愛華網(wǎng)（2013-09-08）
(國世平，清華資本經(jīng)營（投融資與公司管控）總裁班的授課老師，為清華資本經(jīng)營總裁班授課《資產(chǎn)證券化與投資銀行》；現(xiàn)任國家發(fā)改委顧問、深圳市政府經(jīng)濟(jì)顧問、深圳大學(xué)當(dāng)代金融研究所所長、教授、博士及博士后導(dǎo)師。國世平曾經(jīng)預(yù)測1997年香港房價會下跌30%，那時沒人當(dāng)真，最后跌了80%。在去年，他做的四個預(yù)測，三個預(yù)測全部應(yīng)驗。第一個預(yù)測，煤炭及大眾商品價格很快就要暴跌，應(yīng)驗；第二個預(yù)測，黃金很快就要暴跌，應(yīng)驗；第三個預(yù)測，銀行里缺錢，應(yīng)驗；他的第四個預(yù)測是房地產(chǎn)很快就要崩盤……以下內(nèi)容為國世平教授為資本19班的部分授課內(nèi)容！)
非常高興今天能夠來探討我們的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，包括我們未來的走勢。我們來看一看，我們過去十年，究竟發(fā)生了什么事，未來十年我們又將要發(fā)生什么。我一直在講，如果你2000年開始投資，你是個傻瓜都賺錢。因為2000年到現(xiàn)在的投資，是中國財富的總爆發(fā)時期。我們知道，如果第一步你的投資買了房地產(chǎn)，2000年深圳的房價才只有多少?。?200多，最高漲到多少啊，均價3萬塊錢，整整漲了11倍，你投資房地產(chǎn)，獲利多大，你說房地產(chǎn)賺不賺錢？…… 現(xiàn)在看到房價到今天這個地步，我告訴大家對中國的經(jīng)濟(jì)傷害有多大。
第一，實體經(jīng)濟(jì)的利潤只有5-10%，而房地產(chǎn)的利潤高達(dá)100%。這種結(jié)果說明什么？所有的實體經(jīng)濟(jì)，只要有可能都朝房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。上市公司“湘粵情”做什么的？餐館的，現(xiàn)在餐館不大做了，轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)去。上市公司雅戈爾做什么的？服裝的，現(xiàn)在服裝也不做了，也朝房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。中國將是一個不折不扣的房地產(chǎn)的國家。一個國家以房地產(chǎn)作為立國之本，你得注意。
第二，我們的實體經(jīng)濟(jì)遭受毀滅性的打擊。我們希望銀行的錢多一點救助實體經(jīng)濟(jì)。但是我們銀行的錢80%是流到房地產(chǎn)的，我們的實體經(jīng)濟(jì)根本就得不到救助。德國之所以可以抗衡全球兩次金融危機(jī)，就是德國有非常堅挺的實體經(jīng)濟(jì)。實體經(jīng)濟(jì)才是一個國家的立國之本。我們國家的立國之本在哪里？
第三，我們的產(chǎn)能過剩多么嚴(yán)重，我們的彩電、冰箱十年不生產(chǎn)都賣不掉。我們希望老百姓多一點的消費，但是我們中國的錢全部都去買房子。我們算了一下給老百姓1000塊錢，其中800塊就是買房子。祖孫三代的錢交給了首付，然后全家按揭，你還有多少錢消費，我告訴你房地產(chǎn)走到今天這個地步，令我們國家領(lǐng)導(dǎo)人感到非常的憂慮。我想問大家，房地產(chǎn)到底是在漲還是跌？全國的報道都在漲，你真的以為房子在漲嗎？我們的媒體，誰敢說房子跌？你一跌我就不給你廣告！現(xiàn)在媒體的廣告，都是地產(chǎn)的廣告。我想問大家，現(xiàn)在媒體是不是冒（沒有）德。中國大中城市70個城市在漲，那老百姓說房子肯定要漲。
我想問大家，中國的大中城市怎么定義？比如說我們廣東韶關(guān)、陽江、東莞、珠海、汕頭、江門，這都是屬于大中城市；講地級市，中國有多少地級市？648個。我想問大家，中國648個大中城市，只有70個城市在漲，364個房子在跌，你怎么不報道，還有120個城市不漲不跌？如果你全部報道出來，那時老百姓說，中國的大中城市70個城市在漲，364個城市在跌，還有120個城市不漲不跌，老百姓會怎么想？但媒體對老百姓就報道第一個。
現(xiàn)在我告訴你，中央還不是擔(dān)心房子暴漲，現(xiàn)在中央最擔(dān)心房子像斷崖式的下滑。現(xiàn)在中央內(nèi)部預(yù)計的房子很快就要崩盤，已經(jīng)崩盤或很快就要崩盤的110個城市，很快就要崩盤。第一個崩盤的，鄂爾多斯。我是內(nèi)蒙古鄂爾多斯政府的高級顧問，我去年3月份到鄂爾多斯市去演講的時候，鄂爾多斯的房價是22000塊錢一平，我就給鄂爾多斯的市長、市委書記云峰書記說，我說鄂爾多斯的房價很快就要暴跌，他怎么說：教授，我們知道要跌，但最低也不能低于17000。我說誰說的?，F(xiàn)在上一個月，鄂爾多斯政府給我的報告是多少，鄂爾多斯的房價跌到1700塊錢一平方米，全崩盤了，地產(chǎn)商全逃跑了。我的一個學(xué)生上個月從鄂爾多斯開回了36輛路虎車。第二個崩盤的城市是溫州。溫州是中國炒房的，誰相信溫州的房子跌？現(xiàn)在溫州的房子砍掉60%還在跌，都在拋房子。第三個崩盤的城市海南。我們限價限的最高價，海南是限的最低價，不能低于17000元。第四個崩盤的城市是貴陽。貴陽房子貴到什么樣，平均每個人能分到30多套房子。
現(xiàn)在中央內(nèi)部預(yù)警的房價要崩盤的：大連、沈陽、營口、煙臺、青島、唐山、常州、寧波、石家莊、長沙、海南、麗江、北海、惠州、珠海很快就要崩盤。將來的情況是什么？房地產(chǎn)崩盤，地方政府崩盤，高鐵崩盤，地鐵崩盤，那么我們的銀行一定崩盤。中央就一定要出手救啊。中央說房地產(chǎn)不要了，地鐵不要了，高鐵不要了，但是中央一定要救銀行啊。不救銀行怎么辦，老百姓把你一輩子的血汗錢存到銀行，第二天早上說沒有銀行了，你不殺人放火才怪呢！那么中央還要救地方政府，你不救地方政府，地方政府沒有了，那不就亂套了嘛。
中央也沒有錢，怎么辦？只有一個辦法就是大量的印鈔，我們國家將出現(xiàn)惡性的通貨膨脹。我們來看現(xiàn)在令中國領(lǐng)導(dǎo)人感到最為焦慮的問題是什么，就是房地產(chǎn)。因為中國老百姓十年賺的錢全都買在房地產(chǎn)上了。我知道中國的老百姓都相信房子不跌，誰說的？經(jīng)濟(jì)學(xué)家是數(shù)字說明問題。在這里，我選的是亞洲最具典型的三個國家和地區(qū)房地產(chǎn)走勢圖，大家看一下這三個走勢圖是不是驚人的相似？
每個國家和地區(qū)的房地產(chǎn)走勢，基本上是一樣的，沒有哪個國家和地區(qū)會走出自己獨立的痕跡。歷史是有驚人的相似，大家看，日本的房地產(chǎn)是不是1982年開始漲，香港的房地產(chǎn)92年開始漲，我們國家的房地產(chǎn)是2002年開始漲。我們香港比日本晚多少年？晚十年；我們比香港晚多少年？十年；我們比日本呢？晚二十年。大家看，日本的房價從1982年大漲到1987年，漲了多少年？5年，在這5年里，日本的房子整整漲了10倍，香港的房子從1992年大漲到1997年，漲了幾年？5年也漲了10倍。我們深圳的房子從2002年大漲到2007年，也漲了5年，整整漲了11倍。但是房子是不可能永遠(yuǎn)漲的，沒有哪個國家的房子一直漲。日本沒有想到，在1987年日本的房子暴跌。到1993年，日本人極度悲觀失望的時候，沒有想到他的房子強勁的反彈，在1994年日本人又拼命的買房子，沒有想到1994年日本房子再次暴跌。到1995年，日本的房子整整跌了80%。我們看看香港，香港的房子在1992年發(fā)展到1997年，漲了10倍。誰相信香港的房子跌？我不是吹，我是成功的預(yù)測香港的房子在1997年跌。我在1997年1月份在香港的信報和香港的電視臺發(fā)表演講，我說房子很快就要暴跌，李嘉誠一看非常的憤怒，在香港的經(jīng)濟(jì)日報連續(xù)4天登廣告，名字就叫，質(zhì)問國世平教授。我的預(yù)測完全準(zhǔn)確，香港的房子在1997年暴跌的到2003年，香港人極度的悲觀失望，后來沒想到房子強勁的反彈，在2004年香港人又拼命的買房子，沒有想到房子第二次探底到2005年。從1997年到2005年，香港的房子整整跌了80%。2005年，李嘉誠又在香港經(jīng)濟(jì)日報整版的登廣告，向國世平道歉，同時聘請我為李嘉誠公司的高級顧問。2007年，我又一次成功的預(yù)測中國的房產(chǎn)在2008年開始暴跌。結(jié)果，2008年北京的房子像斷崖一樣跌了40%，上海的房子跌的最少，跌了30%；我們深圳的房子像斷崖似的跌了30%，東莞的房子直接跌60%。但是，國老師犯了一個最重要的錯誤。我沒有想到我們國家的領(lǐng)導(dǎo)人這么亂來。大家看看，日本的房子跌了6年，香港的房子跌了6年，我們國家的房子至少要跌4年吧？剛剛跌到第三個月，到了2009年3月份，中央像發(fā)神經(jīng)一樣宣布救市，也就是溫家寶搞的4萬億投資。
4萬億投資要命啊。我們國家為此付出了極為高昂的代價。那時候地產(chǎn)商響應(yīng)中央的號召，主動的把房價往下調(diào)，我們的地方政府和老百姓配合中央不買房子，沒有想到我們國家領(lǐng)導(dǎo)人這么亂來，4萬億投資救了地產(chǎn)一把。如果大家想一想，2008年讓房子慢慢跌下來，我們不會有這么困難。非?？上?，現(xiàn)在中國老百姓都不相信中國房子會跌，但是我告訴大家，我今天負(fù)責(zé)任的告訴大家，中國老百姓再靠買房子賺錢的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。為什么？房地產(chǎn)的格局已經(jīng)發(fā)生了重大的變化。去年我們國家大中城市190個城市在這里，今年有多少，幾十個，可能明年只有多少，50個，可能后面30個，最后20個，最后10個。深圳、北京、上海的房子可能最后跌，因為我是萬科的高級顧問，我是李嘉誠公司的高級顧問。我問李嘉誠，為什么深圳、北京、上海的房子泡沫最多，反而最后跌。他說教授，你想想就知道了，要保衛(wèi)中心城市，我們首先把四線城市房子賣掉，救三線的；如果三線救不了，賣掉三線救二線；二線還不行就賣二線救一線；如果一線崩盤了，中國就全崩盤了。我們中國的房地產(chǎn)所得稅是20%，這是個什么概念？在座的你以后買房子，如果房子不漲30%，你一分錢都賺不到。為什么？20%交了所得稅，還有5%的契稅，你還要買房子，還要按揭嗎？再交5%的按揭，你說房子漲30%多難漲啊。那房子難漲，你不賺錢，你還買房子干什么啊！那你說好，你去買房子，你代我交稅。我告訴你房地產(chǎn)所得稅是直接稅，直接稅是不能轉(zhuǎn)讓的，只有間接稅可以轉(zhuǎn)讓！比如說我把我的房子賣給趙總，趙總代我交了30萬的稅，他到稅務(wù)局去舉報，國教授的房產(chǎn)稅是我交的，稅務(wù)局把我抓起來，把錢退給他，還坐牢。那把房價漲上去？開玩笑，房子貴誰買你的。我們國家明年全方位征收房產(chǎn)稅。中國的房產(chǎn)稅是多少？0.6%-6%。如果中央想把房產(chǎn)稅漲到6%是個什么概念？那意味著在座的你住一百萬的房子，你一年交6萬的稅，你交就行了。國老師在深圳的房子700萬，我一年要交42萬的稅。李嘉誠一年交的房產(chǎn)稅是1700萬，他的豪宅17個億。我告訴你，到那個時候我們中國居民都要做一個選擇，根據(jù)你的收入水平?jīng)Q定你住房的大小。
我們中國的老百姓真的很可憐，我們根本就不是買房子，我們是買房子的居住權(quán)，因為土地不是你的，我們就買了70年居住權(quán)。我想問大家，誰住滿過70年？中國住滿30年拔掉，美國、日本和歐洲的房子連土地都是你的，人家才叫買房子。房子很快就要崩盤，我必須警告在座各位：如果這個時候你膽敢再去買房，你將成為中國房地產(chǎn)史上最后一批解放軍，把別人徹底解放了，在上面站崗十年都下不來。
我建議大家，今年買一點股票，為什么？因為股票和房地產(chǎn)在國外都是兩個并駕齊驅(qū)的。我們中國房地產(chǎn)長期在高位，我們的股票長期在低位，正不正常，絕對不正常。中央一定要把房地產(chǎn)的價格打下來。如果老百姓的股票不漲，中國老百姓的資產(chǎn)就會要縮水，這是中央不愿意看到的。中央希望，房子調(diào)下來，股票漲上去。至少老百姓的資產(chǎn)沒有縮水，如果中國的股票漲上去，房子跌了，中央一定要老百姓賣掉股票，抄底房地產(chǎn)，股票跌到這個地方，房地產(chǎn)漲到這個地方，就形成了房地產(chǎn)和股票的并駕齊驅(qū)。這是中央的戰(zhàn)略意圖。
我告訴你，你在別的地方可以不聽黨的話，在投資方面一定要聽黨的話，因為共產(chǎn)黨是最大的專家。中國的經(jīng)濟(jì)就是政治經(jīng)濟(jì)。那我們在座的就會說，教授，你說經(jīng)濟(jì)不好，股票不是反應(yīng)經(jīng)濟(jì)嗎？經(jīng)濟(jì)不好，股票怎么會漲呢？但問題是，中國的股票什么時候反應(yīng)過經(jīng)濟(jì)??？美國的GDP上升170倍，美國的股票漲多少倍啊，600倍。我們的GDP上升多少倍？280倍，我們的股票上升為0。上屆證監(jiān)會主席名字叫尚福林，上升的幅度為零。所以今天我要跟大家講，賣掉房子，買股票。明年如果股票漲上去了，房子跌了，再請我演講，我讓大家賣掉股票抄底房地產(chǎn)。
