未取得房屋所有權(quán)而轉(zhuǎn)讓單位集資房的買賣行為是否合法有效？或者說將“集資建房名額指標(biāo)”轉(zhuǎn)讓給他人后，還能不能“要”回來？

近日，漢臺(tái)區(qū)法院審理了一起“集資房指標(biāo)買賣糾紛案”。原告袁某與被告熊某均系單位職工，袁某和熊某經(jīng)協(xié)商達(dá)成了以下主要內(nèi)容的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》：“1、甲方(袁某)同意將其單位集資房轉(zhuǎn)讓給乙方(熊某)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)人民幣40000元；2、乙方根據(jù)工程進(jìn)度和單位要求支付建房款；3、乙方承擔(dān)集資建房的所有費(fèi)用和一切風(fēng)險(xiǎn)；4、乙方有權(quán)取得集資房的使用權(quán)和所有權(quán)；5、甲方必須將與集資房相關(guān)的合同、收據(jù)、發(fā)票、房產(chǎn)證等資料原件及時(shí)交給乙方，并積極配合乙方辦理房屋更名和過戶手續(xù)；雙方同時(shí)還約定了違約金。協(xié)議簽訂后，熊某按要求以袁某的名義交納了前兩次集資建房款，最后一次熊某以自己的名義向單位交納了3萬余元的集資建房款。集資房建成后，袁某分到了單位C型21棟205號(hào)房。因?yàn)榉课萆禎q價(jià)，此時(shí)的集資房每平方米約升值1000元左右。袁某見有利可圖而毀約，要求熊某再給至少10萬元人民幣才可以繼續(xù)履行合同。經(jīng)過幾次談判和協(xié)商，熊某只同意再給4萬。因?yàn)椴荒軡M足袁某的要求，雙方多次協(xié)商無果，不歡而散。熊某遂強(qiáng)行住進(jìn)該集資房?jī)?nèi)，并進(jìn)行了裝修。袁某遂訴至法院，以涉案房屋在訂立協(xié)議時(shí)原告尚未實(shí)際取得為由，要求判令雙方所簽訂的協(xié)議無效。

對(duì)本案如何處理，審理中產(chǎn)生了兩種截然相反的觀點(diǎn)：

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雙方所簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。理由是轉(zhuǎn)讓時(shí)袁某沒有取得房產(chǎn)證；沒有取得單位同意；違反了有關(guān)規(guī)定；轉(zhuǎn)讓行為無效。法律依據(jù)：1、《城市房地產(chǎn)管理法》37條規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓；2、單位內(nèi)部文件規(guī)定。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效。理由是集資轉(zhuǎn)讓指標(biāo)的性質(zhì)是一種確定的民事權(quán)利，具體而言是一種可期待物權(quán)。雖然集資的對(duì)象范圍是由單位確定的，帶有福利性。但單位通過分房將職工基于其工齡、職稱以及各方面的條件所確定的房?jī)r(jià)及其相關(guān)附屬因素確定各職工名下，所以在分房方案確定后，各職工所享有的權(quán)利已經(jīng)是確定下來，是一種民事的可期待物權(quán)。因?yàn)槭且环N民事權(quán)利，所以職工依法可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。本案實(shí)質(zhì)上就是集資建房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛，并非房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛；這種轉(zhuǎn)讓是權(quán)利義務(wù)的概括性轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓行為不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定；沒有損害其他人的利益，所以轉(zhuǎn)讓行為有效。法律依據(jù)：《合同法》第八十八條；《民法通則》第五十八條；《物權(quán)法》第15條和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋》(一)第四條。

案例評(píng)析：

本案主要涉及集資房未取得完全產(chǎn)權(quán)前的轉(zhuǎn)讓效力問題。

所謂合同無效，指的是合同嚴(yán)重欠缺有效要件，絕對(duì)不容許按當(dāng)事人合意的內(nèi)容來賦予其法律效果?！逗贤ā反_立了“鼓勵(lì)交易”原則，對(duì)合同效力一般不輕易作無效認(rèn)定。對(duì)合同是否無效，該法第52條、53條以列舉的方式作了明確規(guī)定。從本案的情況看主要涉及第52條規(guī)定的第二種情況：“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”以及第五種情況：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”關(guān)于是否違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定問題，也是實(shí)踐中最多見和爭(zhēng)議最大的。最高人民法院合同法司法解釋（一）第四條將其進(jìn)一步明確為：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！彼痉▽?shí)踐中一般認(rèn)為，理解這一司法解釋規(guī)定應(yīng)注意兩個(gè)方面的問題：

1、判斷合同無效的標(biāo)準(zhǔn)必須是全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)。只有法律和行政法規(guī)才能用來判斷合同無效。人民法院在宣告合同無效的時(shí)候，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)，除非該行政規(guī)章、地方性法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是根據(jù)法律、行政法規(guī)的授權(quán)制定的。

2、按照合同法第52條的規(guī)定必須是違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。法律的規(guī)定，在民法上可以分為任意性和強(qiáng)制性的規(guī)定。所謂任意性的規(guī)定就是指法律的規(guī)定可以由當(dāng)事人通過約定來加以改變。合同法主要是任意性規(guī)定，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人自治，當(dāng)事人可以通過特別約定來改變。強(qiáng)制性規(guī)范是當(dāng)事人不能改變的，違反強(qiáng)制性規(guī)范就有可能導(dǎo)致合同無效。這些強(qiáng)制性規(guī)范大多體現(xiàn)在行政法規(guī)里面，違反這些規(guī)定則有可能導(dǎo)致合同無效。

本案的單位集資建房，實(shí)質(zhì)上是福利分房的一種。“集資房”（即老百姓所說的“半產(chǎn)權(quán)”房）是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過程中的一個(gè)過渡性政策，產(chǎn)生于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下商品房市場(chǎng)尚未建立，貨幣化分房尚未形成之際。目前，我國(guó)存在著多種性質(zhì)的房屋，主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開發(fā)建造的可在市場(chǎng)上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售給個(gè)人的房改房，按照地方人民政府政策指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房，這主要是指單位集資房和安居房，城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房（指一些城中村利用本村的集體土地自行開發(fā)的村民福利房，只能銷售給本村村民和村民內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，不允許作為商品房對(duì)外銷售；所謂村證房其實(shí)就是沒有產(chǎn)權(quán)證的房子。）等。最高人民法院為規(guī)范商品房買賣行為已于2003年出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，但該《解釋》只將調(diào)整范圍明確限定在商品房買賣行為，而對(duì)集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等非商品房買賣糾紛案件并不適用。

本案就是一起原來參加單位集資的職工將集資建房轉(zhuǎn)讓給他人一定時(shí)間后又以轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效為由提起的訴訟。本案中，盡管單位仍稱之為產(chǎn)權(quán)人，但單位實(shí)質(zhì)上失去了自由處置房屋的權(quán)利，除非得到住戶的許可。我國(guó)現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定禁止購(gòu)房指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓，就民事行為而言，法律無明文禁止就是可以實(shí)施的，即使有單位規(guī)定集資房不得轉(zhuǎn)讓，但這只是單位的內(nèi)部規(guī)定，不能對(duì)抗第三人，更不能成為合同無效的理由。作為一種歷史性產(chǎn)物，其時(shí)地方政府、有關(guān)單位甚至國(guó)家的行政規(guī)章、地方法規(guī)對(duì)福利性集資房的轉(zhuǎn)讓都作了不少禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定不屬于法律、法規(guī)的位階，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。同時(shí)，從正常的交易習(xí)慣來看，當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓這種“半產(chǎn)權(quán)”房屋，應(yīng)視為一種概括性轉(zhuǎn)讓，對(duì)“半產(chǎn)權(quán)”房屋產(chǎn)生的權(quán)利變化包括所有權(quán)的全部取得，單位實(shí)質(zhì)上已不再享有任何權(quán)利。

回到本案，房屋作為一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權(quán)變動(dòng)的成立要求，而非買賣合同成立的要件。本案中，袁某作為單位職工，在獲得集資建房資格后，即享有取得集資房屋的請(qǐng)求權(quán)。其與熊某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)，尚未辦理房屋權(quán)屬登記證書，故袁某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)雖未取得該集資房屋的所有權(quán)，但其對(duì)集資房的權(quán)利屬于資格權(quán)利，在法理上屬于一種期待利益，屬債權(quán)范疇，可依法轉(zhuǎn)讓?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第七十九條規(guī)定，債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（1）根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；（2）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；（3）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)袁某與熊某之間《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的內(nèi)容，熊某所購(gòu)袁某單位集資房的所有權(quán)歸熊某所有，但房產(chǎn)證暫以袁某之名登記。嗣后，熊某雖仍以袁某名義參與單位集資建房，承擔(dān)剩余集資建房款等相關(guān)費(fèi)用，但最后一筆集資款卻系熊某以自己名義交納。袁某所在單位對(duì)袁某與熊某上述事實(shí)知情，且實(shí)際接受熊某交來的后續(xù)房款。故袁某與熊某之間集資權(quán)的轉(zhuǎn)讓可定性為權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，袁某與熊某之間的協(xié)議書雖然名為房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，實(shí)際上是集資建房的請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓。

民事法律行為以意思表示為要素。本案中，袁某與熊某在平等、自愿、協(xié)商的基礎(chǔ)上訂立《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，是雙方真實(shí)的意思表示?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項(xiàng)雖規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，但根據(jù)立法本意，其設(shè)置的目的是對(duì)在房屋所有權(quán)尚不明確的情況下，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓行為的一種限制。且該規(guī)定適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，而非本案所涉及的是集資建房的資格轉(zhuǎn)讓。本案中，袁某所購(gòu)單位集資房系我國(guó)體制改革過渡期間的一種特殊產(chǎn)物，袁某將房屋賣給不符合購(gòu)買集資房條件的熊某，雖然不符合經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)。

關(guān)于是否損害第三人單位的利益問題。前已述及，既然集資建房資格轉(zhuǎn)讓是權(quán)利義務(wù)的概括性轉(zhuǎn)讓，也是集資建房的請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓，那么單位此時(shí)已不再享有任何權(quán)利，也就無從談及損害其利益的問題。何況，協(xié)議訂立后，熊某按約定支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)并履行了交納集資款的義務(wù)，尤其是以自己的名義繳納了最后一筆集資款，且已實(shí)際居住該集資房。這表明單位雖有不許私自轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，但對(duì)實(shí)際出現(xiàn)的情況也是默認(rèn)的，故本案也不存在侵犯單位利益的情形。既然該買賣行為并未損害國(guó)家、集體、他人利益和違反社會(huì)公共利益，故袁某與熊某之間所簽訂之購(gòu)房協(xié)議應(yīng)為合法有效協(xié)議。

綜上所述，本案原告袁某與被告熊某間訂立的集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議既不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不損害第三人的利益，因此，該種情形并不在法律規(guī)定的合同無效情形范圍內(nèi)；同時(shí)，誠(chéng)實(shí)信用是民法的基本原則，雙方當(dāng)事人根據(jù)意思自治的原則，在平等自愿的情況下達(dá)成了購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議，就應(yīng)全面履行自己的合同義務(wù)，承擔(dān)自己應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。被告在房產(chǎn)升值時(shí)反悔，不僅違反了民法最基本的誠(chéng)信原則，也影響物的流轉(zhuǎn)的穩(wěn)定性。因此，雙方所簽訂的協(xié)議體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。法院理應(yīng)判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。