愛華網(wǎng)今天我就分析下關(guān)于開服裝店租房的一些貓膩和細(xì)節(jié)。其實(shí)基本上可以肯定的是房租是前期開店的最大的投資之一，尤其是對(duì)于資金少于5萬(wàn)的服裝店主來說，首先因?yàn)閯?chuàng)業(yè)資金過少，所以無(wú)論進(jìn)貨、裝修、店鋪?zhàn)饨鸲紩?huì)謹(jǐn)慎考量。而對(duì)于房租和裝修來說就是一個(gè)比較大的投資。 一般的服裝店分為房屋租金、按金（押金）、轉(zhuǎn)讓金三大塊。其中租金是房子每月應(yīng)繳的實(shí)際租金，按金是首次租住給房東的保證金，主要是擔(dān)心兩點(diǎn)：1.房子沒到期租住戶搬走，那押金就作為房東的補(bǔ)充不退還；2.對(duì)于房東屋內(nèi)已有的電器、家具或裝修來說，押金是一個(gè)保障，主要擔(dān)心租戶會(huì)損壞內(nèi)部東西。轉(zhuǎn)讓金是比較成熟的服裝店，而且生意經(jīng)營(yíng)較好，一般由于店主有急事需要退房，但可能是房租沒有到期（押金不退）或覺得生意太好原價(jià)轉(zhuǎn)讓太可惜（地段好、客戶群固定、帶精美裝修）等優(yōu)勢(shì)。轉(zhuǎn)讓金的價(jià)格從千元到數(shù)萬(wàn)不等。另外個(gè)別地區(qū)當(dāng)?shù)囟悇?wù)局也會(huì)收取一定的租貸費(fèi)，但金額一般較少。其他類似于租金的開銷就是內(nèi)部裝修、水電、管理費(fèi)和其他雜費(fèi)了。 現(xiàn)在的店鋪?zhàn)赓J中，房租的繳納方式較多的有三種“付一壓一、付三押一、付六押二”，其中付一壓一的情況在店鋪中較為少見，而付三押一則最多見。付三押一的意思是付三個(gè)月的租金，押一月房租。例如月租金為1000元，則店主首次需繳納的房租為3月租金（1000*3）+1月押金（1000元），總共4000元。而簽訂協(xié)議中房東會(huì)以1年、兩年、三年為期限，年限到期后，房租押金無(wú)條件退回，假如未到期店主需要退檔則押金“充公”(歸房東所有)。 綜上所述，大家不難發(fā)現(xiàn)，對(duì)于服裝店主的租貸來說押金和簽訂合作時(shí)間是關(guān)鍵。郵件中你所說的創(chuàng)業(yè)資金4萬(wàn)，房租就要2.5萬(wàn)，易發(fā)傳真不太清楚你的2.5萬(wàn)是怎么算？假設(shè)按照付六押二計(jì)算，則每月的房租價(jià)格約為3000元左右，但是在縣城來說這樣的價(jià)格就有些過高，另外3000元的租金對(duì)于店鋪經(jīng)營(yíng)來說也是非常大的開銷壓力，也就是說除去其他開銷，你每月需保證的最低月毛利潤(rùn)要在6000元以上，月交易量就需要上萬(wàn)收入才能合理盈虧比例，這顯然不太合適。 所以據(jù)易發(fā)傳真猜想，你所說的房租應(yīng)該是1年*2年的總租金，如果是這樣的話，用1-2年的總租金作為房租首次開銷也不太合適，正常的計(jì)算方式為首次支付的金額，比如付三押一或付六押二等，如果按照你想經(jīng)營(yíng)兩年的時(shí)間算，那如果你把經(jīng)營(yíng)年數(shù)定位三年或四年，4萬(wàn)的資金豈不是全部作為房租投資了嗎？ 關(guān)于新手開店租房的建議，易發(fā)電子傳真（E8FAX）總結(jié)需要注意的地方如下： 1.多跑；房租高低是選擇的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，但并不是唯一。當(dāng)選擇開服裝店時(shí)，店鋪位置就是盈利的重中之重。選擇一個(gè)好位置，就是成功的保障?，F(xiàn)在很多人都會(huì)說花最少的錢能租到租到租到最好的地段，易發(fā)傳真的看法是肯定在做夢(mèng)。好的地段絕對(duì)不便宜，便宜的地段絕對(duì)不好。我們能做的就是多跑，多找，多看，盡量選擇最合適的，而不是最貴的。 2.轉(zhuǎn)租；如果需要轉(zhuǎn)租的情況，往往會(huì)有涉及到轉(zhuǎn)讓金，金額也上下不等。對(duì)于轉(zhuǎn)讓金的價(jià)格合理是按照房租單月的租金和裝情況以及客流量來綜合考評(píng)。如果月租金為800元，轉(zhuǎn)讓金卻高達(dá)1萬(wàn)，那即使生意再好也需要仔細(xì)考慮了。轉(zhuǎn)讓金已經(jīng)是房租的十幾倍，回本的周期會(huì)延長(zhǎng)很多。正常來說，轉(zhuǎn)讓金應(yīng)保持在單月租金的3-6倍（僅供參考，個(gè)別地段會(huì)有不同）就比較合理了。另外要小心轉(zhuǎn)租別被騙，那些地段非常好的服裝店，結(jié)果轉(zhuǎn)租價(jià)格卻很便宜，那就要考慮仔細(xì)了。天上不會(huì)掉餡餅，很有可能是一個(gè)騙局。所以轉(zhuǎn)租最好找到原始房東確認(rèn)，并與原始房東簽訂新的租貸合同。 3.房東；選擇房東也是一個(gè)關(guān)鍵的標(biāo)準(zhǔn)。有些房東會(huì)比較小心，要求也會(huì)特別高。另外在房子租貸時(shí)間上會(huì)限制很多。基本上大多數(shù)的房東都愿意租戶租房的時(shí)間越長(zhǎng)越好。短租只會(huì)造成房子空閑，那房東就沒有租金收入了。所以房東的要求，店主要仔細(xì)考慮，盡可能選擇付三押一、季度協(xié)議或年協(xié)議為主。也就是說支付方式是付三月租金押一月，按照季度或半年，最長(zhǎng)一年的租貸周期計(jì)算。畢竟需要對(duì)店鋪地址做考察，如果一急之下簽訂了2年的合同，那押金肯定會(huì)打水漂了。
4.合作；在跟房東交流時(shí)，一定要在租房錢確定后期可能出現(xiàn)的問題。比如與房東商議如遇特殊情況，是否可由自己代為轉(zhuǎn)租，也就說假如房租未到期，但店主想退房，能不能由店主找到合適的轉(zhuǎn)租者，然后就退押金或租金。另外在交納租金前盡可能多的要求房東給“優(yōu)惠”，比如房租是否可下調(diào)，能否幫簡(jiǎn)單裝修，能否加一些基本用電器等等，有時(shí)本來屬于房東分內(nèi)的事物因?yàn)樽鈶魶]有提到，他們就放棄了實(shí)行，畢竟需要他投錢，費(fèi)錢費(fèi)時(shí)費(fèi)力。一旦交了租金，那就叫天不靈叫地不應(yīng)了?！叭藶榈顿?，我為魚肉”，再后悔也來不及了。不過不管怎樣，與房東搞好關(guān)系是肯定要的，盡量討好房東后期的合作細(xì)節(jié)可以得到房東的支持。易發(fā)傳真曾有一位朋友就是房租沒到期但因?yàn)楦繓|一直留下不錯(cuò)的印象，就全額退還了押金。另外要注意如果房東不同意退押金，那就盡量爭(zhēng)取退半月，不要強(qiáng)勢(shì)要求必須一個(gè)月全退，畢竟有協(xié)議在，我們理虧。 租房是成功的關(guān)鍵，其中細(xì)節(jié)還有很多，但是首次開店按照2.5萬(wàn)的房租投資來算，基本上可以從新考慮了。一個(gè)縣城不能投資如此大的租金，后期回本太麻煩，周期太長(zhǎng)會(huì)影響到進(jìn)貨選擇和客戶針對(duì)群體的精確，這不是好事。合理的運(yùn)用每一分錢，千萬(wàn)不要過多的在租金上投資過度，不然后果還是要自負(fù)。 另外內(nèi)衣店的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)比較明顯，易發(fā)傳真的看法是內(nèi)衣店的客戶針對(duì)性較強(qiáng)，在縣城來說一般集中16-35歲的女性客戶，而且消耗周期長(zhǎng)，一般內(nèi)衣的更換頻率會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于外套。但是優(yōu)勢(shì)是利潤(rùn)非常高，內(nèi)衣的利潤(rùn)要比普通服裝一般高出50-100%的利潤(rùn)空間。但最關(guān)鍵的是你是男性，經(jīng)營(yíng)女性內(nèi)衣店會(huì)影響到客戶上門。而且女性內(nèi)衣店的經(jīng)營(yíng)最好有專業(yè)的知識(shí)，才能有備無(wú)患。
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