愛(ài)華網(wǎng)文????? 本刊記者 植美娜 “這已經(jīng)是第四輪房地產(chǎn)調(diào)控了，前三輪基本上是無(wú)功而返，打打鬧鬧，在太多利益主體的博弈下，調(diào)控從未成功?！狈▏?guó)巴黎證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳興動(dòng)接受本刊記者專訪時(shí)表示。 拉鋸戰(zhàn) 經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)格規(guī)律告訴我們，供求影響價(jià)格，當(dāng)需求減少，交易量下降的時(shí)候，價(jià)格會(huì)隨之下降。但是目前樓市的狀況違反了這種規(guī)律，出現(xiàn)量跌價(jià)滯的狀況，在中國(guó)式調(diào)控下，買(mǎi)房者和賣(mài)房者都在等待。陳興動(dòng)認(rèn)為，由于上半年開(kāi)發(fā)商不差錢(qián)，這次被稱為“歷史以來(lái)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策”的效果，現(xiàn)在還沒(méi)體現(xiàn)出來(lái)。 Q:為什么現(xiàn)在會(huì)出現(xiàn)量跌價(jià)滯的情況？ A:去年第二季度之后，銀行信貸大規(guī)模放出來(lái)，大家搶著向銀行貸款。在銀行的支持下，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。北京均價(jià)上漲了68%，深圳均價(jià)上升了70%多。房?jī)r(jià)漲得這么快，造成社會(huì)上更多資金出來(lái)投資房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)價(jià)格飆升，誰(shuí)是帶動(dòng)這輛火車(chē)迅速奔馳的火車(chē)頭呢？肯定是投資和投機(jī)客。去年年底一查，一線城市中70%多的房子是不裝修的。 國(guó)務(wù)院4月17日發(fā)“新國(guó)十條”，名稱是“關(guān)于控制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的有關(guān)問(wèn)題”。調(diào)的是房?jī)r(jià)，就要在土地、銀行、政府、開(kāi)發(fā)商四方面開(kāi)刀。 土地是馬后炮，最近國(guó)土資源部部長(zhǎng)才出來(lái)表態(tài)。銀行大范圍停了三套房貸，后來(lái)又松動(dòng)。中央在新國(guó)十條里提出了地方政府問(wèn)責(zé)，但是三個(gè)月過(guò)去了，上海還沒(méi)出細(xì)則，哪有問(wèn)責(zé)？住建部也是沒(méi)牙的老虎，說(shuō)必要的時(shí)候會(huì)公布房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市名單。這還要什么名單？太可笑了！開(kāi)發(fā)商是被調(diào)控對(duì)象，不是主動(dòng)的。 在這種調(diào)控下，就出現(xiàn)了等待的心理。 老百姓等的是降價(jià)，所以交易量同比下降60%，交易量環(huán)比并沒(méi)有下降太多，說(shuō)明政策下來(lái)，老百姓還是要慢慢地反應(yīng)。價(jià)格沒(méi)有變化，從國(guó)家發(fā)改委70個(gè)城市的數(shù)據(jù)看，價(jià)格基本上抵住了，6月份環(huán)比有0.1%的下降。 Q:今年一季度上市房企披露的數(shù)據(jù)顯示，多家房企現(xiàn)金流已為負(fù)值，部分房企的資產(chǎn)負(fù)債率也在上揚(yáng)。新政下，上市房企是否會(huì)由于現(xiàn)金流吃緊而放量降價(jià)？ A:開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在手上沒(méi)有現(xiàn)金流的問(wèn)題，6月份房地產(chǎn)投資資金到位率增長(zhǎng)了45%以上，其中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款增長(zhǎng)了35.4%，整個(gè)銀行體系的貸款增長(zhǎng)率只有19.2%，今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是拿了大量的貸款。盡管6月份交易量有所減少，居民抵押貸款仍然增長(zhǎng)了40%以上。不管怎么講，開(kāi)發(fā)商有錢(qián)，所以上半年基本上不需要靠降價(jià)賣(mài)房，沒(méi)有資金鏈問(wèn)題。 總理在呼吁，各方面有困難。這么喊的意義無(wú)非就是告訴大家，房地產(chǎn)調(diào)控以后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能大規(guī)模下降。這讓市場(chǎng)有一個(gè)期待，覺(jué)得政府可能會(huì)放松政策了。 新國(guó)十條中有一個(gè)規(guī)定，說(shuō)是否可以提供第三套房貸，由各地方和銀行決定，中央沒(méi)有規(guī)定死。在這種情況下，上海、南京、深圳、北京、杭州又開(kāi)始貸三套房。大家都覺(jué)得政策要松動(dòng)了，直到后來(lái)三個(gè)部委出來(lái)否認(rèn)。 持久戰(zhàn) 開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有降價(jià)，就是抱著僥幸的心理在博弈政府調(diào)控的決心。陳興動(dòng)認(rèn)為，政府的意志會(huì)在7月底夏季經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)后見(jiàn)分曉。而目前調(diào)控已經(jīng)沒(méi)有退路，房?jī)r(jià)必降，否則難以服眾。 Q:開(kāi)發(fā)商的觀望情緒會(huì)維持到什么時(shí)候？ A:現(xiàn)在就是看看中央政府有多大的決心，我覺(jué)得這也不是三個(gè)部委說(shuō)了算的?，F(xiàn)在各個(gè)領(lǐng)導(dǎo)下去調(diào)研，7月底的時(shí)候估計(jì)會(huì)開(kāi)夏季經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。典型的是2008年7月24日的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，把2008年初采取的緊縮政策完全轉(zhuǎn)變了，業(yè)界把這次會(huì)議比作1958年掀起大躍進(jìn)運(yùn)動(dòng)的“北戴河會(huì)議”。到了2008年第四季度的時(shí)候，保增長(zhǎng)的政策就出來(lái)了。今年很多人就在等待這種狀態(tài)。 我覺(jué)得現(xiàn)在看，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入“抗日持久戰(zhàn)”的狀態(tài)了。交易量下來(lái)，開(kāi)發(fā)商新開(kāi)工項(xiàng)目在增加，不斷在完工，賣(mài)出去的速度不斷下降，庫(kù)存就上升。北京市6月份庫(kù)存基本上已經(jīng)回到2008年最高點(diǎn)90000套左右了，各個(gè)地方的庫(kù)存也在上升。 Q:在這種持久戰(zhàn)下，政策會(huì)不會(huì)提前松動(dòng)？ A:如果現(xiàn)在政策放松，前功盡棄，價(jià)格馬上增長(zhǎng)。這會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)后果：第一，政策制定者的公信力、政治可信度下降。第二，老百姓非常失望，即便是希望房子漲價(jià)的人也會(huì)樂(lè)呵呵地說(shuō)，政府說(shuō)了不做，不用相信的。從這個(gè)角度來(lái)講，我相信調(diào)控不敢放松。 Q:放松以后會(huì)有什么后果？ A:房地產(chǎn)政策現(xiàn)在真是不能松，而且松不下去。松下去之后后患無(wú)窮，這個(gè)時(shí)候還不如讓一級(jí)城市的房?jī)r(jià)降20%，起碼讓老百姓松一口氣，讓政府的壓力緩解一下，然后再繼續(xù)發(fā)展。如果現(xiàn)在就開(kāi)始松，等于沒(méi)調(diào)。如果價(jià)格抵住，造成滯漲的狀態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)間可能拉得更長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響更糟糕，對(duì)經(jīng)濟(jì)的破壞度會(huì)更大。 Q:如果調(diào)控繼續(xù)，開(kāi)發(fā)商什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)資金緊張？
A:現(xiàn)在各個(gè)方面都在擠壓開(kāi)發(fā)商。銀行貸款不行，股票市場(chǎng)融資通道堵死，擠到它現(xiàn)金流出問(wèn)題，就該賣(mài)房子了。如果7月份以后打破他們的幻想，8月份以后房地產(chǎn)價(jià)格就進(jìn)入調(diào)整時(shí)期。房地產(chǎn)價(jià)格最好在12月份以前調(diào)整到位，全國(guó)平均下降10%至15%，一線城市下降20%，向老百姓有個(gè)交待。然后再采取整頓，政策正常運(yùn)行。 “血洗”房地產(chǎn) 多文明的戰(zhàn)場(chǎng)，都免不了殺戮。中央這輪調(diào)控不是也不能要房地產(chǎn)死，但是一定要見(jiàn)血。陳興動(dòng)認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控就是要小開(kāi)發(fā)商熬不住，在擁擠的地產(chǎn)業(yè)激起兼并收購(gòu)潮。重組風(fēng)暴后，政策性住房和商業(yè)地產(chǎn)是轉(zhuǎn)型的方向。 Q:開(kāi)發(fā)商是否會(huì)求助于民間高利貸來(lái)緩解資金鏈問(wèn)題？ A:現(xiàn)在民間借貸的平均月利息是5%-6%，年息就是60%。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，借高利貸，能借得起就借，這就像最后的瘋狂。如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商能借得起60%的高利貸，說(shuō)明樓盤(pán)的盈利能力太強(qiáng)了，否則為什么不把樓盤(pán)賣(mài)掉，或者干脆不建了，停在那。調(diào)控就是讓中小開(kāi)發(fā)商有難處，整合這個(gè)產(chǎn)業(yè)。家家戶戶都能活下去，就不叫調(diào)控了。 Q:調(diào)控對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)格局會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？ A:2008年調(diào)房地產(chǎn)就是希望房地產(chǎn)能夠出現(xiàn)一輪兼并收購(gòu)潮，形成產(chǎn)業(yè)集合度。最后呢？因?yàn)榻鹑陲L(fēng)暴，房地產(chǎn)商撿了個(gè)便宜。如果政府還想保增長(zhǎng)，調(diào)控還會(huì)跟以前一樣不了了之。如果不是，可能房地產(chǎn)業(yè)會(huì)出現(xiàn)重組整合。 Q:目前萬(wàn)科、保利等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ふ彝黄瓶?。以住宅為主的地產(chǎn)商是否會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域？ A:商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在發(fā)展得不慢。商業(yè)地產(chǎn)比較容易計(jì)算，必須要有人租，所以比較理性。住宅就不理性了，買(mǎi)房子的時(shí)候只要還有投機(jī)的價(jià)值，投機(jī)客不在乎進(jìn)入的價(jià)格，只在乎上漲的空間有多大。房子的想象空間太大：第一，中國(guó)的富人越來(lái)越多；第二，土地越來(lái)越少；第三，外國(guó)人還想買(mǎi)中國(guó)房子；第四，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展。所有的理由都能支撐房地產(chǎn)價(jià)格上漲。關(guān)鍵的問(wèn)題是，如果一年漲10%，十年翻一番，大家不會(huì)有太大意見(jiàn)。如果一年就翻一番，翻幾個(gè)跟頭，還能再翻上去嗎？最后就把自己搞死了。 Q:開(kāi)發(fā)商對(duì)經(jīng)適房、廉租房的投入力度是否會(huì)加大？ A:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)未來(lái)的路我們已經(jīng)懵懵懂懂看出來(lái)了。比如重慶已經(jīng)提出了比例關(guān)系：30%政府保障房，70%地方市場(chǎng)房，以后保障房再慢慢做大。未來(lái)政府業(yè)績(jī)考核可能會(huì)發(fā)生變化，更支持政府保障性房，發(fā)展趨勢(shì)是任何一個(gè)城市都做30%-50%的保障房。 北京市今年拿出2500萬(wàn)平米的土地，說(shuō)1250萬(wàn)平米做政府保障性住房，但是北京市有多少地在做？還是停留在口號(hào)上。為什么可以不做呢？有一大堆理由。如果說(shuō)現(xiàn)在把所有土地都建保障房，開(kāi)發(fā)商要發(fā)展就要建保障房。那就不需要那么多開(kāi)發(fā)商，很多開(kāi)發(fā)商就會(huì)死掉，他們就會(huì)尋求共同合作和發(fā)展，就會(huì)出現(xiàn)交叉持股。中國(guó)現(xiàn)在有24000家開(kāi)發(fā)商，養(yǎng)不活的。
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