愛(ài)華網(wǎng)????眼下關(guān)注和涉足開(kāi)店的人已越來(lái)越多，的確，自己開(kāi)店當(dāng)老板，假如經(jīng)營(yíng)狀況比較理想，不僅可使你的財(cái)富得到有效增長(zhǎng)，而且還能在心理上獲得一份成就感。所以，要開(kāi)店就不能不考慮選擇店面的問(wèn)題。 ????有經(jīng)驗(yàn)的生意人常說(shuō)，開(kāi)店需考慮三條件：“第一是地點(diǎn);第二是地點(diǎn);第三也是地點(diǎn)。”相關(guān)專(zhuān)家也曾經(jīng)指出：找到一個(gè)理想的店面，你的開(kāi)店事業(yè)也就等于成功啦一半?？梢?jiàn)地點(diǎn)選擇的首要性。 ????開(kāi)店不同于辦廠(chǎng)開(kāi)公司，以零售為主的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定啦其店面的選擇是至關(guān)首要的，它往往直接決定著事業(yè)的成敗。那么怎么樣才干選好理想的店面？第一步：選好地段和店面 ????一些人認(rèn)為：要選擇在熱鬧繁華、人潮不斷地區(qū)開(kāi)店生意就會(huì)好。但從以往的經(jīng)驗(yàn)證明，此種想法是一誤解，應(yīng)是說(shuō)尋找最適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)才對(duì)。在找尋店面最適地點(diǎn)時(shí)，就應(yīng)將以下因素考慮進(jìn)去: ????1、該地域商圈，是不是適合所想經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。 ????2、如果是需要大眾消費(fèi)群市場(chǎng)，那么可考慮交通方便人潮不斷的一級(jí)商圈，以增加來(lái)客率來(lái)增加營(yíng)業(yè)收入。但如果是需要強(qiáng)調(diào)忠誠(chéng)度小的群眾消費(fèi)市場(chǎng)，那么可考慮較次級(jí)商圈來(lái)經(jīng)營(yíng)即可，以減少租金及其它成本負(fù)擔(dān)。 ????3、營(yíng)業(yè)時(shí)段較長(zhǎng)行業(yè)，能夠選擇在人潮聚集的商業(yè)熱鬧地段營(yíng)業(yè)，以長(zhǎng)時(shí)間營(yíng)業(yè)來(lái)增加營(yíng)業(yè)收入。 ????4、如想開(kāi)社區(qū)型商店因社區(qū)消費(fèi)型態(tài)較封閉，一定考慮社區(qū)該商品市場(chǎng)飽和度及現(xiàn)有業(yè)者的占有率情形。 ????5、所準(zhǔn)備的創(chuàng)業(yè)周轉(zhuǎn)金，是不是足夠支付該地點(diǎn)租金負(fù)擔(dān)。 ????6、該地點(diǎn)店面面積，是不是足夠未來(lái)擴(kuò)充設(shè)備或商品所需。 ????7、該商圈人口數(shù)及住戶(hù)，是上升下降或持平。 ????8、該地區(qū)主要居住人口，是老年人還是年輕人。
????9、該社區(qū)是老社區(qū)還是新興社區(qū)。 ????10、所想經(jīng)營(yíng)的行業(yè)地點(diǎn)，是不是符合當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī) ????第二步：服裝店怎么樣對(duì)好店址的考察 ????通常來(lái)說(shuō)，好的店址都有幾個(gè)共同的特點(diǎn)，能夠?qū)ο旅嬉恍┑貐^(qū)做重點(diǎn)考察和選擇： ????（1）商業(yè)活動(dòng)頻率高的地區(qū) ????這種地區(qū)通常也是商業(yè)中心、鬧市區(qū)，商業(yè)活動(dòng)頻繁，則營(yíng)業(yè)額必然較高。這樣的店址那就所謂“寸金之地”。在這類(lèi)地區(qū)，物流快，對(duì)服飾業(yè)來(lái)說(shuō)，服飾的流行趨勢(shì)很快，如果商品流動(dòng)慢，則有可能在服飾沒(méi)賣(mài)出去前就過(guò)時(shí)啦，因此商業(yè)活動(dòng)頻繁的地區(qū)對(duì)服飾店店址的選擇來(lái)說(shuō)是絕佳的地點(diǎn)。 ????（2）人口密度高的地區(qū) ????在居民區(qū)附近開(kāi)店，人口比較集中，人口密度較高，則人們?nèi)サ昀锏念l率相對(duì)高，生意好做。在這類(lèi)地區(qū)，各年齡層和社會(huì)階層的人都有，會(huì)有較多的顧客，對(duì)賣(mài)哪種款式或類(lèi)型的服飾的選擇比較容易。而且，由于人口的流動(dòng)量一直都很大，容易啦解每天的銷(xiāo)售額，所以銷(xiāo)售額不會(huì)驟起驟落，能夠保證店鋪穩(wěn)定而豐厚的收入。 ????（3）客流量多的街道 ????店鋪處在這類(lèi)街道上，客流量大，光顧店鋪的顧客就相對(duì)多。但要考慮街道哪邊客流量大，還有幾個(gè)地形或交通的影響，來(lái)選擇最優(yōu)地點(diǎn)。對(duì)幾個(gè)客流量多，但因?yàn)槭墙煌ㄒ?，客流都是上下班的方面，則不是服飾店地址的很好選擇。 ????（4）交通便利的地區(qū) ????要交通便利，顧客才愿意光顧，愿意坐車(chē)去。通常來(lái)說(shuō)，附近有汽車(chē)站，或顧客能夠步行不到20分鐘的路程可到達(dá)的店鋪是最優(yōu)的。 ????（5）人們聚集或聚會(huì)的場(chǎng)所 ????如在劇院、電影院等娛樂(lè)場(chǎng)所附近，有時(shí)會(huì)吸引那些休閑娛樂(lè)的人到店里閑逛，就有許多人會(huì)買(mǎi)。只要能購(gòu)進(jìn)款式獨(dú)特的流行服飾，人們就會(huì)因在別的方面買(mǎi)不到而買(mǎi)下它。而且來(lái)這類(lèi)娛樂(lè)場(chǎng)所的大都是年輕人，他們追求時(shí)尚的心理很強(qiáng)，因此，在這些方面開(kāi)一家時(shí)尚的服飾店，會(huì)吸引大批追趕潮流的年輕顧客。另外，在學(xué)校附近及人氣旺盛的旅游景點(diǎn)開(kāi)店也是很好的選擇。 ????（6）同類(lèi)店鋪聚集的街區(qū) ????對(duì)服飾這類(lèi)選購(gòu)性商品，若能集中在某一地段或街區(qū)，則更能招攬顧客。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)同類(lèi)商品的店鋪好些，顧客可在這里有更多的機(jī)會(huì)進(jìn)行比較和選擇。來(lái)這里逛的人多，生意興隆自不必說(shuō)。 ????通常來(lái)說(shuō)，具有兩個(gè)以上條件的地區(qū)那就好的地點(diǎn)，如果能全部具有，則是最佳的店址。但具有這些條件的地點(diǎn)通常租金都會(huì)相當(dāng)高。店主不要被較高的房租嚇倒，而要認(rèn)真分析投入這筆資金能帶來(lái)多大效益。通常只要開(kāi)店構(gòu)想對(duì)啦，都是高投入高回報(bào)，因此要舍得在店址上投資。 ????其實(shí)好店址的高租金并不是一天兩天形成的，也不是任意能夠抬高的，它是房東和租主在長(zhǎng)期利潤(rùn)分成較量中開(kāi)成的契約，租金高到租主無(wú)錢(qián)可賺，那么再好的門(mén)面也租不出去?？梢?jiàn)，好店址雖然寸土寸金，但正常情況下賺的錢(qián)總會(huì)大大超過(guò)租金，并有利可圖。 ????所以，花大錢(qián)開(kāi)個(gè)大店鋪，不如花大錢(qián)找一個(gè)好店址。當(dāng)然，高租金增加啦經(jīng)營(yíng)成本，也增加啦經(jīng)營(yíng)壓力和風(fēng)險(xiǎn)。如果沒(méi)金剛鉆，就不要攬瓷器活。如果實(shí)在是初期資金不足，且其他地區(qū)也還有好店址，只要能經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，也一樣有利可圖。選擇經(jīng)營(yíng)地段要把握下列一些關(guān)鍵： ????把握“客流”那就“錢(qián)流”原則?在車(chē)水馬龍、人流熙攘的熱鬧地段開(kāi)店，成功的幾率往往比普通地段高出許多，因?yàn)榇鞑幌⒌娜顺蹦蔷蜐撛诘目驮矗灰闼N(xiāo)售的商品或提供的服務(wù)可以滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求，就一定會(huì)有良好的業(yè)績(jī)。 ????利用“店多隆市”效應(yīng)?有人在買(mǎi)服裝時(shí)總喜歡到服裝店密集的方面去選購(gòu)，除啦店多款式也多之外，選擇余地較大，能夠貨比三家，還起價(jià)來(lái)也比較容易。所以別擔(dān)心同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，一旦同業(yè)商店越開(kāi)越多，就會(huì)產(chǎn)生聚集效應(yīng)，容易擴(kuò)大影響，凝聚人氣，形成“××專(zhuān)業(yè)街”，生意必定反而比單槍匹馬更容易做。 ????留意因人制宜?營(yíng)業(yè)地點(diǎn)的選擇與營(yíng)業(yè)內(nèi)容及潛在客戶(hù)群息息有關(guān)，各行各業(yè)均有不同的特性和消費(fèi)對(duì)象，黃金地段并不那就唯一的選擇，有的店鋪開(kāi)在鬧市區(qū)生意還不如開(kāi)在幾個(gè)的特定區(qū)域，現(xiàn)在好些特色品牌服裝店就開(kāi)在高檔社區(qū)里，效果也不錯(cuò)。因此一定要根據(jù)不同的消費(fèi)人群來(lái)確信最佳的開(kāi)店地點(diǎn)，要選擇合適的店面，并不是越熱鬧的方面越好，關(guān)鍵是要因人制宜。 ????第三步：作進(jìn)一步的考察 ????在初步選定開(kāi)店的地點(diǎn)后，還應(yīng)作進(jìn)一步的全面考察，對(duì)有關(guān)的情況做一定的調(diào)查分析后，方能決定是否最后定點(diǎn)于此。主要考察下列幾地方的情況： ????店面本身的情況?開(kāi)飾品店的小李不久前從別人手里盤(pán)啦一個(gè)店面下來(lái)，這個(gè)面積達(dá)15平方米的店面位于次繁華地段，每天的人流量也十分的可觀(guān)，可是租金卻非常便宜，每月只要800元，小李以為撿到啦便宜，偷偷直樂(lè)。沒(méi)想到，花啦 ????一萬(wàn)多元裝修停當(dāng)，隆重開(kāi)張還不到一個(gè)月，一紙《拆違通知書(shū)》把他打啦滿(mǎn)頭暈。原來(lái)，上家通過(guò)內(nèi)部關(guān)系得知店面遲早要拆，便來(lái)啦個(gè)金蟬脫殼，撈啦一票便溜之大吉。因此，在租店面之前，一定要對(duì)店面的情況作一番仔細(xì)的調(diào)查啦解。 ????房東的背景?有的人急于尋找店面，就滿(mǎn)大街搜尋，有時(shí)還真能被他找到幾家正掛著“轉(zhuǎn)讓”字樣的店面，便迫不及待地與之談判、交付定金甚至租金。其實(shí)這種做法是極其草率的，很容易帶來(lái)一系列的后遺癥。假如你真的看中啦店面，最好先從側(cè)面打聽(tīng)到真正的房東（即產(chǎn)權(quán)所有者），對(duì)其背景情況基本啦解，覺(jué)得可*后再進(jìn)行接觸。通常最好直接與真正的房東談，假如房東表示已將承包權(quán)出租，不愿再插手時(shí)，你再與現(xiàn)在的店主談判也不遲。另外，一旦談成功，也要留意一定正式前協(xié)議并要求到房產(chǎn)所有者那里更改租賃人姓名。 ????同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況?主要是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的情況、商品的價(jià)格程度?？疾焱坏囟瓮?lèi)商店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，能夠初步測(cè)算出租此店面可能產(chǎn)生的利潤(rùn)狀況；而考察他們的商品價(jià)格程度，是為啦據(jù)此確信自己今后的商品價(jià)位。這些都是十分必要的。 ????客流狀況?“客流”那就“錢(qián)流”，考察客流狀況，不僅能使你對(duì)今后的經(jīng)營(yíng)狀況胸有成竹，而且還能為你決定今后的營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)提供科學(xué)的依據(jù)?？土鳡顩r主要考察這些內(nèi)容：①附近的單位和住家情況，包含有多少住宅樓群、機(jī)關(guān)單位、公司、學(xué)校甚至其他店家（這些店家極有可能會(huì)成為你的常客）；②過(guò)往人群的結(jié)構(gòu)特性，包含他們的年齡、性別、職業(yè)等的結(jié)構(gòu)特性和消費(fèi)習(xí)慣；③客流的淡旺季狀況。如學(xué)校附近的店面要考慮寒暑假、機(jī)關(guān)和公司集中地段的店面就一定控制他們的上下班時(shí)間、車(chē)站附近的店面應(yīng)摸清旅客淡旺季的規(guī)律，這些都是你設(shè)定營(yíng)業(yè)時(shí)間的首要依據(jù)。 ????第四步：盡快拿下看中的店面 ????一旦找到理想的店面，就要當(dāng)機(jī)立斷，出手迅捷，盡快拿下看中的店面，否則夜長(zhǎng)夢(mèng)多，很有可能會(huì)因你的片刻遲疑而被別人捷足先登，導(dǎo)致錯(cuò)失良機(jī)。怎么樣拿下店面？談判自然是至關(guān)首要的。 ????談好房租價(jià)格?對(duì)開(kāi)店來(lái)說(shuō)，房租往往是最大的一塊固定成本，在與房東侃價(jià)之前，你自己心里首先應(yīng)有一個(gè)譜，先自定一個(gè)可以接受的最高價(jià)，這個(gè)價(jià)位一定是：①你覺(jué)得自己是有把握負(fù)擔(dān)得起的。尤其是在一定一筆付清數(shù)年租金的情況下，看看自己有沒(méi)給付的能力；②預(yù)算一下，大概是有錢(qián)可賺的；③再向附近類(lèi)似的門(mén)面打探一下，價(jià)位也是基本一致，說(shuō)明是比較合理的。然后再依據(jù)這一自己設(shè)定的最高房租價(jià)格，比較房東給出的房租價(jià)格，權(quán)衡后進(jìn)行侃價(jià)談判，就比較容易成功。 ????談好繳付形式?繳付房租有多種形式，通常最常見(jiàn)的有按月結(jié)算、定期繳付和一次性付清三種。假如房東除啦固定的月租金外，還應(yīng)該根據(jù)你的經(jīng)營(yíng)狀況分享一定比率的利潤(rùn)的，能夠采用按月結(jié)算的辦法，這樣能及時(shí)結(jié)算，以免拖久啦增加計(jì)算難度，雙方都會(huì)比較滿(mǎn)意；有的門(mén)面房定下一年或兩年的租金后，其后再要續(xù)租的話(huà)，常常要按一定的比率逐年遞增，這種情況下最理想的租金繳付形式是每半年或一年集中繳付一次，這樣一旦你有啦新的店面或有轉(zhuǎn)業(yè)的意向，就不會(huì)損失保證金啦；還有的店面是長(zhǎng)期定租的，一租那就十年二十年，如果你有足夠的資金，而且看好你選定的店面，也能夠一次性將十年二十年的房租全部付清，這樣既可免除門(mén)面半途被別人高價(jià)挖走之虞，也能不受漲租的影響，節(jié)約不少租金，因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)看，門(mén)面的房租總體是呈上升趨勢(shì)的。 ????談好附加條件?與房東談判，除啦談租金外，還應(yīng)該留意談妥相關(guān)的附加條件，這也能夠使你節(jié)省不少開(kāi)支。 ????首先，你在租房前應(yīng)對(duì)店面內(nèi)現(xiàn)有的情況，包含裝修狀況、設(shè)備狀況等都啦解清楚，然后通過(guò)談判，要求房東在出租前對(duì)門(mén)面房進(jìn)行基本的整修，如拆除原有已報(bào)廢無(wú)法再利用的設(shè)備和裝修，對(duì)店面的房頂、地板、墻壁作基本的修繕，添置或維修水電設(shè)施等，或要求房東承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用，在租金中予以抵扣?？傊M可能爭(zhēng)取節(jié)省開(kāi)銷(xiāo)。同時(shí)，你能夠通過(guò)談判要求免付押金。幾個(gè)黃金地段的門(mén)面房押金也往往是比較可觀(guān)的，雖然這錢(qián)最終是要還給你的，但如果你一直經(jīng)營(yíng)下去，這筆錢(qián)也就等于擱死在啦那兒，對(duì)資金緊張的創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，這也是一個(gè)不小的“包袱”，如果談得好，完全是有可能卸掉的。 ????另外，還能夠通過(guò)談判要求延期繳付房租。盡可能壓低初期的租金，待一段時(shí)間生意走上正軌后，再按標(biāo)準(zhǔn)支付，并補(bǔ)足前期的差款。只要你言辭懇切、入情入理地分析給房東聽(tīng)，并能主動(dòng)限定延期期限，一些通情達(dá)理的房東是會(huì)答應(yīng)的，這也能夠?yàn)閯?chuàng)業(yè)初期減輕不少經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
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