愛華網(wǎng)隨著房地產(chǎn)開發(fā)貸、個人按揭貸和銀行信托融資的大門一一合上，房地產(chǎn)開發(fā)商資金充裕的光景已一去不復(fù)返。
一邊是洶涌的民間資本，一邊是資金鏈日益緊張的地產(chǎn)商，在什么條件下二者愿意合作？以股權(quán)投資方式介入的房地產(chǎn)私募基金或許愿意試險。 在美國等成熟的經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)基金成為房地產(chǎn)融資的主流形式之一，但在中國，目前整個房地產(chǎn)基金規(guī)模比較小，無論是房地產(chǎn)信托基金，還是房地產(chǎn)私募基金都沒有出現(xiàn)很大的跨越。 為什么會產(chǎn)生這樣的情況？中國引進(jìn)房地產(chǎn)基金是否建立房地產(chǎn)融資的一個健康和長效的機(jī)制和好辦法？
中城聯(lián)盟投資投資基金董事總經(jīng)理路林是最早一批加入房地產(chǎn)私募基金的管理人，他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)過去十幾年不缺錢的時代已過去，過慣了好日子的開發(fā)商接下來將長期面臨籌資問題。 過去的12年中，房地產(chǎn)行業(yè)無疑是發(fā)展最快的行業(yè)。一度，開發(fā)商在比較好的地區(qū)拿地建房，而開發(fā)商資本充足率在2005年以前只有12%—15%，當(dāng)時，在所有行業(yè)中，地產(chǎn)開發(fā)商最容易拿到銀行的錢。 路林認(rèn)為，今年的困局其實并不“困”，只是開發(fā)商習(xí)慣了傳統(tǒng)的銀行融資，習(xí)慣了在公開市場上拿股權(quán)、股票融資、可轉(zhuǎn)債融資、債券融資，在這些窗口閉合之后無所適從罷了。“其實房地產(chǎn)行業(yè)不缺錢，房地產(chǎn)企業(yè)缺錢，總量不缺錢，結(jié)構(gòu)缺錢”。而在過去因為地產(chǎn)商太容易拿到錢而被熟視無睹的私募資本，即將登上大舞臺上演好戲。 發(fā)展房地產(chǎn)私募基金利于降低金融系統(tǒng)風(fēng)險 路林認(rèn)為，在房地產(chǎn)，私募基金是金融市場細(xì)分、房地產(chǎn)市場細(xì)分的“人間正道”。房地產(chǎn)私募基金如何進(jìn)入地產(chǎn)項目？ 據(jù)介紹，私募基金成立一般采取合伙人制，通過股權(quán)投資成為地產(chǎn)公司少數(shù)股東來介入項目。由于私募基金有真實股權(quán)、真實負(fù)債，因此要比單純的債務(wù)投資承擔(dān)更大的風(fēng)險。 房地產(chǎn)私募要實現(xiàn)投資收益，必須有一系列的安全條款幫助退出。國內(nèi)私募股權(quán)基金的退出一般是將企業(yè)輔佐上市，在二級市場上退出。而房地產(chǎn)私募股權(quán)基金作為一個行業(yè)內(nèi)的分支也有類似的特點，不過，房地產(chǎn)私募更靈活，既可以在資本市場上退出，也可以在非資本市場退出?！胺孔淤u掉，資本賣掉，住宅賣掉就可以退出?！币驗闉榱吮Ｕ鲜找?，房地產(chǎn)私募要求擁有對資產(chǎn)的處置權(quán)。 房地產(chǎn)企業(yè)在銀行融資和公開資本市場上融資，一旦行業(yè)往下走，會給資本市場帶來系統(tǒng)性風(fēng)險，而私募資本的特點是“我的事情我做主，我的風(fēng)險我承擔(dān)”。因此，路林認(rèn)為，監(jiān)管方面應(yīng)該要出臺一些實施細(xì)則，支持房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的發(fā)展，這樣能轉(zhuǎn)化金融監(jiān)管帶來的風(fēng)險。 據(jù)悉，去年私募股權(quán)基金在全社會的融資達(dá)到了2000億元，相比之下房地產(chǎn)基金占的仍然比較小，據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計總共約500億元，其中去年經(jīng)過私人銀行募集的資本約200億元。 盈利方式不確定等致開發(fā)商不愿涉足保障房建設(shè) 住建部計劃今年要開工建設(shè)1000萬套保障性住房，對各地方政府的財力提出了挑戰(zhàn)。能否吸引民間資本進(jìn)入保障房領(lǐng)域，成為對方關(guān)注的話題。 “我們總結(jié)，做保障房要不積極、不主動，但是如果政府要我們做，我們不拒絕、要負(fù)責(zé)、不虧本。”曾經(jīng)做過保障房項目的旭輝集團(tuán)股份有限公司董事長林中直言，保障房開發(fā)存在很多不確定性，尤其是盈利方式不確定，是很多地產(chǎn)開發(fā)商不愿意涉足的重要原因。 他認(rèn)為，保障房要解決5個方面的問題：要立法、要制度、要機(jī)制、要計劃、要標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前開發(fā)保障房基本面臨幾個難題：一是基本上不盈利；二是面臨成本快速上升的問題。 萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁肖莉表示，參與保障房有多種方式：一種是代建、一種是開發(fā)，還有第三種，一些地方出讓商品房土地的時候有配建的要求，比如10%是保障房。“代建、配建是我們推薦的兩種方式，因為代建不存在資金問題，就是政府來出資，相當(dāng)于開發(fā)商是一個項目經(jīng)理，收一定的管理費。配建，因為商品房這塊他能夠有充分盈利回報，也可以做”。 她還表示，萬科做保障房開發(fā)，從萬科角度來說是在不損害股東利益前提下進(jìn)行的，“更多體現(xiàn)的是社會責(zé)任”。(記者 潘玉蓉)
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