愛華網(wǎng)為了加強從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的特點，國家稅務總局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號），對房地產(chǎn)行業(yè)的所得稅制度體系進行了充分完善。
關注一、適用范圍
國稅發(fā)[2009]31號第二條規(guī)定，本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)。這里的企業(yè)既包括，內(nèi)資企業(yè)，也包括外商投資企業(yè)。對外商投資企業(yè)而言，國稅發(fā)[2009]31號對其財稅處理的影響很大，需要重點學習與把握。我們中稅網(wǎng)的客戶群中不少臺灣同胞投資企業(yè)，如果涉及房地產(chǎn)業(yè)務應當及時關注我網(wǎng)對新31號文的釋義和解讀。任何一個企業(yè)，只要其從事了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，就要受到國稅發(fā)[2009]31號的約束。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。
關注二、開發(fā)產(chǎn)品完工條件
國稅發(fā)[2009]31號第三條規(guī)定，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。沿用我們過去的理解，以上三個條件如果同時滿足，以最早的一個為準。不過國稅發(fā)[2009]31號第三條依然存在缺陷，就是沒有規(guī)定土地開發(fā)的完工條件。如果有關企業(yè)開發(fā)土地再行轉讓，只能比照一般貨物銷售或者財產(chǎn)轉讓進行所得稅處理。
國稅發(fā)[2009]31號第四條規(guī)定，企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。這意味著我國不少地區(qū)對房地產(chǎn)行業(yè)硬性規(guī)定必須實行核定征收的錯誤政策必須得到糾正。最近，某地國稅機關就電話通知某些企業(yè)，如果預計2009年所得發(fā)生虧損，必須實行核定征收，而不是查賬征收，顯然是不符合法理的。
關注三、收入的處理范圍
![解讀國稅發(fā)[2009]31號文件 國稅發(fā)2009年31號](http://img.413yy.cn/images/31101031/31055651t01714d5ed7c63c02f8.jpg)
國稅發(fā)[2009]31號第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。其實代收代繳費用是否納入收入管理，對企業(yè)所得稅不會造成本質(zhì)影響。
中稅網(wǎng)財稅專家王駿提醒有關納稅人還是需要對代收代繳款項開票流程進行必要籌劃，畢竟開票還要涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅。
關注四、收入確認時點
國稅發(fā)[2009]31號沿用了老31號文的收入確認時點規(guī)定，對房地產(chǎn)行業(yè)收入確認時點提出了下列特殊要求：
第一、采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。和一般企業(yè)商品銷售幾乎一致。
第二、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款則實際付款日確認收入，已經(jīng)突破了企業(yè)所得稅法實施條例的規(guī)定，事實上實施條例第23條根本沒有任何允許財政部、國家稅務總局對分期收款業(yè)務進行特殊規(guī)定的授權，其合理性還需要進一步論證。
第三、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。這是實踐中最規(guī)范存在的收入確認模式。
第四、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：
1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。
