愛(ài)華網(wǎng)?? 國(guó)內(nèi)樓市需求的幾大動(dòng)力 贏周刊：什么樣的房?jī)r(jià)水平才是健康、合理的，答案五花八門。你怎么看？ 宋廣菊：十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議記者會(huì)上，溫家寶總理答中外記者問(wèn)時(shí)表示，合理的房?jī)r(jià)“應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)”，第二天，媒體報(bào)道北京、上海、廣州等地的“合理的房?jī)r(jià)”就出來(lái)了，只有（每平方米）4000多塊錢，他們忽略了總理后面說(shuō)的另一句話，即“房?jī)r(jià)與成本和合理的利潤(rùn)相匹配”。所謂“合理房?jī)r(jià)”，廣州是每平方米4573元，這是我們1999年賣廣州紅棉花園時(shí)的價(jià)格，相當(dāng)于1999年廣州市中心住宅區(qū)的房?jī)r(jià)。這是不是不太科學(xué)？ 在中國(guó)，二維結(jié)構(gòu)非常明顯。農(nóng)村人口的收入和城市人口的收入差距非常大。人往高處走，這是不可阻擋的趨勢(shì)?，F(xiàn)在城鎮(zhèn)人口有4億多，要進(jìn)入城市就要解決住房問(wèn)題。城鎮(zhèn)化是歷史的必然。中國(guó)政府的高層領(lǐng)導(dǎo)也堅(jiān)決推進(jìn)城鎮(zhèn)化，所以對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)需求這塊是巨大的。市場(chǎng)需求大的因素，第一是城鎮(zhèn)化的發(fā)展，第二是中國(guó)的嬰兒潮。第三是中國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣——買物業(yè)做投資。不買物業(yè)投資，中國(guó)人就好像覺(jué)得不太安全。中國(guó)人改變不了這種情結(jié)。此外，還有投機(jī)性需求。投機(jī)像給打雞血一樣，這個(gè)需求永遠(yuǎn)不會(huì)消失。有資本的一天，投機(jī)就永遠(yuǎn)會(huì)存在。 盡管今年下行壓力很大，但由于有這么強(qiáng)勁的需求，開(kāi)發(fā)商依然會(huì)很賣力。我們地產(chǎn)商的產(chǎn)品根據(jù)市場(chǎng)全部在調(diào)整，做一些符合市場(chǎng)的應(yīng)對(duì)措施。無(wú)論是保利還是萬(wàn)科以及其他企業(yè)，我認(rèn)為都還是能應(yīng)對(duì)過(guò)來(lái)的。 房地產(chǎn)稅近期難出臺(tái) 贏周刊：沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房地產(chǎn)稅，你認(rèn)為會(huì)在近期出臺(tái)嗎？ 宋廣菊：房地產(chǎn)稅可能是一個(gè)變量。做房產(chǎn)投資的人都會(huì)關(guān)心這個(gè)變量。據(jù)我個(gè)人判斷，房地產(chǎn)稅短期內(nèi)很難出臺(tái)。這里有保護(hù)障礙的問(wèn)題，有雙方收費(fèi)、收稅的問(wèn)題。另外，有數(shù)據(jù)稱，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口房屋居住率達(dá)到88％。面對(duì)占比這么大的城鎮(zhèn)人口，出臺(tái)房地產(chǎn)稅的決策是非常難的。住建部說(shuō)可能選擇一些房地產(chǎn)城市試點(diǎn)，實(shí)際上這個(gè)選擇的意義不是太大。 低端有保障，中端有市場(chǎng)，高端有抑制，政府出臺(tái)政策一定是向著這三個(gè)方向。重慶的普通房成交量在全國(guó)算是最大的，但高端商品房很少，賣不動(dòng)，為什么？因?yàn)橹貞c限定了高端市場(chǎng)，房?jī)r(jià)越高，交稅越多。 我發(fā)現(xiàn)最近房地產(chǎn)代理公司的人員在銷售高端房源的時(shí)候，勸客戶說(shuō)要趕緊買。買過(guò)了就沒(méi)事，要不然，等房地產(chǎn)稅出臺(tái)，沒(méi)買又想買的就要交稅了。所以，在這個(gè)過(guò)程中，大房子反而銷量不錯(cuò)。 贏周刊：對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，好日子結(jié)束了嗎？ 宋廣菊：房地產(chǎn)真正的好日子也就是2009年、2010年和2011年。我對(duì)我們的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)說(shuō)，過(guò)去培養(yǎng)你們很辛苦，這幾年以為自己很有能力了，實(shí)際上這根本就不是你們的能力，而是市場(chǎng)給你們的。現(xiàn)在，我鼓勵(lì)我們的團(tuán)隊(duì)，把房子賣出去才證明你們成長(zhǎng)了，一定要抓住這種機(jī)會(huì)。如果喪失了這個(gè)機(jī)會(huì)，可能一輩子都會(huì)后悔，因?yàn)闋I(yíng)銷學(xué)在這個(gè)時(shí)候才真正發(fā)揮作用。 央企要和中央（政策）保持高度一致，要實(shí)事求是、主動(dòng)迎合市場(chǎng)。在房?jī)r(jià)能降的范圍內(nèi)盡量考慮出臺(tái)一些小的優(yōu)惠。我們?nèi)ツ暾f(shuō)降了10％，也不是隨口說(shuō)的。確實(shí)，從去年一季度到年底也就是10％（左右）。但今年沒(méi)得降了，因?yàn)槲抑涝俳狄矝](méi)什么好降了，局部小跌是合理的，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看沒(méi)有降的（空間）了，然后就是在階段性（調(diào)整）。開(kāi)發(fā)商都會(huì)找一個(gè)階段下滑或設(shè)計(jì)一個(gè)階段性的上升。搞營(yíng)銷的人知道，不能賣完以后就降，它就是降100塊錢（每平方米），也一定要讓市場(chǎng)知道賣完以后一定是漲的，哪怕只是漲了五塊錢（每平方米）也是漲。這就是營(yíng)銷學(xué)告訴我們的，一定是買漲不買跌。如果哪家公司是（賣完后就）跌的，就沒(méi)人再去買你的東西了。 樓市應(yīng)平穩(wěn)健康發(fā)展 贏周刊：對(duì)于地產(chǎn)調(diào)控政策，你還有什么判斷？ 宋廣菊：在兩會(huì)前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，胡錦濤講了三句話：第一句是堅(jiān)持房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策不動(dòng)搖，第二句是促進(jìn)房?jī)r(jià)的正?；貧w，第三句是保護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。作為開(kāi)發(fā)商，我們最關(guān)心的是第三句話。就像吃了定心丸。
整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)存在下行壓力，而且是非常地交織在一起的。通貨膨脹也有不確定性，根據(jù)總體的宏觀形勢(shì)，決策層認(rèn)為2012年的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，但是過(guò)程中需要微調(diào)。但能看到的是，穩(wěn)增長(zhǎng)的重點(diǎn)是擴(kuò)典型、發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而不是通過(guò)再次調(diào)控房產(chǎn)來(lái)達(dá)到目的。2008年確立經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略以后，中央政府毫不猶豫，放松了通過(guò)地產(chǎn)對(duì)貨幣的調(diào)控，但是這一次面臨了同樣的情況，中央的手段手法卻不一樣。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)首次定于7.5％，一方面意味著經(jīng)濟(jì)下行的壓力確實(shí)有所加大，另一方面也是為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型騰出一個(gè)空間。這些要點(diǎn)實(shí)際上是房地產(chǎn)行業(yè)核心性的風(fēng)向標(biāo)。 房地產(chǎn)試點(diǎn)范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。所采取的強(qiáng)烈刺激（措施）短期內(nèi)影響市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，這是肯定的，所以我們的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)就看到，兩會(huì)開(kāi)完以后，（樓市）交易量等都在下調(diào)，影響的是一個(gè)負(fù)面、短期的交易，但長(zhǎng)期地看，它的短期負(fù)面不會(huì)有太大的困境，會(huì)迅速被吸收和消化，（對(duì)）增強(qiáng)樓市（來(lái)看）應(yīng)該講是正面的。要回到合理水平和平穩(wěn)健康的發(fā)展，這才是目的。 對(duì)短期的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，今年一季度很特殊。期間有很多節(jié)日和會(huì)議，所以這個(gè)季節(jié)的數(shù)據(jù)很難表現(xiàn)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。保利這段時(shí)間整體上看，還是一個(gè)上升的態(tài)勢(shì)。國(guó)家調(diào)控是讓地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。如果一旦上升過(guò)快，達(dá)到中央的目標(biāo)后肯定會(huì)有新政策出來(lái)。但往下發(fā)展的話，中央肯定不愿意看到，所以說(shuō)在一季度中反映出了政策微調(diào)，首套貸款也好，一些政策微調(diào)也好，都顯示中央非常不希望房?jī)r(jià)下來(lái)，但也非常不希望房?jī)r(jià)上去，而是希望平穩(wěn)和健康地發(fā)展。 房?jī)r(jià)將保持螺旋式上漲 贏周刊：你對(duì)當(dāng)前的房?jī)r(jià)有何判斷？ 宋廣菊：一季度房?jī)r(jià)走勢(shì)持續(xù)走低，但價(jià)格調(diào)整幅度環(huán)比有所縮小。2011年上半年整體上供不應(yīng)求。保利地產(chǎn)在2011年上半年基本上是沒(méi)有樓可以賣，非常著急，（這種現(xiàn)象的產(chǎn)生）是緣于2009年、2010年的一些政策，這些政策造成了我們?cè)谶@個(gè)時(shí)候控制了投資，到了2011年政策刺激完之后，現(xiàn)樓在高峰的時(shí)候就全部賣完了。在2011年上半年是沒(méi)有供應(yīng)的，一直到下半年，供應(yīng)都上來(lái)了。上半年大家都缺東西猛生產(chǎn)，到了下半年大家都掉（價(jià)）了，所以，房地產(chǎn)（市場(chǎng)）拐點(diǎn)是在去年9月。9月以后，（地產(chǎn)商）都非常辛苦，但是持續(xù)的增加擴(kuò)大，造成了學(xué)者說(shuō)今年的生產(chǎn)是去庫(kù)存的一年（的情況）。各大開(kāi)發(fā)商庫(kù)存壓力非常大，所以今年房?jī)r(jià)價(jià)格不會(huì)太攀升多少，但在這過(guò)程中，如果中央持續(xù)地再進(jìn)行變化的寬松的貨幣政策的話，房?jī)r(jià)（可能）還會(huì)漲。 行業(yè)的基本面趨勢(shì)并沒(méi)有改變，我們依然看好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景。中國(guó)城市化是中國(guó)的必然選擇，帶來(lái)的需求很大，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)有助于居民購(gòu)買力的提高，調(diào)控促進(jìn)了市場(chǎng)的規(guī)范，延長(zhǎng)了行業(yè)景氣周期。這一點(diǎn)可能很多人沒(méi)有太在意，但房地產(chǎn)商非?？粗剡@點(diǎn)，因?yàn)檫@牽扯到我們是十年轉(zhuǎn)型還是十五年轉(zhuǎn)型。 我認(rèn)為房?jī)r(jià)波浪式前進(jìn)、上升的長(zhǎng)期趨勢(shì)是沒(méi)有改變的。在這過(guò)程中，有很多復(fù)雜因素在里面。在中國(guó)發(fā)行的貨幣，水漲了總得要去一個(gè)地方。前段時(shí)間老在說(shuō)房地產(chǎn)（市場(chǎng)）這么多水都上哪去了，我們都兜著，然后慢慢消化，用未來(lái)幾年時(shí)間消化。2008年金融危機(jī)是一個(gè)五六年的周期，所以在這段調(diào)控時(shí)間就是在消化原有的中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一些泡沫。到2011年、2012、2013年，經(jīng)濟(jì)還是非常穩(wěn)定的。同時(shí)，我們認(rèn)為2011年下半年的市場(chǎng)供貨應(yīng)求發(fā)展態(tài)勢(shì)明顯，價(jià)格調(diào)控的目標(biāo)合理回歸，調(diào)控成效非常顯著。在政策微調(diào)、積壓剛需入市、發(fā)展商負(fù)消費(fèi)等綜合因素下，（今年）一季度出現(xiàn)了季度性反彈，然而行業(yè)的供大于求、去庫(kù)存的基本特征并沒(méi)有改變。 從中長(zhǎng)期來(lái)看，政府的目標(biāo)是房?jī)r(jià)平穩(wěn)回歸，房產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。這里講的回歸不是下降，而是平穩(wěn)健康發(fā)展。所以隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化、人口紅利等的刺激，行業(yè)發(fā)展的基本面沒(méi)有改變太多，房?jī)r(jià)保持螺旋式上升的趨勢(shì)不變，我們堅(jiān)持（認(rèn)為）房地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期總體發(fā)展態(tài)勢(shì)也沒(méi)有變。
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