愛華網???? 相傳北宋末年，福建人林樂耕離鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，“及至滬瀆之黃浦，見煙水連天，漁帆點點，鷗鳥回翔……于是頓生留戀之情，因作定居計”。 此后，林家后裔漸成世家大族，在黃浦江一條支流的北岸，沿河分居三處，曰東林、西林、中林，合稱三林。至明朝初期，三林已“民豐物茂，商賈云集”，成為上?？h浦東的一座大鎮(zhèn)。 2003年，上海敲定世博會選址，三林以北部分區(qū)域劃入規(guī)劃，而三林南部成為重要的世博拆遷安置基地。隨后幾年里，此地陸續(xù)導入逾3萬人口，萬科、金地、中房等知名房企亦接踵而至。 當三林鎮(zhèn)大興土木時，北起川楊河，南至華夏西路，東起濟陽路，西至黃浦江的一大塊區(qū)域卻維持著拆遷后的原狀，一直未投入建設。拆遷前，這里曾有一大片農田、碼頭和廠房。 2012年4月，這塊土地的沙盤被陳列在上海陸家嘴集團新建的辦公室里，全球數(shù)家頂級建筑事務所為其量身訂做了規(guī)劃方案。 “綜合地區(qū)的區(qū)位條件及資源稟賦……建設生態(tài)型、綜合型城市社區(qū)，重點發(fā)展三大核心功能，即：總部商務、文化傳媒、運動休閑。”5月30日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局公布上述“黃浦江南延伸段前灘地區(qū)”的控制性詳細規(guī)劃，征詢公眾意見。 6月底，公示期滿，前灘地區(qū)的正式規(guī)劃即將出爐。據(jù)時代周報了解，年初至今，業(yè)內對前灘概念抱有不小期待，甚至冠以“新陸家嘴”之名，但也有分析人士認為，鑒于目前的經濟形勢，啟動前灘或將是一場持久戰(zhàn)，并非如預期般“三五年即可完成”。 前灘的使命 論及GDP，上海是尷尬的。這是中國經濟發(fā)展最前沿、最活躍的地區(qū)之一，但今年一季度，上海市的生產總值為4593.85億元，較去年同期增長7%，全國“最慢”；而去年，該市的GDP增速只有8.2%，僅高于北京市，位列全國各省市倒數(shù)第二。 “今后五年，浦東經濟年均增速要達到11%以上，這是綜合考慮各方面因素，根據(jù)需要和可能提出的?！痹缭?011年初，一份題為《關于<浦東新區(qū)國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要（草案）>的說明》的文件曾對“浦東速度”提出的要求。 為了不讓上海更慢，浦東必須更快。上述文章指出，“十二五”時期，浦東新區(qū)仍處于大開發(fā)、大建設階段，從浦東承擔的國家戰(zhàn)略使命以及橫向比較來看，經濟發(fā)展保持較快的速度是必要的。 據(jù)披露，過去10多年的發(fā)展經驗顯示，每隔6年，浦東新區(qū)的經濟總量就會翻番。因此，當?shù)卣A測，“2009年至2015年的6年間，浦東的經濟總量實現(xiàn)翻番，達到8000億元以上是可能的”。 而實際上，2011年，浦東新區(qū)實現(xiàn)全年經濟增長11.1%，生產總值達到5484.35億元，留給未來的任務并不輕松。進入2012年，上海市委書記俞正聲在年初的調研活動中指出，徐匯濱江、浦東前灘、世博園區(qū)、臨港地區(qū)、虹橋商務區(qū)、迪士尼園區(qū)是上?！笆濉逼陂g的重點開發(fā)區(qū)域，開發(fā)得好壞、快慢，對上海發(fā)展關系重大。
這6塊重點區(qū)域中，至少一半與浦東相關，而其中，又以世博后續(xù)開發(fā)最受關注?！笆啦﹫@區(qū)以及與之一河之隔的前灘區(qū)塊，幾乎是上海市區(qū)所有濱江板塊中僅剩的兩塊等待開發(fā)的土地。”上海美通投資管理有限公司投資總經理湯輝告訴時代周報。 根據(jù)已公示的方案，前灘板塊規(guī)劃人口2.5萬，總用地面積283.17公頃，總建筑面積約為350.16萬平方米，其中，辦公、商業(yè)、文化娛樂建筑將占據(jù)總建筑量的50%，學校、醫(yī)院等公共服務設施占比10%，其余40%則用于建造國際社區(qū)及高端白領居住區(qū)。 “前灘的中心將是一個國際廣場，非常漂亮的‘五洲國際廣場’，它的周圍會有美國中心、歐洲中心、亞太中心、日本中心等，創(chuàng)造一個更加適合跨國公司辦公集聚的服務環(huán)境。”陸家嘴集團總經理楊小明此前接受媒體采訪時表示。目前，該集團已為前灘的前期開發(fā)一次性投入100億元。 事實上，前灘發(fā)展總部商務正好與世博園區(qū)承接。去年10月，世博園B區(qū)地塊集中成交的消息，曾讓當時冷清的上海土地市場為之一震。作為世博園區(qū)后續(xù)開發(fā)利用的第一個區(qū)域，世博園B區(qū)被定位為“總部基地”，而經過大半年的運作后，目前，中國鋁業(yè)、國家電網、中國中化等13家央企已簽約入駐；與此同時，世博園A區(qū)正致力于吸引民營企業(yè)總部、外資企業(yè)的地區(qū)總部以及港澳臺企業(yè)地區(qū)總部入駐。 “若將世博園區(qū)理解為企業(yè)總部集聚區(qū)，那么，前灘的功能之一是提供相應的生活、休閑配套，其二則是支撐黃浦江南延伸段的發(fā)展。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉說。 而上海市社科院城市發(fā)展研究中心主任郁鴻勝告訴時代周報：“在前灘再造一個陸家嘴，這是一種口語化的表述，不能說不形象，但前灘的規(guī)劃定位是一個國際商務總部，這與陸家嘴金融中心的功能并不相同?！?p> 盡管如此，前灘規(guī)劃必將吸取“前車之鑒”?！瓣懠易旖鹑诔亲畲髷」P在于公共服務質量不高，運動休閑、文化娛樂等基礎配套不足。高端白領、金領可在這里辦公，但無法生活。”上海金融與法律研究所研究員聶日明說。 “未來的前灘，將是一個既適合工作、也適合居住的‘3.0版’城市。這里不僅會有辦公大樓，也將有大量的商業(yè)、生活配套設施，還會有景觀極佳的濱江大道和大片綠地?！痹谪撠熐盀╅_發(fā)的濱江國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司總經理馬詩經眼里，“前灘的前景格外誘人”。 此外，據(jù)披露，相關部門還做過估算，參照陸家嘴金融城5.4平方公里建有762萬平方米商務樓宇，2012年每平方米一年的GDP產值是1.96萬元的標準，10年后，前灘地區(qū)基本建成時，年GDP產值有望超過400億元。 新一輪地產盛宴？ 區(qū)域開發(fā)的“顯性指標”，無疑是房地產。6月28日，上述規(guī)劃結束公示前一天，受益于前灘概念，浦東建設、剛泰控股、陸家嘴、外高橋、上海建工等前灘概念股全線勁升。不過，也有機構選擇高位拋售，“用腳投票”。 “這不過是炒熱概念賣地而已?！泵鎸r代周報記者，滬上一位券商投行人士對前灘頭頂?shù)摹按蠊猸h(huán)”不以為意，“若完全依靠市場行為，啟動前灘可能不止三五年。” 目前，已公布的前灘地區(qū)規(guī)劃用地匯總表顯示，居住用地31萬平方米；住宅組團用地28.67萬平方米；此外，商業(yè)服務業(yè)用地以及商務辦公用地分別為13.95萬平方米和35.83萬平方米。據(jù)估算，出讓這些土地將會為上海帶來上百億元的收入。 “目前是較好進入土地市場的機會。短期來看，房屋成交量已連續(xù)兩月回升，加上降息及其他微調政策，樓市離實質性的回暖期已經不遠；而實際上，企業(yè)拿地后將要面臨的是至少兩年之后的市場，那時的情況必定好于今年上半年?！?p> 據(jù)張宏偉觀察，近期保利、恒大、萬科等房企較活躍，甚至已開始拿地。故而，前灘規(guī)劃對于不少央企、國企及高周轉的大型房企都有不小吸引力。 不過，湯輝認為，很多企業(yè)不敢在目前這一時段進入前灘項目。“一則，房地產市場的整體形勢不景氣，二則，這個板塊帶有不少商業(yè)商務開發(fā)項目，這對企業(yè)的資金以及項目運營、管理水平都提出了很高的要求?！?p> “最后的入圍者可能都是國企央企，他們得具有充沛的資金，通暢的融資渠道，而且能夠經受前期的虧損。但這樣的企業(yè)，目前數(shù)量非常有限?！睖x說。 除了土地市場，一份新規(guī)劃撩撥的還有一大片二手房市場?！澳壳?，三林板塊的房價基本在每平方米兩萬以上，主要受降息、通脹及前灘規(guī)劃等因素的影響，最近三個月的漲幅接近10%，已有一些反彈的跡象。”7月9日，中原地產三林板塊業(yè)務的一位負責人告訴時代周報。 而2005年，因世博效應而進入三林地區(qū)的諸多開發(fā)商，紛紛推出新建樓盤，5月8日，金地未來域首次開盤，價格只有9300元/平方米。但隨著世博會召開以及利好消息的不斷刺激，三林的房價隨著板塊發(fā)展一路上升，而若前灘規(guī)劃建成后，它又將達到怎樣的水平？ 事實上，前灘四周包括三林、楊思、上南、昌里等地區(qū)，都曾是城鄉(xiāng)接合部，而今大多已完成舊城改造，是一個中等、較新的“城市”。“這些區(qū)域的生活配套相當成熟，醫(yī)療、教育、通勤等都較為方便，但是，文化積累欠缺，沒有高檔的劇院、影院等文化休閑場所?！庇豇檮僬J為，通過前灘規(guī)劃，高檔居住區(qū)、國際社區(qū)等建成后，同一層次的文化、運動、休閑等配套設施也會落實，這將大幅改善該區(qū)域的文化環(huán)境，提高附近居民的生活水平，故而，二手房價格也會上漲。 “總部經濟需要大量的就業(yè)人員，前灘規(guī)劃起來后，這些高端白領、金領就會在周邊的小區(qū)尋找適合自己的房價，那么，二手房的價格就會被推高?！?p> “而且，前灘周邊的房價升值后，沿著東昌路、唐橋、世博村、上南路、盧浦大橋，在黃浦江兩岸，尤其是浦東世博園附近，上百戶的房屋價格都會經歷新一輪的調整?！庇豇檮僬f。
