愛(ài)華網(wǎng)
???? 隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，市場(chǎng)對(duì)于放松地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的預(yù)期也越來(lái)越大。在這種背景下，溫家寶總理在常州“不讓房?jī)r(jià)反彈”的講話(huà)，給“房地產(chǎn)回暖”的說(shuō)法澆了一瓢冷水。住建部也表示將對(duì)地方出臺(tái)或變相放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策予以糾正，加強(qiáng)地方問(wèn)責(zé)。 關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，此前市場(chǎng)有自己的看法，有種觀點(diǎn)是：政府會(huì)“明緊暗松”，睜一只眼閉一只眼。因?yàn)榈禺a(chǎn)調(diào)控是經(jīng)濟(jì)下行的主要原因，而政府可能承受不住經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率大幅下滑的壓力，所以，壓力已經(jīng)從地產(chǎn)商轉(zhuǎn)移到政府身上，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定成為政府一定會(huì)放松地產(chǎn)調(diào)控的邏輯。事實(shí)上，這種屢試不爽的政經(jīng)邏輯也在起著作用，即一部分城市的樓市的確開(kāi)始量?jī)r(jià)反彈，比如北京。 長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)的主要原因之一是地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)，現(xiàn)在這種因果關(guān)系更為明顯。這是因?yàn)榈禺a(chǎn)市場(chǎng)火熱會(huì)帶動(dòng)土地銷(xiāo)售額的大幅攀升，從而為地方政府投資提供巨額融資。一旦地產(chǎn)業(yè)熄火，地產(chǎn)投資和地方政府投資就會(huì)因資金短缺而大幅減少，而投資是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量。這種固定資產(chǎn)投資對(duì)上游鋼鐵、電力、水泥以及其他重工業(yè)需求最大，一旦投資回落，這些拉動(dòng)GDP的重工業(yè)部門(mén)就會(huì)在數(shù)據(jù)上立竿見(jiàn)影地顯示出經(jīng)濟(jì)下滑，并呈現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩的現(xiàn)象。 那么，目前是不是需要放松地產(chǎn)業(yè)，從而啟動(dòng)這個(gè)融資—投資鏈條來(lái)拯救經(jīng)濟(jì)？首先，購(gòu)房者需要抵押貸款，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)轉(zhuǎn)移到銀行和家庭，在價(jià)格已經(jīng)泡沫化的背景下，這種金融風(fēng)險(xiǎn)極大。其次，中國(guó)住房供給事實(shí)上可能已經(jīng)過(guò)剩，尤其大規(guī)模建設(shè)保障房以及各地政府部門(mén)的集資建房增加了非市場(chǎng)化的供給。根據(jù)北京市公安部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，北京的空置房比例高達(dá)28.9%，投資性比例過(guò)大，這說(shuō)明即使存量市場(chǎng)也有過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。再次，地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實(shí)際上已經(jīng)過(guò)熱，繼續(xù)投資將造成浪費(fèi)，地方政府應(yīng)該減少支出并逐步清理存量債務(wù)，而不是繼續(xù)舉債投資，因?yàn)椤芭e債—投資—舉債”這樣的鏈條會(huì)隨著市場(chǎng)飽和而最終斷裂；最后，上游行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩是必然的，這些產(chǎn)能是中國(guó)大規(guī)模城市化與固定資產(chǎn)投資的產(chǎn)物，而隨著城市化率提高，地產(chǎn)需求回落以及基礎(chǔ)設(shè)施完善，這些產(chǎn)能就會(huì)過(guò)剩。中國(guó)本來(lái)可以通過(guò)循序漸進(jìn)的做法逐步淘汰過(guò)剩產(chǎn)能，但是由于過(guò)去幾年財(cái)政拯救計(jì)劃與過(guò)于寬松的信貸政策刺激，上游行業(yè)不僅沒(méi)有淘汰一些過(guò)剩的產(chǎn)能，反而在低利率的刺激下進(jìn)行擴(kuò)張?，F(xiàn)在，在地方財(cái)政負(fù)債率過(guò)高的背景下，中國(guó)已經(jīng)沒(méi)有能力也沒(méi)有必要通過(guò)投資來(lái)維持這些產(chǎn)能，因?yàn)槟壳霸诋a(chǎn)能和需求之間呈現(xiàn)巨大的裂痕。 毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)發(fā)展模式在某種意義上是一種“土地模式”，不管是招商引資以免費(fèi)或過(guò)低的價(jià)格向外商提供土地，還是大規(guī)模的城市化與地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，土地是經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的刺激性要素，也是最重要的融資工具。在大規(guī)模的土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一些農(nóng)民和拆遷戶(hù)的利益被犧牲，而地方政府在從事大規(guī)模投資建設(shè)的過(guò)程中，亦難免衍生尋租與腐敗。這個(gè)模式注定是不可持續(xù)的，因?yàn)椴粌H土地有限，而且通過(guò)限制土地供給，城市居民也承受更高的房?jī)r(jià)，消耗儲(chǔ)蓄和未來(lái)收入以滿(mǎn)足按揭。這種局面造成了內(nèi)部需求的缺乏與無(wú)力，使得經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不可持續(xù)。更為重要的是，這也是一個(gè)貧富分化的過(guò)程，必然會(huì)制造社會(huì)對(duì)立。 目前，房?jī)r(jià)一旦反彈，會(huì)放大需求方恐慌，即那些剛性需求者以及缺乏必要經(jīng)濟(jì)知識(shí)的投資者會(huì)涌入，因?yàn)樵谶^(guò)去十年，有關(guān)房?jī)r(jià)下跌“狼來(lái)了”的故事講得太多，但從未出現(xiàn)。這種局面將是悲劇性的，因?yàn)樵谝粋€(gè)債務(wù)緊縮的時(shí)代，尤其是貨幣和財(cái)政政策已經(jīng)沒(méi)有多大積極空間的背景下，出售資產(chǎn)換取現(xiàn)金流是必然的。 政府應(yīng)該繼續(xù)嚴(yán)控房?jī)r(jià)反彈，否則，一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫，“高位站崗”的買(mǎi)方可能制造不穩(wěn)定因素，而由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率會(huì)向下位移，金融風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加劇。
愛(ài)華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/60375.html
