愛華網(wǎng)我司于2004年12月15日派人員進入長春市凱依美項目，公司高層領導對項目給予了高度重視，同時，得到了凱依美公司領導及各層人員積極大力配合，為本項目前期市場調(diào)查工作得以保質(zhì)、保量圓滿完成，并為項目運營奠定了堅實基礎；項目組調(diào)查人員根據(jù)項目實際情況與自身特點，綜合分析了項目調(diào)查的主要事項與工作要求、工作目標，并進行合理分工與工作推進，確定了由面到點、由粗到細的調(diào)查策略與實施方案；項目組調(diào)查人員通過運用實地調(diào)查、走訪調(diào)查、資料收集、問卷調(diào)查等多種調(diào)查方法與方式，取得了第一手真實、準確、效用的資料與信息，為項目準確定位與經(jīng)營創(chuàng)造了充分條件與依據(jù)。
1長春市城市區(qū)域狀況與經(jīng)濟發(fā)展狀況
1、 長春市區(qū)域分布與人口構成
1995年7月，國務院對長春市行政區(qū)域?qū)嵤┝酥卮笳{(diào)整，撤消原來的郊區(qū)，改設立主城區(qū)；長春市城市區(qū)域分為綠園區(qū)、寬城區(qū)、二道區(qū)、雙陽區(qū)、朝陽區(qū)、南關區(qū)六大區(qū)域，轄農(nóng)安縣、九臺市、榆樹市、德惠市三市一縣。
長春市總面積為2057平方公里，規(guī)劃區(qū)面積3911平方公里；城市人口密度平均為368人/平方公里，農(nóng)村為206人/平方公里，其中南關區(qū)人口密度最大，為2388人/平方公里。
2003年末長春市總人口為718萬人，其中市區(qū)人口數(shù)：310萬人，占總人口數(shù)43%，農(nóng)村人口數(shù)：408萬人，占總人口數(shù)57%。
城區(qū)人口狀況：南關區(qū)人數(shù)：59萬人，朝陽區(qū)人數(shù)：72萬人，綠園區(qū)人數(shù)：55萬人，寬城區(qū)人數(shù)：48萬人，二道區(qū)人數(shù)：37萬人，雙陽區(qū)人數(shù)：39萬人。
長春市人口結構情況，男性占51%，人數(shù)為366萬人，女性占49%，人數(shù)為352萬人；出生率：6.6%，死亡率：4.5%，自然增長率為2.1%。
2、 長春市城市規(guī)劃與發(fā)展趨勢
（1）、長春市國民經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)歷了循序漸進的過程，主要有三個階段發(fā)展過程；
A、從消費型向生產(chǎn)型轉(zhuǎn)軌階段
市政府進行國民經(jīng)濟結構調(diào)整，改變過去以計劃經(jīng)濟為導向的傳統(tǒng)經(jīng)濟時代，形成了以國營經(jīng)濟為主，集體經(jīng)濟為輔，個體經(jīng)濟為補充的新型經(jīng)濟秩序。
B、從封閉型城市向開放型城市轉(zhuǎn)化階段
市政府強調(diào)以市場經(jīng)濟為中心，堅持改革開放，逐漸建立了以長春市為中心，以縣城為紐帶，以農(nóng)村為基礎的城市管理模式，促進了長春市城市功能的開放性。
C、由中心城市向國際化城市轉(zhuǎn)變過程
長春市未來城市發(fā)展戰(zhàn)略，決定將長春市建設成為國際化城市；逐漸形成高度發(fā)達的市場經(jīng)濟，高水平的城市管理，高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境，力爭使長春在國際經(jīng)濟圈中占有重要地位。
（2）、長春市城市規(guī)劃將實行堅持以人口、經(jīng)濟、社會、環(huán)境、資源多方面、多渠道相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略思想，不斷完善城市功能，發(fā)展城市建設，力爭在相當短時間里把長春建設成為現(xiàn)代城市，主要措施如下：
E加快縣域經(jīng)濟發(fā)展速度，提高區(qū)域化經(jīng)營優(yōu)勢，樹立強大的市場競爭實力；不斷提高縣域城市居民收入水平，帶動經(jīng)濟綜合發(fā)展。
F加快流通業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展步伐，大力支持連鎖發(fā)展經(jīng)營，充分發(fā)揮連鎖經(jīng)營的經(jīng)濟效益與社會效率，不斷拓展新領域、新行業(yè)。
G著力扶持民營企業(yè)發(fā)展，完善中小企業(yè)信用擔保制度，鼓勵民營經(jīng)濟快速、跨越式發(fā)展，擴大服務范圍與力度。
H加快城市建設步伐，調(diào)整城區(qū)、開發(fā)區(qū)管理機制，有效拓展城市發(fā)展空間，科學界定城市及區(qū)各功能作用。
I改變提升傳統(tǒng)服務業(yè)，對商貿(mào)行業(yè)實行優(yōu)勝劣汰，全面提高行業(yè)發(fā)展水平，集中建設長江路、重慶路、桂林路、紅旗街、東盛路等重點商業(yè)街區(qū)；發(fā)展電子商務、物流配送、連鎖經(jīng)營的新型業(yè)態(tài)和服務方式，促進市場經(jīng)濟繁榮發(fā)展。
3、 長春市國民經(jīng)濟發(fā)展狀況
（1）、長春市前三年國民產(chǎn)值與社會零售情況
單位：億元
年 度
第一產(chǎn)值
第二產(chǎn)值
第三產(chǎn)值
比 例
2001年
142.7
518.8
402.6
13：49：38
2002年
148.5
558.7
464.9
13：48：39
2003年
157.3
630.3
550.4
12：47：41
2003年國民生產(chǎn)總值為：1338億元，第一產(chǎn)業(yè)較上年增長：6%，第二產(chǎn)值較上年增長：17.2%，第三產(chǎn)值較上年增長：13.5%，其中第三產(chǎn)業(yè)增長比例較大；人均生產(chǎn)總值2003年度為：18705元，較上年增長；13.2%，進一步說明國民收入水平在不斷提高，產(chǎn)業(yè)結構不斷調(diào)整與優(yōu)化。
長春市計劃在2005年將實現(xiàn)產(chǎn)值：1500億元，人均生產(chǎn)產(chǎn)值達到：20000元水平，并加速發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。
（2）、長春市社會零售經(jīng)營狀況
A、 2003年長春市實現(xiàn)社會零售總額；438.3億元，B、 較上年增長8.4%，C、 其中吃方面的零售額：132.1億元，D、 占社會零售總額：30.2%，E、 較上年下降：7.2%；穿方面的零售額：66.8億元，F(xiàn)、 占社會零售總額：15.2%，G、 較上年增長：6.4%；用方面的零售額：239.4億元，H、 占社會零售總額：20.8%，I、 較上年增長：54.6%；
居民吃、穿、用 增長比例情況
J、 長春市行業(yè)經(jīng)濟狀況
長春市交易市域：384個，消費品市域：344個，但大型市場、連鎖經(jīng)營的主導地位日益突出，此外，會展經(jīng)濟也產(chǎn)生了良好的經(jīng)濟效益和社會效益；在行業(yè)中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額實現(xiàn)382.1億元，反映出流通領域?qū)οM市場的重要促進作用。
2長春市化妝品經(jīng)營網(wǎng)點分布情況與消費水平
（1）、百貨商場
長春市百貨商場主要分布在南關區(qū)、朝陽區(qū)，同時形成了重慶路、桂林路、紅旗街、火車站四大主要商圈；
D重慶路商圈以卓展購物中心為代表的精品百貨，以及商業(yè)街品牌精品店鋪形成了中高消費區(qū)，商業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化格局；化妝品消費已經(jīng)形成了較大商業(yè)氛圍，同時滿足了長春市中高消費群體對化妝品的需求。
E桂林路商圈主要以時尚潮流服飾為典型，吸引著中、青年消費群體；該商圈現(xiàn)階段仍沒有形成對化妝品消費氛圍，化妝品經(jīng)營處于市場空白態(tài)勢。
F紅旗街商圈主要以時代服飾、歐亞大廈為代表的大型綜合百貨商場，屬于新興后起商業(yè)區(qū)；以歐亞大廈為中心的化妝品經(jīng)營品種多、貨品齊全、層次分明，滿足于不同消費水平的消費需求。
G火車站商圈以國際商業(yè)大廈為代表的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，滿足于長春市外地區(qū)廣大流動性強的消費者需求；該商場化妝品經(jīng)營以大眾化消費品為主要目標，品種相對較少。
（2）、個體商場
A重慶路地下人防商場
商場主要以服飾百貨為主，化妝品經(jīng)營規(guī)模僅為總體經(jīng)營面積3%左右，實行個體店鋪零售經(jīng)營方式，滿足于中低收入消費者消費需求；商品價格低廉、品類豐富，經(jīng)營規(guī)模較大，無特色化管理。
D崇智路崇智商場
該商場商品經(jīng)營以中檔消費品為主，服裝、鞋帽、日用相對占較大比例，美容、美甲經(jīng)營十分有特色，形成了美容美甲室內(nèi)一條街。
E紅旗街地下商場
紅旗街地下商場位于紅旗街十字路地下，輻射區(qū)域十分廣泛，個體經(jīng)營品類繁多，包括圖書、音響、服裝、體育、飾品等商品；化妝品經(jīng)營較少，基本上以假冒商品為經(jīng)營目的。
F火車站地下商場
該商場是個體商場之典范，商品品類多、品種豐富、價格低廉、客流量大；化妝品在商場占約5%比例，滿足了城鄉(xiāng)低收入居民消費需求。
G王府井購物中心
位于重慶路商圈，該商場主要以百貨商場為經(jīng)營定位，實行個體經(jīng)營策略；由于缺乏統(tǒng)一規(guī)范管理，經(jīng)營狀況較差；化妝品經(jīng)營面積較少，經(jīng)營不集中，商品品質(zhì)差，假冒十分嚴重。
H好望角商廈
位于大經(jīng)路北與新發(fā)路交匯處，商場實行個體經(jīng)營，統(tǒng)一管理，商場店堂及整體形象較差，商品定位低檔，消費群體主要是低收入下崗職工；化妝品經(jīng)營面積約50平方，經(jīng)營品鐘主要為低檔品。
（3）、批發(fā)市場
長春市批發(fā)市場較為分散，主要分布在光華路、長江路、黑水路、漢口大街，各批發(fā)市場經(jīng)營特點不同；
A光華路批發(fā)市場
該市場經(jīng)營業(yè)種繁多，主要有家具、食品、建材裝飾、塑料、日用化妝品、辦公文具等商品，是周邊個體經(jīng)營商戶的主要商品采購來源；化妝品經(jīng)營以中低檔美容、美發(fā)、護膚品批發(fā)為主，銷售渠道主要為個體商戶。
B華正批發(fā)市場
華正批發(fā)市場位于長春火車站商圈附近，主要有家飾材料、圖書、日用化妝品等商品，是長春市與郊縣商家主要進貨渠道；化妝品經(jīng)營規(guī)模相對較大，但以美容美體類用品為主要經(jīng)營方式；銷售渠道以美容院為主要消費對象。
C長江路批發(fā)市場
長江路位于長春汽車站附近，該市場經(jīng)營化妝品的公司較集中，這些公司掌握著上游化妝品品牌資源，是長春市各大商場、經(jīng)銷商商品采購的主要供應商。
（4）、化妝品專業(yè)市場
長春市化妝品專業(yè)市場基本沒有形成，現(xiàn)有化妝品專業(yè)店主要有如下幾家，經(jīng)營具有特色化；但是，普遍存在經(jīng)營規(guī)模不大，經(jīng)營范圍狹窄，管理規(guī)范化、標準化程度不高。
法國詩婷專賣店
100平方
長江路
中高收入消費者
直營銷售規(guī)范管理
實行連鎖經(jīng)營、專業(yè)化產(chǎn)品、店鋪裝修具有特色化
詩婷系列產(chǎn)品
廠家直接進貨、質(zhì)量保證
仙妮雷德美容專業(yè)店
120平方
長白路
中檔消費層次
區(qū)域化經(jīng)營
加盟連鎖形式、店面特色不鮮明
仙妮雷德護膚美容系列產(chǎn)品
廠家進貨、無店鋪專柜、主要以服務進行銷售
完美專業(yè)美容店
150平方
長江路
中高消費收入群體
直銷經(jīng)營
發(fā)展加盟商、實行連鎖經(jīng)營
完美美容護膚系列產(chǎn)品
廠家進貨、無店鋪專柜、主要以服務進行銷售
雅芳專賣店
150平方
長江路
中檔收入消費群體
專業(yè)店經(jīng)營形式
以連鎖加盟為戰(zhàn)略發(fā)展、銷售渠道多樣化
雅芳系列化妝品
專柜形式、專賣店、零售
（5）、美容業(yè)、美容用品調(diào)查
美容行業(yè)隨著人們生活水平不斷提高，得以快速發(fā)展；長春市美容業(yè)從業(yè)人員基本工資收入高于全市服務行業(yè)工資水平，行業(yè)的高利潤，以及廣泛社會需求，促使人們投入從事美容業(yè)。
調(diào)查長春市美容行業(yè)，主要有如下幾個特點：
B美容院繁多，分布較廣；以市內(nèi)商業(yè)場所、社區(qū)、寫字樓、居民區(qū)為主要經(jīng)營場所。
C消費層次分明，經(jīng)營檔次差異化；長春市美容院中、高、低檔消費相當清晰，經(jīng)營手段多樣化。
D經(jīng)營競爭激烈，市場消費能力不高；長春市居民總體消費水平為7905元，從這一層面上看，無法滿足經(jīng)營需求。
E美容產(chǎn)品雜亂無序，顧客投訴情況嚴重；主要體現(xiàn)在低檔美容消費場所，商品質(zhì)量沒有終端保證，使行業(yè)聲譽受到不同程度傷害。
（6）、美容市場機會與競爭分析
長春市美容行業(yè)雖然存在一定弊端，但總體上看，美容消費市場發(fā)展相對快速，行業(yè)經(jīng)營的局限性為將來發(fā)展創(chuàng)造了契機，主要體現(xiàn)在幾個方面：
E長春市人口眾多，全市人口718萬，其中女性消費者352萬人，為美容業(yè)創(chuàng)造了充足的社會基礎。
F長春市經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高，經(jīng)濟增長速度達到兩位數(shù)水平，高于全國總體水平，經(jīng)濟發(fā)展將使廣大消費者提高消費能力，為美容業(yè)發(fā)展提供了堅強保證。
G長春市美容業(yè)經(jīng)營還不十分規(guī)范與完善，美容業(yè)處于發(fā)展初級階段，沒有形成品牌效用，連鎖經(jīng)營模式，實行可持續(xù)發(fā)展的理念。
H長春市美容用品相對豐富，上游廠商對東北市場持樂觀積極態(tài)度，為商品資源穩(wěn)定供給開拓了廣闊銷售渠道。
同時，我們在把握市場機會的前提下，應準確分析長春市美容業(yè)競爭依然激烈，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，主要存在幾方面：
F顧客競爭，就是服務競爭，長期以來美容業(yè)得以快速發(fā)展，取決于顧客長期穩(wěn)定消費，顧客是商家的利益源泉。
G價格競爭，現(xiàn)代市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，暴利時代已經(jīng)不復存在，為了占有一定消費市場資源，價格有處于一種有利的因素。
H管理競爭，規(guī)范化、特色化經(jīng)營是現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展目標與追求，同時，也是企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展的根本所在。
I人力資源競爭，美容業(yè)是一種特殊行業(yè)，技術要求相對較高，特別是隨著消費者追求不斷提高，對服務技能提出了更高的要求。
三、長春市化妝品消費市場整體概述與分析
1、長春市居民消費水平與習慣
據(jù)調(diào)查顯示，長春市城市居民人均可支配收入：7905元，較上年增長13.5%；人均消費支出：6725元，較上年增長9.4%；農(nóng)村居民年純收入：3411元，較上年增長8.4%；
隨著城市建設加快，城鄉(xiāng)居民結構發(fā)生了變化，人們生活水平得到了提高，生活質(zhì)量不斷改善；2003年長春市城市恩格爾系數(shù)為：39%，農(nóng)村恩格爾系數(shù)為：46.2%。
長春市居民消費顯著特點是用方面消費支出占總支出的一半以上；強調(diào)品位生活方式，注重生活質(zhì)量，特別是美容化妝，青年、中年女性消費者90%以上均不同程度使用化妝品，隨著人們生活水平的不斷提高，對美麗的追求將更加豐富化。
2、 長春市社會零售總額與化妝品消費狀況
A國內(nèi)化妝品消費狀況
中國國內(nèi)化妝品行業(yè)發(fā)展呈逐漸上升趨勢。八十年代，全國化妝品人均支出為1元；九十年代，全國化妝品人均支出為5元；二十世紀，全國化妝品人均支出為25元。其中廣東、上海、北京地區(qū)人均消費水平達到80---100元，高于全國平均水平?？梢钥吹交瘖y品在我國的消費市場有很大的上升空間；與發(fā)達國家人均消費35美元-----70美元相比還有較大距離。
國內(nèi)化妝品社會零售總額情況見表
年 代
銷 售 額（億元）
增 長 率（%）
1985年
10
/
1990年
40
300%
1995年
190
375%
2000年
335
76.3%
2004年
460
37.3%
前十五年化妝品消費平均以23.8%速度增長，顯示出廣大人們對化妝品消費的巨大潛力。
調(diào)查顯示，從化妝品的消費情況看，護膚類消費占35%，護發(fā)類消費占20%，美容類消費占24%，香水類消費占8%。其中護膚品類消費仍是市場消費主流；但是椐專家預測美容類產(chǎn)品上升勢頭很快。
B長春市社會零售總額與化妝品消費情況
長春市2004年1—8月份，實現(xiàn)社會零售總額283億元，比上年同期增長11.5%。城市居民1—8月可支配收入達5247元；城市居民1—8月消費性支出達4823元。
長春市化妝品類商品銷售達2.2億元，化妝品日常消費占消費性總支出的11%，較上年增長32.9%，化妝品消費增長是增幅最大的一項消費支出。反映出長春市居民對化妝品的追求是快速的。
長春市居民消費性支出情況，見下圖
說明：1.食品類2.衣著類3.家庭設備與用品4.醫(yī)療保健5.交通與通訊6.娛樂教育與文化用品7.居住支出8.雜項商品與服務。
3、 長春市消費者對化妝品消費認識
i. 通過調(diào)查問卷了解到，ii. 長春市消費者對化妝品了解受年齡差異影響，iii. 產(chǎn)生不同iv. 程度與深度認識，v. 18歲---35歲年齡階層消費者均使用不同vi. 檔次化妝品；見下圖
vii. 日常居民對化妝品消費支出情況，viii. 受收入水平影響，ix. 其中26歲---35歲之間消費者月支出比例最大；此外，x. 消費層次、文化程度也是另一方面原因；
xi. 消費者在購買化妝品時，xii. 主要以商品品質(zhì)為購買的首要條件，xiii. 其次是商品價格；通過調(diào)查顯示，xiv. 長春市消費者對化妝品消費相對理性化；
xv. 消費者對化妝品在生活中的地位認識，xvi. 通過調(diào)查顯示，xvii. 近
半數(shù)消費者認為是日常生活需要；
xviii. 消費者化妝品知名xix. 度認識，xx. 普遍認為好品牌，xxi. 會是好品質(zhì)，xxii. 基本認可國內(nèi)知名xxiii. 品牌，xxiv. 說明消費者消費的成熟性。但仍然有相當比例消費者對品牌商品沒有認識；
xxv. 消費者使用化妝品時，xxvi. 基本追求適合自身特點的化妝品，xxvii. 不xxviii. 斷嘗試新產(chǎn)品，xxix. 更新舊商品，xxx. 表明消費者對化妝品的消費習慣隨年齡變化而xxxi. 改變；
4、 相目區(qū)域居民人口、消費習慣、消費水平分析
4、 項目所屬區(qū)域人口結構
A、 區(qū)域概況
項目位于長春市繁華的交通要道——大經(jīng)路，是重慶路商圈的延伸商業(yè)區(qū)域；東臨亞泰大道，西靠民康路，南近西頭道街，北毗鄰長春大街；是傳統(tǒng)的老商業(yè)區(qū)域，隨著長春市政改造不斷加快，未來項目商業(yè)氛圍將彰現(xiàn)出特定優(yōu)勢。
B、 人口結構
本項目屬于南關區(qū)，南關區(qū)城市人口為59.3萬人；項目所在地常住人口為： 6.5萬 人；其中男性： 3.3萬人，女性：3.2 人，本區(qū)域居民基本屬于單位在職職工。
5、 項目區(qū)域居民消費水平分析
通過走訪調(diào)查了解，項目周邊居民整體消費水平高于全市平均水平，居民人均可支配收入達8500元以上；居民購買能力相對較好。
6、 項目所在地客流量、車流量情況
A、 客流量情況
客流量調(diào)查表
時間：2004-12-22 星期三 大雪
時 間
自北向南人數(shù)
自南向北人數(shù)
合計人數(shù)
8：40—8：50
123
174
297
10：10—10：20
114
116
230
13：10—13：20
105
106
211
15：10—15：20
191
89
280
17：10—17：20
165
98
263
合 計
698
583
1281
說明：（1）、通過計算可以看出，項目日客流量為20000人次，相對集中在下午三時至六時前，與車流量相似，由北向南客流量大于由南向北客流量近10%；
（2）、同時客流量低于車流量23%，也表明項目聚客能力相對薄弱；
B、 車流量情況
時 間
自北向南車流量
自南向北車流量
合計車流量
8：30---8：40
240
146
386
10：00—10：10
193
136
329
13：00—13：10
188
128
316
15：00—15：10
110
191
301
17：00—17：10
228
128
356
合 計
959
729
1688
說明：（1）、以上調(diào)查觀察時間為50分鐘；根據(jù)不同時間段分別區(qū)分了解；數(shù)字顯示，由北向南過往的車流輛大于由南向北的車流量7%；說明過往的車輛是以進出城占主要的，而周邊的居民擁有車的比例十分低，約為千分之十左右，因此這類高消費群體對項目影響力還未能彰現(xiàn)出來。
（2）、通過計算得出，全天車流量為24300駕次，節(jié)假日將達到32000駕次，這充分說明大經(jīng)路是屬于交通繁華道路，項目位于該路段南端，與長春大道交匯，具備較好的交通地理優(yōu)勢。
五、項目周邊商業(yè)網(wǎng)點現(xiàn)狀分析
1、項目周邊商業(yè)分布狀況
C、 通過調(diào)查了解到，D、 項目周邊主要以體育用品經(jīng)營為主要特色，E、 吸引著長春市居民日常消費，F(xiàn)、 現(xiàn)已形成了長春市體育用品集散地。
G、 民康路、長春大街主要以汽車修配為主，H、 現(xiàn)已初見規(guī)模，同I、 時，J、 休閑娛樂業(yè)也較為發(fā)達。
K、 大馬路區(qū)域主要有歐亞益民商廈傳統(tǒng)百貨商場，L、 金山個體商貿(mào)，M、 分別經(jīng)營化妝品、食品、服N、 裝、鞋帽、家電、日用品
O、 大經(jīng)路南主要有醫(yī)療用品經(jīng)營為主，P、 個體店鋪經(jīng)營食品超市、化妝品零星批發(fā)。
2相目區(qū)域主要競爭對手分析
項目區(qū)域總體上還沒有形成濃厚的商業(yè)氛圍，商業(yè)業(yè)態(tài)零散，經(jīng)營不集中；同時，主要化妝品在超市 、百貨商場經(jīng)營，檔次相對較低；在本項目運營時，區(qū)域競爭對手主要為歐亞益民商廈，具體分析如下：
（1）、經(jīng)營定位
歐亞商廈經(jīng)營定位為中低檔消費，滿足于附近居民日常生活需要，輻射范圍較小，與項目經(jīng)營定位有一定差異。
（2）、經(jīng)營品類
化妝品經(jīng)營品類相對較少、單一，主要有：小護士、大寶、丁家宜、李醫(yī)生、北京同仁堂、韓國束氏、雅芳、美寶蓮、強生、索芙特等。主要以護膚類化妝品作為銷售。
（3）、經(jīng)營管理
實行商場統(tǒng)一管理、專柜經(jīng)營的運營模式。
（4）、物業(yè)條件
商場物業(yè)設施完善，配備中央空調(diào)系統(tǒng)，背景音樂系統(tǒng)，手扶梯裝置共八部上下一層----五層。停車場擁有停車位近80個。
（5）、服務特色
由于化妝品布局與一層超市交叉經(jīng)營，商場整體上沒有形成自身特色。服務上主要以營業(yè)員為中心，商場售前服務、售后服務沒有形成。
（6）、經(jīng)營規(guī)模
該商場經(jīng)營面積約12000平方米。化妝品經(jīng)營面積約150平方米，經(jīng)營規(guī)模較小。
六、項目運營優(yōu)、劣勢與機會分析
a) 項目專業(yè)化運營的社會基礎
縱觀長春市化妝品經(jīng)營狀況，發(fā)現(xiàn)專業(yè)化運營沒有形成一定氛圍，這為項目運營創(chuàng)造了堅實的社會基礎。同時，調(diào)查數(shù)字顯示，長春市居民對化妝品消費認可程度較高，又為項目成功運營提供了一定保障。
b) 項目運營商自身品牌資源狀況
化妝品專業(yè)店的成功運營需要經(jīng)營者掌握一定規(guī)模上游商品資源作為基礎。剴依美公司現(xiàn)有化妝品品牌主要有：七大類近三十種商品。
序號
經(jīng)營品類
商 品 品 牌
1
洗發(fā)類
威娜、海藻、資生堂、肥料、康膚肌、O3洗發(fā)水
2
護發(fā)類
威娜、海藻、資生堂、肥料、純米純麥、快美
3
局油類
威娜、康膚肌、肥料
4
染色類
行動派、美源、歐萊雅、卡尼爾、
5
美容類
艾麗素、瑩肌、露詩、植麗素、英博美、杰森、天姿國色、紅酒素、金維他、萊茵
6
彩妝類
美寶蓮、荻里莎、靚之集、夢妝
7
進口化妝品
CD、蘭寇、資生堂、H2O、貴族
8
香水類
CD、蘭寇、香奈爾、紀梵希、魔之水、
資料顯示，運營商具備一定商品資源，為項目專業(yè)化經(jīng)營奠定了基礎。但是，缺乏市場主導暢銷商品。
c) 項目運營商人力資源狀況
項目運營商現(xiàn)有九大職能部門，各級員工人數(shù)45人，其中大專以上學歷員工35人。凱依美公司人員整體素質(zhì)較高，專業(yè)技能較為全面，這為項目專業(yè)化運營與管理提供了充足的人力資本。
d) 項目運營商資本結構與實力狀況
項目運營商對化妝品經(jīng)營已經(jīng)有一定歷程，積累了豐富的經(jīng)營經(jīng)驗。同時，科學經(jīng)營與管理為運營商創(chuàng)造了合理利潤；企業(yè)發(fā)展規(guī)模不斷做大做強，整合社會各種資源的能力得到逐步提升與加強。據(jù)調(diào)查了解到，長春市從事化妝品行業(yè)經(jīng)營時間最長、經(jīng)營品種最多、市場份額最大，凱依美公司占有一席之地。
七、專業(yè)店如何建設與發(fā)展
1、 專業(yè)店發(fā)展趨勢分析
現(xiàn)代市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展，為各種經(jīng)營形態(tài)創(chuàng)造了條件與機遇。隨著行業(yè)競爭加劇，專業(yè)化經(jīng)營成為運營商紛紛考慮的課題；所謂專業(yè)化一般來說是企業(yè)以專用性為標準，統(tǒng)一的店名、統(tǒng)一的標志、統(tǒng)一的經(jīng)營方式、統(tǒng)一的管理手段，集中采購、集中配送、規(guī)范組織形式，通過專化用運作模式，規(guī)?；?jīng)營實現(xiàn)利益最大化。
據(jù)調(diào)查了解，全國零售業(yè)中實現(xiàn)銷售額最大的是專業(yè)百貨；在專業(yè)店經(jīng)營最成功是北京國美電器。現(xiàn)在專業(yè)經(jīng)營由原來以服裝業(yè)、餐飲業(yè)為代表向多領域方向發(fā)展，市場細分將更加清晰；專業(yè)化經(jīng)營將充分體現(xiàn)其特色化、標準化、規(guī)范化、簡單化的特點與功能，以達到滿足消費水平不斷提高的社會需求。
2、 專業(yè)店競爭狀況分析
長春市場現(xiàn)有化妝品專業(yè)店主要有三家，分別是雅芳、安利、仙妮蕾特。從真正專業(yè)化層面上看，三者仍沒有體現(xiàn)其潮流新穎、標準化、規(guī)范化的顯著特征。
專業(yè)化運營不應片面考慮經(jīng)營專業(yè)化，在實際操作過程中，更應體現(xiàn)地區(qū)區(qū)域性、差異性，不斷創(chuàng)新；同時，應盡快形成自身特色化的經(jīng)營與盈利模式，才能施行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。樹立企業(yè)品牌形象，擴大企業(yè)社會面影響力，是企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的根本與出路；也是市場競爭的結果與要求。
3、 化妝品與美容用品資源分析
長春市化妝品與美容商品種類多，品牌全，但是主要是省、市代理商進行拓展運營。國內(nèi)、國際知名化妝品品牌掌握在少部分供應商手里；這為項目運營增加了一定難度。同時，美容用品針對美容機構批發(fā)為主，零售市場沒有形成消費氛圍。專業(yè)美容用品基本集中在華正路批發(fā)市場，產(chǎn)品以廣州生產(chǎn)為主。
4、 化妝品渠道策略與機會點
長春市化妝品銷售渠道以零售為主，經(jīng)營渠道相對狹窄。專業(yè)性強的化妝美容商品以美容院為主；總體上看，銷售方式單一，銷售方法傳統(tǒng)。
在消費市場容量不斷變化的時代，消費者選擇消費方式呈現(xiàn)出多樣化特征；為此，經(jīng)營者應轉(zhuǎn)變思想觀念，調(diào)整經(jīng)營思路，拓展經(jīng)營渠道，爭取消費者青睞。從而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)軌，才能適應競爭的潮流與發(fā)展的步伐。
5、 各業(yè)態(tài)化妝品市場細分與競爭力對比
長春市化妝品基本上是以百貨商場、超市、美容院、個體店鋪為經(jīng)營業(yè)態(tài)。由于受區(qū)域環(huán)境、物業(yè)條件、居民消費水平、消費習慣與意識等因素影響，化妝品消費市場細分化程度高。
傳統(tǒng)百貨商場以經(jīng)營中檔化妝品為主，強調(diào)商品質(zhì)量、經(jīng)營品類齊全，滿足中等收入層次人群消費需要。
大型精品百貨以高檔化妝品為主，中檔為輔的經(jīng)營方式；強調(diào)商品形象展示與效果宣揚，滿足城市高收入人群消費需求。
超市化妝品經(jīng)營以大眾化消費化妝品為主，實行敞開式經(jīng)營，跟蹤服務，優(yōu)化商品結構等經(jīng)營策略，滿足于消費者日常消費需要。
美發(fā)美容院化妝品經(jīng)營以專業(yè)性強，服務要求高為策略，定向滿足于部分新潮消費群體。不同程度實施會員制經(jīng)營模式，鎖定長期消費者；同時施行幫帶消費方式，口碑宣傳，擴大消費份額，實現(xiàn)經(jīng)營利潤最大化。
個體商鋪主要集中在市內(nèi)各個體商場、臨街店鋪；以低廉、假冒商品為經(jīng)營方法，滿足于低收入與不成熟消費者消費需求。
八、項目運營模式建議與定位分析
1、 專業(yè)化運營應具備2、 的要素分析
化妝品專業(yè)化運營，受其行業(yè)特殊性影響，應從幾方面要素進行考慮與分析；才能準確判斷化妝品市場運作規(guī)律，才能科學掌握、成功運營化妝品專業(yè)店。
第1、 專業(yè)店新穎性
化妝品首先展示的是店面的形象，67%比例消費者受外界影響而產(chǎn)生消費欲望，因此，化妝品專業(yè)店形象設計新穎是第一要素。
第2、 資本的有效支持
調(diào)查顯示，59%消費者認為化妝品專業(yè)店要保證商品品類豐富，品種齊全，才有市場競爭力。而這種優(yōu)勢競爭力在企業(yè)初級階段，需要強大的資金支持，才能產(chǎn)生作用。
第3、 經(jīng)營方式專業(yè)性
大部分化妝品消費者對商品知識了解不深，基本處于被動消費狀態(tài)。同時，對功能介紹、效果展示提出了較高要求；70%比例消費者要求在消費時得到專業(yè)性服務與幫助。
第4、 經(jīng)營商品潮流性
化妝品不同于其它生活用品，人們在不同生理時期，不同地理與氣候條件、不同社會環(huán)境，都會有不同的消費需求。經(jīng)營商品的不斷更新，與市場消費潮流相匹配，才能吸引消費者的不同需要。
第5、 資源整合合理性
化妝品經(jīng)營過程中，商品豐富固然重要，但是，運營商不能一味追求資源的長期性與保守性。產(chǎn)品資源合理整合不僅會降低運營成本，同時還能增強商品價格競爭力。
第6、 經(jīng)營管理規(guī)范性
管理出效率，但是作為化妝品行業(yè)經(jīng)營而言，經(jīng)營管理規(guī)范化顯得更為重要與迫切。長春市化妝品經(jīng)營狀況相對混亂無序，經(jīng)營者為了追求短期利益，不惜采取以假當真、以次充好的經(jīng)營手段，蒙騙消費者，為此，在經(jīng)營過程中強調(diào)操作規(guī)范化是長期發(fā)展的根本。
第7、 經(jīng)營規(guī)模明確性
專業(yè)店的建立應充分考慮區(qū)域消費市場的社會消費能力與水平。經(jīng)營規(guī)模的標準是以滿足于特定消費為基礎，逐步實現(xiàn)項目數(shù)量的規(guī)?；c經(jīng)濟效益的規(guī)模化。在明確項目經(jīng)營規(guī)模的前提下，才能有效滿足不同消費需求。
第8、 營銷策略市場性
任何經(jīng)營行為離不開市場營銷推廣。作為專業(yè)化妝品運營來說，消費市場的局限性使推廣的手段與方法不同于其它行業(yè)。針對女性消費者，不同年齡階段，不同的社會地位，消費意識將會較大程度變化；因此，營銷推廣運營應以市場需求而不斷創(chuàng)新與變化。
3、 專業(yè)化運營的戰(zhàn)略發(fā)展計劃分析
專業(yè)化運營對企業(yè)來說，僅僅是在起步階段，戰(zhàn)略發(fā)展計劃如何制定事關企業(yè)未來生存能力有多強的重大問題。
企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展計劃應根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有資本、人力、管理、品牌、信息、技術等資源狀況，確定發(fā)展計劃與發(fā)展方向。一般來說有如下運營模式：
A充分衍生發(fā)展計劃
企業(yè)樹立一定社會影響力后，將不惜余力地實施企業(yè)的再造，使企業(yè)走上快速發(fā)展的道路。但是在再造過程中，應不斷拋棄原來落后的管理模式，吸納外部優(yōu)勢資源，整合企業(yè)發(fā)展的要素，形成一個全新的優(yōu)良母體，從而完成企業(yè)的充分再生過程。
B自由組合發(fā)展計劃
企業(yè)在實現(xiàn)了初級競爭實力以后，但是由于限于資金實力影響，無法直接開設更多分店；在這種形勢下，為了不斷提高企業(yè)競爭能力，抵御強大的競爭對手，可以采取與相關企業(yè)聯(lián)營的方式，形成統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運營的模式，以達到獲得規(guī)模利益的目的。
C特許加盟發(fā)展計劃
當企業(yè)品牌形象具有一定知名度，社會影響力達到一定程度后，可以經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓的方式實行規(guī)模擴張。特許加盟發(fā)展主要有兩方面意義，一方面、企業(yè)可以實現(xiàn)低成本快速運營發(fā)展，減少資金、人力、物力等多方面投入，降低經(jīng)營風險；二方面、加盟商可以借鑒企業(yè)的知名度、先進管理經(jīng)念，降低經(jīng)營風險，實現(xiàn)經(jīng)營效益。
D資本擴張發(fā)展計劃
企業(yè)發(fā)展是多渠道的，當企業(yè)原始積累達到一定程度時，經(jīng)營的利益是資本擴張的有力支持；利潤來源的多樣化是資本擴張的原動力。但是在資本擴張前，企業(yè)應充分認識首先要具備成熟的品牌運營模式支撐其發(fā)展步伐。
4、 專業(yè)化運營的市場定位分析
根據(jù)凱依美化妝品專業(yè)經(jīng)營情況，以及項目所處地理環(huán)境，綜合分析長春市化妝品經(jīng)營現(xiàn)狀。認為首先應充分發(fā)揮自有品牌優(yōu)勢，挖掘主導品牌潛力，提高市場競爭力；二、逐步整合上游供應商商品供應渠道與資源，充實商品品類與品種；三、快速提高專業(yè)化管理水平，強化規(guī)范化管理；四、完善商品配送體系建設，保證商品及時快速銷售；五、建立健全數(shù)字化管理系統(tǒng)，加強管理信息技術水平，實現(xiàn)現(xiàn)代化運營模式；六、加強員工專業(yè)技能培訓，盡快樹立專業(yè)化運營新秩序、新思想、新觀念；七、加強企業(yè)品牌形象推廣，逐步樹立專業(yè)化經(jīng)營品牌效應。
5、 專業(yè)化運營的經(jīng)營定位分析
本項目經(jīng)營應以長期發(fā)展的高度為出發(fā)點，經(jīng)營定位在把握現(xiàn)有消費市場的前提下，不斷提升經(jīng)營品位。同時，拋棄原有的混亂經(jīng)營模式，創(chuàng)立新型的經(jīng)營模式。堅持以中檔消費為主，高檔消費為輔的戰(zhàn)略發(fā)展思想。充實現(xiàn)有商品品種，淘汰滯銷商品，補充市場暢銷商品。實行多渠道銷售方式，拓展銷售業(yè)績的道路。
北京xxxx商業(yè)管理顧問機構
2004.12.29
