面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積）/合同約定面積×100%

　　當(dāng)面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)有可能支付客戶(hù)退房的房?jī)r(jià)款利息以及承擔(dān)超出3%部分的房?jī)r(jià)款，還有可能雙倍返還客戶(hù)絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款。

　　支付給客戶(hù)退房款以及雙倍返還客戶(hù)絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款房地產(chǎn)企業(yè)可以沖減其銷(xiāo)售收入。

　　確權(quán)面積結(jié)算差異是客觀存在的，補(bǔ)、退房款是正常的，不過(guò)實(shí)務(wù)中一般都能控制在3%以?xún)?nèi)。但結(jié)算資料要保存完整，以備核查。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問(wèn)題

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

　　解讀：土地增值稅清算與企業(yè)所得稅匯算清繳明顯的區(qū)別之一就是土地增值稅較為強(qiáng)勢(shì)，不考慮企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)提成本，開(kāi)發(fā)商工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)付未付工程款實(shí)務(wù)中普遍存在，訴訟公堂時(shí)有發(fā)生，不僅僅是工程質(zhì)量保證金，大量欠款存在也必然導(dǎo)致施工方拒絕開(kāi)具發(fā)票。開(kāi)具發(fā)票，清算可以扣除且可以加計(jì)扣除20%，未開(kāi)具發(fā)票，則不得計(jì)算扣除。本規(guī)定對(duì)于開(kāi)發(fā)商土地增值稅清算影響甚巨。企業(yè)所得稅處理中允許當(dāng)期預(yù)提成本不超過(guò)建造合同總額10%的可以扣除，且即便本期未扣，以后實(shí)際發(fā)生時(shí)仍然允許扣除。而土地增值稅一旦清算完畢，以后實(shí)際支付工程款索取發(fā)票再想追加清算怕是難上加難。

　　要改變這一困境，開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡可能讓利于建筑承包商，即便先支付部分稅金也可，索取全部發(fā)票入賬，方可無(wú)清算之憂。

　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題

　?。ㄒ唬┴?cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

　?。ǘ┓膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

　　全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。

　?。ㄋ模┩恋卦鲋刀惽逅銜r(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

　　解讀：第三條（一）、（二）的規(guī)定與《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定一致，細(xì)則第七條三款規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)法規(guī)計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)法規(guī)計(jì)算的金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

　　新增內(nèi)容有如下變化：

　　開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本或者財(cái)務(wù)費(fèi)用中，均未有利息支出，全部使用自由資金，或者是一些民間借貸資金不方便入賬，那么利息支出的扣除可以適用“全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除”的規(guī)定。該規(guī)定相當(dāng)于對(duì)于某些省市強(qiáng)調(diào)的沒(méi)有利息支出，僅允許扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用5%的規(guī)定做了糾正。

　　開(kāi)發(fā)商既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。但實(shí)際上一般還是選擇第二種方法，除非其他借款利息較少，金融機(jī)構(gòu)借款利息支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于5%。

　　開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)科目設(shè)置一般將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資本化利息支出計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”核算，土地增值稅清算時(shí)，此部分利息支出應(yīng)先調(diào)減開(kāi)發(fā)成本，而后與財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息支出加總，再適用上述的計(jì)算辦法。

　　例如某項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本為2000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本1000萬(wàn)元，其中開(kāi)發(fā)成本——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中利息支出20萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用——利息支出10萬(wàn)元，則計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本為1000-20=980萬(wàn)元，按照第一種方式計(jì)算可扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用（20+10）+（2000+1000-20）×5%=179萬(wàn)元。按照第二種方式計(jì)算可扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用（2000+1000-20）×10%=298萬(wàn)元。

　　四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問(wèn)題
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

　　解讀：根據(jù)國(guó)土資源部令[1999]第5號(hào)《閑置土地處置辦法》第二條規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。

　　具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地：（一）國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門(mén)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的；（二）已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者己投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)1年的；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　對(duì)于在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。目前各地方政府均規(guī)定有具體的實(shí)施辦法。收取土地閑置費(fèi)旨在打消開(kāi)發(fā)商囤地或捂盤(pán)而想獲得額外收益的意圖，從而遏制房?jī)r(jià)上漲。

　　土地閑置費(fèi)征收比率較大，例如《珠海市國(guó)有土地閑置費(fèi)征收實(shí)施辦法》規(guī)定，土地閑置費(fèi)根據(jù)土地性質(zhì)按照不同類(lèi)別比例收取，其中，逾期不開(kāi)發(fā)的住宅用地征收土地閑置費(fèi)為合同地價(jià)或者基準(zhǔn)地價(jià)的8%，逾期不開(kāi)發(fā)的港口、碼頭、陸路交通運(yùn)輸站場(chǎng)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等工業(yè)用地按原合同地價(jià)的20%征收土地閑置費(fèi)。

　　地價(jià)不斷上漲的今天，動(dòng)輒每畝上百萬(wàn)元、上千萬(wàn)元的地價(jià)款，若征收土地閑置費(fèi)，絕對(duì)額也會(huì)很大，勢(shì)必將直接影響開(kāi)發(fā)商的稅收利益。

　　《財(cái)政部關(guān)于企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易若干財(cái)務(wù)處理問(wèn)題的通知》（財(cái)基字[1995]938號(hào)）（此文件已廢止）規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的企業(yè)，因超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期，按規(guī)定繳納的土地閑置費(fèi)，或因滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，被政府有關(guān)部門(mén)無(wú)償收回土地使用權(quán)而造成的損失，企業(yè)可計(jì)入當(dāng)期管理費(fèi)用。

　　若企業(yè)計(jì)入管理費(fèi)用，按照土地增值稅清算規(guī)定，肯定是不能扣除的。這也與后來(lái)的國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文、國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文有沖突之處。

　　國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。因超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除。

　　國(guó)家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）文發(fā)布后，國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)即失效。但國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)對(duì)于閑置土地費(fèi)處理基本繼承了原來(lái)文件精神。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第二十二條規(guī)定，企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。第二十七條開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

　　據(jù)以上規(guī)定，按照稅務(wù)處理，土地閑置費(fèi)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，收回土地造成的損失可作為財(cái)產(chǎn)損失企業(yè)所得稅前扣除。國(guó)稅函[2010]220號(hào)這次明確土地閑置費(fèi)不得土地增值稅稅前扣除。這又成為房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與土地增值稅的一大區(qū)別。