愛華網(wǎng)???? 2012年7月13日，一套位于東京都南麻布，面積約410平方米的公寓標(biāo)出18億日元的售價(jià)，成為全球最貴的公寓。 這套公寓目前由日本蘇富比國際地產(chǎn)公司掛牌出售，地產(chǎn)公司起初未料想會(huì)有多少人問津，但結(jié)果頗讓人吃驚，已經(jīng)“有好幾對(duì)夫婦來咨詢了相關(guān)情況”?？蛻衾锩娌环Α吧探缰耸俊?，連一年只在東京待一兩個(gè)月的國際商務(wù)人士也對(duì)它頗有興趣。 東京依然是世界上寸土尺金之地，盡管其相對(duì)歷史最高峰已經(jīng)大大縮水。作為日本鄰國的中國，對(duì)日本房價(jià)的概念也慢慢從熱播電視劇《上海人在東京》時(shí)代那種帶著不可思議的遙望到現(xiàn)在感慨“和中國也差不多了”。 關(guān)于中國的房價(jià)，先行的日本人也有許多建議。日本《東洋經(jīng)濟(jì)》7月4日刊文稱，中國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀雖然經(jīng)常被拿來同日本上世紀(jì)80年代作比較，但地價(jià)并未出現(xiàn)高漲局面，總體上更接近日本上世紀(jì)70年代。另外，中國采取“先易后難”的改革路徑，這導(dǎo)致接下來的改革課題都分外棘手，整體狀況比日本上世紀(jì)70年代更嚴(yán)峻。 實(shí)際上，《東洋經(jīng)濟(jì)》的該文并不以談房價(jià)為主，而是意在探討中國經(jīng)濟(jì)降速下的未來走向。但是從日本經(jīng)歷的歷史教訓(xùn)來看，房地產(chǎn)價(jià)格的高速上漲和下跌，確實(shí)和整個(gè)日本宏觀經(jīng)濟(jì)的興衰有著密切的關(guān)系。可以說，日本經(jīng)濟(jì)奇跡的頂點(diǎn)，伴隨著東京等地房價(jià)的沖天而到來，而這一切的終結(jié)，也是從日本房價(jià)的暴跌開始的。 日本房價(jià)起伏史 《東洋經(jīng)濟(jì)》所指的上世紀(jì)70年代，最大的特征就是“日本列島改造計(jì)劃”。所謂列島改造計(jì)劃，用時(shí)任日本首相的田中角榮在1972年的《日本列島改造論》中的話來說就是：大膽轉(zhuǎn)變向城市集中的洪流，將民族的活力和日本經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大余力發(fā)散到整個(gè)日本列島。以工業(yè)的全國性重新配置和知識(shí)集約化、全國新干線和高速公路的建設(shè)、信息通信網(wǎng)絡(luò)的形成為杠桿，一定能消除城市與農(nóng)村、日本沿海與內(nèi)陸的差距。 簡而言之，就是大力在日本全國普及現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施，消除城鄉(xiāng)差距，這是以工農(nóng)業(yè)區(qū)域的重新規(guī)劃和高速公路、新干線（高速鐵路）為核心的。列島改造計(jì)劃是經(jīng)濟(jì)歷史上經(jīng)典的以國家指導(dǎo)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的案例，其總體評(píng)價(jià)正面。 “上世紀(jì)70年代前期的日本，為了防止尼克松沖擊（即美國放棄金本位導(dǎo)致布雷頓森林體系崩潰）以后的經(jīng)濟(jì)惡化，采取了積極的財(cái)政政策，導(dǎo)致了地價(jià)的上漲。這段時(shí)間發(fā)表的《日本列島改造論》對(duì)此起了火上澆油的作用?！比毡靖皇客ňC合研究所高級(jí)主任研究員米山秀隆接受時(shí)代周報(bào)采訪時(shí)表示。 而上世紀(jì)70年代日本房價(jià)的上漲也和寬松的金融政策有關(guān)，當(dāng)時(shí)日本中央銀行實(shí)行低貼現(xiàn)率，使得居民住宅貸款額同比增長了1.3倍。實(shí)際上這種寬松的金融政策在80年代以后更進(jìn)一步造就了龐大的資產(chǎn)泡沫。 日本在上世紀(jì)70年代經(jīng)歷的大規(guī)模的基礎(chǔ)建設(shè)和城市化過程也確實(shí)和現(xiàn)在的中國有較多相似之處。而與此相對(duì)，80年代，特別是1985年廣場(chǎng)協(xié)議后的日本，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了全盛期，國內(nèi)基建基本完成，居民收入也因?yàn)椤八帽对觥庇?jì)劃而躍入發(fā)達(dá)國家水平，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值歷史上第一次超過了美國。經(jīng)濟(jì)泡沫開始進(jìn)入高速膨脹階段。相比之下，中國目前尚沒有達(dá)到這個(gè)階段。 日本一橋大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所所長淺子和美教授接受時(shí)代周報(bào)采訪時(shí)表示：“如果以名義GDP的變化為基礎(chǔ)來解釋的話，中國的房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)存在泡沫。所以短期內(nèi)泡沫破碎，住宅價(jià)格下跌的話也不奇怪。但是毫無疑問，中國今后名義GDP將會(huì)繼續(xù)增長，長期來看，住宅價(jià)格可能還會(huì)繼續(xù)突破泡沫時(shí)的最高額，這種狀況和日本高速成長期及石油危機(jī)以前的泡沫狀況相似，而和日本80年代后半期的泡沫狀況及90年代的崩盤有別。特別不同的一點(diǎn)是，90年代日本泡沫破滅時(shí)，很多人因?yàn)槊xGDP已經(jīng)停止增長，所以干脆認(rèn)定房價(jià)不會(huì)再漲了（也就是所謂土地神話的破滅）。特別重要的是，中國還處于‘盡管資產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)泡沫成分不小，但是考慮到總體經(jīng)濟(jì)成長的基礎(chǔ)，很多人還是會(huì)考慮到房價(jià)尚有上漲的空間’這樣的階段?！?p> 但是如果說今天房價(jià)是中國人最關(guān)心的民生議題，那么對(duì)很多日本人來說，70年代的主題倒并不是房價(jià)。今年已經(jīng)59歲，在千年古都京都經(jīng)營一家公司的櫪下滿輪告訴時(shí)代周報(bào)記者：“1975年的時(shí)候，京都中心地區(qū)，一套30坪（1坪約等于3.3平方米）的房子大概要1500萬日元。普通人花個(gè)30年也是可以買下來的，當(dāng)時(shí)一個(gè)普通大學(xué)畢業(yè)生的月工資差不多是4萬日元?！?p> “其實(shí)一直到1980年，房價(jià)還和整個(gè)70年代差不了太多。真正開始瘋漲還是在1985年到1989年之間。1980年同樣一套30坪的房子在京都市中心還只要3000萬日元，漲得不算特別狠。但是1985年就要5000萬日元，1987年就要8000萬日元了?！睓老聺M輪回憶，“而普通大學(xué)生的月收入也就是在1980年上升到10萬日元，后來也就是10多萬日元?！?p> 另外，在上世紀(jì)70年代，日本出現(xiàn)很多官商勾結(jié)，炒高地鐵站或者新干線車站附近土地價(jià)格的事情?！巴褪且揽亢驼賳T的關(guān)系，預(yù)先獲知修建車站的地點(diǎn)，然后提前買下附近的土地高價(jià)牟利。不過現(xiàn)在這些事情都絕跡了。”櫪下滿輪說。 從這個(gè)角度來看，70年代的日本的房價(jià)和今天的中國還是有些不同，至少房價(jià)沒有成為困擾民生和政府政策的頭等大事，即使在一些大城市，也不至于奮斗一輩子都沒有買房的希望。 米山秀隆認(rèn)為：“從全國來看，70年代日本的房地產(chǎn)泡沫和現(xiàn)在的中國不太一樣，當(dāng)時(shí)價(jià)格上漲還只是一段時(shí)期內(nèi)的問題，而且那時(shí)房價(jià)泡沫破碎的惡性影響力也是短期的。但是與此相對(duì)80年代則不同了。發(fā)生了全國性的龐大的房價(jià)泡沫，然后這個(gè)泡沫破碎后，整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)一下子陷入了超過10年的經(jīng)濟(jì)停滯。” 關(guān)于中國是否正面臨“先易后難”的境地，米山秀隆認(rèn)為也未必如此，他分析：“以中國整體來看，住宅價(jià)格的上漲還是和個(gè)人收入上漲的步伐相匹配，所以不能說是泡沫。不過在一部分大城市，確實(shí)有住宅價(jià)格上漲的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過收入提高幅度的狀況。這種情況和較強(qiáng)的投機(jī)因素有關(guān)，也有經(jīng)濟(jì)刺激政策下，大量過剩貨幣的流入有關(guān)。而依靠政策調(diào)控房價(jià)，讓其恢復(fù)到和收入相匹配的程度上去，花一點(diǎn)時(shí)間作調(diào)整，不會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)有太大的影響。但是考慮到對(duì)住宅實(shí)際的潛在性需求很強(qiáng)，所以這種調(diào)控一旦結(jié)束，房價(jià)還是會(huì)慢慢地回到上升的軌道上。” 瘋狂時(shí)代到來 真正讓后世記憶猶新，并且留下了許多逸事的超級(jí)房價(jià)泡沫，出現(xiàn)在上世紀(jì)80年代，特別是1985年日美《廣場(chǎng)協(xié)定》簽訂以后。由于《廣場(chǎng)協(xié)定》讓日元對(duì)美元大幅升值，所以海外熱錢大量涌入日本，而且更多的日本資金也從制造業(yè)中被解放出來，日本央行為了維持景氣的狀況，也一直保持著低利率。 從1985年到1990年，從房價(jià)到股市，從海外收購到融資放貸，整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)都陷入了一種極為瘋狂的狀態(tài)，特別是1987年后更進(jìn)入了所謂“超泡沫時(shí)代”。當(dāng)中許多事情，至今讓人生畏。 實(shí)際上，在80年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)期間，消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)（CPI）沒有什么很大變動(dòng)，主要體現(xiàn)是“資產(chǎn)通貨膨脹”上，也就是股價(jià)和地價(jià)的狂升。以股價(jià)來說，廣場(chǎng)協(xié)定后第一個(gè)營業(yè)日的1985年9月24日，東京證券交易所的平均股價(jià)是12755日元。1987年1月30日平均股價(jià)超過了2萬日元，而到了1989年年底的12月29日，這個(gè)數(shù)字創(chuàng)下了38915日元的歷史紀(jì)錄。那年的5月2日，東證一部的上市公司股價(jià)總額達(dá)到了500萬億日元，占當(dāng)時(shí)世界份額的45%，東京證券交易市場(chǎng)成為了世界上最大的股票交易市場(chǎng)。從1983年算起，到1989年為止，日本股票價(jià)格在四年時(shí)間內(nèi)平均增長率高達(dá)49%，而同期GDP增長率只有4％，股價(jià)在這五年內(nèi)上升了3倍之多。 地價(jià)同時(shí)也急劇上漲，最初是東京地區(qū)極度火熱，隨后這個(gè)上漲風(fēng)蔓延到大阪、名古屋及其他大城市。進(jìn)入1987年之后，可以用“狂亂”來形容地價(jià)的上漲了，東京的商業(yè)用地價(jià)格在一年中上漲了48.2%，住宅用地價(jià)格上漲了21.5%，上漲幅度已經(jīng)超過了“日本列島改造”時(shí)期。1988年更為恐怖，東京的商業(yè)用地價(jià)格上漲了61%，住宅用地價(jià)格上漲了68%，和開始上漲的1985年時(shí)候相比，東京的商業(yè)用地價(jià)格上漲了2.9倍，住宅用地價(jià)格也漲了2.1倍。到1987年底，日本全國土地的時(shí)價(jià)總額為1673萬億日元，是國土面積為日本26倍的美國全國土地時(shí)價(jià)總額的2.9倍。 在銀行貸款的128萬億日元增加額中，50％流向房地產(chǎn)業(yè)和非金融機(jī)構(gòu)。1987年，日本商業(yè)用地和住宅用地價(jià)格的年上升率甚至超過了76%的異常水平。據(jù)日本國土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1985年，東京都的商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)為120.1(1980年為100)。但到了1988年就暴漲到了334.2，可謂世界經(jīng)濟(jì)史上空前的房地產(chǎn)泡沫。 在這種情況下，各種怪誕之事接連發(fā)生。比如有一個(gè)著名的說法就是一個(gè)東京的地價(jià)可以買下整個(gè)美國，日本皇室的土地可以買下整個(gè)紐約。實(shí)際上正確的說法應(yīng)該是包括皇室在內(nèi)坐落著日本眾多重要機(jī)構(gòu)的東京都中心區(qū)的千代田區(qū)，當(dāng)時(shí)的地價(jià)市值確實(shí)接近紐約或者一個(gè)歐洲小國的總地價(jià)。 房地產(chǎn)業(yè)的狂熱也滋生了無數(shù)的富豪。千葉商科大學(xué)一位教授的學(xué)生家長是地產(chǎn)商，為了顯示自己出手闊綽，某個(gè)晚上，這個(gè)學(xué)生拿了200萬日元請(qǐng)自己的老師到俱樂部去喝酒。直接用現(xiàn)金，2沓1萬一張的日幣堆在酒桌之前。 也因?yàn)榉康禺a(chǎn)如此火爆，越來越多的公司開始“不務(wù)正業(yè)”，進(jìn)行炒股和炒樓。為了追逐高額利潤，日本各大銀行將房地產(chǎn)作為最佳貸款項(xiàng)目。1990年，在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產(chǎn)發(fā)放貸款總額達(dá)到50萬億日元，占貸款總額的1/4，5年間猛增2.5倍。一些日本銀行甚至違反國際清算銀行的巴塞爾協(xié)議，將持股人未實(shí)現(xiàn)利潤當(dāng)作資本金向外出借，造成流通領(lǐng)域里的貨幣數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)張。而1984年日本銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)貸款的比例占制造業(yè)貸款的比例是27%，到1989年就上升到74%，經(jīng)濟(jì)已嚴(yán)重失衡，直接打擊了作為國民經(jīng)濟(jì)支柱的其他制造業(yè)產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然，這樣的結(jié)果是，到2003年日本7家大型銀行還需要核銷壞賬5.6萬億日元。 為了爭奪利潤和分享市場(chǎng)，日本上千家財(cái)務(wù)公司和投資公司等非銀行機(jī)構(gòu)也不顧政策限制，躋身于房地產(chǎn)金融行業(yè)，直接或間接向房地產(chǎn)貸款，總額高達(dá)40萬億日元，而且重復(fù)抵押貸款嚴(yán)重。比如壽險(xiǎn)公司對(duì)土地和建筑物的投資明顯暴增，1988年投資達(dá)5.5萬億日元，1989年就增加到6.5萬億日元。1989年，日本生命、住友生命和第一生命三家大型壽險(xiǎn)公司分別居日本擁有出租樓宇面積的第二位、第三位和第五位。對(duì)此，一貫主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的日本政府卻沒有采取有效措施引流資金。監(jiān)管、調(diào)控形同虛設(shè)，致使資金鏈無限拉長。 1987年，日本住宅所有項(xiàng)目合計(jì)對(duì)GDP增長率的貢獻(xiàn)幾乎超過30%。在當(dāng)年日本的很多文藝作品里，也反映出房地產(chǎn)泡沫時(shí)代狂熱的影子。比如著名漫畫《哆啦A夢(mèng)》系列的《日本誕生記》里，主角等一干人因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司霸占了他們平時(shí)玩耍的空地而乘坐時(shí)光機(jī)到數(shù)百萬年前的日本，但是小學(xué)生們做的第一件事就是劃分土地，雖然這只是作者藤子不二雄對(duì)當(dāng)時(shí)日本房地產(chǎn)狂熱的一點(diǎn)小諷刺，但也足以看出地產(chǎn)泡沫的影響程度。 此外還有一幅政治諷刺漫畫是這樣的，日本外海因?yàn)榛鹕奖l(fā)新增加了一個(gè)小島，日本政府派人前往勘探，卻發(fā)現(xiàn)無數(shù)房地產(chǎn)商已在此處打得不可開交。 泡沫破滅之后 在面對(duì)房地產(chǎn)泡沫時(shí)，日本政府在初期并沒有及時(shí)采取有力措施遏制，1987年日本政府對(duì)東京地價(jià)開始進(jìn)行限制，到了1988年中期，東京地價(jià)開始回落。但是以大阪、名古屋為主的大都市圈地價(jià)仍在上升，由于低利率和房地產(chǎn)景氣下房地產(chǎn)升值預(yù)期強(qiáng)烈，資金相機(jī)流入比東京地價(jià)便宜的地區(qū)。1990年大阪地價(jià)開始回落，同時(shí)名古屋地價(jià)上升變平緩，1991年全國范圍地價(jià)才開始回落。 在金融控制方面，日本政府任憑大量信貸資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，擴(kuò)大對(duì)土地和股票擔(dān)保的融資。連續(xù)9次大幅度下調(diào)官方利率，從1985年的8.5％降低到1987年2月的2.5％，這樣無疑更進(jìn)一步增加了資金的流動(dòng)，起了推波助瀾的作用。 而且，一直到1990年，日本政府開始對(duì)全國房價(jià)實(shí)施綜合政策，設(shè)立了地價(jià)稅。由于日本長期在土地稅方面存在偏差，在80年代中后期固定資產(chǎn)有效稅率才為0.2%-0.3%，所以一直拖到1992年4月才開始征地價(jià)稅，這個(gè)時(shí)候明顯為時(shí)已晚，甚至在泡沫破碎以后加大了房地產(chǎn)下跌的幅度，進(jìn)一步損害了日本經(jīng)濟(jì)。 從1989年末開始，日本房地產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)出現(xiàn)“破裂”跡象。同年12月，新一屆日本銀行總裁三重野康上任僅僅8天，就開始對(duì)日本經(jīng)濟(jì)實(shí)施所謂的“電擊療法”。幾個(gè)月內(nèi)，多次提高政府貼現(xiàn)率，并對(duì)商業(yè)銀行施加壓力，要求其停止對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及股票投機(jī)者貸款。這一系列舉措一下子刺破了泡沫。1990年初，以東京證券交易所股市迅速下滑為開端。日本地價(jià)隨之暴跌。 因?yàn)閼?yīng)對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)采取的鐵腕政策，在日本占領(lǐng)下的中國東北度過了童年的三重野康獲得了“平成的鬼平”（鬼平是日本江戶時(shí)代負(fù)責(zé)江戶消防的官員，因?yàn)殍F腕成為日本歷史上著名的能吏）的贊譽(yù)。但是隨著隨后10多年日本始終走不出經(jīng)濟(jì)停滯的狀態(tài)，對(duì)于三重野康的指責(zé)和批判也高漲起來。 “在80年代的后半期，日本的房地產(chǎn)泡沫破碎后，一直到今天，都沒有回到上漲的軌道中去。而且整體經(jīng)濟(jì)泡沫破碎后，日本戰(zhàn)后的經(jīng)濟(jì)體系也因此陷入了一種僵局。從中國的現(xiàn)狀出發(fā)，我并不認(rèn)為現(xiàn)在已經(jīng)陷入了僵局，但是從長遠(yuǎn)來看，遇到困境的可能性還是有的。從這個(gè)角度出發(fā)，房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控是一項(xiàng)更長遠(yuǎn)的任務(wù)?！泵咨叫懵”硎?。 “以政策來控制房價(jià)泡沫，以金融政策控制貨幣過度流動(dòng)性等問題，盡管大家一直都是這么思考與應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的，但在泡沫破滅過后，日本銀行和美國聯(lián)邦銀行也進(jìn)行了反省，認(rèn)為可能泡沫無需調(diào)控。除非泡沫會(huì)無限期持續(xù)，那才要調(diào)控。中國正謹(jǐn)慎地推出很多微調(diào)的政策，目前這其實(shí)已經(jīng)是唯一能做的了。當(dāng)前，即使面臨經(jīng)濟(jì)不景氣、增長速度下降等問題，但只要中國還是能夠繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)增長，即使房地產(chǎn)泡沫有小小的破碎，也是有益的，因?yàn)檫@是一種對(duì)貨幣流動(dòng)的自然調(diào)節(jié)。目前中國面臨的經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，實(shí)際上和資產(chǎn)泡沫關(guān)系不大，主要是受美國和歐洲不景氣影響。利用這個(gè)機(jī)會(huì)，把中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)從出口轉(zhuǎn)向國內(nèi)市場(chǎng)會(huì)是更長遠(yuǎn)的考量?！睖\子和美教授主張。 米山秀隆建議：“我認(rèn)為目前中國政府采取各種有效的措施抑制房價(jià)上漲，這是妥當(dāng)?shù)摹５钱?dāng)把房價(jià)調(diào)節(jié)到和收入相匹配的時(shí)候，就應(yīng)該立即解除這些措施。因?yàn)槿绻贿@樣做的話，就很可能承擔(dān)房價(jià)大跌引發(fā)的經(jīng)濟(jì)惡果。這就是從上世紀(jì)80年代后半期日本經(jīng)濟(jì)政策失誤所得到的教訓(xùn)?！?p>
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