談了許多商業(yè)地產(chǎn)商鋪各個(gè)角色之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格虛高，還有廣告的虛假等問(wèn)題。現(xiàn)在有360個(gè)小業(yè)主要求退鋪，我想請(qǐng)教專家，讓你們給意見(jiàn)他們，該怎么走這條路？

【楊軍艇】：退鋪不合實(shí)際，不應(yīng)該退鋪，因?yàn)榘l(fā)展商都沒(méi)有錢，不可能給錢，只能老老實(shí)實(shí)經(jīng)營(yíng)下去，退鋪不合實(shí)際，退鋪合法但不一定得到你想要的。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：退鋪在實(shí)際操作中，我認(rèn)為不可能全部滿足。我不知道有沒(méi)有360個(gè)，但是我認(rèn)為開(kāi)發(fā)商城啟不可能滿足得了360人的退鋪要求。剛剛楊總也說(shuō)了，他不可能有這么多錢，而且他現(xiàn)在不可能賣回以前的價(jià)。所以業(yè)主們還是應(yīng)該通過(guò)抱團(tuán)形式選舉委員會(huì)的領(lǐng)袖出來(lái)，至于他們少數(shù)人不同意，不要緊，大多數(shù)人用行動(dòng)影響他們，我覺(jué)得是比較好，可行的方法。但是不可能有100分的方案出來(lái)。但是你如果拿70分的方案出來(lái)都應(yīng)該操作了，要不然就死了。

【黃文杰】：我覺(jué)得站在今天的角度看，為什么他們提出退鋪，有兩個(gè)原因，1、該拿到的回報(bào)，返租的回報(bào)沒(méi)有拿到，還欠著。

2、至今還沒(méi)有經(jīng)營(yíng)成功，沒(méi)旺，假如返租拿不到，假如人很多，我還是能拿回來(lái)。說(shuō)到底，現(xiàn)在還沒(méi)有很好的經(jīng)營(yíng)起來(lái)，這是很核心的問(wèn)題。

所以小業(yè)主急了，要退鋪，如果現(xiàn)在很成功，談不到這個(gè)問(wèn)題，即使還欠著房租。我的鋪還是值錢。關(guān)鍵是這一點(diǎn)。

小業(yè)主怎么擺脫不旺。怎么辦？買鋪的時(shí)候，買鋪的那一天，只要這個(gè)不是街鋪，你就把命運(yùn)交給了這個(gè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)。

【楊軍艇】：相當(dāng)對(duì)。

【黃文杰】：買鋪的時(shí)候，你就要考慮誰(shuí)在經(jīng)營(yíng)，怎么經(jīng)營(yíng)？有什么方式和概念？或者實(shí)際可操作的東西，讓他可經(jīng)營(yíng)下去，經(jīng)營(yíng)成功？這很關(guān)鍵，但是小業(yè)主把它作為投資的工具，好象買債券一樣，利息比銀行還要高，5年之后還可以拿回來(lái)的東西。他們是這么簡(jiǎn)單的認(rèn)為，僅僅是作為投資的工具，還可以退戶更保險(xiǎn)。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：開(kāi)發(fā)商當(dāng)初可能天真地以為設(shè)計(jì)的程序可以百分百的做到。

【黃文杰】：小業(yè)主他們看到的是錢，是回報(bào)，而不是經(jīng)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)和方法。所以我覺(jué)得小業(yè)主，買鋪的時(shí)候，一定要看誰(shuí)來(lái)經(jīng)營(yíng)。怎么經(jīng)營(yíng)。第二，現(xiàn)在已經(jīng)成了小業(yè)主，我們?cè)趺崔k？我也同意兩位老總的意見(jiàn)，你要退鋪，不太現(xiàn)實(shí)，即使官司贏了，但是贏了公司拿不到錢的，我想占了大部分。你再去打官司，最后也得不到自己想要的結(jié)果，還不如向現(xiàn)實(shí)低頭，該怎么辦？

唯一的方法就是抱團(tuán)了，成立業(yè)委會(huì)，成立大家共同認(rèn)可的機(jī)構(gòu)，大家授權(quán)給他，成為形式上一個(gè)經(jīng)營(yíng)體跟外面實(shí)際經(jīng)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)合作。如果我是百貨公司，我跟你這些業(yè)主，或者你給我5年，我肯定不干?，F(xiàn)在把鋪賣出去之后，成功的案子也說(shuō)了，比較成功的只有億安廣場(chǎng)，還有一個(gè)新中國(guó)，是賣服裝批發(fā)，但也過(guò)了好多年。如果賣散的鋪?zhàn)拥某雎凡皇菍?duì)一個(gè)大店，因?yàn)檫@些全都是個(gè)人，他的出路應(yīng)該是個(gè)人對(duì)個(gè)人。起步的時(shí)候要抱團(tuán)做一個(gè)東西，一個(gè)概念的東西，一個(gè)特色的東西。做一樣的東西，最終小業(yè)主要面對(duì)租賃的問(wèn)題，你個(gè)人就對(duì)個(gè)人。批發(fā)市場(chǎng)在是個(gè)人對(duì)個(gè)人的。最終還是往這個(gè)方向跑。但是在形成這個(gè)特色過(guò)程中，唯有小業(yè)主抱團(tuán)，統(tǒng)一讓一個(gè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)做若干年，形成了這種特色，我賣其他東西，整個(gè)區(qū)域就賣這個(gè)東西，到過(guò)了你委托經(jīng)營(yíng)期限的時(shí)期，你就個(gè)人對(duì)個(gè)人。最終形成特色的經(jīng)營(yíng)區(qū)域，這樣才能生存下去。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：我補(bǔ)充一點(diǎn)，城啟很可惜是做了虛假?gòu)V告，我個(gè)人認(rèn)為。

如果他沒(méi)有做虛假?gòu)V告，當(dāng)初若真的由廣百統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)于小業(yè)主來(lái)說(shuō)，廣百（或者其他任何的百貨公司），也不可能給予小業(yè)主平均每平方米那么高的回報(bào)，而他們真像楊總說(shuō)的，他們的智力有問(wèn)題。如果廣百一直幫他經(jīng)營(yíng)，也不可能達(dá)到你的回報(bào)年8%（按其負(fù)一層加負(fù)二層的平均售價(jià)￥65000/平米，年回報(bào)率8%來(lái)推算，即月租金單價(jià)為￥433/平米）。

【楊軍艇】：想都想得到，不可能。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：楊總正在跟百貨公司合作。

我隨便幫你算，400多一平米可能嗎？很可惜他做了虛假，如果不做虛假一點(diǎn)問(wèn)題也沒(méi)有。

【黃文杰】：說(shuō)白了就是太容易被騙了。廣百經(jīng)營(yíng)，如果天河城經(jīng)營(yíng)更有可能。

【楊軍艇】：我們說(shuō)明天，剛剛黃總說(shuō)的，團(tuán)隊(duì)精神，個(gè)體不行，團(tuán)隊(duì)的精神解決這個(gè)問(wèn)題。

【黃文杰】：只能靠自己了，達(dá)到一定層的業(yè)主，5層以上，你們就可以委托別人做了。這樣的狀況不可能委托，一個(gè)百貨公司委托一個(gè)超市來(lái)做。大部分的店鋪都做了鞋城，剩下的他也只能做鞋城。要達(dá)到100%，可能性比較渺茫。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：因?yàn)槲覀円龑?dǎo)一下社會(huì)，然后走專業(yè)市場(chǎng)比較職業(yè)的路，是不是批發(fā)，不一定是。批發(fā)市場(chǎng)99%做不成。做一些別的專業(yè)，如專業(yè)展示場(chǎng)、專業(yè)零售場(chǎng)等。

【陳敏】：返租給百貨公司做，百貨公司一定要100%的業(yè)主的同意，但是專業(yè)市場(chǎng)不一樣。

【黃文杰】：最終的結(jié)果是個(gè)人對(duì)個(gè)人。在啟動(dòng)的過(guò)程中只能抱團(tuán)。

過(guò)了一半數(shù)做某一種東西，實(shí)際上某些就會(huì)跟，就會(huì)形成這個(gè)市場(chǎng)。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：像一德路“海中寶”專業(yè)市場(chǎng)，一樓賣鞋、二樓賣小吃，三樓賣文具。他現(xiàn)在也沒(méi)有問(wèn)題。

【黃文杰】：?jiǎn)?dòng)要靠自己?jiǎn)?dòng)，那就不行，啟動(dòng)的時(shí)候要抱團(tuán)，有一部分比例的，一起認(rèn)同做一個(gè)東西，或者是授權(quán)做一個(gè)東西，這個(gè)市場(chǎng)才能夠形成。

【楊軍艇】：這是做市場(chǎng)，你們這么多小業(yè)主的唯一辦法。

【主持人】：三個(gè)經(jīng)營(yíng)專家認(rèn)為真正走司法途徑，走退鋪的途徑不大可行，也不太實(shí)際，也提出了未來(lái)經(jīng)營(yíng)模式的意見(jiàn)。要是真的沒(méi)辦法統(tǒng)一，更多的業(yè)主要退鋪，從法律上他們?cè)趺醋撸?/p>

【陳敏】：在法律講，任何時(shí)候提出解除合同，一定要有一個(gè)前提，對(duì)方有能力退這個(gè)錢，如果沒(méi)有能力的話，訴訟很危險(xiǎn)，贏了也很危險(xiǎn)。第二點(diǎn)，從專業(yè)角度來(lái)講，我一定要提醒你們，由于解除合同的訴訟，基本上沒(méi)有人封自己的鋪，因?yàn)榉庾约旱匿佔(zhàn)右惨X（訴訟保全費(fèi)用），這樣合同一旦解除，判決生效，不管發(fā)展商還是你，到房管局將合同登記取銷，這個(gè)時(shí)候發(fā)展商就可以把房子賣掉，你面臨的結(jié)果是既沒(méi)錢又沒(méi)房?？赡鼙饶阍V訟之前還差，至少在這之前，鋪?zhàn)舆@個(gè)東西還在。如果打完官司，程序沒(méi)有控制好，有可能把鋪丟掉了而退鋪的錢卻沒(méi)有拿到。你申請(qǐng)執(zhí)行的時(shí)候，他沒(méi)有錢支付退鋪的款項(xiàng)，這時(shí)你就會(huì)錢財(cái)兩空。

【黃文杰】：現(xiàn)在這種狀況，拍賣也不值錢。

【陳敏】：封鋪的話，是很愚蠢的。做這個(gè)訴訟，要做到棄產(chǎn)。

【楊軍艇】：我們的觀點(diǎn)是繼續(xù)做。

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：訴訟是為了追討他所欠的。

【孫小姐】：比如負(fù)2層明年6月份交鋪，但他連鋪?zhàn)右膊唤o，因?yàn)橛幸恍╅g隔的問(wèn)題，有可能因?yàn)橄赖膯?wèn)題，那不是等于我們連鋪?zhàn)右材貌涣耍?/p>

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：兩個(gè)概念，一個(gè)是給不給經(jīng)營(yíng)權(quán)、產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)給了，但是用不用得了。

【陳敏】：我按合同的要求，要回這個(gè)鋪。他重新間隔了。

【楊軍艇】：城啟表態(tài)一定退鋪，你的鋪還在經(jīng)營(yíng)就不要退，不在經(jīng)營(yíng)就退。

【黃文杰】：如果真的拿到錢就退。

【陳敏】：你要解除合同，就要一手交錢一手解除。

【楊軍艇】：城啟表態(tài)了？

【李天奇（博客：慈悲功夫爹）】：你可以限時(shí)間。

【楊軍艇】：明年六月份退，那有什么關(guān)系。

【陳敏】：打官司解除有風(fēng)險(xiǎn)。

【主持人】：我們請(qǐng)了幾個(gè)專家，也請(qǐng)了業(yè)主代表談了廣百新翼很多情況，包括商鋪價(jià)值的虛高，包括虛假?gòu)V告，也包括賣散商場(chǎng)的出路，比如說(shuō)抱團(tuán)，或者走專業(yè)市場(chǎng)。今天由于時(shí)間的關(guān)系，我們的對(duì)話告一段落，我們有一個(gè)期盼，我們作為商鋪的專業(yè)網(wǎng)站，我們希望開(kāi)發(fā)商盡早跟小業(yè)主面對(duì)面妥善解決這些事情，也建議小業(yè)主抱團(tuán)實(shí)施解決問(wèn)題的方法。

【黃文杰】：自救還是最根本的。

【主持人】：同時(shí)還有一個(gè)建議，未來(lái)小業(yè)主投資商鋪，要更慎重，看清市場(chǎng)，看清楚你的標(biāo)的物究竟是什么回事。今天非常感謝各位，今天是冬至，祝大家節(jié)日快樂(lè)。

【備注：后續(xù)內(nèi)容，敬請(qǐng)參閱我的系列博客第二篇《小業(yè)主如何投資商鋪才能不做“小野豬”？》】

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