愛(ài)華網(wǎng)隨著集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備力度逐漸加大，未來(lái)發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)力，特制定可行性報(bào)告格式范本。
項(xiàng)目決策背景及摘要
一、外部環(huán)境
1、 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；
2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在浦東，要說(shuō)明浦東在上海的地位及作為全國(guó)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)的情況。
3、 項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；
二、內(nèi)部因素
1、 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；
2、 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；
3、 從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義；
第一部分：項(xiàng)目概況
一、 宗地位置
宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。
附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。
二、 宗地現(xiàn)狀
1、 四至范圍；
2、 地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；
3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；
4、 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；
5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；
7、 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。
附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；
地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；
地下?tīng)顩r圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。
三、 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套
（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套
1、 交通狀況
（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；
（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；
（3）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。
附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；
2、 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。
3、 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平
4、 大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)
5、 文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施
6、 公園
7、 銀行
8、 郵局
9、 其他
附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。
（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀
四、 項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫）
1、 治安情況
2、 空氣狀況
3、 噪聲情況
4、 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）
5、 危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）
6、 周邊景觀
7、 風(fēng)水情況
8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。
9、 其他
五、 大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性）
1、 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展
包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。
2、 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。
3、 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。
4、 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。
5、 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。
6、 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。
7、 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。
附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。
六、 規(guī)劃控制要點(diǎn)
1、 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積
2、 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積
3、 綜合容積率、住宅容積率
4、 建筑密度
5、 控高
6、 綠化率
7、 其他
七、 土地價(jià)格
土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。
第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析
一、 合作方式及條件
1、 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等
2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。
3、 付款進(jìn)度及與拿地程序的配合
4、 其他合作的主要條件
5、 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定
二、 土地法律性質(zhì)評(píng)估
（一）現(xiàn)狀
1、 土地所有權(quán)歸屬
2、 土地使用權(quán)歸屬
3、 土地的用途
（二）規(guī)劃
1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬
2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬
3、規(guī)劃的用途
三、 取得土地使用權(quán)程序評(píng)估
1、 取得土地使用權(quán)的程序
2、 取得土地使用權(quán)需要的工作日
3、 取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件
4、 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）
四、 土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）
1、 土地性質(zhì)變更的程序和理由
2、 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙
3、 土地性質(zhì)變更需要的工作日
五、 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優(yōu)詩(shī)美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)住宅等。
六、 總體評(píng)價(jià)
對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。
第三部分：市場(chǎng)分析
一、 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況
1、 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述
? 形成時(shí)間
? 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況
? 購(gòu)買人群變化
2、 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）
? 開(kāi)工量/竣工量
? 銷售量/供需比
? 平均售價(jià)
3、 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)
二、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征
1、 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況
2、 各檔次產(chǎn)品的集合特征
尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征
? 平均售價(jià)
? 開(kāi)發(fā)規(guī)模
? 產(chǎn)品形式
? 平均消化率
? 平均容積率
? 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征
3、 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況
附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。
4、 未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型
5、 分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)
6、 結(jié)論：
? 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)
? 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式
? 本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力
? 本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問(wèn)題
三、 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究
1、 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）
2、結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。
四、 目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位
1、 市場(chǎng)定位
2、 目標(biāo)人群特征/來(lái)源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)
3、 產(chǎn)品建議
第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析
一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路
1、 設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。
2、主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。
3、 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。
4、 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。
5、 如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮。
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析
1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬(wàn)科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。
2、 容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。
3、土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。
4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。
5、周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。
6、周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開(kāi)通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。
7、市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。
第五部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)
一、 土地升值潛力初步評(píng)估。
從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。
二、 立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析
三、工程計(jì)劃：工期計(jì)劃、各期開(kāi)工面積、竣工計(jì)劃、開(kāi)竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。
四、銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。
第六部分：投資收益分析
一、 成本預(yù)測(cè)
說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格列示：
項(xiàng) 目 投資總額（萬(wàn)元） 單位成本（元/m2）
土地成本
前期工程費(fèi)
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
建安工程費(fèi)
配套費(fèi)用
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)
直接建造成本小計(jì)
營(yíng)銷費(fèi)用
管理費(fèi)用
總 計(jì)
二、 稅務(wù)分析
1、 營(yíng)業(yè)稅及附加
2、 所得稅
3、 土地增值稅
上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說(shuō)明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過(guò)程是什么。
三、 經(jīng)濟(jì)效益分析
1、 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等
2、 項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：
經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2） 項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）
銷售收入
直接成本
總投資
毛利率
稅前利潤(rùn)
稅后利潤(rùn)
銷售凈利率
投資回報(bào)率
3、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)
經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2001年 ··· 20××年 合 計(jì)
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
結(jié)算面積（m2）
單位利潤(rùn)(元/m2)
利潤(rùn)(萬(wàn)元)
4、 敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。
（1）成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：
經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)成本×90% 預(yù)測(cè)成本 預(yù)測(cè)成本×110% 預(yù)測(cè)成本×120%
總投資
毛利率
稅前利潤(rùn)
稅后凈利
銷售凈利率
總投資回報(bào)率
（2）售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：
經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)售價(jià)×90% 預(yù)測(cè)售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià)×110% 預(yù)測(cè)售價(jià)×120%
營(yíng)業(yè)額
毛利率
![房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告格式范本[詳盡] 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性ppt](http://img.413yy.cn/images/31101031/31125755t01f46c2ac947b3c0c1.jpg)
稅前利潤(rùn)
稅后凈利
銷售凈利率
總投資回報(bào)率
（3）容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化
主要指標(biāo) 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5
多高層比
營(yíng)業(yè)額
總投資
毛利率
稅后利潤(rùn)
稅后凈利率
總投資回報(bào)率
四、 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)
1、 資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。
2、 資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。
3、 資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。
4、啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額
第七部分：管理資源配置
五、 機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。
六、 人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。
七、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。
第八部分：綜合分析與建議
一、優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬(wàn)科一貫發(fā)展思路等方面論述。
二、劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬(wàn)科一貫發(fā)展思路等方面論述。
三、機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹(shù)立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。
四、結(jié)論和建議
第九部分：竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問(wèn)題
（一） 主要指標(biāo)測(cè)算
1、 預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)
2、 投資收益分析（參考以下格式）：
經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A A+M A+2M ··· A+nM
樓面地價(jià)
完全成本
總投資
毛利率
稅前利潤(rùn)
稅后凈利
銷售凈利率
總投資回報(bào)率
注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒(méi)有底價(jià)A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬(wàn)元，變化值不宜過(guò)大。
3、 根據(jù)需要，可增加如下測(cè)算：
銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價(jià) 最高總地價(jià)
R1
R2
R3
···
注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資回報(bào)率等。
（二） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
1、 主要背景，控股股東情況
2、 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)（每股利潤(rùn)）
3、 資金狀況，可能資金來(lái)源，融資能力，資金成本
4、 操作水平，主要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目
5、 參與競(jìng)爭(zhēng)的主要目的，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣勢(shì)，是否志在必得。
（三） 制定策略
1、 分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。
2、銷售凈利率在10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的銷售凈利率時(shí)的地價(jià)。也可以通過(guò)其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。最終確定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。
3、 把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)（開(kāi)發(fā)權(quán)）的原則。
（四） 資金籌措
短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。
第十部分：在新城市開(kāi)發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容
一、 市場(chǎng)分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)總體狀況
1、 近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。
2、量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。
3、各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。
4、 各行政區(qū)市場(chǎng)比較：
（1）量值描述：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。
（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。
5、 當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述
城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。
6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。
7、 熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征
8、 客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素
9、 重點(diǎn)樓盤描述
二、 需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）
附件：
1、 有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。
2、 按照萬(wàn)科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測(cè)算過(guò)程
成本測(cè)算可采用兩種方法：
（1）從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項(xiàng)目逐項(xiàng)分析計(jì)算。但要注意萬(wàn)科在規(guī)劃設(shè)計(jì)、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。
（2）根據(jù)已做的類似項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項(xiàng)目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。
上述兩種方法在測(cè)算過(guò)程中，不是一貫而終的，不同的成本項(xiàng)目要運(yùn)用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法，兩種方法可以交叉使用。對(duì)可上可下的成本項(xiàng)目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些。可參照下面表格：
成本估算表
成本項(xiàng)目 總成本（萬(wàn)元） 單位成本（元/m2）參考項(xiàng)目單位成本 說(shuō)明
一、土地獲得價(jià)款
1、政府地價(jià)及市政配套
2、合作款項(xiàng)
3、紅線外市政配套
4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)
二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)
1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)
2、報(bào)批報(bào)建費(fèi)
3、三通一平費(fèi)
4、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)
三、主體建筑工程費(fèi)
1、基礎(chǔ)工程
2、結(jié)構(gòu)及粗裝修
3、門、窗工程
4、公共部位精裝修
5、室內(nèi)精裝修
6、室內(nèi)水電氣暖
7、室內(nèi)設(shè)備及安裝
8、室內(nèi)智能化系統(tǒng)
四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)
1、室外給排水系統(tǒng)
2、室外采暖系統(tǒng)
3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)
4、室外高低壓系統(tǒng)
5、室外消防系統(tǒng)
6、室外智能化系統(tǒng)
五、園林環(huán)境費(fèi)
1、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)
2、綠化建設(shè)費(fèi)
3、建筑小品費(fèi)
4、道路廣場(chǎng)建造
5、圍墻建造費(fèi)
6、室外照明費(fèi)
7、室外背景音樂(lè)
8、室外零星工程
六、公共配套設(shè)施費(fèi)
1、游泳池
2、會(huì)所
3、幼兒園
4、學(xué)校
5、兒童游樂(lè)設(shè)施
6、商業(yè)設(shè)施
7、其他
七、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)
1、工程管理費(fèi)
2、營(yíng)銷費(fèi)用
3、資本化利息
4、物業(yè)管理完善費(fèi)
合 計(jì)
說(shuō)明：
1、成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項(xiàng)目分類，因條件所限確實(shí)無(wú)法作出詳細(xì)估算時(shí)可只列大類
2、參考項(xiàng)目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的項(xiàng)目；②具有最大可比性
3、 現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表
4、 欲簽定的意向書和合同文本
5、 新城市開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)
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