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部門：耕契處 答復(fù)時(shí)間：2013-08-13 10:38

配套費(fèi)是否作為契稅計(jì)稅依據(jù)或計(jì)算基礎(chǔ)

1.城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱配套費(fèi)）是指為城市道路、橋梁等城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)而籌集的地方財(cái)政性資金。

2.國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào)中規(guī)定：從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)，支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”。在地方國(guó)庫(kù)中設(shè)立專賬，專門核算土地出讓收入和支出情況。

分析：

這里要分兩種情況：一是土地競(jìng)拍出讓時(shí)，國(guó)土部門在測(cè)算土地價(jià)格時(shí)就將配套費(fèi)測(cè)算進(jìn)土地出讓價(jià)格中，土地出讓合同價(jià)即為土地出讓的全部收益；另一種是土地出讓時(shí)，將土地出讓價(jià)格拆分成土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等分別收取，一般是以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，主要是在安置房、保障房、公共建設(shè)等項(xiàng)目會(huì)有，市場(chǎng)上更多的是競(jìng)拍方式。土地出讓收益由財(cái)政部門負(fù)責(zé)管理，國(guó)土部門征收。取得土地使用權(quán)的約定，只能是體現(xiàn)在一個(gè)協(xié)議或合同中，其他部門以通知單等名義收取配套費(fèi)是取得土地使用權(quán)行為的另外一種政府收費(fèi)行為。

3.有些稅務(wù)機(jī)關(guān)誤讀文件規(guī)定：

財(cái)稅【2004】第134號(hào)中，（二）以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

分析：稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。但此規(guī)定當(dāng)初主要是指有的地方出讓價(jià)含配套費(fèi)，或?qū)⒊鲎寖r(jià)拆分成土地出讓金、配套費(fèi)等行為。假設(shè)開發(fā)企業(yè)競(jìng)拍凈地，取得土地后不開發(fā)，由于不辦規(guī)劃等證件，則市政建設(shè)配套費(fèi)不用交，然后再原價(jià)轉(zhuǎn)讓土地，受讓方此時(shí)的土地契稅肯定是不含市政建設(shè)配套費(fèi)。

另外需要說(shuō)明的是在土地出讓是毛地時(shí)（現(xiàn)在競(jìng)拍都是凈地），需要企業(yè)另支付土地拆遷補(bǔ)償，等拆遷完成后才能辦理土地過戶手續(xù)時(shí)，這說(shuō)明在未拆遷完成辦好過戶手續(xù)前，土地使用權(quán)并未真正在企業(yè)名下，企業(yè)并未真正取得土地使用權(quán)，此支付的土地拆遷補(bǔ)償理應(yīng)含在契稅計(jì)稅依據(jù)內(nèi)。

4.國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)國(guó)稅函[2009]603號(hào)規(guī)定：契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)通過“招、拍、掛”程序承受國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅。

另根據(jù)契稅條例規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，應(yīng)以成交價(jià)格作為契稅的計(jì)稅依據(jù)。契稅條例細(xì)則第九條規(guī)定，條例所稱成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。不應(yīng)片面理解稅收規(guī)定，一刀切地將市政配套建設(shè)費(fèi)納入契稅計(jì)稅依據(jù)過于牽強(qiáng)。從法律的效力層次來(lái)講，條例細(xì)則的效力要大于文件規(guī)定，文件只應(yīng)在細(xì)則范圍內(nèi)進(jìn)行規(guī)定。

分析：取得土地使用權(quán)的標(biāo)志即為簽訂土地出讓合同辦好土地證（有時(shí)土地證會(huì)滯后，但事實(shí)占用也算標(biāo)志已取得土地使用權(quán)），在此階段，與土地相關(guān)的全部經(jīng)濟(jì)利益只能是土地出讓合同價(jià)格，不可能是取得土地證后在辦理規(guī)劃證或施工許可證時(shí)再收取的配套費(fèi)，不能誤讀財(cái)稅【2004】第134號(hào)。

辦理規(guī)劃證或施工許可證時(shí)再收取的配套費(fèi)在會(huì)計(jì)核算上應(yīng)列在“開發(fā)成本--前期費(fèi)用—規(guī)費(fèi)”科目，而不應(yīng)在“開發(fā)成本--土地費(fèi)用”科目下核算。將出讓價(jià)拆分成土地出讓金、配套費(fèi)等行為的，配套費(fèi)在“開發(fā)成本--土地費(fèi)用”科目下核算

浙江2012年前對(duì)以出讓方式取得土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，不得收取城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（浙價(jià)費(fèi)[2008]295號(hào)）。從2012年又恢復(fù)，以出讓方式取得土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目參照浙價(jià)房[1997]209號(hào)中規(guī)定的非出讓方式取得土地使用權(quán)的征收范圍和繳納標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（浙財(cái)綜[2012]4號(hào)）。這里通過規(guī)劃或建設(shè)部門收取的配套費(fèi)應(yīng)作為規(guī)費(fèi)處理。

江蘇部分城市通過規(guī)劃或建設(shè)部門收取的配套費(fèi)也應(yīng)作為規(guī)費(fèi)處理。

另根據(jù)財(cái)稅〔2012〕82號(hào)第四條，企業(yè)承受土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)，并在該土地上代政府建設(shè)保障性住房的，計(jì)稅價(jià)格為取得全部土地使用權(quán)的成交價(jià)格。

這一條規(guī)定雖然針對(duì)的是企業(yè)取得土地使用權(quán)且用于代建保障房建設(shè)的，要求將只要是取得土地使用權(quán)用于開發(fā)建設(shè)的，不管是代建還是自建，都必須按取得全部土地使用權(quán)的成交價(jià)格計(jì)算契稅。企業(yè)招拍掛也是取得土地使用權(quán)，那計(jì)稅價(jià)格也應(yīng)是取得全部土地使用權(quán)的成交價(jià)格，取得全部土地使用權(quán)，一般就是以辦理好土地使用權(quán)證為主要標(biāo)志，而現(xiàn)在招拍掛土地辦理土地使用權(quán)證，一般也就是依據(jù)土地出讓合同，不存在辦理土地使用權(quán)時(shí)要先繳納配套費(fèi)。

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