農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力

【大理著名專家律師--馬培杰律師】

最近一段時(shí)間以來(lái)，關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)糾紛案件呈現(xiàn)快速上升趨勢(shì)，主要原因是房產(chǎn)升值較快，房屋拆遷涉及巨額補(bǔ)償款，政府強(qiáng)拆后損失的補(bǔ)償?shù)?。在訴訟中，當(dāng)事人對(duì)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓效力爭(zhēng)論很大，為此，大理馬培杰律師根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，就轉(zhuǎn)讓效力問(wèn)題作些探討，希望對(duì)大家有所幫助。

一、相關(guān)法律規(guī)定

農(nóng)村宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村居民在法律允許范圍內(nèi)對(duì)宅基地的占有、使用、收益的權(quán)利。對(duì)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，我國(guó)幾個(gè)層次的法律均有規(guī)定，而且存在沖突和矛盾的地方，但是，根據(jù)法律層次沖突解決的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是允許的。

（一）法律對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定

《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！倍锻恋毓芾矸ā返?2條第3款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！边@并非對(duì)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的禁止，僅是對(duì)農(nóng)民宅基地分配申請(qǐng)資格上的限制。《民法通則》第80條第3款“土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓”，這是1987年開(kāi)始實(shí)施法律規(guī)定，這里的“土地”是否包括“土地使用權(quán)”，還是僅指土地所有權(quán)，抑或兩種權(quán)利兼而有之？1988年通過(guò)的《憲法》第2條修正案將憲法第10條第4款修改為：“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”《憲法》第2條修正案并沒(méi)有顧及土地的不同類別，也沒(méi)有考慮土地的不同所有權(quán)主體，而是規(guī)定“所有土地”的使用權(quán)都可以“依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”?！睹穹ㄍ▌t》第80條第3款的規(guī)定只能理解為對(duì)土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓限制，否則違憲。因此，此款規(guī)定并非屬對(duì)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的禁止規(guī)定。

（二）行政法規(guī)對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作出的規(guī)定《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（1999年5月6日發(fā)布）（下稱《通知》）規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。根據(jù)地隨房走的原則，這是對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)定，但該《通知》并不是行政法規(guī)。依據(jù)現(xiàn)行的《行政法規(guī)制定程序條例》關(guān)于決定與公布的規(guī)定，“行政法規(guī)草案由國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議，或者由國(guó)務(wù)院審批”“報(bào)請(qǐng)總理簽署國(guó)務(wù)院令公布施行?！?、“簽署公布行政法規(guī)的國(guó)務(wù)院令載明該行政法規(guī)的施行日期”。依據(jù)當(dāng)時(shí)生效的《行政法規(guī)制定程序暫行條例》　第三條“　行政法規(guī)的名稱為條例、規(guī)定和辦法。”第十四條“　行政法規(guī)草案由國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議，或者由國(guó)務(wù)院總理審批?！薄〉谑鍡l“　經(jīng)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)或者經(jīng)國(guó)務(wù)院總理審定的行政法規(guī)，由國(guó)務(wù)院發(fā)布，或者由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)、國(guó)務(wù)院主管部門發(fā)布。”從名稱上來(lái)看，該《通知》的名稱不符合法規(guī)的制定程序規(guī)定；從通過(guò)的程序來(lái)看，該《通知》僅經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院辦公會(huì)議，未經(jīng)過(guò)法定的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議，或者由國(guó)務(wù)院總理審批程序；從發(fā)布的程序來(lái)看，該《通知》僅由國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布，未符合法定的“由國(guó)務(wù)院發(fā)布，或者由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)、國(guó)務(wù)院主管部門發(fā)布”程序。另外，該通知也未公布施行日期。因此，該《通知》并不是行政法規(guī)，現(xiàn)行行政法規(guī)沒(méi)有對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作出禁止性規(guī)定。

（三）行政規(guī)章對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作出的規(guī)定目前關(guān)于宅基地轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的規(guī)章級(jí)規(guī)定有國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)與使用權(quán)的若干規(guī)定》第169條“宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。建造在該宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓”。這里禁止的是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但其效力只是行政規(guī)章。、四、結(jié)論根據(jù)民法的一般原則，法無(wú)禁止的皆可為，根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才無(wú)效。

因此，對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或買賣在其上所建商品房的行為，沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，只是違反了國(guó)務(wù)院辦公廳的政策性規(guī)定及行政規(guī)章規(guī)定，依法有效。

二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓的條件

農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但必須具備以下條件：

1、經(jīng)本經(jīng)濟(jì)組織（村委會(huì)或村集體全體成員）同意;

2、轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一經(jīng)濟(jì)組織成員（同村人）;

3、轉(zhuǎn)讓人戶口已遷出本村或轉(zhuǎn)讓人系因繼承等導(dǎo)致“一戶多宅或多房”。如轉(zhuǎn)讓人系一戶一宅，須明確表示不再申請(qǐng)宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障;轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓宅基地后，再申請(qǐng)宅基地的，將不予批準(zhǔn)。

4、受讓人不得違反“一戶一宅”原則，即受讓人在接受轉(zhuǎn)讓時(shí)無(wú)宅基地;

5、宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，須與住房一并轉(zhuǎn)讓。

三、農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議范文

農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議：
　　轉(zhuǎn)讓方： (以下簡(jiǎn)稱甲方)
　　受讓方： (以下簡(jiǎn)稱乙方)
　　甲乙雙方就宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，經(jīng)自愿、平等、友好協(xié)商，達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議如下：
　　一、宅基地坐落、面積
　　甲方將拆遷所得的坐落于——————的宅基地轉(zhuǎn)讓給乙方，具體位置編號(hào)和面積由乙方(以甲方的名義)競(jìng)買或摸號(hào)后確定。
　　上述宅基地的使用權(quán)歸乙方享有。
　　二、轉(zhuǎn)讓金額
　　該宗地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣——萬(wàn)元。
　　三、付款方式及期限
　　乙方在甲方原房屋拆除后3日內(nèi)向甲方支付人民幣————萬(wàn)元，余款在取得土地使用權(quán)證并交付給乙方后——日內(nèi)付清。
　　四、房產(chǎn)歸屬
　　1.在該宅基地上的房屋由乙方自行出資建造，房產(chǎn)歸乙方所有。
　　2.建房手續(xù)由甲方配合辦理，所涉費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
　　3.房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應(yīng)無(wú)條件配合乙方將土地證和房產(chǎn)證辦理到乙方名下，所涉的相關(guān)費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。
　　五、違約責(zé)任
　　本協(xié)議簽訂后，任何一方均不得反悔。
　　如甲方反悔應(yīng)當(dāng)向乙方全額退還宅基地轉(zhuǎn)讓款25萬(wàn)元，并償付違約金————萬(wàn)元，如造成乙方損失的，還應(yīng)賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和房地產(chǎn)增值部分);如乙方反悔，則已付的土地轉(zhuǎn)讓款作為違約金償付給甲方。
　　六、未盡事宜

　　未盡事宜雙方另行協(xié)商。
　　七、協(xié)議生效條件
　　本協(xié)議經(jīng)雙方簽字后生效。
　　八、協(xié)議份數(shù)
　　本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份。
　　甲方： 乙方：
　　年 月 日

四、法律責(zé)任及糾紛解決

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第七十三條規(guī)定：買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門沒(méi)收違法所得;對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施;可以并處罰款;對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

如果因農(nóng)村宅基地使用權(quán)協(xié)議發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人可以向人民法院提起訴訟，維護(hù)自身合法權(quán)益。

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