愛華網(wǎng)第一章 綜 述
第一節(jié) 項目總論
第二節(jié) 項目背景
第三節(jié) 項目基本情況
第四節(jié) 主要財務指標
第二章 市場研究
第一節(jié) 經(jīng)濟環(huán)境分析
第二節(jié) 項目周邊環(huán)境分析
第三節(jié) 競爭對手分析
第四節(jié) 目標市場分析與定位
第三章 項目經(jīng)營設想
第一節(jié) 項目市場定位
第二節(jié) 項目內(nèi)部設置
第三節(jié) 項目管理和營銷體系
第四節(jié) 銷售和推廣計劃
第五節(jié) 會員制體系設置
第四章 財務評價
第一節(jié) 項目投資效益估算
第二節(jié) 靜態(tài)經(jīng)濟效益分析
第三節(jié) 動態(tài)經(jīng)濟效益分析
第五章 風險分析
第一節(jié) 風險分析
第二節(jié) 結(jié) 論
附件
附表一：《投資估算表》
附表二：《年經(jīng)營收入估算表》
附表三：《年經(jīng)營成本估算表》
附表四：《年利潤估算表》
附表五：《現(xiàn)金流量表》
附表六：《折舊與攤銷估算表》
第一章 綜 述
第一節(jié) 項目總論
星海游泳館是一個定位于休閑、xx、娛樂的企業(yè)，是園區(qū)管委會投資建設， 星海大廈項目是蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館的二期項目之一，一期項目有游泳、嬉水、體療、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子xx中心、女子瘦身，并開設游泳訓練班、武術培訓班等，并備有日本料理、日式酒吧等配套功能。作為星海游泳館二期項目，設立xx會館有更深層次的設想，通過整合和改造一期現(xiàn)有項目，配合二期新開的壁球、網(wǎng)球、羽毛球項目，打造一個特點鮮明的體育產(chǎn)業(yè)群。蘇州工業(yè)園區(qū)游泳館有限公司擬就星海游泳館二期星海大廈四、五層群樓xx會所項目與xxxx投資管理有限公司提出商榷。為加強雙方相互的了解，并達成最終的共識，我方在考察認證的基礎上，提供本項目的可行性方案交由貴方參考。
第二節(jié) 項目背景
xx產(chǎn)業(yè)股份有限公司始終致力于中國體育產(chǎn)業(yè)的開拓與發(fā)展。是國家體育總局下屬的體育產(chǎn)業(yè)公司，作為xx產(chǎn)業(yè)股份的下屬公司，以xx產(chǎn)業(yè)為主營業(yè)務和發(fā)展目標的xx投資管理有限公司是xxxx產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略決策中心、品牌與連鎖經(jīng)營管理中心、物流配送中心、專業(yè)咨詢培訓中心以及信息服務中心，并與中國奧委會建立起合作伙伴關系，努力推進全民xx的發(fā)展。同時，通過有效的國際合作，引進國外知名xx品牌、資金和管理體系，是xxxx迅速發(fā)展的重要舉措。與美國連鎖xx知名品牌xx公司的強強聯(lián)合和有效的合作，在引進其先進的管理方法和經(jīng)驗的基礎上結(jié)合各地方市場的特性形成了自己一套完整的xx俱樂部管理體系，成功打造了“xxxx”xx品牌。目前已經(jīng)在以北京為主的北方地區(qū)發(fā)展了八家連鎖俱樂部，擁有會員過萬人。
公司發(fā)展的目標是采取直營、合作經(jīng)營和特許加盟等方式，以京、滬、穗為重點，并輻射其它城市的連鎖格局，五年內(nèi)形成全國過百家的連鎖經(jīng)營規(guī)模，實現(xiàn)品牌、理念、營銷、管理、培訓的統(tǒng)一，建立起以xx業(yè)為核心，同時帶動體育用品業(yè)、信息業(yè)和無形資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)，實現(xiàn)多層次立體產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營格局。并通過資本運營，力爭三年內(nèi)成為國內(nèi)xx產(chǎn)業(yè)的“領頭羊”，五年內(nèi)占有國內(nèi)xx市場的最大份額。
作為中國奧委會的合作伙伴單位，xx擁有奧運商用標志的特許使用權。隨著2008年北京奧運會的臨近，xxxx投資管理有限公司將實質(zhì)性地介入奧運會項目中有關xx項目的相關工作。
第三節(jié) 項目基本情況
蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館是由蘇州工業(yè)園區(qū)管委會投資建設，位于蘇州工業(yè)園區(qū)星海街蘇春西路口，正處于蘇州工業(yè)園中央CBD的核心地帶，一期xx項目以游泳館為主，占地面積12000平方米，建筑面積6350平方米。館內(nèi)設有一個50m×25m的標準游泳池和二個兒童嬉水池，是江蘇目前設施領先的室內(nèi)全溫控游泳館。由蘇州工業(yè)園區(qū)商旅集團公司全面經(jīng)營管理。開設項目有一樓的游泳，二樓的有氧操房、及瘦身美容、理療、足浴等。三樓設有3塊羽毛球以及器械、空手道項目。
蘇州工業(yè)園區(qū)星海大廈群樓位于星海游泳以東10米，并和星海游泳館有過道相連。包括四、五層的xx會館，以及四層2300平方米的洗浴中心，4 片羽毛球場，4片壁球場。雙方就星海大廈群樓四、五層xx會館項目達成初步合作意向，此項目建筑面積為四層的1594平方米加上五層的1684平方米，總共3278平方米。經(jīng)雙方協(xié)商，星海大廈項目由xxxx投資管理有限公司和蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館有限公司合作開發(fā)，合作方式以xxxx投資管理有限公司為主，并采用“xxxx”xx俱樂部品牌。雙方合作的具體細節(jié)將會進一步協(xié)商，現(xiàn)就此項目的投資預算以及市場效益做出分析評估，以便貴方參考。
從戰(zhàn)略上考慮，xxxx的進入，不但提高了星海游泳館有限公司品牌形象，也有效整合了的現(xiàn)有的xx項目，使項目得到了豐富和完善。同時，本項目對于搶灘蘇杭市場，提高xxxx投資管理有限公司和xxxxxx俱樂部在長江三角洲及周邊地區(qū)的知名度有十分重要的意義。
第四節(jié) 項目主要財務指標
投資建設xxxxxx俱樂部蘇州星海大廈項目的主要財務預測指標如下：
投資估算 人民幣1109萬元
年均經(jīng)營收入估算 人民幣1008.91萬元
年均經(jīng)營成本估算 人民幣656.21萬元
年均利潤估算 人民幣214萬元
靜態(tài)投資回收期 3.43年
投資利潤率 28.8%
財務凈現(xiàn)值（I=10%） 2388.49萬元
內(nèi)部收益率 38.7%
動態(tài)投資回收期 3.84年
第二章 市 場 研 究
第一節(jié) 經(jīng)濟環(huán)境分析
蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江，西傍無錫，北依長江。全市總面積８４８８平方公里，人口591萬，下轄5縣市和8個區(qū)，其中市區(qū)面積1650平方公里，古城區(qū)14.2平方公里。改革開放20多年來，蘇州經(jīng)濟社會發(fā)展充滿了活力，年均增長保持在12%左右，綜合經(jīng)濟規(guī)模已經(jīng)擠進中國大中城市前列。2003年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）達2802億人民幣，人均GDP達到5763美元，全年財政收入409.9億人民幣，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值7010.77億人民幣，成為僅次于上海的第二大工業(yè)城市。2003年全市實現(xiàn)進出口總額656.63億美元，其中出口326.33億美元，進口330.29億美元，外貿(mào)出口總額僅次于深圳和上海。2003年新增合同外資124.96億美元，實際利用外資68.05億美元，約占中國的12%，占全世界的1.3%，在全國各大中城市的排名由2002年的雙雙第2位上升到雙雙第1位。世界500強跨國公司中已有91家先后落戶蘇州。蘇州已成為中國經(jīng)濟發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市。
消費市場方面 2003年，蘇州全市實現(xiàn)社會消費品零售總額526.05億元，同比增長16.5%，增幅比上年的15.3%提高了1.2個百分點，為1996年以來增幅最高。蘇州市零售總額占全省14.75%,比上年增加了0.71個百分點。蘇州已成為繼上海之后全國第二大制造業(yè)城市，蘇州外來人口隊伍急劇增加，城市人口規(guī)模迅速擴張，使蘇州區(qū)域內(nèi)的社會消費品購買力大增。
——江蘇省統(tǒng)計局2004年發(fā)布
城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，為零售市場的增長提供了不盡的動力。蘇州市城市居民人均可支配收入為12361.45元，增長16.4%。市民收入的穩(wěn)步增長，對改善城鄉(xiāng)居民的消費預期、穩(wěn)定消費需求，促進消費的增長起到積極的作用，促進了市場銷售的上升。2003年，蘇州市城市居民人均消費支出9272.49元，比上年增長20.6%；其中人均生活消費品支出7061.22元，同比增長22.6%。農(nóng)村居民人均生活費支出4643元，同比增長9.8%；其中人均生活消費品支出3260元，同比增長13.1%。社會消費品零售總額與城鄉(xiāng)居民的消費支出基本同步增長。
從經(jīng)濟環(huán)境上來看，上世紀九十年代后，決定經(jīng)濟增長的主要因素由生產(chǎn)能力轉(zhuǎn)為市場需求。消費、投資、出口三大需求成為人們關注的熱點問題。就長江三角洲來15個城市來看，蘇州市不管是三大指標的絕對指標還是增長幅度來看都在這15個城市中名列三甲。經(jīng)濟環(huán)境和投資環(huán)境十分優(yōu)越，使市場潛力巨大。
步入小康的市民更加注重生活質(zhì)量，體育、娛樂用品消費的需求擴大。在滿足一般生活需求后，追求高質(zhì)量生活的人們，向娛樂、享受型更高的生活層面邁進，一些集xx和娛樂為一體的多功能成套xx器材開始搬入家中。2003年，限額以上貿(mào)易企業(yè)體育、娛樂用品類零售1.86億元，同比增長1.5倍，可見，體育xx市場潛力巨大。
第二節(jié) 項目周邊環(huán)境分析
一、項目周邊環(huán)境分析
蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府間的重大合作項目，于1994年正式啟動建設，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟技術互利合作的新形式。蘇州工業(yè)園區(qū)緊鄰上海，位于蘇州古城以東金雞湖畔，行政轄區(qū)面積260平方公里，其中，中心開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，規(guī)劃居住人口50萬，計劃吸引各類投資1000億美元。工業(yè)園區(qū)目前工業(yè)用地已進入全面開發(fā)階段，并形成信息產(chǎn)業(yè)園、出口加工區(qū)、國際科技園、研究生城、現(xiàn)代物流園等產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體和功能分區(qū)。
特殊的政策優(yōu)勢、便利的交通網(wǎng)絡、高標準的基礎設施、優(yōu)越的生活環(huán)境、充足的人力資源以及優(yōu)惠的稅收政策使得園區(qū)得到世界各地投資者的青睞，到2003年，全區(qū)固定資產(chǎn)投資超過200億元，實際利用外資1億美元，主要經(jīng)濟指標年均增幅超過40％。實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值365億元，進出口總額達到143億美元。
1. 寫字樓
目前，工業(yè)園內(nèi)已投產(chǎn)的高新技術企業(yè)有近200多家，其中包括屬世界500強企業(yè)中的46家，在蘇州高新區(qū)首期的30多平方公里范圍內(nèi)，已形成三個功能區(qū)。中央商貿(mào)區(qū)集中了一批金融、商貿(mào)、科研、管理機構及商住寫字樓、會議中心等設施，如建設大廈、國際大廈、信息大廈、信息大廈等。南北兩個科技工業(yè)區(qū)集中了一批電子信息、精密機械、生物醫(yī)藥、新材料、環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)，形成了以環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、生物技術園、留學人員創(chuàng)業(yè)園、民營科技園為主體的"一區(qū)多園"的發(fā)展格局。 就世界500強企業(yè)來看，就有如下的企業(yè)：
No.
五 百 強 名 稱
No.
項 目 名 稱
1
德國西門子集團
1
德利多富信息系統(tǒng)(蘇州)有限公司
2
力斯頓聽力技術（蘇州）有限公司
2
韓國三星電子
3
三星電子(蘇州)半導體有限公司
4
蘇州三星電子有限公司
5
蘇州三星電子液晶顯示器有限公司
6
三星半導體（中國）研究開發(fā)有限公司
7
蘇州三星電子電腦有限公司
3
日本富士通
8
富士通多媒體部品（蘇州）有限公司
9
蘇州工業(yè)園區(qū)國信方舟軟件技術有限公司
4
美國高特利集團
10
納貝斯克食品(蘇州)有限公司
5
英國BOC集團
11
比歐西氣體(蘇州)有限公司
6
美國禮來制藥公司
12
禮來(蘇州)制藥有限公司
7
美國百得集團
13
百得（蘇州）電動工具有限公司
8
美國百特公司
14
蘇州百特醫(yī)療用品有限公司
9
日本國株式會社日立制作所
15
瑞薩半導體（蘇州）有限公司
16
日立儀器（蘇州）有限公司
17
日立顯示器件（蘇州）有限公司
18
日立金屬（蘇州）電子有限公司
19
日京創(chuàng)業(yè)（蘇州）食品有限公司
20
日立汽車部件（蘇州）有限公司
21
日立工程建設（蘇州）有限公司
22
日立醫(yī)療系統(tǒng)（蘇州）有限公司
10
日本住友株式會社
23
蘇州住友電木有限公司
24
住友制藥（蘇州）有限公司
11
美國霍尼韋爾國際集團
25
霍尼韋爾特殊化學品（蘇州）有限公司
26
德聯(lián)覆銅板(蘇州)有限公司
27
凱聯(lián)航空發(fā)動機（蘇州）有限公司
12
美國艾默生電氣公司
28
艾默生電氣(蘇州)有限公司
29
艾默生環(huán)境優(yōu)化技術(蘇州)研發(fā)有限公司
13
法國萊雅集團
30
蘇州尚美國際化妝品有限公司
31
美寶蓮（蘇州）化妝品有限公司
14
英國葛蘭素斯密斯克林公司
32
葛蘭素史克制藥(蘇州)有限公司
15
日本久保田株式會社
33
久保田農(nóng)業(yè)機械（蘇州）有限公司
16
日本丸紅株式會社
17
日本麒麟集團
34
獅王啤酒飲料（蘇州）有限公司
18
德國戴姆勒-克萊斯勒集團
35
安特優(yōu)發(fā)動機工程（蘇州）有限公司
19
美國德爾福公司
36
德爾福德科電子系統(tǒng)（蘇州）有限公司
37
德爾福電子（蘇州）有限公司
20
英國BP公司
38
蘇州碧辟液化石油氣有限公司
21
荷蘭皇家飛利浦電子股份有限公司
39
飛利浦半導體（蘇州）有限公司
22
美國杜邦公司
40
杜邦光掩膜(蘇州)有限公司
23
芬蘭諾基亞電信公司
41
諾基亞（蘇州）電信有限公司
24
德國ZF集團
42
采埃孚傳動技術（蘇州）有限公司
25
瑞士迅達控股集團
43
迅達電子(蘇州)有限公司
26
法國阿爾卡特集團
44
阿爾卡特通訊設備（蘇州）有限公司
27
荷蘭阿克蘇-諾貝爾集團
45
依卡化學品（蘇州）有限公司
28
法國道達爾集團
46
樂駿密封件（蘇州）有限公司
29
美國伊頓公司
47
卡特拉-漢莫（蘇州）電器有限公司
30
日本三井金屬礦業(yè)株式會社
48
三井銅箔（蘇州）有限公司
31
德國博世控股公司
49
博世汽車部件（蘇州）有限公司
32
法國索迪斯聯(lián)合公司
50
索迪斯（蘇州）餐飲服務有限公司
33
法國歐尚集團
51
蘇州歐尚超市有限公司
52
蘇州工業(yè)園區(qū)頤莫尚置業(yè)有限公司
34
英國翠豐集團
53
蘇州百安居裝飾建材超市有限公司
35
美國旭電公司
54
旭電(蘇州)科技有限公司
36
松下電器產(chǎn)業(yè)株式會社
55
松下電器研究開發(fā)（蘇州）有限公司
37
日本旭化成株式會社
56
旭化成電子材料（蘇州）有限公司
38
法國家樂福
57
蘇州悅家超市有限公司
39
日本三菱株式會社
58
華菱科技（蘇州）有限公司
40
三井物產(chǎn)株式會社
59
三井電子薄膜（蘇州）有限公司
60
蘇州三井國際物流貿(mào)易有限公司
41
達能集團
61
達能食品（蘇州）有限公司
42
新日本制鐵株式會社
62
蘇州日鐵金屬制品有限公司
43
挪威海德魯公司
63
海德魯鋁業(yè)（蘇州)有限公司
44
日本新日礦公司
64
蘇州日礦材料有限公司
65
蘇州日礦宇精密加工有限公司
45
德國巴斯夫公司
66
巴賽爾聚烯烴工程塑料（蘇州）有限公司
46
皇家殼牌集團（荷蘭）
小計
46家五百強企業(yè)
在園區(qū)注冊了66家企業(yè)
如此規(guī)模的辦公、科研和生產(chǎn)基地集聚地必然存在著大量的目標客戶，新區(qū)內(nèi)服務設施的欠缺更對本項目提供巨大的發(fā)展空間，這是其它項目無法比擬優(yōu)勢。
2. 高檔住宅小區(qū)
星海大廈xx會館項目處蘇州工業(yè)園的中心地帶，蘇州工業(yè)園環(huán)中心生活區(qū)建有普通居住區(qū)、別墅區(qū)、外商公寓及商業(yè)、文化、體育、公共娛樂等一批配套設施，形成環(huán)中心生活帶。其中最大的高檔小區(qū)有都市花園，位于園區(qū)的中央商貿(mào)區(qū)與中央花園的附近，鄰近金雞湖和世紀廣場，都市花園再往南臨中央公園。都市花園共分五期項目，首期——“蘭華苑”，二期——“茗華苑”，三期——“菁華苑”，四期——“英華苑”，五期——“銀色貴族”。 項目總占地44公頃，建筑面積：66萬㎡，容積率：1.5。
此外，以金雞湖為中心還分布著如下的高檔樓盤。湖左岸高檔住宅區(qū)占地面積16.4萬平方米，東鄰金雞湖，北靠中央CBD和城市廣場。玲瓏灣是金雞湖畔密度較高的住宅小區(qū)，占地119.1公頃，座落在金雞湖北岸，與西岸的城市廣場隔湖相望，跨越湖灣而建的金雞湖大橋?qū)烧哌B為一體。金姬墩主要是由獨棟別墅所構成的高級住宅小區(qū)，設施完善，自成一體。占地約59.4公頃。 水巷鄰里總面積為38.5公頃，是配有商業(yè)設施的中、高密度住宅區(qū)。高爾夫花園共開出320000平方米的園際公寓和半島別墅，第一期將推出300套公寓。喬麗晶公寓位于園區(qū)獨墅湖與金雞湖之間，星港街延伸段東（暫名），占地3公頃，總投資1.6億元，共有4幢樓，分別為四、六、七、八層，共有160多套房。
以上高檔的樓盤的每平米的均價都在5000元以上，而且分布十分密集，盡管如此，園區(qū)內(nèi)的所有樓盤的銷售都呈現(xiàn)旺勢。
3.商業(yè)中心以及其他娛樂場所情況：
蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，住宅區(qū)所有商業(yè)服務、社會服務設施都集中在鄰里中心，以園區(qū)中央CBD為中心在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個鄰里中心。項目區(qū)周邊大商業(yè)文化中心也十分密集，文化水廊在金雞湖東岸，向西面對金雞湖。由文化設施、公共機構及住宅、商業(yè)樓群組成，占地90.9公頃。主要道路成方格狀，與原有的河道相呼應。設有大型博物館、體育館、水上音樂臺等文化設施。
園區(qū)中的國際博覽中心是蘇州迄今為止最大的單體建筑，規(guī)劃用地面積18.8萬平方米，總體設計建筑面積25萬平方米，為兩層建筑，室內(nèi)展廳面積12萬平方米，會議設施面積1.1萬平方米。該工程總投資估算約22億元，全部建成后可提供14個展廳、7000個國際標準展位，將躋身世界會展中心前20位，成為僅次于廣州國際會展中心的國內(nèi)第二大會展中心。
此外，總投資10億元、總建筑面積約10萬平方米位于F城商業(yè)街的"銷品茂"和世界家裝巨頭B&Q也在園區(qū)安家。
完善的公共服務設施和密集的商業(yè)、娛樂場所產(chǎn)生的市場聚合效應是巨大的，緊鄰園區(qū)中央CBD的星海大廈xx會館項目的區(qū)位優(yōu)勢也是十分明顯的，輻射效應巨大的。
第三節(jié) 競爭對手分析
xx俱樂部是一種地域性很強的產(chǎn)業(yè)，蘇州新區(qū)作為新興的綜合高科技園區(qū)，xx服務設施的發(fā)展也是處于起步階段，作為蘇州工業(yè)園最大綜合xx設施，星海的項目設置和營業(yè)規(guī)模是其他商業(yè)xx俱樂部無法比擬的。
蘇州英派斯xx俱樂部位于蘇州市體育中心，從xx俱樂部的輻射范圍看，對本項目不會形不成太大的沖擊。排除蘇州市老城區(qū)綜合類xx房，能對星海大廈xx會所產(chǎn)生影響的只有二家，一家是蘇州工業(yè)園區(qū)的蘇州市蘇春西路158 寶迪國際xx，由香港旭陽集團投資組建。俱樂部于2002年10月開始正式運營，營業(yè)面積愈2000平方米，此俱樂部星海大廈的距離500米左右。第二家是湖左岸高檔住宅區(qū)二期的xx會館，建筑面積2500平方米，現(xiàn)正在籌建中，預開設項目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱樂部的營業(yè)范圍和方式還有待確定。此項目據(jù)星海項目也只有不到500米。
從競爭上看，寶迪國際xx俱樂部和湖左岸xx會館會對本項目產(chǎn)生一定的影響。但從項目的設置和上看，星海大廈項目設置非常豐富，單就游泳項目的規(guī)模和檔次而言，湖左岸xx會館游泳池和星海游泳館存在著一定的差距。同時，星海xx項目的豐富程度和綜合程度是另外兩家xx俱樂部難以達到的。
第四節(jié) 目標市場分析與定位
蘇州市“人口東移”的房地產(chǎn)政策，使到在園區(qū)買房，已成為蘇州人心目中的首選。星海xx會館的聚合效應明顯，項目的目標消費人群鎖定在距俱樂部五千米范圍內(nèi)，從項目的位置和園區(qū)的交通來看，本項目基本可以覆蓋整個園區(qū)。截至6月底，全區(qū)就業(yè)人口達到了10萬人，其中中新合作區(qū)內(nèi)在職員工約6萬人；就業(yè)人員平均年齡27.4歲，35歲以下人員占了九成。更為搶眼的是，園區(qū)就業(yè)人員中37％來自外地，而管理技術人員中這一比例更是將近。根據(jù)對園區(qū)薪資狀況的調(diào)查，1996年到2000年，園區(qū)中高級管理人員和技術人員的年薪增幅平均為22％到27％，普通管理和技術人員為15％到20％，一般工人為5％到10％。
從以下圖中可以看出，園區(qū)內(nèi)員工和技術人員受雇于外企、合資公司、金融機構等，都受過良好教育。 從價值取向和消費方式來看，都比較注重生活質(zhì)量和時尚品位，易于接受新事物。而且人口的密度比較大，俱樂部的xx市場潛力較大。
2003年度企業(yè)總數(shù)205家，總?cè)藬?shù)3078人
第三章 項目經(jīng)營設想
第一節(jié) 項目市場定位
一、項目經(jīng)營定位
星海大廈xx會館項目投資規(guī)劃應以“高定位、低投資、盡量控制成本”為原則，以有氧訓練、力量xx及健美操課程為主，與國際流行xx方式接軌，盡量減少針對少數(shù)人的配套設施，最大程度提高投資效率。
項目的宣傳定位和形象定位是“時尚、健康、科學”，以xxxxxx俱樂部鮮明的標志及充滿活力、健康科學的運動方式進行宣傳，從俱樂部整體設計到局部裝飾、宣傳資料等，無不體現(xiàn)健康、動感、充滿活力的時代氣息。
項目的服務定位是給與會員人性化無微不至的關懷，從裝修設計、項目設置、到管理和服務，充分體現(xiàn)投資者和經(jīng)營者的高水準，是會員擁有與眾不同的優(yōu)越感受。
第二節(jié) 項目內(nèi)部設置
一、項目規(guī)劃定位
項目規(guī)劃經(jīng)在符合蘇州市工業(yè)園xx市場特點以及自身營銷與經(jīng)營管理定位的前提條件下，盡量控制投資成本、減少運營成本，使該項目在獲得最大的品牌效益和社會效益的同時，獲得最大的經(jīng)濟效益。
由于項目周邊檔次較高的美容場所較少，為滿足高收入女性的需要，俱樂部將配置高檔專業(yè)美容服務是俱樂部女性會員在本項目中享受到全面的高層次服務。
二、項目裝修設計
本項目處于星海大廈群樓的四、五層，與獨立xx俱樂部項目相比，不易引人注意。星海大廈正面明顯位置應該樹立俱樂部的醒目標牌，使過往行人注意。
由于俱樂部分為二層，每層面積不大，因此俱樂部裝修時，應盡量保留層高，盡量給會員及來賓以寬敞、自由的感覺，增加其運動舒適感。俱樂部內(nèi)部裝修將以簡潔、明快、整潔、舒適、具有時尚品位為原則，運動xx區(qū)域通過在墻面、通道、屋頂?shù)仍O置色彩跳躍的xx圖片為裝飾，營造一種健康、動感的氛圍，促使會員產(chǎn)生運動和跳躍感。
整個俱樂部開放式公共區(qū)域均配置背景音樂設備，在中心營業(yè)的所有時段中，將持續(xù)播放節(jié)奏感較強的動感音樂，以提高運動xx者的運動興奮性，并烘托運動xx氛圍。
三、項目內(nèi)部設置規(guī)劃
依據(jù)xxxxxx俱樂部的內(nèi)部設置格局，對蘇州市星海大廈xx會館的主要功能區(qū)域進行以下劃分和設計：
四層建筑面積1594平方米，使用面積1198平方米
五層建筑面積1684平方米，使用面積1266平方米
功 能 區(qū)
使用面積
五
層
心肺功能訓練區(qū)
859
小操房
200
前臺
50
水吧
80
會籍顧問辦公室
30
洗浴及更衣室
385
男更衣室
185
女更衣室
200
公共區(qū)域及通道
80
四
層
xx操房
433
力量器械區(qū)
255
動感單車Spinning
80
運動教練指導室
30
美容
100
疲勞恢復治療室
50
抻拉區(qū)
50
辦公區(qū)
50
員工更衣
50
貯藏室
20
公共區(qū)域及通道
80
第三節(jié) 項目管理和營銷體系
一、項目營銷與管理定位：
作為xxxxxx俱樂部華東地區(qū)的合作店,xxxxxx俱樂部星海大廈店將按照xxxxxx俱樂部一貫的高水準進行投資與經(jīng)營管理,力爭做成華東地區(qū)高檔xx俱樂部的高端品牌,形成xxxx高質(zhì)量、高品質(zhì)的xx俱樂部形象，進一步拓展xxxx品牌在華東地區(qū)的影響力。
二、項目管理
1. 組織機構設置（31人）
俱樂部總經(jīng)理（1人）
市場部 銷售部 健美操部 私教部 運營部 財務部
主管 主管 主管 主管 主管 主管
（1人） （1人） （1人） （1人） （1人）
營銷策劃 會籍顧問 健美操教練私人教練 前臺 保管 出納 會計
（1人） （8人） (4人) （8人） (3人) （1人) （1人）
2.人員招聘與培訓
本項目中高層管理人員由xx公司派出，xx教練、會籍顧問主管由xx公司派出，其他中層管理人員和基層服務人員以本地招聘為原則，本地招聘人員將由xxxxxx俱樂部進行崗位培訓，以保證俱樂部經(jīng)營管理質(zhì)量。
xxxx俱樂部有限公司將定期對本項目各崗位員工進行工作質(zhì)量考核和職業(yè)技能培訓，尤其是專業(yè)xx教練、會籍顧問，將定期接受總部的培訓。
3.俱樂部各項經(jīng)營管理制度
xxxxxx俱樂部星海大廈店，將嚴格執(zhí)行xxxxxx俱樂部的成熟的俱樂部管理制度，確保俱樂部高質(zhì)量的經(jīng)營品質(zhì)，樹立良好的俱樂部品牌。
第四節(jié) 銷售和推廣計劃
一、預銷售
預銷售階段的目的是為在俱樂部開業(yè)前建立起約1500人的預期
會員基數(shù)，在這個時期，xx俱樂部的知名度及人們對它的興趣乃至狂熱是至關重要的。在開業(yè)之前，預銷售將成為創(chuàng)收的重要部分。
二、開業(yè)活動
開業(yè)時各項活動的規(guī)模旨在盡可能多地吸引人們的參與。全體員工隨時待命，帶領參觀、解答問題并出售會員卡。促銷活動將包括：禮品贈與、名人簽名、健美操表演、作為交叉促銷，水吧將提供免費飲料。俱樂部還將免費為來賓進行健康評估，主要目的是為了創(chuàng)造出充滿活力的積極向上的環(huán)境，以鼓勵人們采納健康的生活方式并成為xxxx俱樂部的會員。
三、其他銷售戰(zhàn)略
1.促銷盒和會員資格試用
我們將在園區(qū)內(nèi)人流密集的地區(qū)放置促銷盒，人們只需填寫表格，即可獲得免費的臨時會員卡。xxxxxx俱樂部的銷售人員將收集這些表格，并與每個填表人聯(lián)系，約定時間邀請他們來參觀俱樂部，并成為臨時會員。參觀時，工作人員將介紹并演示俱樂部的設施及服務，并制定針對個人的訓練課程，以吸引客人加盟，通過可是適用臨時會員卡，他們將意識到xxxxxx俱樂部的價值和益處，并決定作為正式會員加入。
2.企業(yè)聯(lián)絡
各類企業(yè)是本行業(yè)最具潛力的市場，這是因為企業(yè)意識到了健
康的員工為企業(yè)帶來的益處，xxxxxx俱樂部將于企業(yè)聯(lián)系，推出公司員工收費標準、現(xiàn)場xx測試、講座和其他與健康有關的活動。由于俱樂部不但能為企業(yè)雇員提供多種多樣的便利和服務，而且還能提供專門為企業(yè)設計的健康課程和xx課程以供到場或不到場的員工參與訓練，因此，企業(yè)將踴躍參與。
3.特別活動促銷
特別活動是xxxxxx俱樂部銷售和推廣計劃的另一個重要組成部分。這些活動將提高xxxx俱樂部在消費者中的知名度，并促進會員推薦非會員入會，xxxxxx俱樂部每年于不同公益機構和社區(qū)中心合作，是俱樂部的會員能夠參加社區(qū)活動，有選擇性的贊助和宣傳活動進一步提高xxxxxx俱樂部的品牌知名度。
4.內(nèi)部活動與宣傳
每個季度俱樂部會舉辦內(nèi)部活動，例如會員聚會、節(jié)日慶祝和周年聚會等。xxxxxx俱樂部將向所有會員及其朋友發(fā)出邀請，來俱樂部享受免費食品、健康飲料并獲得禮物。這些活動的舉行將得到本地企業(yè)的支持，將在團體內(nèi)部發(fā)門票和宣傳材料。
5.健美操表演
很多人都喜歡健美操表演，xxxxxx俱樂部將在區(qū)域內(nèi)很多活動中推廣xx操課程，通過表演，俱樂部的xx操運動員將向觀眾免費提供臨時會員卡，鼓勵他們視聽課程，并成為xxxxxx俱樂部的會員。
6.健康檢查
xxxxxx俱樂部將為會員及其朋友提供免費健康檢查，這是
向非會員出售會員卡最為有效的方式之一。健康教育在推銷會員卡時是個關鍵因素，人們將了解到xx運動給身體健康帶來的益處。
7.會員促銷競賽
xxxxxx俱樂部使用的最強有力的促銷方式是俱樂部內(nèi)部會員間的促銷競賽，這個計劃旨在鼓勵介紹新人入會的現(xiàn)有會員，鼓勵包括：禮品、旅游以及山地車等，這已被證明是保持會員的高昂情緒并推銷會員卡的一個行之有效的方法。
8.持續(xù)推廣和廣告
隨著xx俱樂部的發(fā)展，越來越多的新會員將來自現(xiàn)有會員的
介紹。此后，現(xiàn)有會員的續(xù)約將是保持會員基數(shù)的關鍵，首要任務是令會員滿意并超出他們的期望，我們引入各種促銷計劃，如在入會最頻繁的時候進行季節(jié)性促銷。
xxxxxx俱樂部將不斷進行促銷、宣傳并保持與本地企業(yè)和
廣告商的聯(lián)系。將利用印刷廣告和直接郵寄廣告進行宣傳。持續(xù)的推廣計劃將包括三個主要部分：廣告、直接聯(lián)絡（促銷盒、直接郵寄、電話營銷跟蹤）以及俱樂部內(nèi)部促銷。
第五節(jié) 會員制體系設置
一、設置原則
俱樂部采取國際通行的會員制管理方法，以吸引長期固定會員為主要目的，根據(jù)對xxxxxx俱樂部的規(guī)模、檔次及周邊主要消費群體及其消費能力購買力、消費群體分析，制定以下會員制卡種和相應的收費標準。
二、會員收費標準
通過對蘇州市已開設的中高檔次xx俱樂部具體情況進行考察，考慮到目前蘇州市消費者對xx俱樂部需求狀況，以及xx俱樂部的競爭狀況，對星海xx會所價格標準制定如下：
分類
費用
使用范圍
半年卡
2600
本俱樂部
一年銀卡
3800
本市通用，全國短期
兩年金卡
6800
全球通用
蘇州市星海大廈所處地段良好，項目豐富，并擁有良好的品牌效益，各方面優(yōu)勢明顯，在價格選擇上應能充分體現(xiàn)俱樂部的檔次。
第四章 財務評價
第一節(jié) 項目投資效益估算
一、年營業(yè)收入估算
詳見附件二：《年經(jīng)營收入估算表》
二、年經(jīng)營成本估算
詳見附件三：《年經(jīng)營成本估算表》
三、年營業(yè)收入估算
詳見附件四：《年營業(yè)利潤估算表》
四、現(xiàn)金流量估算
以十年為財務計算期，10%為折現(xiàn)率，計算xxxx蘇州星海大廈項目未來十年的現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流量現(xiàn)值。詳見附件五《現(xiàn)金流量表》
五、折舊與攤銷估算
折舊按照直線折舊法預估，詳見附表六《這就與攤銷估算表》。
第二節(jié) 靜態(tài)經(jīng)濟效益分析
靜態(tài)法分析財務經(jīng)濟效益主要有以下三個指標，這種方法未考慮資金的時間價值，但也有一定參考價值。本文以十年為財務分析計算期。
一．投資利潤率 319.4/1109=28.8%
二．投資利稅率 352.7/1109=31.8%
三．靜態(tài)投資回收期
投資回收期=累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份-1+上年累計凈現(xiàn)金流
量的絕對值/當年凈現(xiàn)金流量
=3.43年
第三節(jié) 動態(tài)經(jīng)濟效益分析
動態(tài)法分析項目經(jīng)濟效益主要有兩個指標，這兩個指標考慮了資金的時間價值，是經(jīng)濟效益分析中比較重要的經(jīng)濟指標。
一．財務凈現(xiàn)值
367.06 497.47 574.16 614.68 652.45 458.85 458.85
2 3 4 5 6 7-10 10年
現(xiàn)金流量圖
要求收益率 I=10%
NPV10 =-1108.8+367.06*（P/F,10,2）+497.47*（P/F,10,3）+574.16* （P/F,10,4）+614.68*（P/F,10,5）+652.45*（P/F,10,6）+ 458.85*（F/A,10,7）(P/F,10,10)
= 2388.49（萬元）
由以上計算可知，NPV＞0。在項目管理中，在基準收益率為10%的前提下，財務凈現(xiàn)值大于0，則該項目具備投資價值。
二．內(nèi)部收益率
取I1=35% 得NPV1=179.67
取I2=40% 得NPV2=-12.27
內(nèi)部收益率 IRR=I1+(I2-I1)|NPV1|/( |NPV1|+|NPV2|)
=38.7%
由以上計算可知，項目所能達到的最高收益率為38.7%。
三．動態(tài)投資回收期
動態(tài)投資回收期
= 累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1
+ 上年累計現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值
= 3.84年
第四節(jié) 結(jié) 論
從以上三節(jié)的財務分析中可以看出，本項目贏利性較好，要求收益率為10%的財務凈現(xiàn)值為2388.49萬元；內(nèi)部收益率38.7%；動態(tài)投資回收期3.84年。以上數(shù)據(jù)預示該項目具有抗經(jīng)營風險能力和贏利性較好，該項投資是可行的。
第五章 風險分析
第一節(jié) 風險分析
蘇州市星海大廈項目作為“xxxx”也存在一些風險：
一．行業(yè)風險
華東地區(qū)作為長江經(jīng)濟圈的龍頭，是眾多商家必爭之地，目前世界知名品牌的xx俱樂部紛紛搶占華東市場，面積在2000平方米以上的xx俱樂部已有十余家，行業(yè)競爭非常激烈，此項目一進入市場即將面臨的激烈的行業(yè)競爭。
二．市場風險
蘇州市星海大廈xx會館項目作為xxxx在華北地區(qū)的第一家店，肩負著創(chuàng)立品牌的艱苦重任，面臨競爭日益激烈的華東xx市場，面臨著較低的年費收入、挑剔精明的消費者，俱樂部如何通過降低總體運營成本，擴大知名度，提高專業(yè)技術和競爭能力等，在競爭激烈的華東xx市場立足，是俱樂部未來經(jīng)營將要面臨的問題。
三．不可抗力風險
體育xx業(yè)是人民生活水平發(fā)展到較高水平后進行的消費活動，因此一旦發(fā)生自然災害、戰(zhàn)爭等不可抗力因素，將大幅度影響消費人群消費頻次和客流量；發(fā)生火災、地震和臺風等使xx連鎖店財物造成損失的不可抗力事件，將造成公司資產(chǎn)損失，并影響集團發(fā)展與擴張。
第六章 結(jié) 論
根據(jù)以上各章節(jié)論述，xxxx蘇州星海大廈項目，在行業(yè)背景、市場條件、專業(yè)水平等各方面條件相對較好，符合俱樂部的各項開發(fā)條件，具有良好的發(fā)展前景。xx公司將對前期建設和后期經(jīng)營管理投入大量人力物力，以使該項目在各方面達到xxxxxx俱樂部的水平，為進一步推進xxxxxx連鎖事業(yè)而努力。
