八大山人梅湖景區(qū)位于江西省南昌市青云譜區(qū)境內(nèi)，是以被聯(lián)合國教科文組織評委“中國十大文化藝術(shù)名人”、被鄭板橋譽為“名滿天下”的一代畫圣——八大山人為核心，以傳統(tǒng)文化為主軸，以梅湖生態(tài)美景為紐帶的江南都市歷史文化生態(tài)景區(qū).

一、項目判斷

1、優(yōu)勢：
第一，是朱耷生活、創(chuàng)作的地方，是園區(qū)的一個靈魂，一個精神統(tǒng)領(lǐng)；
第二，這個地塊是位于城區(qū)的，這種地理位置就為園區(qū)的產(chǎn)品開發(fā)、商業(yè)業(yè)態(tài)提供了一個很好的切入點；
第三，這是一個曲水環(huán)繞且充滿水靈氣的地方，相比于象湖的寬廣、贛江的澎湃，梅湖則展現(xiàn)了婉約美，梅湖的曲曲折折、顧盼有情更容易使人感受江南的煙雨；
第四，這個景區(qū)已經(jīng)進行了初步建設(shè)，雖然諸多節(jié)點建設(shè)粗糙不精，但也為進一步提升改造打下了堅實基礎(chǔ)
2、核心問題：
第一，這是一個沒有定好位，也沒有明確終極發(fā)展目標就匆忙上馬的景區(qū)；
第二，這是一個只有建筑和景觀設(shè)計，沒有產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)業(yè)形態(tài)和商業(yè)業(yè)態(tài)的景區(qū)；
第三，這是一個權(quán)屬不清、土地所有權(quán)混亂、體制復(fù)雜的景區(qū)；
第四，這是一個缺乏龍頭引爆項目、也沒有生成可操作性招商項目景區(qū)；
第五，這是一個缺乏發(fā)展腹地的景區(qū)；
第六，這是一個景區(qū)建設(shè)十分粗糙、景觀營造沒有特色的景區(qū)；
第七，這是一個沒有明確建設(shè)時序、且缺乏有效運營的景區(qū)；
第八，這是一個市場推廣力度不大、市場上沒有知名度的景區(qū)。
3、思考焦點
第一，綜合評估八大山人梅湖景區(qū)幾種定位方案的優(yōu)劣性，明確八大山人梅湖景區(qū)的發(fā)展走向和建設(shè)目標，給出園區(qū)定位具體方案；
第二，基于前期規(guī)劃設(shè)計的明顯問題，本案將著重對園區(qū)產(chǎn)業(yè)形態(tài)、商業(yè)形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)進行設(shè)計，以實現(xiàn)景區(qū)造血功能，實現(xiàn)園區(qū)社會效益和經(jīng)濟效益雙豐收；
第三，基于土地所有權(quán)現(xiàn)狀的復(fù)雜性，嚴謹細致利用好青云譜區(qū)留存土地，優(yōu)化空間布局，重新進行重點地塊的功能定義，以盤活土地，最大程度的實現(xiàn)經(jīng)濟價值；
第四，結(jié)合建設(shè)現(xiàn)狀，對部分建筑功能進行調(diào)整，對建筑格局進行重新布設(shè)，使現(xiàn)有無商業(yè)業(yè)態(tài)建筑加載商業(yè)形態(tài)；
第五，重新思考園區(qū)景觀意向，以八大山人及其書畫為景觀設(shè)計元素，有效布設(shè)園區(qū)內(nèi)部，使園區(qū)凸顯八大山人元素，賦予園區(qū)景觀獨特個性和底蘊；
第六，著重進行引爆性、招商性大項目的研發(fā)和生成，利用社會力量和民營資本建設(shè)園區(qū)，減輕政府投資壓力，實現(xiàn)景區(qū)項目帶動型發(fā)展；
第七，進行景區(qū)啟動項目、運營時序和商業(yè)模式運作的深入探討，提供系統(tǒng)的園區(qū)商業(yè)運營方案；
第八，提供系統(tǒng)的園區(qū)營銷和品牌構(gòu)建方案，為園區(qū)市場推廣提供借鑒。
二、發(fā)展模式必選
1、城市公園模式

2、文化旅游景區(qū)模式
3、文化產(chǎn)業(yè)園或文化創(chuàng)意園模式
4、主題文化休閑園模式
1、核心內(nèi)容
文化休閑實際上是以八大山人歷史底蘊為基底，結(jié)合本地理區(qū)塊位于城市功能板塊之中的現(xiàn)實條件，將八大山人梅湖景區(qū)建設(shè)成滿足南昌城市居民餐飲、住宿、會議、休閑、娛樂的城市文化消費地標區(qū)，實際上是在凡適的城市消費功能上加載文化氣息，使之更上品質(zhì)和檔次。
2、模式優(yōu)點
城市消費是城市永恒的主題，城市消費項目具有現(xiàn)實的可招商性、可運作性，便于以項目進行招商建設(shè)；
文化城市休閑項目將為南昌市中高檔居民所喜愛，項目具有旺盛的生命力，政府可以近期運作建設(shè)，這種模式對于政府和投資商都有較大吸引力；
這種模式的運行將催生南昌市新的高檔文化休閑地塊的產(chǎn)生，帶動周邊商業(yè)項目的生長，政府將獲取較大的土地收益和稅收收益。
模式缺點
可能會與政府求大求高的文化產(chǎn)業(yè)園模式的政績心里存在一定差距；
高品質(zhì)文化休閑園區(qū)的建設(shè)會對八大山人紀念館的幽靜形成一定沖擊；
政府需要投資建設(shè)一臺公共性大項目以聚集人氣，諸如梅湖水上表演等
5、綜合園區(qū)發(fā)展模式
1、核心內(nèi)容
綜合園區(qū)的發(fā)展模式實際上是對文化休閑模式和文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式的有效整合，這種整合一方面可以生成可實施、可操作、可招商、可盈利的城市文化休閑項目，可以迅速改變景區(qū)不利的經(jīng)營現(xiàn)狀；
另一方面可以滿足政府發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的初衷，留足部分空間引導(dǎo)文化產(chǎn)業(yè)鏈條的逐步發(fā)育，最終形成以文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)為品牌主打，以文化休閑、文化產(chǎn)業(yè)為核心內(nèi)體，結(jié)合八大山人景觀營造，策劃相關(guān)旅游項目，既可滿足南昌城市中高檔居民文化休閑需求，又可滿足文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，又可滿足外地游客文化觀光需要的綜合文化園區(qū)。
模式優(yōu)點
兼顧政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要和商業(yè)盈利現(xiàn)實需要兩個方面，實現(xiàn)園區(qū)發(fā)展利益最大化，是一種比較現(xiàn)實的園區(qū)發(fā)展之路。
需要政府從現(xiàn)實需求出發(fā)，本著實際、運營的視角摒棄一些短期內(nèi)不可能實現(xiàn)的大而空的園區(qū)原有期望。
三、總體定位
1、主題定位
以八大山人歷史名人及其書畫元素為景觀營造的本底元素，以建設(shè)國家級文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)為目標，以八大山人文化產(chǎn)業(yè)園為主打品牌，以文化休閑和文化產(chǎn)業(yè)為核心內(nèi)質(zhì)，兼具旅游觀光、市民觀光等輔助功能
南昌市文化休閑客廳；
江西著名文化旅游景區(qū)；
國家級文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。
2、功能定位
1、核心功能
⑴文化休閑功能：富有書畫文化基底的文化酒店、文化餐飲、文化娛樂、梅湖畫舫、文化莊園、文化會所、咖啡酒吧、書吧茶藝等滿足南昌市中高檔品質(zhì)文化休閑群體；
⑵文化產(chǎn)業(yè)功能：書畫創(chuàng)作、書畫展示、書畫交易、筆墨紙硯、古玩瓷器、創(chuàng)意設(shè)計、藝術(shù)畫廊、攝影陶器、藝術(shù)博物館等文化產(chǎn)業(yè)鏈條；
2、輔助功能
⑴旅游游覽功能：到江西旅游的王牌景區(qū)游客串線游、到南昌商旅探親訪友的城市文化游，以園區(qū)觀光為主，并進行旅游購物與旅游消費；
⑵市民觀光功能：南昌市民文化觀光、公園休閑需求。
3、市場定位
文化休閑市場吃透南昌市居民中高檔文化休閑群體，以整個江西省居民中高檔文化休閑群體為機會市場；
文化產(chǎn)業(yè)市場做足做透江西及全國專項、專題市場，做好大眾居民市場；
旅游游覽市場積極分流江西王牌景區(qū)串線市場，和滕王閣等南昌市城市旅游景區(qū)做大做強南昌市城市旅游市場；
市民觀光市場會自發(fā)形成，主要以南昌市民為主，會起到聚集景區(qū)人氣的作用。
4、形象定位

東方藝術(shù)圣殿、風(fēng)情休閑梅湖


書畫藝術(shù)圣殿、品質(zhì)休閑梅湖
5、產(chǎn)業(yè)形態(tài)選擇
本案認為，園區(qū)應(yīng)該核心培育文化休閑和文化產(chǎn)業(yè)兩大支柱產(chǎn)業(yè)，以旅游觀光為輔助產(chǎn)業(yè)，以文化房產(chǎn)為儲備戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)（因為周邊土地多不屬于青云譜區(qū)）。
文化休閑產(chǎn)業(yè)是青云譜區(qū)政府近期需要著重培育和大力招商的產(chǎn)業(yè)；文化產(chǎn)業(yè)是青云譜區(qū)政府通過積極的政策和運作大力引導(dǎo)生長的產(chǎn)業(yè)，文化產(chǎn)業(yè)的完全發(fā)育需要一個過程；旅游觀光產(chǎn)業(yè)會伴隨以上兩種產(chǎn)業(yè)自發(fā)生長；文化房產(chǎn)實際上是最具有經(jīng)濟效益的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，但由八大山人梅湖景區(qū)周邊土地多不屬于自己，因此，文化房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)可以作為戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，首先要用好自己可控土地，再積極運作其他土地的使用權(quán)問題。