愛華網(wǎng)在房地產(chǎn)調控方式上，應多用法律而慎用政策。慎用政策可以減少急功近利，避免房地產(chǎn)業(yè)大起大落；多用法律可以充分發(fā)揮市場的調節(jié)作用，讓房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中獲得平衡的發(fā)展 文? 劉興成 據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2010年6月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。房價與中國的宏觀經(jīng)濟政策來到一個兩難的十字路口，哪里是最佳出路？ 房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟在一條船上 有人說中國經(jīng)濟被房地產(chǎn)綁架了，這個說法雖然很難聽，但說得很形象。 房地產(chǎn)業(yè)占到GDP的6.6%和1/4投資，直接相關產(chǎn)業(yè)達60個，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的直接命脈。政府把房地產(chǎn)業(yè)當作支柱產(chǎn)業(yè)，地方政府普遍出現(xiàn)了“土地財政”現(xiàn)象。房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟的重要組成部分，與中國經(jīng)濟在同一條船上，一榮俱榮，一損俱損。不管喜歡不喜歡，這是不爭的事實。 由于房地產(chǎn)業(yè)的重要性，房地產(chǎn)業(yè)必須健康發(fā)展。一旦房地產(chǎn)業(yè)“發(fā)燒”，中國經(jīng)濟必定病得不輕。 國際市場一線大師近來都對中國房地產(chǎn)業(yè)的泡沫發(fā)出警告?！肮缮瘛卑头铺卦诓讼柀す鲰f公司2010年股東大會上說，目前中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展極不健康，整個中國的房地產(chǎn)市場就是在賭博。 曾在世界銀行、摩根士丹利任職，現(xiàn)在是玫瑰石顧問公司董事的謝國忠認為，中國經(jīng)濟最大的問題是房價過高。謝國忠明確預測：2012年，中國的房地產(chǎn)泡沫終將破滅。謝國忠認為，房地產(chǎn)泡沫破滅的理由有兩個，一是全球性通脹導致美聯(lián)儲將會把利率提升到5%以上，熱錢會流出中國；二是為了對抗通脹并阻止資本流出，中國的利率水平將會高于美國。一句話，不得不出臺的加息貨幣政策將會引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的破滅。 查諾斯、麥嘉華、格蘭瑟姆等幾位華爾街赫赫有名的對沖基金經(jīng)理, 認為中國經(jīng)濟尤其是房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出泡沫狀態(tài)，因而一致看空中國。查諾斯甚至作出了“中國的房地產(chǎn)泡沫相當于1000個以上的迪拜”的判斷，大有語不驚人死不休之勢。 曾在2008年正確預測了全球金融危機的英國知名對沖基金經(jīng)理亨德利，于2010年6月對媒體高調宣稱，他在做空中國。亨德利的依據(jù)是過去16個月里，中國的銀行系統(tǒng)新增貸款高達13萬億元人民幣，這個數(shù)字比韓國、中國臺灣和中國香港的數(shù)字加起來還要大，而信貸洪水最終會毀了中國經(jīng)濟。 但愿這些從事實務的國際市場大師都不了解中國國情和中國市場，做出了錯誤的預測或判斷。然而，中國中央政府不會對房地產(chǎn)泡沫無動于衷，于是在2010年4月出臺了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，對房地產(chǎn)過熱加以調控。 房價與政策如影隨形 中國2010年上半年GDP172840億元，同比增長11.1%；社會消費品零售總額72669億元，同比增長18.2%；居民消費價格同比上漲2.6%；城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入10699元，其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9757元，同比增長10.2%，扣除價格因素，實際增長7.5%；進出口總額13549億美元，同比增長43.1%。經(jīng)濟增長、物價穩(wěn)定、充分就業(yè)、進出口平衡，符合國民經(jīng)濟運行的目標。 亮麗的統(tǒng)計數(shù)據(jù)背后，中國二季度的GDP增速為10．3％，比一季度的11.9％降低了1.6個百分點。中國經(jīng)濟增長加速回落，表現(xiàn)出國際金融危機以來經(jīng)濟“二次探底”的趨勢，與全球經(jīng)濟“二次探底”趨同。民眾在生活中感覺的CPI上漲速度，并不象統(tǒng)計數(shù)據(jù)那么平和。自4月中旬國務院發(fā)出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，實行房地產(chǎn)調控以來，房地產(chǎn)成交量大幅下降，但房價至今沒有下降多少。中國經(jīng)濟會不會面臨著決策層和市場最擔心的滯漲？ 如果放松房地產(chǎn)調控，經(jīng)濟增長就會走出回落，向上反彈。但反彈的不僅是經(jīng)濟增長，還會有房價，這不符合4月中旬以來的政策初衷。 如果收緊房地產(chǎn)調控，房價能夠穩(wěn)住，甚至能夠承受房價30%的跌幅，但經(jīng)濟增長會繼續(xù)加速回落。 宏觀調控面臨的“兩難”，還在于既需要調整中國經(jīng)濟長期存在的結構性問題，又要有針對性地解決現(xiàn)實的緊迫性問題。 宏觀調控因而進入觀察期。既然進也難退也難，干脆就不進不退，維持現(xiàn)狀。兩難實質上就是不難。無為而治，讓市場這只看不見的手發(fā)揮作用。 觀察期宏觀經(jīng)濟調控的重心，是處理好經(jīng)濟持續(xù)增長、調整經(jīng)濟結構和管理通脹預期三者之間的關系，維持三者的平衡。 由于經(jīng)濟增長加速回落，大多數(shù)經(jīng)濟學家和市場分析師認為，中國2010年下半年加息的可能性不大。這個預測能否兌現(xiàn)，取決于CPI的動向。 因2010年上半年GDP增長11.1%，全年GDP增長的任務已然不重，GDP全年增長9%-10%已屬不低，再高就是經(jīng)濟過熱了。一旦通脹超出預期，房價反彈，貨幣政策應當選擇加息。加息以后，CPI和房價就會趨穩(wěn)，這對調整經(jīng)濟結構和經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展是利好因素。 房價問題本質是收入分配體制 2005年之前在中國投資買房的人，如果一直持有到2010年4月中旬以前賣出，會賺得盆滿缽滿。其投資賺錢的速度，會遠遠高于“股神”巴菲特的投資收益率。北京、上海、深圳、廣州等一線城市更是如此。
一線城市一套稍好的房子就值50萬美元，完全可以成為投資移民美國的資本。這就是問題所在，???? 這些投資買房的人，人人都成了比巴菲特還高超的投資家？中國真的遍地都是黃金嗎？每個人都可以用市場常識作出判斷。 另一方面，中國有2億多80后、90后民工到城市打工，平均年齡27歲，80%沒有結婚。不是他們不想結婚，是因為無法結婚。城市沒房子，留不下來，農(nóng)村又不想回去，回去也沒工作。 當副部長和奧運會冠軍都在一線城市買不起房的時候，還有多少人能買得起房？ 同時，在全國660個城市總共有6,540萬套住宅空著沒人居住，按平均每套房子住三口之家計算，這些空置住房能住2億人。2億人沒地方住，能住2億人的房子空著。看來，中國的房地產(chǎn)業(yè)不只是供給和需求出了問題，更多的是收入分配問題。 既可以說中國的房價太高了，也可以說中國老百姓的收入太低了。發(fā)達國家的國民收入，是發(fā)展中國家的10倍。如果中國的國民收入提高10倍，相當于房價降了10倍，房價收入比就合理了10倍。 中國變國富民窮為民富國強，解決住房問題就不在話下。第一，賦予農(nóng)民財富分配權。沒有產(chǎn)權就沒有分配權，將承包土地分配給農(nóng)民，農(nóng)民有了土地產(chǎn)權后就有了分配權。第二，將國有企業(yè)的資產(chǎn)補充社?；鹑笨凇５谌瑢⒀a充社?；鹑笨诤笫Ｓ嗟膰衅髽I(yè)資產(chǎn)，平均分配給每一個國民，既能實現(xiàn)國退民進，又能提高住房購買力。 除了增加中國國民的收入外，在房地產(chǎn)調控方式上，應多用法律而慎用政策。在中國，政策是短期的法律，法律是長期的政策。慎用政策可以減少急功近利，避免房地產(chǎn)業(yè)大起大落；多用法律可以充分發(fā)揮市場的調節(jié)作用，讓房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中獲得平衡的發(fā)展。
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